Usucapione dei beni ereditati, cosa serve e cosa costa
- Acquisto per usucapione: di cosa si tratta?
- Usucapione di beni ereditati
- Acquisto per usucapione in comunione ereditaria: più facile rispetto all’acquisto in comunione ordinaria
- Qual è il risparmio in termini economici rispetto alla divisione?
- Le domande di chi vive nella casa dei genitori
Acquisto per usucapione: di cosa si tratta?
Prima di analizzare la fattispecie specifica dell’usucapione dei beni ereditati, occorre accennare in generale alla disciplina dell’usucapione, la quale rappresenta un modo di acquisto della proprietà. Essa infatti permette di acquistare la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato nel tempo. Questo possesso, al fine di determinare l’acquisto, deve essere pacifico, pubblico, continuato e non interrotto. Il possesso deve, quindi, essere acquistato in modo non clandestino e violento; deve essere continuato e non caratterizzato negli anni da atti volti ad interromperlo. Non è invece richiesta la buona fede, che conta solo per l’usucapione abbreviata: ciò che serve è che colui che possiede lo faccia comportandosi come se fosse il proprietario, e non per semplice tolleranza di chi lo è davvero.
Qual è il tempo necessario per l’acquisto della proprietà per usucapione?
In generale il tempo che occorre per acquistare la proprietà di un bene per usucapione è pari a venti anni, in caso di beni immobili (casa adibita ad abitazione), diritti reali di godimento (acquisto del diritto di usufrutto), aziende. Scende a dieci anni se chi possiede ha comprato in buona fede da chi non era proprietario, con un atto trascritto. Vi sono alcune eccezioni, tra cui i beni mobili, che si acquistano in dieci anni se il possesso è in buona fede, e i beni mobili registrati (automobili), per i quali bastano tre anni con un titolo idoneo e la buona fede, altrimenti dieci.
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Usucapione di beni ereditati
Quando si apre una successione, si verifica immediatamente una situazione di possesso dei beni ereditari. Automaticamente quando muore una persona della propria famiglia, qualcuno degli eredi si trova nel possesso dei beni ereditari. Si pensi, ad esempio, alla morte dell’ultimo genitore il quale lascia la propria casa in eredità, senza averne disposto per testamento a favore di qualcuno dei suoi figli. Questi dovranno provvedere a dividere l’eredità e stabilire mediante l’atto di divisione a chi vada attribuita la casa e a chi dei conguagli in denaro, in relazione alle rispettive quote ereditarie. Tuttavia, qualcuno degli eredi potrebbe trovarsi nel possesso di questa casa e potrebbe protrarlo per molto tempo senza che venga fatta la divisione. In presenza di alcuni requisiti, che ora vedremo, questo coerede che è nel possesso della casa facente parte dell’asse ereditario del genitore, potrebbe acquistarne la proprietà esclusiva per usucapione, senza attendere la divisione.
Un’avvertenza prima di proseguire: chi si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa l’inventario entro tre mesi è considerato erede puro e semplice, quindi risponde anche dei debiti del defunto. Restare nella casa dei genitori, in altre parole, di regola vale come accettazione tacita dell’eredità, con tutto ciò che ne segue.
Come funziona l’usucapione dei beni ereditati?
E’ l’art.714 c.c. a prevedere che si può chiedere la divisione quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per possesso esclusivo. Ciò vuol dire che la regola generale rimane sempre la divisione; tuttavia, se gli eredi non si attivano per stipulare questo atto dal Notaio e nel frattempo decorre il tempo necessario all’acquisto per usucapione, questo si verifica solo a favore del coerede che ha posseduto (nell’esempio di cui sopra, solo a favore del figlio che ha posseduto la casa).
Come vuol dire avere posseduto esclusivamente la casa?
Vuol dire molto più che averci abitato. Il coerede parte come compossessore insieme agli altri, e la Cassazione presume che chi usa e amministra il bene ereditario lo faccia anche nell’interesse dei fratelli (Cass. 966/2019). Per usucapire deve avere trasformato quel compossesso in un possesso esclusivo, con comportamenti incompatibili con i diritti degli altri e che mostrino senza equivoci la volontà di tenere la casa come proprietario unico, «uti dominus e non più uti condominus» (Cass. 9359/2021). Abitarci, fare la manutenzione ordinaria, pagare le utenze o l’IMU, tenere le chiavi: da soli, questi atti non bastano, perché sono compatibili con una gestione per conto di tutti. Pesano di più, se provati, il cambio della serratura fatto per tenere fuori gli altri, il rifiuto opposto a un fratello che chiedeva di entrare o di avere la sua parte, una ristrutturazione radicale decisa e pagata da soli, la locazione a terzi incassando i canoni per sé. Il semplice disinteresse degli altri, che per anni non si fanno vivi, non è sufficiente (Cass. 7221/2009).
Acquisto per usucapione in comunione ereditaria: più facile rispetto all’acquisto in comunione ordinaria
La situazione in cui si trovano gli eredi all’apertura della successione si definisce di comunione ereditaria e, come sopra specificato, deve culminare in un atto di divisione, qualora ognuno voglia divenire esclusivo proprietario di un bene o di una parte del bene. Ciò salvo che si verifichi usucapione.
Il vantaggio del coerede, rispetto a chi detiene un bene altrui (un inquilino, un comodatario), è che non gli serve alcun atto di interversione del possesso: è già possessore, e deve solo dimostrare di avere escluso gli altri (Cass. 9359/2021). Chi invece ha ricevuto la casa in uso da un altro deve prima compiere un atto che manifesti ai proprietari la volontà di possedere per sé, e i venti anni partono da lì. Nell’eredità, quindi, la strada è più corta, ma non è in discesa: ciò che chiede la legge è il possesso esclusivo e continuato per venti anni (nell’ipotesi di acquisto di una casa), e la prova di quell’esclusività è a carico di chi usucapisce.
Qual è il risparmio in termini economici rispetto alla divisione?
Il vantaggio economico esiste, ma va misurato con attenzione rispetto all’ipotesi classica di comunione ereditaria, seguita dall’atto notarile di divisione. Ovviamente, non è possibile scegliere questa strada volontariamente, occorre che vi sia la circostanza di disinteresse da parte di alcuni coeredi, accompagnata dal possesso esclusivo da parte di un coerede. E’, tuttavia, importante recarsi dal Notaio per comprendere bene la propria situazione e manifestarla, soprattutto laddove dopo venti anni gli eredi disinteressati inconsapevoli della possibilità di acquistare per usucapione, intendono ancora dividere l’eredità e pretendere parte della proprietà.
Quali costi si risparmiano, evitando la divisione ereditaria?
La divisione ereditaria ha un costo relativo non solo all’onorario del Notaio più IVA, bensì anche alle imposte di registro pari all’1% del valore dell’eredità, oltre alle imposte ipotecarie e catastali pari a 200 euro cadauna. L’acquisto di bene per usucapione, in sé, non costa nulla: si acquista la proprietà per il solo fatto del possesso continuato nel tempo, senza alcun atto notarile. Il conto cambia il giorno in cui il coerede vuole vendere, donare o ipotecare la casa, perché allora gli serve un titolo trascritto nei registri immobiliari, e sia la sentenza che l’accordo di mediazione che accertano l’usucapione pagano l’imposta di registro come un trasferimento, con l’aliquota del 9% sul valore della quota acquistata (risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 235/2020); in mediazione la parte di valore fino a 50.000 euro è esente.
Un esempio aiuta. Casa dei genitori da 200.000 euro, due fratelli, uno ci vive da ventidue anni. Con la divisione dal notaio, il fratello che tiene la casa liquida l’altro e sull’intera massa si pagano 2.000 euro di registro e 400 euro di ipotecaria e catastale. Con l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione della metà del fratello (100.000 euro), il registro si calcola sui 50.000 euro eccedenti la franchigia: 4.500 euro, senza però versare nulla all’altro. Se invece si va in causa, la sentenza paga il 9% su tutti i 100.000 euro, cioè 9.000 euro, più le spese legali. L’applicabilità delle agevolazioni prima casa a questi atti non è pacifica: è buona norma chiederlo direttamente al notaio.
Cosa fare se i coeredi non sono d’accordo?
I coeredi potrebbero non essere d’accordo con l’acquisto del coerede che ha usucapito la casa e potrebbero rivendicare la proprietà. In questo caso, si potrebbe andare in giudizio e se il giudice dà ragione al coerede che ha usucapito, la sentenza va trascritta e può rappresentare un titolo per disporre del bene. Prima della causa è obbligatorio il tentativo di mediazione, che può chiudersi con l’accordo di cui si dice qui sotto.
Se, invece, i coeredi sono d’accordo?
In questo caso, la via prevista dalla legge è l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione, trascrivibile dal 2013 (art. 2643 n. 12-bis c.c.): le firme vengono autenticate dal Notaio, che cura registrazione e trascrizione. Il notariato ritiene possibile anche un atto notarile di accertamento stipulato direttamente tra i coeredi, nel quale le parti danno atto che si è aperta la successione, che alcuni si sono disinteressati del bene e che uno di loro lo ha acquistato per usucapione; su questa seconda strada non tutti gli uffici e i giudici sono dello stesso avviso, e in ogni caso l’accordo vale tra chi lo firma, non verso i terzi come una sentenza. Tale atto, grazie alla pubblica fede e alla trascrizione, serve a mettere nero su bianco la situazione e a rendere la casa vendibile; in alternativa, se i fratelli vogliono chiudere con un conguaglio, resta la divisione, spesso più semplice e, come visto, meno tassata. Il preventivo per entrambe le soluzioni si può chiedere senza impegno attraverso NotaioFacile, e la pagina su come intestare la casa ereditata spiega i passaggi successivi.
Le domande di chi vive nella casa dei genitori
Vivo da trent’anni nella casa di mia madre, è mia per usucapione? Non automaticamente. Servono venti anni di possesso esclusivo, e il tempo da solo non basta: bisogna provare di avere escluso gli altri eredi, non solo di avere usato la casa mentre loro non si facevano vivi. Senza una sentenza o un accordo trascritto, poi, la casa resta intestata a tutti e non si può vendere.
Mio fratello ha cambiato la serratura dieci anni fa, posso ancora chiedere la divisione? Sì, finché non sono passati venti anni dal momento in cui il possesso è diventato esclusivo. Una richiesta scritta di divisione o un’azione giudiziale interrompono il termine; conviene muoversi prima, anche con una semplice diffida, piuttosto che discutere dopo su chi avesse le chiavi.
