Notaio: Acquisto Casa per Compensazione

• La compensazione: di cosa si tratta?
• Tipologie di compensazione
• Diversi tipi di compensazione
• Compensazione legale
• Compensazione giudiziale 
• Compensazione volontaria dal notaio
• Pagamento per compensazione dal notaio
• La compensazione può essere anche parziale?
• Quando non si può fare la compensazione?
• Qual è il costo del pagamento per compensazione?

La compensazione: di cosa si tratta?

Quando occorre acquistare casa, la prestazione principale a cui deve adempiere l’acquirente è quella di pagare il prezzo o corrispettivo al venditore. Questo prezzo viene generalmente pagato in denaro, ma vi sono dei modi alternativi per adempiere la propria obbligazione, che spesso rispondono anche ad un principio generale di economia dei contratti. Tra questi, vi è proprio la compensazione.

La compensazione è una modalità di estinzione dell'obbligazione diversa dall'adempimento. Ciò vuol dire che non vi sarà il pagamento del prezzo vero e proprio, ma il creditore sarà ugualmente soddisfatto nelle sue pretese. La compensazione si realizza quando due persone sono obbligate l’una verso l’altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti (art.1241 c.c.).

Ad esempio, se l’acquirente, ossia colui che compra casa, vanta un credito verso il venditore di euro 100.000 e il prezzo della compravendita è pari alla stessa cifra, piuttosto che effettuare due pagamenti (dall’acquirente al venditore per il pagamento del prezzo e dal venditore all’acquirente per il debito preesistente) si compensano a vicenda e si estinguono.

Tipologie di compensazione

Si ricorre alla compensazione nel caso in cui si compra casa, quando la parte che compra è anche creditore del venditore per un rapporto tra gli stessi che prescinde dalla vendita.

La compensazione consente di realizzare l’interesse del creditore e di rendere il debitore (in questo caso l’acquirente) adempiente; tutto ciò, con una forte economia dei mezzi processuali, senza nessuna attività svolta né da una parte né dall’altra. Ovviamente, occorre che il Notaio nella clausola del prezzo dichiari che il pagamento è eseguito con compensazione, specificando il preesistente rapporto di debito – credito da cui questa compensazione deriva, con conseguenti adempimenti fiscali come nel seguito vedremo.

Diversi tipi di compensazione

La compensazione può essere legale, giudiziale e volontaria. Non è possibile scegliere di ricorrere ad un tipo di compensazione rispetto ad un’altra, ma per aversi una di esse devono sussistere dei presupposti e requisiti specifici. Analizziamo quali.

Compensazione legale

La compensazione legale si verifica quando i debiti rispettivi hanno per oggetto una somma di denaro, certa, liquida ed esigibile, ovvero riferibile ad un debito già scaduto (che quindi può essere richiesta dal creditore). 

Che cosa vuol dire? Significa che se due persone siano reciprocamente debitore e creditore di una somma di denaro si potrà ricorrere alla compensazione legale. Se invece uno debba dare a un altro una somma di denaro e l’altro invece debba dare una quantità di grano, non sarà possibile ricorrere alla compensazione legale. È proprio per questo che si afferma che i due crediti devono essere omogenei, fungibili nel senso anche di sostituibili.

Come far valere la compensazione legale

E’ sempre tuttavia necessario, anche quando la compensazione ha i caratteri di cui sopra, che vi sia la dichiarazione di volersi avvalere della stessa estinguendo i due debiti. Anche qualora si presentino dal Notaio acquirente e venditore, rispettivamente titolari di un tale rapporto di debito credito, occorre sempre una dichiarazione espressa. Il notaio quindi riporterà nell’atto che le due persone sono reciprocamente creditore e debitore e che entrambe vogliono estinguere i rispettivi rapporti avvalendosi della compensazione legale.

Compensazione giudiziale 

La compensazione giudiziale è dichiarata dal giudice qualora un debito opposto in compensazione, pur non essendo liquido, sia di facile e pronta liquidazione. In questo caso il provvedimento del giudice è di fondamentale importanza in quanto solo grazie a questo può dirsi avvenuta la compensazione.

Compensazione volontaria dal notaio

La compensazione volontaria, ovvero quella che si verifica per volontà delle parti anche se i rispettivi debiti non abbiano tutte le caratteristiche sopra esposte è quella che avviene nella maggior parte dei casi presente quindi negli atti notarili.

Infatti anche se i crediti non siano liquidi (ossia che risultano esistenti dal titolo determinato nel suo ammontare oppure che è determinabile con una semplice operazione di calcolo) e non  esigibili, sarà possibile grazie alla volontà delle parti espressa dinanzi al notaio chiudere il rapporto giuridico.

Pagamento per compensazione dal Notaio

Se non vi sono le condizioni per una compensazione legale (ad esempio quando il debito di uno è scaduto ed esigibile e l’altro no) è possibile ugualmente manifestare la volontà mediante una dichiarazione in questo caso davanti al Notaio. La compensazione può avere ad oggetto solo crediti il cui contenuto sia una prestazione di dare una somma di denaro. Il Notaio provvederà ad indicare in premessa i precedenti rapporti di debito credito per poi specificare nella parte del pagamento del prezzo che il pagamento non avviene con il trasferimento di una somma di denaro, bensì mediante compensazione.

Quindi nonostante il compratore della casa ad esempio non dia materialmente delle somme di denaro al venditore per l’acquisto della casa, dovrà sentirsi ugualmente liberato da quest’obbligo proprio grazie alla compensazione, in quanto anche l’acquirente in un rapporto esterno alla compravendita risultava essere creditore del venditore.

La compensazione può essere anche parziale?

Sì. Se i debiti sono corrispondenti per valore, la compensazione sarà totale e non residuerà alcun rapporto di debito credito. Se invece i rispettivi debiti e crediti non sono corrispondenti, si può comunque procedere al pagamento per compensazione parziale. Ad esempio, un acquirente acquista una casa per un corrispettivo in denaro di euro 200.000 ma vanta un credito nei confronti del venditore pari a euro 100.000. Egli si trova di fronte ad una scelta: può pagare i 200.000 euro in denaro e continuare ad attendere l’adempimento del suo credito da parte del venditore; al contrario, potrebbe approfittare della vendita per risolvere anche la questione del preesistente rapporto di debito con il creditore. A questo punto, il prezzo sarà pagato in questo modo: per euro 100.000 in denaro con un assegno o qualsiasi altro mezzo di pagamento prescelto dall’acquirente nel rispetto della normativa antiriciclaggio; per euro 100.000 mediante compensazione parziale del debito di euro 100.000 che l’acquirente vanti nei confronti del venditore.

Se il debito del venditore è superiore rispetto al prezzo?

Anche in questo caso, è possibile realizzare il pagamento attraverso la compensazione parziale. Se ad esempio un acquirente acquista una casa per un corrispettivo di euro 100.000, ma vanta un credito nei confronti del venditore di euro 200.000, può adempiere la sua obbligazione di pagamento del prezzo mediante compensazione con il credito che ha nei confronti del venditore. Ciò anche se, come in questo caso, dopo la compensazione, residua ancora una parte di debito, che dopo la vendita sarà pagato diversamente.

Quando non si può fare la compensazione?

Non tutti i crediti possono essere compensati. Infatti la legge è molto precisa nello stabilire che in alcuni casi non è possibile ricorrere alla compensazione.

I crediti non compensabili sono espressamente indicati dalla legge e sono: i crediti per la restituzione di cose di cui il proprietario sia stato ingiustamente spogliato, i crediti per la restituzione di cose depositate o date in comodato, i crediti dichiarati impignorabili, rinuncia alla compensazione operata preventivamente dal debitore.

Siccome esistono anche altri tipi crediti non compensabili previsti dalla legge come ad esempio i crediti degli alimenti è sempre opportuno rivolgersi a un notaio per una consulenza, per comprendere quando sia possibile ricorrere alla compensazione e quando no.

Qual è il costo del pagamento per compensazione?

In caso di acquisto di una casa con rispettivo pagamento del prezzo mediante compensazione, occorre considerare due spese fiscali differenti, rispetto all’onorario del Notaio più IVA. In primo luogo, occorre versare l’imposta di registro prevista per i trasferimenti immobiliari pari al 2% in caso di prima casa e 9% in caso di seconda casa, oltre alle imposte fisse ipotecaria e catastale. Qualora si scelga di versare il prezzo tramite il pagamento per compensazione, tale operazione è tassata e si versa una relativa imposta di registro. Tale imposta in caso di compensazione legale è pari ad una quota fissa minima di 200 euro, nella misura dello 0.5% del valore del singolo debito – credito compensato.

Qual è il vantaggio di compensare il proprio debito in un atto pubblico di compravendita?

Il vantaggio deriva dalla opportunità di racchiudere in un unico atto pubblico la soluzione di due problematiche, attribuendo certezza giuridica al pagamento del debito effettuato in questo modo. Si sancisce, dunque, mediante un atto pubblico non sono il trasferimento di una casa a favore dell’acquirente, ma anche la certezza per questi di avere ottenuto l’adempimento del proprio credito. La rispettiva tassazione legata all’imposta di registro non incide sulla convenienza dell’operazione.