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Accollarsi il pagamento del prezzo della casa

Che cos’è l’accollo? Perché accollarsi il pagamento del prezzo della casa

Accollarsi il pagamento del prezzo della casaL’accollo è una figura nella quale viene previsto un cambiamento della persona del debitore, cioè del soggetto che è tenuto al pagamento del prezzo (successione nel debito).

Questo significa che, ad esempio, in un contratto di compravendita, invece che essere l’acquirente a pagare la casa, la somma viene corrisposta, in tutto, o solamente in parte, da un’altra persona.

A livello di struttura, si tratta di un accordo che intercorre fra il soggetto debitore (detto accollato), ed il soggetto estraneo al contratto (cosiddetto accollante), ma che si impegna comunque a far fronte alle spese.

Tipologie di accollo

L’accollo può assumere varie tipologie. Si parla di accollo esterno, quando l’accordo viene chiaramente palesato in sede di contratto, poiché l’impegno assunto dalla terza persona di pagare eventuali imposte e spese della compravendita, appare esplicitamente.

L’accollo può anche essere interno, se il soggetto che si impegna a tenere indenne l’acquirente, non assume in modo diretto il debito nei suoi confronti, sebbene si faccia comunque carico degli obblighi.

Questo può accadere, per esempio, qualora l’accollante gli fornisca le sostanze economiche, prima della stipula, oppure provveda a rimborsargli successivamente i costi sostenuti.

Un’altra distinzione è tra accollo cumulativo e liberatorio.

L’accollo è cumulativo, quando il soggetto che si obbliga a pagare, non sostituisce completamente la persona inizialmente obbligata (cioè l’acquirente), ma semplicemente si “aggiunge” a lui. Si parla, invece, di accollo liberatorio, quando l’acquirente viene lasciato completamente indenne, visto che l’accollante si sostituisce a lui. In tutti i casi nei quali il soggetto creditore, libera il debitore originario, si estinguono anche le garanzie connesse al credito, salvo diversa pattuizione.

Perché serve il notaio?

Poiché l’accollo è un semplice accordo fra due soggetti, ci si potrebbe chiedere che cosa c’entri e perché serva la figura del notaio, non essendo obbligatoria la forma solenne. A volte potrebbe essere semplicemente consigliabile, per poter avere le informazioni giuste sul futuro da farsi.

Nel caso concreto, però, un notaio, non è solo consigliabile, ma indispensabile, nell’ipotesi, frequente nella prassi, in cui l’accollo del prezzo, riguardi un atto pubblico come la compravendita.

E, come è ben noto, il professionista deputato alla scrittura degli atti pubblici e scritture private autenticate, è necessariamente il notaio.

Non è necessario che presti il suo consenso anche il soggetto venditore, sebbene possa comunque aderire la convenzione, in modo da rendere irrevocabile quanto stipulato in suo favore (come espressamente previsto dal codice civile).

Accollo del mutuo

Una delle tipologie di accollo più note, è quella in cui l’acquirente si impegna, nei confronti del venditore, a farsi carico delle rate residue del mutuo: si tratta del cosiddetto accollo del mutuo.

Questa forma di accollo potrebbe essere molto conveniente per entrambe le parti coinvolte.

Per il soggetto venditore, poiché si libera definitivamente del debito con l’istituto bancario. Per il soggetto acquirente, perché può beneficiare di una riduzione dei costi, dal momento che la somma ancora da restituire alla banca, dovrà essere scomputata dal prezzo finale dell’immobile.

Contratto a favore di terzo

Fra le ipotesi di accollo più frequenti negli atti notarili, rientra il contratto a favore del terzo.

Si tratta di una tipologia contrattuale, che consente di produrre effetti favorevoli nei confronti di un terzo soggetto, detto beneficiario, realizzando una deviazione degli effetti in suo favore, senza che necessariamente presente all’atto. Un esempio potrebbe essere il caso in cui i genitori comprano in casa al figlio minore, che non deve intervenire in atto e nemmeno pagare, ma beneficia solo dell’intestazione della casa.

Accollo nel testamento

Si può inserire l’accollo di una somma di cui si è debitori anche all’interno di un testamento. Il testatore non può intervenire direttamente, ovvero prevedere un accollo che abbia efficacia con l’apertura della successione, però può compiere un legato indiretto.

Questo significa che può imporre, con una disposizione testamentaria, ad un soggetto che decide di beneficia nel testamento, anche l’obbligo di procedere ad un accollo di un debito altrui.

Quanto costa l’accollo del prezzo

Volendo prendere come esempio il contratto di compravendita, bisognerà pagare le imposte previste per l’atto.

Dovranno essere corrisposte, quindi: l’imposta di registro, che varierà a seconda che si tratti di prima o seconda casa, nonché le imposte ipotecarie e catastali. A tutto ciò, andrà aggiunto l’onorario del notaio, nonché il prezzo per l’acquisto della casa.

Per la legge, non sono soggetti ad imposta gli accolli di debiti che siano collegati e contestuali ad altre disposizioni. Nel caso in cui, invece, l’accollo sia considerato come disposizione autonoma, sconta l’imposta di Registro del 3%.

Qualora si desideri avere un’idea più chiara dei costi complessivi, relativamente ad un caso specifico, è possibile chiedere, nell’apposita sezione, un preventivo direttamente sul sito. Alla richiesta si riceverà risposta in tempi brevi, ed inoltre il preventivo è gratuito e non obbliga alla stipula successiva.

L’accollo legale

Oltre ad essere stabilito per volontà delle parti, esistono delle tipologie di accollo cosiddetto legale, cioè che prescindono da eventuali consensi, ma sono automatiche.

Ne è un esempio l’accollo dei debiti in caso di cessione di azienda, qualora risultino dai libri contabili obbligatori per legge. Un’altra ipotesi la si trova nell’ambito delle società di capitali, nello specifico S.p.A..

Qualora venga prevista una cessione di azioni che non siano liberate (cioè per le quali devono ancora essere versate delle somme), il soggetto cedente, resta obbligato, insieme al cessionario, nuovo titolare, per l’ammontare dei versamenti ancora dovuti. L’obbligo ha una durata di tre anni, che vengono calcolati da quando il trasferimento viene annotato all’interno del libro soci.

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