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Acquistare casa da venditore inabilitato

Acquistare una casa da venditore inabilitato

Acquistare casa da venditore inabilitatoPuò capitare che la casa che si è interessati ad acquistare dal notaio, sia di proprietà di un soggetto che non è pienamente capace, perché è inabilitato.

Una volta spiegato cosa si intende con questa figura e comprese le varie caratteristiche, si capirà che non è necessario nutrire alcun tipo di preoccupazione. Vediamo quindi come potersi comportare, senza essere costretti a rinunciare all’acquisto e procedere con la stipula dell’atto notarile di vendita.

L’inabilitazione come forma di incapacità

L’inabilitato è una persona definita come non pienamente capace: tale incapacità, però, non è così grave da giustificare una pronuncia giudiziale di interdizione.

In base a quanto stabilito dalla legge, possono essere inabilitate, ad esempio: le persone affette da infermità mentale non gravi, oppure coloro che presentano alterazioni come prodigalità patologica, o abusano frequentemente di sostanze stupefacenti o di alcolici.

Nonostante questo, nulla vieta che la persona inabilitata possa compiere atti giuridici e anzi possa stipulare anche atti pubblici davanti ad un notaio, come per esempio una vendita. Ad ogni modo, devono essere adottate alcune accortezze.

Come capire se un soggetto è inabilitato

Una persona viene dichiarata inabilitata, solo dopo che, a seguito di un procedimento specifico, viene emessa apposita sentenza ad opera del giudice, del luogo in cui il soggetto risiede (quindi l’inabilitazione produce il suo effetto dal giorno di pubblicazione della sentenza).

La sentenza viene annotata all’interno dell’atto di nascita, quindi, trattandosi di un sistema pubblico, è possibile verificare, prima della stipula di un atto, se il venditore in questione sia, o meno, pienamente capace.

Si tratta di verifiche preliminari al rogito, che provvederà ad effettuare lo stesso notaio incaricato, per assicurare tutela a tutte le parti coinvolte.

Il venditore inabilitato può partecipare da solo alla vendita?

Qualora il venditore sia un inabilitato, potrà stipulare alcuni atti da solo, mentre per altri sarà necessario che sia assistito necessariamente da un soggetto, chiamato curatore.

Gli atti che potrà compiere da solo, sono solo gli atti di ordinaria amministrazione, mentre gli atti più complessi (come nel nostro caso la vendita di una casa di sua proprietà), rientrano nella straordinaria amministrazione.

Nel suddetto caso, quindi, non potrà partecipare da solo all’atto, ma dovrà essere accompagnato dal curatore. Egli, contrariamente per esempio al tutore dell’interdetto, non si sostituisce al soggetto non pienamente capace, bensì lo affianca.

Detto curatore, infatti, dovrà essere inserito come parte dell’atto notarile, per esprimere anche il suo consenso, unitamente al venditore inabilitato, per la vendita della casa. Si specifica che il consenso dell’inabilitato e quello della persona che lo assiste (cioè il curatore), non sono posti sullo stesso piano.

Il consenso della persona inabilitata è più importante, e la sua mancanza comporterebbe la nullità dell’atto, mentre il secondo consenso, seppur necessario causerebbe solo un’eventuale annullabilità.

Le necessarie autorizzazioni del giudice

Oltre a dover essere assistito dal curatore, nel caso di vendita o di qualunque altro atto di straordinaria amministrazione, sarà necessario che il venditore si premunisca necessariamente, di apposita autorizzazione del giudice. Il giudice infatti, viene chiamato, prima che l’atto venga stipulato, a valutare se lo stesso possa essere conveniente per la persona non pienamente capace, e solo in questo caso lo autorizzerà.

Tale documento nella prassi, viene allegato, dal Notaio, all’atto di compravendita. Questo garantisce anche che, successivamente, nessuno, possa mettere in discussione la scelta di vendere quella determinata casa e sollevare obiezioni sull’atto.

Cosa si rischia se il venditore è inabilitato?

Dopo che il notaio, abbia verificato, mediante gli appositi strumenti di pubblicità sopraindicati, che il venditore è un soggetto inabilitato, l’acquirente potrebbe non essere pienamente convinto di procedere alla stipula.

In verità non rappresenta un problema comprare da un venditore inabilitato, piuttosto che da un venditore pienamente capace: l’importante è che ci si accerti, sia dell’esistenza dell’autorizzazione giudiziale, sia del fatto che la persona inabilitata sia accompagnata dal curatore, che interviene in atto.

È bene quindi precisare che l’acquirente non corre alcun rischio, ed, inoltre, tutte queste verifiche relative ai presupposti, sono verifiche di cui non deve preoccuparsi la persona interessata a comprare, bensì se ne occuperà direttamente il notaio rogante.

Differenza fra venditore inabilitato e interdetto

A differenza dell’inabilitato, che come si è visto, non è un soggetto totalmente incapace ma solo parzialmente, l’interdetto è un soggetto completamente incapace di provvedere a se stesso e di compiere qualunque atto.

Questo non significa che un venditore interdetto non possa cedere una casa di sua proprietà, ma solo che non può farlo da solo. Oltre ad aver bisogno della preventiva autorizzazione giudiziale, infatti, l’interdetto viene completamente sostituito, nel compimento di qualunque atto, da un soggetto che ne ha la rappresentanza, cioè il tutore.

Il minorenne emancipato

Una figura molto simile alla persona inabilitata, è il soggetto emancipato.

Con il termine emancipato, si intende il minorenne che contrae matrimonio. Nonostante si tratti di una figura non molto frequente nella prassi di tutti i giorni, è, però, quella che più si avvicina alla figura del soggetto inabilitato.

Infatti, il minorenne emancipato, conserva la capacità di agire e quindi può compiere da solo gli atti di ordinaria amministrazione.

Per gli atti di straordinaria amministrazione, invece, proprio come la persona inabilitata, dovrà chiedere in via preventiva un’autorizzazione al giudice (specifica per l’atto da compiere e che cambia a seconda della tipologia), e dovrà farsi accompagnare da un curatore, che interverrà nell’atto notarile per prestare anche il suo necessario consenso. Normalmente, la figura del curatore del minorenne emancipato, viene ricoperta dal suo coniuge, qualora abbia raggiunto la maggiore età.

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