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Accertamento dell’usucapione

Che cos’è l’usucapione

il negozio di accertamento dell’usucapione, costi e informazioniL’usucapione è una modalità di acquisto di un diritto su un bene mobile o immobile a titolo originario, ossia che non consiste nel trasferimento da un soggetto all’altro mediante contratto.

L’usucapione è un acquisto che nasce ex novo grazie alla concorrenza dei presupposti qualificanti la fattispecie: il possesso - che deve essere pubblico, pacifico, ininterrotto e continuato – e il decorso del termine. L’acquisto è originario in quanto tutti i presupposti elencati hanno una loro autonomia e sono fuori dalla sfera giuridica dispositiva dei contraenti, cioè non possono essere oggetto di accordo tra le parti.

L’usucapione, pertanto, è una questione di fatto. Se una determinata situazione ricomprende tutti i requisiti, allora si completa la fattispecie dell’usucapione.

Le vicende dell’usucapione

Il diritto usucapito può essere oggetto di trasferimento. Non può invece essere oggetto di trasferimento il solo possesso in quanto si tratta di un mero fatto - seppur giuridicamente rilevante - e i fatti non possono essere trasferiti.

Tuttavia, prima del trasferimento del diritto usucapito, vi potrebbe essere la volontà, da parte di colui che ha usucapito il diritto, di ufficializzare il proprio acquisto a titolo originario. L’accertamento dell’usucapione non è indispensabile ed ha la sola funzione di accertare e, quindi, confermare il verificarsi di tutti i presupposti dell’usucapione. L’accertamento, quindi, non costituisce l’acquisto del diritto, ma lo dichiara, poiché prende atto del verificarsi di tutti i presupposti.

Le modalità di accertamento dell’usucapione

Fino a qualche anno fa, l’unico modo per accertare l’usucapione era intraprendere la via giudiziaria. Recentemente, il Legislatore ha introdotto una modalità di accertamento c.d. conciliativa.

Accertamento giudiziale

L’accertamento giudiziale dell’usucapione è una vera e propria causa, che si avvia tramite un atto di citazione presentato da chi afferma di aver usucapito un diritto contro colui che risulta essere formalmente proprietario ma che ha subito l’usucapione e quindi ha sostanzialmente perso il diritto.

La domanda giudiziale è quindi rivolta ad un giudice, che ha il compito di accertare il verificarsi di tutti i presupposti di Legge relativi all’usucapione.

Il giudizio si conclude o con l’accoglimento della domanda oppure con il suo rigetto. In caso di accoglimento della domanda, la sentenza viene trascritta nei registri immobiliari per dare notizia dell’acquisto a titolo originario e per rispettare il principio di continuità delle trascrizioni.

Accertamento conciliativo

Recentemente, al fine di alleggerire il carico di azioni giudiziarie, il Legislatore ha previsto che determinate materie, prima di approdare davanti ad un giudice, debbano attraversare una fase preliminare chiamata mediazione.

Quindi, prima di rivolgersi ad un Tribunale, ai fini della procedibilità davanti al Giudice, è necessario avviare unistanza di mediazione ad un organismo di mediazione accreditato presso il Ministero di Giustizia.

La mediazione ha il compito di trovare un accordo tra le parti. Nel caso in cui si trovi l’accordo, si forma il c.d. accordo accertativo dell’usucapione.

Indi, il contenuto dell’accordo accertativo ha ad oggetto il riconoscimento dei fatti che fungono da presupposto essenziale per il perfezionamento dell’usucapione.

Le parti, cioè colui che asserisce l’usucapione e colui che la subisce, non possono, però, far sorgere un titolo di acquisto originario in sostituzione dei presupposti di legge con un atto di volontà finalizzato a riconoscere l’esistenza della proprietàà (o altro diritto reale) senza che esistano i presupposti legali.

Una volta trovato l’accordo, esso deve essere finalizzato avanti un notaio che ne cura la trascrizione nei registri immobiliari, come recentemente previsto nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013) che ha modificato l’art. 2343 c.c. aggiungendo il numero 12-bis il quale dispone che sono oggetto di trascrizione «gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».

Negozio di accertamento dell’usucapione

L’ordine dei Notai, denominato Consiglio Nazionale del Notariato, per mezzo del proprio ufficio studi ha verificato se sia possibile per le parti accertare volontariamente, davanti un notaio, l’intervenuta usucapione senza dover accedere agli strumenti giudiziali o para-giudiziali citati sopra.

Per detto organo, il sistema di norme presente all’interno dell’ordinamento italiano permetterebbe ai privati di poter chiedere al notaio di ricevere un atto pubblico nel quale riconoscono e dichiarano il verificarsi di tutti i presupposti dell’usucapione. Non si tratta quindi di un rogito notarile con cui si trasferisce un diritto, quanto piuttosto di un atto nel quale le parti riconoscono che è intervenuta l’usucapione e che quindi un soggetto ha acquistato a titolo originario un determinato diritto.

Costo dell’accertamento dell’usucapione

Affinché si possa fare un quadro sui costi dell’accertamento dell’usucapione è necessario distinguere le diverse modalità e quindi, distinguere l’accertamento giudiziale da quello conciliativo all’interno della mediazione e infine da quello c.d. negoziale davanti al notaio.

Accertamento giudiziale

L’accertamento giudiziale ha sostanzialmente il costo di un procedimento giudiziario. Quindi, la domanda sconta la tipica imposta del contributo unificato che varia a seconda del valore dell’oggetto del giudizio. Oltre a ciò, si deve aggiungere il costo necessario relativo al professionista per mezzo del quale si agisce in giudizio che è, in questo caso, l’avvocato. Se si cerca fra le statistiche dei costi giudiziari per questa materia ben si comprende che la spesa minima è di circa euro 2000,00 per i valori più bassi fino a salire a cifre ben più importanti, oltre gli euro 6000,00 se i valori oggetto del giudizio diventano più elevati.

Accertamento conciliativo

La procedura accertativa all’interno della mediazione ha sostanzialmente vantaggi fiscali. Al fine di incentivare l’utilizzo del procedimento di mediazione, che ha il compito di non aggravare la situazione dei tribunali italiani, il Legislatore ha previsto all'art. 17 comma 3 del D. Lgs. n. 28 del 4 marzo 2010, l'esenzione parziale dall'imposta di registro per tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione, fino al valore di euro 50.000 nel caso in cui le parti riescano a trovare un accordo.

Ciò determina un risparmio fiscale notevole, ma all’onorario dell’avvocato si deve aggiungere quello del notaio incaricato di autenticare e trascrivere il processo verbale ossia l’accertamento conciliativo dell’usucapione.

Negozio di accertamento

Quanto all’atto ricevuto dal notaio - a cui spetterebbe il pagamento dell’onorario - secondo il parere dell’Agenzia delle Entrate, esso sconterebbe le imposte applicabili agli atti dell'autorità giudiziaria che accertano l'acquisto della proprietà di beni immobili per usucapione. Ciò determinerebbe l’applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota del 9% (fabbricati) o del 15% (terreni agricoli) prevista dall'articolo 1 della Tariffa Parte I, allegata al TUR (Testo Unico imposta di Registro), per un importo minimo di 1.000 euro. In relazione a tali atti, trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Fiscalmente, quindi, il negozio di accertamento sembrerebbe meno conveniente in quanto, formandosi al di fuori di una procedura di mediazione, non può godere dell’agevolazione di cui sopra. È però anche vero che sarebbe possibile eliminare o comunque diminuire drasticamente la voce di costo dell’avvocato, in quanto non necessario, salvo richiedere la sua consulenza quale professionista di fiducia.

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