Usucapione dei beni ereditati: Acquisto della proprietà

• Acquisto per usucapione: di cosa si tratta?
• Usucapione di beni ereditati
• Acquisto per usucapione in comunione ereditaria: più facile rispetto all’acquisto in comunione ordinaria
• Qual è il risparmio in termini economici rispetto alla divisione?

Acquisto per usucapione: di cosa si tratta?

Prima di analizzare la fattispecie specifica dell’usucapione dei beni ereditati, occorre accennare in generale alla disciplina dell’usucapione, la quale rappresenta un modo di acquisto della proprietà. Essa infatti permette di acquistare la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato nel tempo. Questo possesso, al fine di determinare l’acquisto, deve essere pacifico, pubblico, continuato e non interrotto. Il possesso deve, quindi, essere acquistato in modo non clandestino e violento; deve essere continuato e non caratterizzato negli anni da atti volti ad interromperlo. Esso deve inoltre essere di buona fede, ovvero colui che possiede deve farlo con l’intento di comportarsi come se fosse il proprietario, finalizzato proprio ad acquistarne appunto la proprietà.

Qual è il tempo necessario per l’acquisto della proprietà per usucapione?

In generale il tempo che occorre per acquistare la proprietà di un bene per usucapione è pari a venti anni, in caso di beni immobili (casa adibita ad abitazione), diritti reali di godimento (acquisto del diritto di usufrutto), aziende. Vi sono alcune eccezioni, tra cui i beni mobili o mobili registrati (automobili), i quali si acquistano per usucapione con il decorso di dieci anni.

Usucapione di beni ereditati

Quando si apre una successione, si verifica immediatamente una situazione di possesso dei beni ereditari. Automaticamente quando muore una persona della propria famiglia, qualcuno degli eredi si trova nel possesso dei beni ereditari. Si pensi, ad esempio, alla morte dell’ultimo genitore il quale lascia la propria casa in eredità, senza averne disposto per testamento a favore di qualcuno dei suoi figli. Questi dovranno provvedere a dividere l’eredità e stabilire mediante l’atto di divisione a chi vada attribuita la casa e a chi dei conguagli in denaro, in relazione alle rispettive quote ereditarie. Tuttavia, qualcuno degli eredi potrebbe trovarsi nel possesso di questa casa e potrebbe protrarlo per molto tempo senza che venga fatta la divisione. In presenza di alcuni requisiti, che ora vedremo, questo coerede che è nel possesso della casa facente parte dell’asse ereditario del genitore, potrebbe acquistarne la proprietà esclusiva per usucapione, senza attendere la divisione.

Come funziona l’usucapione dei beni ereditati?

E’ l’art.714 c.c. a prevedere che si può chiedere la divisione quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per possesso esclusivo. Ciò vuol dire che la regola generale rimane sempre la divisione; tuttavia, se gli eredi non si attivano per stipulare questo atto dal Notaio e nel frattempo decorre il tempo necessario all’acquisto per usucapione, questo si verifica solo a favore del coerede che ha posseduto (nell’esempio di cui sopra, solo a favore del figlio che ha posseduto la casa).

Come vuol dire avere posseduto esclusivamente la casa?

Vuol dire che non solo il coerede può aver abitato nella casa, ma materialmente si è occupato di essa. Ad esempio, ciò può accadere quando solo uno dei figli manifesta interesse verso la casa, ne effettua l’ordinaria e straordinaria manutenzione, si reca più volte nella stessa per verificarne lo stato e la struttura, anche senza abitarvi.

Acquisto per usucapione in comunione ereditaria: più facile rispetto all’acquisto in comunione ordinaria

La situazione in cui si trovano gli eredi all’apertura della successione si definisce di comunione ereditaria e, come sopra specificato, deve culminare in un atto di divisione, qualora ognuno voglia divenire esclusivo proprietario di un bene o di una parte del bene. Ciò salvo che si verifichi usucapione.

Qualora la comunione non derivi da una eredità, è molto più difficile acquistare per usucapione perché occorrono degli atti specifici idonei a mutare il titolo del possesso. Questo vuol dire che occorre manifestare la volontà idonea all’acquisto per usucapione. Nell’acquisto per usucapione di beni ereditari, invece, è molto più semplice e vantaggioso. Ciò che chiede la legge è solo il possesso continuato per venti anni (nell’ipotesi di acquisto di una casa), senza alcun atto ulteriore.

Qual è il risparmio in termini economici rispetto alla divisione?

Il vantaggio economico è notevole rispetto all’ipotesi classica di comunione ereditaria, seguita dall’atto notarile di divisione. Ovviamente,  non è possibile scegliere questa strada volontariamente, occorre che vi sia la circostanza di disinteresse da parte di alcuni coeredi, accompagnata dal possesso esclusivo da parte di un coerede. E’, tuttavia, importante recarsi dal Notaio per comprendere bene la propria situazione e manifestarla, soprattutto laddove dopo venti anni gli eredi disinteressati inconsapevoli della possibilità di acquistare per usucapione, intendono ancora dividere l’eredità e pretendere parte della proprietà.

Quali costi si risparmiano, evitando la divisione ereditaria?

La divisione ereditaria ha un costo relativo non solo all’onorario del Notaio più IVA, bensì anche alle imposte di registro pari all’1% del valore dell’eredità, oltre alle imposte ipotecarie e catastali pari a 200 euro cadauna. Tali spese in caso di acquisto di bene per usucapione da parte di un coerede si risparmiano, in quanto l’usucapione è un modo di acquisto che non necessita di essere attestato in un atto notarile. Si acquista la proprietà per il solo fatto del possesso continuato nel tempo.

Cosa fare se i coeredi non sono d’accordo?

I coeredi potrebbero non essere d’accordo con l’acquisto del coerede che ha usucapito la casa e potrebbero rivendicare la proprietà. In questo caso, si potrebbe andare in giudizio e se il giudice dà ragione al coerede che ha usucapito, la sentenza va trascritta e può rappresentare un titolo per disporre del bene.

Se, invece, i coeredi sono d’accordo?

In questo caso, ci si può recare dal Notaio per stipulare un atto di accertamento dell’avvenuta usucapione, con il quale le parti danno atto in un atto notarile pubblico che si è aperta la successione, che alcuni coeredi si sono disinteressati di un bene, che pertanto viene acquistato per usucapione da uno di loro. Tale accordo, grazie alla pubblica fede dell’atto notarile e alla sua trascrizione, serve a mettere nero su bianco la situazione.