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Il patto di opzione: alternativa al preliminare di compravendita

Preliminare di vendita e patto di opzione. Quali differenze?

il patto di opzione dal notaio alternativa al preliminare di compravenditaIl contratto preliminare di compravendita è il contratto con cui due o più parti reciprocamente si vincolano al fine di ottemperare a due diversi obblighi di natura giuridica: per il venditore, trasferire la proprietà del bene compravenduto; per l’acquirente, invece, il pagamento del prezzo pattuito. È quantomeno opportuno che ogni contratto preliminare venga stipulato dinanzi ad un notaio ma astrattamente non è necessario.

Tuttavia, esistono delle ipotesi nelle quali a vincolarsi è solo una delle parti contrattuali. Sicché, una parte rimane definitivamente vincolata alla dichiarazione resa ma l’altra conserva la facoltà di accettare o meno la dichiarazione della prima.

A mente dell’art. 1331 c.c., si ha opzione quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno; in tal caso, dispone la norma, la dichiarazione della prima si considera come proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’art. 1329 c.c..

In forza di tanto, l’opzione non può essere assimilata al contratto preliminare. Nel contratto preliminare entrambe le parti sono obbligate alla stipula del contratto definitivo. L’opzione invece obbliga chi la concede a mantenere ferma la proposta, mentre l’opzionario può concludere o meno il contratto.

Quali sono le condizioni?

Il patto di opzione è collegato ad altri due elementi fondamentali, ovvero il termine ed il prezzo. Il primo è posto a tutela di entrambe le parti: l’apposizione di un termine, infatti, è frutto della scelta di non vincolare indeterminatamente sia il venditore che l’acquirente, rendendo il vincolo eccessivamente oneroso. Il prezzo è poi stabilito in forza del fatto che il venditore si obbliga a non trasferire a terzi la proprietà del bene.

Come funziona?

La giurisprudenza prevalente ricostruisce la fattispecie come un contratto dal quale nasce una normale proposta contrattuale, accompagnata dalla preclusione per il proponente della legittimazione al compimento di un qualsiasi negozio contrario ed incompatibile. Si sarebbe quindi in presenza di due contratti: uno (cd. contratto finale), in via di formazione, costituito allo stato dalla sola proposta, ancorché completa dei suoi elementi essenziali; l’altro (contratto d’opzione), completo e perfetto, volto a rendere detta proposta irrevocabile.

Secondo una diversa ricostruzione, certamente minoritaria, con il patto di opzione nascerebbe invece il diritto potestativo dell’optante di determinare autonomamente il sorgere del rapporto contrattuale finale. Il contratto finale non si realizzerebbe quindi attraverso il normale meccanismo proposta-accettazione, bensì attraverso la combinazione di un negozio bilaterale, qual è l’opzione, con la dichiarazione dell’oblato.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi compra?

L’acquirente ha numerosi vantaggi. Anzitutto, ha la possibilità di valutare meglio l’opportunità dell’affare senza risultare vincolato all’accettazione di alcuna proposta. L’opzione, infatti, serve a permettere al destinatario di una proposta di valutare la convenienza dell’affare. Ad egli è rimessa la scelta di stipulare o meno il contratto. La sicurezza consisterà però nel fatto che nel periodo in cui compie queste libere valutazioni, la proposta rimarrà comunque ferma.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

L’opzione è un sacrificio per chi la concede poiché, ad esempio, implica l’indisponibilità del bene che è oggetto della promessa dell’obbligato. Di qui la necessità che l’opzione sia concessa per un periodo di tempo determinato e in particolar modo per un periodo di tempo che non possa essere ritenuto eccessivamente oneroso per il proponente. D’altronde, l’opzione concessa per un tempo indeterminato o non breve, procurerebbe certamente l’invalidità del negozio, poiché ostacolerebbe la circolazione del bene.

Quali sono le differenze fra opzione, prelazione e proposta irrevocabile?

L’opzione si differenzia dalla proposta irrevocabile perché è parte di un contratto che generalmente viene sottoscritto mediante compenso in favore di chi vincola. L’opzione è di fatti una sorta di limitazione della libertà contrattuale del proponente. È anche per questo che viene sottoposto a termine di efficacia, termine che potrebbe finanche essere stabilito dal giudice qualora nel contratto non sia stato stabilito. Di contro, la proposta irrevocabile è un atto di natura unilaterale.

Ancora, l’opzione si differenzia dalla prelazione perché la prima pone il proponente in una posizione di soggezione, essendo il proponente vincolato alla decisione dell’opzionario, mentre la prelazione vincola solamente alla scelta del destinatario della proposta, ma lascia comunque il proponente libero di fare o non fare la stessa proposta.

Come rendere certo il vincolo del venditore?

Il mezzo attraverso il quale si vincola (sempre per un tempo determinato) il venditore è certamente la trascrizione. La trascrizione consiste nell'annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare di un determinato diritto reale su un immobile (o su un bene mobile registrato).

La trascrizione consente, dunque, di rendere conoscibili ai terzi la situazione di fatto e di diritto esercitata sull’immobile. Ciò consente anche di garantire la continuità delle trascrizioni e di tutelare la posizione dell’opzionario che potrebbe essere pregiudicato da eventuali e successive azioni giudiziarie che potrebbero colpire il venditore (e che potrebbero inficiare la validità del negozio).

Quanto costa il notaio per la stipula di un contratto preliminare con patto di opzione?

Per quantificare indicativamente l’ammontare dei costi notarili per la stipula di un contratto preliminare di vendita con patto di opzione è possibile anche utilizzare la “calcolatrice notarile” di NotaioFacile a seconda che si intenda acquistare la prima o la seconda casa ovvero si tratti altra tipologia di immobile (terreno, locale commerciale, ecc…)

Altresì è sempre possibile chiedere un preventivo gratuitamente e senza impegno direttamente al notaio attraverso il sito.

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