Comprare una masseria, più fabbricati, vincoli e prima casa

• Comprare una masseria dal notaio
• Comprare una masseria con le agevolazioni fiscali prima casa
• Comprare una masseria come seconda casa
• Masseria con più fabbricati, cosa cambia per la prima casa
• Quanto costa il notaio per il rogito avente ad oggetto l’acquisto di una masseria?
• Quali tasse e imposte sono dovute quando si compra una masseria dal notaio?
• Masseria vincolata, prezzo e agriturismo, tre dubbi prima del rogito

Comprare una masseria dal Notaio

La masseria è un tipo di costruzione tipica dell’Italia meridionale, in particolare di Puglia e Sicilia, più precisamente si tratta di un complesso di edifici rurali adibiti un tempo ad abitazione e a ricovero per gli animali, oltre che a luogo dove depositare gli attrezzi agricoli utilizzati per la relativa attività. Rispetto a quanto avveniva in passato, in cui la masseria veniva utilizzata come struttura che l’agricoltore adibiva sia come propria abitazione che come per il proprio lavoro, negli ultimi anni si è diffusa sempre più l’esigenza di acquistare una masseria dal Notaio per adibirla a propria residenza, e non esclusivamente per i periodi estivi, ma anche per trasformarla in una struttura ricettiva convertendo i locali un tempo adibiti a ricovero per animali e attrezzi agricoli, in vere e proprie suite.

Come è fatta una masseria

La masseria può essere di vari tipi, ma, tendenzialmente, è caratterizzata da una casa con una corte agricola generalmente posta al centro dell’intero edificio sul quale si affacciano i vari ingressi degli edifici di residenza, e contraddistinta da un recinzione di mura più o meno alta, a seconda dei gusti e delle esigenze del proprietario.

Le masserie si trovano di tutte le dimensioni: ci sono quelle che si sviluppano su un solo piano e con poche stanze, a misura di una sola famiglia che ne vuole fare la propria casa vacanze, e quelle più ampie e sviluppate anche su più livelli, che si prestano anche ad accogliere turisti, nel rispetto delle regole previste per le strutture ricettive.

I vecchi ricoveri per animali oggi rappresentano grandi suite o luminose cucine che affacciano sul cortile centrale caratterizzato dalla presenza di alberi imponenti come ulivi, molto diffusi nelle zone dell’Italia meridionale.

Tendenzialmente si tratta di abitazioni composte da molti vani e dalle ampie dimensioni, che spesso sono tali da poter far rientrare la masseria nella categoria di una villa, con una rendita catastale importante, sebbene sia necessario precisare che la categoria catastale dipende dalle caratteristiche dell’immobile e la rendita anche dall’ubicazione della masseria.

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Comprare una masseria con le agevolazioni fiscali prima casa

Comprare una masseria dal Notaio può rappresentare un enorme vantaggio se la si vuole adibire a propria abitazione principale e si è in possesso dei requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa al momento in cui si effettua la compravendita.

Per acquistare una masseria con tali benefici fiscali è necessario possedere una serie di requisiti espressamente indicati dalla legge e cioè chi compra il bene non deve essere proprietario di un’altra abitazione che si trovi nello stesso Comune dove è ubicata la masseria, altresì l’acquirente non deve essere né proprietario, né usufruttuario, né titolare di altri diritti reali, come il diritto di abitazione o il diritto di uso, nemmeno per quota, di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo venderla entro due anni dal nuovo acquisto.

Inoltre, il compratore deve avere la propria residenza nel Comune in cui è situata la masseria, oppure nel caso in cui abbia una diversa residenza, deve impegnarsi a trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto nel Comune in cui la stessa è ubicata, oppure svolgere la propria attività in quel Comune.

Agevolazioni fiscali prima casa: quando non è possibile usufruirne per l’acquisto di una masseria?

Tendenzialmente se ricorrono i suddetti requisiti soggettivi è quasi sempre possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa quando si acquista una masseria dal Notaio, a meno che quest’ultima non venga classificata come bene di lusso, rientrando in una delle seguente categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Infatti, quando l’immobile è ricompreso tra i beni di lusso il compratore non potrà godere dei benefici fiscali e dovrà pagare l’imposta di registro in forma ordinaria.

Comprare una masseria come seconda casa

Scegliere di acquistare una masseria può dipendere non necessariamente dalla volontà di trasferirci la propria residenza e renderla propria abitazione principale, ma come spesso accade, si decide di comprare tale tipo di immobile per adibirlo a propria casa vacanze.

Ebbene sì, molto più spesso di quanto si pensa comprare una masseria è sinonimo di acquisto seconda casa dal Notaio, data la caratteristica di questo immobile, soprattutto per i magnifici luoghi in cui è situato, di prestarsi a divenire un’abitazione dove famiglie anche molto numerose decidono di trascorrere le proprie vacanze, destando l’interesse sia di italiani che degli stranieri che vogliono immergersi in un’esperienza a contatto con la storia e la natura.

C’è da aggiungere che, trattandosi di un acquisto seconda casa i costi sono più elevati in quanto le imposte e le tasse sono maggiori in assenza di agevolazioni, pertanto è importante considerare il tipo di investimento che si sta facendo affinché esso rispetti le esigenze di chi acquista.

Investire comprando una masseria dal Notaio

La richiesta sempre maggiore di masserie è dovuta alla volontà di comprare tale tipo di immobile per poi adibirlo a struttura ricettiva che costituisce un valido concorrente di alberghi e bed&breakfast per chi vuole vivere l’esperienza di dormire in un’abitazione dal fascino storico.

In tal caso, non rendendo la masseria il luogo per la propria abitazione principale, l’acquisto avviene come seconda casa, con le imposte ordinarie; inoltre le strutture ricettive seguono regole proprie, in buona parte regionali, e l’agriturismo è riservato agli imprenditori agricoli, come si vede più avanti.

È anche possibile trarre un reddito decidendo di comprare la masseria per darla in locazione a terzi, trattandosi di un bene che per le sue caratteristiche strutturali può essere dato in affitto anche a più famiglie per il periodo estivo ed in alcuni casi anche quello invernale; anche l’affitto ai turisti per brevi periodi ha comunque adempimenti propri.

Masseria con più fabbricati, cosa cambia per la prima casa

Proprio perché nasce come complesso di edifici, la masseria arriva spesso al rogito divisa in più unità catastali: la casa padronale, una o più dependance, magazzini e stalle, a volte un rudere e quasi sempre del terreno. Ogni parte va identificata nell’atto con i suoi dati e, per le imposte, segue regole proprie.

Tabella semplificata e indicativa: come trattare ogni unità nel caso concreto è buona norma chiederlo al notaio.

Masseria vincolata o in zona paesaggistica

Alcune masserie storiche sono dichiarate di interesse culturale. In questo caso la vendita va denunciata al Ministero e lo Stato, o se vi rinuncia la Regione o gli altri enti territoriali, può comprarla al prezzo dell’atto entro sessanta giorni dalla denuncia; fino ad allora l’atto resta sospeso e la masseria non si consegna (artt. 59, 60, 61 e 62 del D.Lgs. 42/2004). Le tappe sono spiegate nella pagina sull’acquisto di un bene culturale.

Diverso è il vincolo paesaggistico: la vendita di per sé non richiede autorizzazioni, ma per ristrutturare o ampliare una masseria che si trova in un’area tutelata serve di norma presentare il progetto e ottenere l’autorizzazione paesaggistica prima dei lavori (art. 146 del D.Lgs. 42/2004). Cosa comporta nel concreto è spiegato nella pagina sugli immobili con vincoli.

Il terreno intorno alla masseria

Per il terreno agricolo valgono le stesse regole viste per chi vuole comprare un casale dal notaio: imposte proprie, certificato di destinazione urbanistica e, a certe condizioni, prelazione agraria dell’affittuario o dei confinanti.

Quanto costa il Notaio per il rogito avente ad oggetto l’acquisto di una masseria?

Tendenzialmente il prezzo di una masseria non è mai irrisorio, trattandosi di una struttura dalle dimensioni ampie e dotata di grandi spazi aperti e cortili di pertinenza, ma è bene precisare che ci sono tanti fattori da tenere in considerazione quando si compra un simile immobile tra cui l’ubicazione e la rendita catastale.

 Tuttavia, la somma da corrispondere che più preoccupa chi compra una masseria è il costo del Notaio, per questo è bene precisare che l’onorario del Notaio varia da professionista a professionista anche a seconda della complessità del rogito da stipulare, ma non esistendo un tariffario minimo, se si vuole avere un’idea dei costi che bisogna affrontare per tale tipo di investimento immobiliare è possibile richiedere un preventivo indicando quante unità catastali comprende la masseria: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.

Quali tasse e imposte sono dovute quando si compra una masseria dal Notaio?

Oltre all’onorario del Notaio, è necessario corrispondere le imposte e le tasse dovute per l’acquisto della masseria che costituiscono la cifra più consistente delle spese della compravendita.

Di norma, quando si compra una masseria da un privato bisogna corrispondere l’imposta di registro che è pari al 2% del valore catastale dell'immobile in caso di acquisto prima casa, mentre corrisponde al 9% in caso di acquisto seconda casa. In entrambi i casi la base è il valore catastale se in atto si chiede il prezzo valore, l’imposta non può essere inferiore a 1.000 euro e si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Lo stesso vale quando si acquista da un’impresa costruttrice che abbia terminato i lavori di costruzione da più di cinque anni, salvo che l’impresa scelga di applicare l’IVA.

Quando, invece, chi vende la masseria è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o di ristrutturazione da meno di cinque anni, il compratore in luogo dell’imposta di registro, deve pagare l’Iva che è pari al 4% in caso di acquisto prima casa, al 10% in caso di acquisto seconda casa e al 22% nel caso in cui la masseria sia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9; registro, ipotecaria e catastale si pagano allora in misura fissa, 200 euro ciascuna.

Masseria vincolata, prezzo e agriturismo, tre dubbi prima del rogito

Come si scopre se una masseria è vincolata come bene culturale?

Il vincolo nasce da una dichiarazione che viene notificata al proprietario e trascritta nei registri immobiliari, con effetto anche per ogni successivo proprietario (art. 15 del D.Lgs. 42/2004): di norma emerge quindi dalle visure, oltre che dalla documentazione del venditore. È buona norma chiedere queste verifiche al notaio prima del compromesso.

Se la masseria comprende più fabbricati e terreno, conta come si divide il prezzo?

Sì, per due motivi. Per le imposte, se nello stesso atto ci sono beni con aliquote diverse e non si pattuiscono prezzi distinti, per la legge sull’imposta di registro si applicherebbe a tutto l’aliquota più alta. E se una parte vincolata come bene culturale è venduta insieme ad altri beni per un prezzo unico, il valore su cui si esercita la prelazione lo determina d’ufficio l’ente che la esercita (art. 60 del D.Lgs. 42/2004). Come indicare il prezzo di ogni parte è un punto da definire con il notaio già nel preliminare.

Chi compra una masseria come privato può farne un agriturismo?

Non da privato: per legge le attività agrituristiche sono esercitate dagli imprenditori agricoli, in collegamento con l’attività agricola dell’azienda (art. 2 della legge 96/2006). Le altre forme di ospitalità, come il bed&breakfast, seguono regole in buona parte regionali. Se la masseria si presti all’uso che si ha in mente è buona norma verificarlo con il Comune e con un tecnico prima del compromesso.