Monolocale dal notaio, metri quadri minimi e quanto si paga
- Cosa si intende per monolocale
- Cosa controllare quando si compra monolocale
- Quanto costa comprare un monolocale
- Monolocale piccolo, magazzino o seconda casa
- Notaio e preventivo per monolocale
Cosa si intende per monolocale
Spesso si preferisce comprare come prima abitazione, quando non si ha ancora una famiglia, un monolocale, in modo da evitare ingenti costi sia per il rogito notarile che per la sua manutenzione e tenuta.
Quando si parla di monolocale si intende un immobile composto da una sola stanza, più servizi; questa può essere adibita a soggiorno, camera da letto e cucina.
Si tratta, quindi, di una casa molto piccola che offre vantaggi in termini economici, in caso di acquisto dal notaio, in quanto di norma non costa come una casa composta da più stanze, ma al tempo stesso non offre tutti i comfort in termini di spazio.
Differenza tra monolocale e miniappartamento
Comprare un monolocale non vuol dire comprare un miniappartamento: quest’ultimo, infatti, può essere formato da più stanze e può essere quindi identificato anche al catasto da più vani. Quando si parla di vani catastali si intendono le stanze che compongono l’immobile: nel monolocale il vano principale è uno solo, ma in catasto la consistenza conta anche gli accessori, come il bagno o l’ingresso, per cui anche un monolocale può risultare con più di un vano.
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Cosa controllare quando si compra monolocale
Prima di firmare una proposta di acquisto o anche un compromesso, è buona norma rivolgersi a un notaio per effettuare dei controlli sul monolocale.
Il notaio, infatti, esperto del settore immobiliare di norma svolge una serie di verifiche che spaziano in diversi rami, dal settore catastale, all’ipotecario a quello urbanistico: questa attività viene chiamata due diligence immobiliare.
In particolare, il notaio di norma chiede al venditore il titolo di provenienza, ossia l’atto con cui il venditore abbia acquistato il monolocale, allo scopo di ricostruire la storia dello stesso. Conoscere tutti i passaggi di proprietà, anche avvenuti per successione o donazione, è importante anche nel caso in cui si debba richiedere un mutuo ad un istituto di credito.
La Banca infatti prima di concedere il mutuo di norma richiede una relazione notarile preliminare con cui il notaio descrive l’immobile riportando i dati catastali, oltre a elencare i vari passaggi di proprietà e la presenza di eventuali ipoteche e formalità pregiudizievoli.
Acquisto monolocale non agibile
Comprare un monolocale, come già anticipato, può costare meno, in quanto il prezzo è di norma più basso rispetto ad una casa con una metratura maggiore. In ogni caso è bene sapere che il monolocale potrebbe anche non avere i requisiti di agibilità: in passato per gli immobili residenziali si parlava di abitabilità, mentre oggi si parla di agibilità, sia per gli immobili residenziali, che quelli ad uso commerciale.
Un punto da regolare, all’interno del contratto, è su chi graveranno eventualmente le spese per renderlo agibile e quindi abitabile. Un monolocale non agibile potrebbe avere anche un prezzo inferiore rispetto a un monolocale a norma.
Nel monolocale l’agibilità passa spesso dai metri quadri. Le regole ordinarie (DM 5 luglio 1975) chiedono una superficie minima, servizi compresi, e locali abitabili alti 2,70 metri. Dal 2024 il decreto Salva casa permette a un progettista di asseverare superfici e altezze inferiori, fino a 2,40 metri, ma solo se è rispettato il requisito dell’adattabilità e se l’edificio è oggetto di recupero edilizio e di miglioramento igienico sanitario, oppure se si presenta un progetto di ristrutturazione che garantisca condizioni adeguate (art. 24, commi 5-bis e 5-ter, DPR 380/2001).
Superficie minima di un monolocale, servizi compresi
Valori indicativi: Regioni e Comuni possono avere regole proprie, ed è buona norma che un tecnico verifichi superficie e altezze prima del compromesso.
Monolocale e planimetria al Catasto
È molto importante il controllo che di norma effettua il notaio al Catasto in relazione alla planimetria depositata: può accadere, infatti, che il monolocale sia il risultato di un frazionamento di un immobile più ampio e che quindi in passato costitutiva una casa a più stanze.
Il notaio di norma verifica come è illustrato graficamente sulla planimetria per controllare se corrisponde allo stato di fatto in cui si trova: a tal proposito il venditore deve rendere una dichiarazione avente proprio ad oggetto la corrispondenza tra i dati catastali, la planimetria e lo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).
Tale tipo di controllo risulta preventivo proprio perché non sempre le planimetrie sono aggiornate e bisogna fare attenzione a questi dettagli per evitare di avere spiacevoli sorprese.
Controllo urbanistico del monolocale
Strettamente connesso al problema della planimetria aggiornata depositata in catasto, è la tematica urbanistica.
Il monolocale deve essere stato costruito con un regolare titolo edilizio rilasciato dal Comune in cui si trova: non è possibile quindi trasferire un monolocale costruito del tutto senza titolo, ma non è da tralasciare l’importanza degli ulteriori titoli necessari per un eventuale frazionamento o modifica strutturale dello stesso.
Nel caso in cui il monolocale sia frutto di un frazionamento, ricavato da un immobile più ampio, di norma si indica anche il titolo che ha autorizzato lo stesso, oltre al titolo edilizio iniziale che ha autorizzato la costruzione; il frazionamento, poi, deve aver rispettato le superfici minime viste sopra. Chi pensa invece di ricavare due monolocali da una casa comprata con le agevolazioni trova i limiti nella pagina sul frazionamento e la perdita delle agevolazioni.
È buona norma quindi informarsi bene dal venditore quale sia la sua storia anche dal punto di vista urbanistico ed edilizio, senza omettere alcun tipo di comunicazione in ordine a eventuali modifiche dello stesso.
Quanto costa comprare un monolocale
Comprare un monolocale rappresenta un investimento immobiliare non impegnativo come l’acquisto di una casa composta da più stanze. Infatti oltre alle spese per il rogito notarile, come tasse e imposte, bisognerà tenere in considerazione anche l’onorario del notaio che può variare dalla città in cui si stipula e anche dal professionista proprio perché non esiste un tariffario notarile a cui il professionista è tenuto ad attenersi.
Tasse e imposte acquisto monolocale
Quando si decide di comprare un monolocale è importante sapere che, al pari dell’acquisto di una casa ordinaria composta da più stanze, si devono sostenere le tasse e le imposte relative al trasferimento che sono a carico della parte acquirente.
Valgono le stesse regole previste per l’acquisto di un immobile residenziale e quindi, qualora sussistano i presupposti e requisiti di legge, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali, in particolare del bonus prima casa.
Per un monolocale con una rendita bassa conta soprattutto un dettaglio. Se si compra da un privato, l’imposta di registro si calcola di norma sul valore catastale, al 2% per la prima casa e al 9% per la seconda, ma non può scendere sotto i 1.000 euro, a cui si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Con una rendita di 300 euro, per esempio, il valore catastale prima casa è di 34.650 euro e il 2% sarebbe 693 euro: si pagano comunque 1.000 euro. Se invece si compra dall’impresa che ha costruito o ristrutturato da meno di cinque anni si paga l’IVA. Dal 2027 queste imposte sono raccolte nel nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025), ed è buona norma verificare con il notaio le regole in vigore alla data del rogito.
Monolocale piccolo, magazzino o seconda casa
Un monolocale sotto i 28 metri quadri si può comprare?
La compravendita di norma è possibile, ma se alla casa mancano i requisiti per l’agibilità chi compra potrebbe non poterla usare come abitazione: per la Cassazione, in questi casi, si tratta di una cosa diversa da quella pattuita, con la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto (sentenza n. 2294/2017). La deroga del Salva casa vale solo alle condizioni dell’art. 24 del DPR 380/2001, ed è buona norma farla verificare a un tecnico prima del compromesso.
Un monolocale accatastato come magazzino si può comprare come casa?
Si può comprare, ma resta un magazzino: per abitarci servirebbe un cambio di destinazione d’uso con il titolo edilizio richiesto, e le agevolazioni prima casa non spettano, perché riguardano le abitazioni di categoria A, escluse A/1, A/8, A/9 e A/10.
Comprato come seconda casa, un monolocale costa molto di più?
Di norma l’imposta di registro passa dal 2% al 9% del valore catastale, sempre con il minimo di 1.000 euro, e le imposte ipotecaria e catastale restano di 50 euro ciascuna; se si compra dall’impresa con l’IVA, l’aliquota passa dal 4% al 10%. Le regole sulla seconda casa sono spiegate nella pagina dedicata.
Notaio e preventivo per monolocale
Prima di decidere di comprare un monolocale occorre anche trovare un notaio. Nel caso in cui non si abbiano esperienze precedenti e si sia alla ricerca di un notaio che riceva l’atto pubblico di trasferimento immobiliare, è possibile tramite questo portale richiedere un preventivo gratuito notarile, per sapere quanto costerebbe il rogito del monolocale, ed entrare in contatto diretto con il notaio della città in cui si preferisce stipulare.
Basterà semplicemente seguire le istruzioni e fornire alcune informazioni necessarie per permettere al notaio di redigere un preventivo, senza alcun costo, totalmente gratuito e alcun tipo di registrazione o iscrizione. Le risposte dei notai arrivano di norma in poche ore.
