Comprare casa e darla in comodato: quando si può riaverla
- Acquistare casa: cenni generali
- La riserva di usufrutto
- Concedere la casa in comodato al venditore
- Tipi di comodato
- Comodato per scrittura privata dopo il rogito notarile
- Quali sono le spese di questa operazione?
- Si può acquistare una casa già concessa in comodato?
- Prima di lasciare qualcuno nella casa appena comprata
Acquistare casa: cenni generali
L’acquisto di una casa è una operazione contrattuale molto importante, che deve seguire dei passaggi ben determinati. Il motivo per cui si acquista casa non è il medesimo in ogni situazione, ma la procedura sì. Si può acquistare per investimento, per comprare la casa ai propri figli e molto più semplicemente per farne la propria abitazione.
L’acquisto di una casa deve essere effettuato con un atto di compravendita, con il quale si trasferisce la piena proprietà, ovvero il diritto pieno ed esclusivo, senza che sorgano diritti di altro tipo in capo ad altri soggetti.
Questa è solo la regola ma vi sono varie eccezioni. Molto spesso infatti si acquista una casa per necessità di intestare la stessa e farla rientrare nella propria titolarità, ma magari l’acquirente vive in un’altra città e non ha necessità di utilizzare la stessa a titolo abitativo. Vi sono vari rimedi che il Notaio può consigliare alle parti per venire incontro a queste esigenze.
Succede, per esempio, al figlio che compra la casa dei genitori e li lascia vivere lì, o a chi compra un appartamento per farci abitare il figlio che studia in un’altra città. Più avanti trovi anche il caso, poco conosciuto, in cui la casa data in comodato non si può chiedere indietro quando si vuole.
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La riserva di usufrutto
Prima di analizzare l’ipotesi specifica del comodato, occorre analizzare la situazione che si verifica molto di frequente corrispondente ad una compravendita con riserva di usufrutto. Il venditore cede la nuda proprietà dell’immobile mentre si riserva il diritto di usufrutto, ovvero il diritto di godere del bene senza modificarne la destinazione economica.
Tra i diritti connessi all’usufrutto vi è chiaramente quello di abitare nella casa. È una struttura contrattuale che viene utilizzata quando l’acquirente ha interesse a fare l’investimento ma non quello di appropriarsi subito dell’abitazione. In questo modo, l’usufruttuario continua ad abitare nella casa fino alla sua morte, quando poi il diritto di usufrutto si consolida con il diritto di proprietà. L’usufrutto può anche avere una durata fissata nell’atto, e quanto valga la nuda proprietà rispetto alla casa libera è spiegato nella pagina su nuda proprietà e usufrutto.
Concedere la casa in comodato al venditore
A volte potrebbe emergere l’esigenza di acquistare un bene, il cui venditore intende continuare ad abitarvi. La soluzione del diritto di usufrutto a suo favore è molto impegnativa e vincolante, in quanto questo diritto viene previsto nell’atto notarile pubblico e di norma dura per tutta la vita dell’usufruttuario. È un diritto che va trascritto e da cui l’acquirente, da solo, non può tornare indietro: riavrà il possesso della casa alla morte dell’usufruttuario, salvo che questi rinunci all’usufrutto. A volte potrebbe manifestarsi al Notaio una volontà meno vincolante.
Le parti potrebbero voler realizzare la compravendita, lasciando comunque al venditore di continuare ad abitare nella stessa. Quando l’acquirente intende realizzare l’affare solo per investimento, questo potrebbe convenire anche a lui. Se le parti non intendono far risultare tale volontà dal contratto pubblico, per non sentirsi troppo vincolati e per poter cambiare idea successivamente anche con scrittura privata, possono adoperare altre forme contrattuali tra cui il comodato.
Tipi di comodato
Nel contratto di comodato è possibile prevedere o meno una durata del rapporto giuridico. Può accadere che le parti stabiliscano che il contratto cesserà dopo un anno oppure che finirà al verificarsi di un determinato evento (si pensi al caso in cui venga stabilito come termine la fine dell’anno scolastico).
Al tempo stesso è possibile che le parti decidano di non apporre un termine e a seconda della scelta vi sono differenze sulla disciplina.
Nel comodato a termine il comodatario è tenuto alla restituzione del bene al momento della scadenza. Ciò vuol dire che il titolare della casa non potrà pretendere la restituzione della stessa prima della scadenza del termine e solo in alcuni casi eccezionali, come precisato dalla legge, ciò sarà possibile: si tratta del caso in cui al proprietario sopravvenga un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 del Codice Civile ). Nel contratto di comodato senza termine invece il comodatario è tenuto a restituire la casa nel momento in cui gli viene richiesto.
Attenzione, però: la durata può risultare anche dall’uso a cui la casa è destinata (art. 1810 del Codice Civile ), come accade quando la si concede a un figlio come casa per la sua famiglia.
Chi paga le spese condominiali nel comodato?
Se la casa che viene data in comodato è situata all’interno del Condominio, è necessario il pagamento delle spese condominiali. Verso il condominio le spese restano dovute dal comodante, ossia dal titolare della casa; tra le parti, però, quelle ordinarie legate all’uso della casa sono di norma a carico del comodatario (art. 1808 del Codice Civile ). In ogni caso è buona norma scrivere nel contratto chi paga cosa, comprese le spese straordinarie.
Comodato per scrittura privata dopo il rogito notarile
Dopo aver stipulato il rogito di compravendita per atto pubblico, come normalmente avviene, il Notaio potrebbe consigliare alle parti di regolamentare la situazione con un altro contratto. Questo contratto può essere definito dallo stesso Notaio, che però, di norma, non lo stipula per atto pubblico, ma per scrittura privata.
Si pensi all’acquisto di una casa da parte di un figlio il quale però vuole consentire ancora al genitore di vivere in quella casa. Se non si vuole estendere la situazione al punto da costituire un diritto di usufrutto, si può convenire un semplice comodato. Ma cosa prevede il contratto di comodato?
Con questo contratto un soggetto consegna ad un altro un bene per far sì che lo utilizzi e lo restituisca alla scadenza del termine. Si tratta per legge di un contratto gratuito (art. 1803 del Codice Civile ), quindi non si prevede il pagamento del canone: se si pattuisce un canone, diventa una locazione.
Comodato o locazione?
Il comodato è un contratto a titolo gratuito ed è prescelto nel caso in cui si intenda concedere la casa appena acquistata al venditore, senza che questo paghi altro. Questo può succedere soprattutto se trattasi di persone della stessa famiglia.
La caratteristica principale di questo tipo di contratto è che esso prevede che il bene sia concesso in godimento a titolo gratuito, senza il pagamento di alcun corrispettivo in favore del comodante. Per questo, il contratto di comodato è anche definito a uso gratuito.
L’assenza di un corrispettivo rappresenta la principale differenza con la locazione. Infatti nella locazione è possibile individuare due soggetti il locatore (colui che concede la casa in locazione) e il locatario (colui che riceve la casa ed andrà ad abitare nella stessa. In questo tipo di contratto viene pattuito il pagamento di un canone che avviene periodicamente. La locazione inoltre deve essere stipulata sempre per iscritto.
Che differenza c’è tra comodato e diritto di abitazione?
Il diritto di abitazione è un diritto reale e deve essere previsto nell’atto pubblico, pertanto è ugualmente vincolante per l’acquirente. È il diritto di abitare riservato al venditore e ai membri della sua famiglia. Con il comodato, invece, si può stipulare una scrittura privata e prevederne dei limiti.
Le tre strade per lasciare qualcuno in casa dopo il rogito, in modo semplificato:
Quali sono le spese di questa operazione?
In primo luogo, occorre pagare normalmente le spese relative al rogito di compravendita. Pertanto, occorre pagare le imposte del trasferimento, a partire dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, oppure l’IVA se si compra da un’impresa. Questo unitamente all’onorario del Notaio più Iva, che varia in relazione alla complessità dell’operazione. Successivamente, occorre redigere il contratto di comodato per scrittura privata semplice.
Questa scrittura va registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni e si paga quindi l’imposta di registro pari a 200 euro, oltre alle marche da bollo. Oltre alle spese per la contrattazione, occorre anche considerare l’aspetto economico successivo alla vendita, relativo alle imposte sulla casa che è abitata non dall’acquirente ma dal soggetto comodatario. Il comodatario che abita la casa deve pagare le spese ordinarie, alla stregua di un conduttore che ha contratto una locazione.
L’IMU, invece, resta di norma a carico del proprietario: se il comodato è tra genitori e figli ed è registrato, a certe condizioni la base imponibile si riduce della metà, come spiega la pagina sul comodato d’uso. Nel preventivo, che i notai inviano di solito in poche ore, si può indicare che dopo il rogito servirà anche il comodato.
Si può acquistare una casa già concessa in comodato?
Sì è proprio un’altra ipotesi che può delinearsi. Può accadere che una casa sia già stata concessa in comodato ma il proprietario intenda venderla ugualmente.
In questo caso, generalmente l’acquirente ha diritto di ottenere la casa libera da pesi e vincoli, pertanto se ha interesse ad abitarvi dovrà chiedere il rilascio da parte dell’inquilino, che è titolare del comodato d’uso gratuito. In caso contrario, l’acquirente potrebbe anche avere interesse ad acquistare la casa mantenendo il comodato, limitandosi la sua volontà a comprare la casa per investimento.
Prima del compromesso è buona norma sapere se chi vive in casa ha un comodato scritto e registrato, con quale durata, e concordare con il venditore la data in cui la casa sarà libera. Il caso della casa venduta con un inquilino in affitto è diverso, ed è spiegato nella pagina sulla casa affittata.
Potrebbe essere interessato a mantenervi un inquilino, magari mutando il contratto da comodato a locazione, per ottenere almeno un canone mensile, salvo che intenda concederlo gratuitamente.
Prima di lasciare qualcuno nella casa appena comprata
Il venditore resta in casa con un comodato: come si evita che poi non vada più via?
Di norma fissando nel comodato una data precisa di riconsegna: alla scadenza la casa va restituita, e prima solo se al proprietario sopravviene un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 del Codice Civile ). Senza una data, la casa si può chiedere indietro in qualsiasi momento, ma se chi la occupa non la lascia serve comunque un giudice: per questo è buona norma accordarsi bene prima del rogito.
Compro casa e la do in comodato a mio figlio: se si separa, posso riaverla?
Non sempre. Se il comodato era per le esigenze della sua famiglia, per la Cassazione (Sezioni Unite, sentenza n. 20448 del 2014) dura finché durano quelle esigenze: la casa assegnata al coniuge con i figli può restare a lui, e il proprietario la riottiene prima solo per un bisogno urgente e imprevisto. Nel contratto è buona norma indicare con chiarezza durata e scopo.
Se i genitori restano nella casa che compro da loro, meglio l’usufrutto o il comodato?
Dipende da quanto si vuole rendere stabile la loro permanenza. Con l’usufrutto si compra la sola nuda proprietà, che vale meno quanto più giovane è chi si riserva l’usufrutto, e i genitori restano, di norma, per tutta la vita; con il comodato si compra la piena proprietà e l’uso gratuito resta un accordo modificabile. Costi e rischi della prima strada sono nella pagina su come comprare casa con usufrutto.
