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Notaio: Acquisto Casa per Compensazione

La compensazione: di cosa si tratta?

acquisto casa con pagamento per compensazione dal notaioQuando occorre acquistare casa, la prestazione principale a cui deve adempiere l’acquirente è quella di pagare il prezzo o corrispettivo al venditore. Questo prezzo viene generalmente pagato in denaro, ma vi sono dei modi alternativi per adempiere la propria obbligazione, che spesso rispondono anche ad un principio generale di economia dei contratti. Tra questi, vi è proprio la compensazione.

La compensazione è una modalità di pagamento del prezzo per la quale quando due persone sono obbligate l’una verso l’altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti (art.1241 c.c.).

Ad esempio, se l’acquirente vanta un credito verso il venditore di euro 100.000 e il prezzo della compravendita è pari alla stessa cifra, piuttosto che effettuare due pagamenti (dall’acquirente al venditore per il pagamento del prezzo e dal venditore all’acquirente per il debito preesistente) si compensano a vicenda e si estinguono.

Tipologie di compensazione

La compensazione è, quindi, un vero e proprio pagamento, in quanto consente di realizzare l’interesse del creditore e di rendere il debitore (in questo caso l’acquirente) adempiente; tutto ciò, con una forte economia dei mezzi processuali, senza nessuna attività svolta né da una parte né dall’altra. Ovviamente, occorre che il Notaio nella clausola del prezzo dichiari che il pagamento è eseguito con compensazione, specificando il preesistente rapporto di debito – credito da cui questa compensazione deriva, con conseguenti adempimenti fiscali come nel seguito vedremo. La compensazione può essere legale, giudiziale e volontaria.

Compensazione legale

La compensazione legale si verifica quando i debiti rispettivi hanno per oggetto una somma di denaro, certa, liquida ed esigibile, ovvero riferibile ad un debito già scaduto (che quindi può essere richiesta dal creditore). E’ sempre tuttavia necessario, anche quando la compensazione ha i caratteri di cui sopra, che vi sia la dichiarazione di volersi avvalere della stessa estinguendo i due debiti. Anche qualora si presentino dal Notaio acquirente e venditore, rispettivamente titolari di un tale rapporto di debito credito, occorre sempre una dichiarazione espressa.

Compensazione giudiziale e volontaria

La compensazione giudiziale è dichiarata dal giudice qualora un debito opposto in compensazione, pur non essendo liquido, sia di facile e pronta liquidazione. Tuttavia, ciò che riguarda il caso che stiamo analizzando è la compensazione volontaria, ovvero quella che si verifica per volontà delle parti anche se i rispettivi debiti non abbiano tutte le caratteristiche sopra esposte.

Pagamento per compensazione dal Notaio

Se non vi sono le condizioni per una compensazione legale (ad esempio quando il debito di uno è scaduto ed esigibile e l’altro no) è possibile ugualmente manifestare la volontà mediante una dichiarazione in questo caso davanti al Notaio. La compensazione può avere ad oggetto solo crediti il cui contenuto sia una prestazione di dare una somma di denaro. Il Notaio provvederà ad indicare in premessa i precedenti rapporti di debito credito per poi specificare nella parte del pagamento del prezzo che il pagamento non avviene con il trasferimento di una somma di denaro, bensì mediante compensazione

La compensazione può essere anche parziale?

Sì. Se i debiti sono corrispondenti per valore, la compensazione sarà totale e non residuerà alcun rapporto di debito credito. Se invece i rispettivi debiti e crediti non sono corrispondenti, si può comunque procedere al pagamento per compensazione parziale. Ad esempio, un acquirente acquista una casa per un corrispettivo in denaro di euro 200.000 ma vanta un credito nei confronti del venditore pari a euro 100.000. Egli si trova di fronte ad una scelta: può pagare i 200.000 euro in denaro e continuare ad attendere l’adempimento del suo credito da parte del venditore; al contrario, potrebbe approfittare della vendita per risolvere anche la questione del preesistente rapporto di debito con il creditore. A questo punto, il prezzo sarà pagato in questo modo: per euro 100.000 in denaro con un assegno o qualsiasi altro mezzo di pagamento prescelto dall’acquirente; per euro 100.000 mediante compensazione parziale del debito di euro 100.000 che l’acquirente vanti nei confronti del venditore.

Se il debito del venditore è superiore rispetto al prezzo?

Anche in questo caso, è possibile realizzare il pagamento attraverso la compensazione parziale. Se ad esempio un acquirente acquista una casa per un corrispettivo di euro 100.000, ma vanta un credito nei confronti del venditore di euro 200.000, può adempiere la sua obbligazione di pagamento del prezzo mediante compensazione con il credito che ha nei confronti del venditore. Ciò anche se, come in questo caso, dopo la compensazione, residua ancora una parte di debito, che dopo la vendita sarà pagato diversamente.

Qual è il costo del pagamento per compensazione?

In caso di acquisto di una casa con rispettivo pagamento del prezzo mediante compensazione, occorre considerare due spese fiscali differenti, rispetto all’onorario del Notaio più IVA. In primo luogo, occorre versare l’imposta di registro prevista per i trasferimenti immobiliari pari al 2% in caso di prima casa e 9% in caso di seconda casa, oltre alle imposte fisse ipotecaria e catastale. Qualora si scelga di versare il prezzo tramite il pagamento per compensazione, tale operazione è tassata e si versa una relativa imposta di registro. Tale imposta in caso di compensazione legale è pari ad una quota fissa minima di 200 euro, nella misura dello 0.5% del valore del singolo debito – credito compensato.

Qual è il vantaggio di compensare il proprio debito in un atto pubblico di compravendita?

Il vantaggio deriva dalla opportunità di racchiudere in un unico atto pubblico la soluzione di due problematiche, attribuendo certezza giuridica al pagamento del debito effettuato in questo modo. Si sancisce, dunque, mediante un atto pubblico non sono il trasferimento di una casa a favore dell’acquirente, ma anche la certezza per questi di avere ottenuto l’adempimento del proprio credito. La rispettiva tassazione legata all’imposta di registro non incide sulla convenienza dell’operazione.

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