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Notaio acquistare casa e poi concederla in comodato

Acquistare casa: cenni generali

Notaio acquistare casa e poi concederla in comodatoL’acquisto di una casa è una operazione contrattuale molto importante, che deve seguire dei passaggi ben determinati. Il motivo per cui si acquista casa non è il medesimo in ogni situazione, ma la procedura sì. Si può acquistare per investimento, per comprare la casa ai propri figli e molto più semplicemente per farne la propria abitazione.

L’acquisto di una casa deve essere effettuato con un atto di compravendita, con il quale si trasferisce la piena proprietà, ovvero il diritto pieno ed esclusivo, senza che sorgano diritti di altro tipo in capo ad altri soggetti.

Questa è solo la regola ma vi sono varie eccezioni. Molto spesso infatti si acquista una casa per necessità di intestare la stessa e farla rientrare nella propria titolarità, ma magari l’acquirente vive in un’altra città e non ha necessità di utilizzare la stessa a titolo abitativo. Vi sono vari rimedi che il Notaio può consigliare alle parti per venire incontro a queste esigenze.

La riserva di usufrutto

Prima di analizzare l’ipotesi specifica del comodato, occorre analizzare la situazione che si verifica molto di frequente corrispondente ad una compravendita con riserva di usufrutto. Il venditore cede la nuda proprietà dell’immobile mentre si riserva il diritto di usufrutto, ovvero il diritto di godere del bene senza modificarne la destinazione economica.

Tra i diritti connessi all’usufrutto vi è chiaramente quello di abitare nella casa. È una struttura contrattuale che viene utilizzata quando l’acquirente ha interesse a fare l’investimento ma non quello di appropriarsi subito dell’abitazione. In questo modo, l’usufruttuario continua ad abitare nella casa fino alla sua morte, quando poi il diritto di usufrutto si consolida con il diritto di proprietà.

Concedere la casa in comodato al venditore

A volte potrebbe emergere l’esigenza di acquistare un bene, il cui venditore intende continuare ad abitarvi. La soluzione del diritto di usufrutto a suo favore è molto impegnativa e vincolante, in quanto questo diritto viene previsto nell’atto notarile pubblico e dura per tutta la vita dell’usufruttuario. È un diritto che va trascritto e non può tornarsi indietro, per cui l’acquirente non può riacquistare il possesso della casa fino alla morte dell’usufruttuario. A volte potrebbe manifestarsi al Notaio una volontà meno vincolante.

Le parti potrebbero voler realizzare la compravendita, lasciando comunque al venditore di continuare ad abitare nella stessa. Quando l’acquirente intende realizzare l’affare solo per investimento, questo potrebbe convenire anche a lui. Se le parti non intendono far risultare tale volontà dal contratto pubblico, per non sentirsi troppo vincolati e per poter cambiare idea successivamente anche con scrittura privata, possono adoperare altre forme contrattuali tra cui il comodato.

Comodato per scrittura privata dopo il rogito notarile

Dopo aver stipulato il rogito di compravendita per atto pubblico, come normalmente avviene, il Notaio potrebbe consigliare alle parti di regolamentare la situazione con un altro contratto. Questo contratto può essere definito dallo stesso Notaio, che però non lo stipulerà per atto pubblico, ma per scrittura privata.

Si pensi all’acquisto di una casa da parte di un figlio il quale però vuole consentire ancora al genitore di vivere in quella casa. Se non si vuole estendere la situazione al punto da costituire un diritto di usufrutto, si può convenire un semplice comodato. Ma cosa prevede il contratto di comodato?

Con questo contratto un soggetto consegna ad un altro un bene per far sì che lo utilizzi e lo restituisca alla scadenza del termine. Si tratta generalmente di un contratto a titolo gratuito, quindi non si prevede il pagamento del canone.

Comodato o locazione?

Il comodato è un contratto a titolo gratuito ed è prescelto nel caso in cui si intenda concedere la casa appena acquistata al venditore, senza che questo paghi altro. Questo può succedere soprattutto se trattasi di persone della stessa famiglia. È possibile anche contrattare una locazione, prevedendo al soggetto che abita la casa un canone mensile.

Che differenza c’è tra comodato e diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione è un diritto reale e deve essere previsto nell’atto pubblico, pertanto è ugualmente vincolante per l’acquirente. È il diritto di abitare riservato al venditore e ai membri della sua famiglia. Con il comodato, invece, si può stipulare una scrittura privata e prevederne dei limiti.

Quali sono le spese di questa operazione?

In primo luogo, occorre pagare normalmente le spese relative al rogito di compravendita. Pertanto, occorre pagare l’imposta di registro, le imposte di bollo e le ipotecarie e catastali. Questo unitamente all’onorario del Notaio più Iva, che varia in relazione alla complessità dell’operazione. Successivamente, occorre redigere il contratto di comodato per scrittura privata semplice.

Questa scrittura va registrata presso l’Agenzia delle Entrate e si paga quindi l’imposta di registro pari a 200 euro. Oltre alle spese per la contrattazione, occorre anche considerare l’aspetto economico successivo alla vendita, relativo alle imposte sulla casa che è abitata non dall’acquirente ma dal soggetto comodatario. Il comodatario che abita la casa deve pagare le spese ordinarie, alla stregua di un conduttore che ha contratto una locazione.

Si può acquistare una casa già concessa in comodato?

Sì è proprio un’altra ipotesi che può delinearsi. Può accadere che una casa sia già stata concessa in comodato ma il proprietario intenda venderla ugualmente.

In questo caso, generalmente l’acquirente ha diritto di ottenere la casa libera da pesi e vincoli, pertanto se ha interesse ad abitarvi dovrà chiedere il rilascio da parte dell’inquilino, che è titolare del comodato d’uso gratuito. In caso contrario, l’acquirente potrebbe anche avere interesse ad acquistare la casa mantenendo il comodato, limitandosi la sua volontà a comprare la casa per investimento.

Potrebbe essere interessato a mantenervi un inquilino, magari mutando il contratto da comodato a locazione, per ottenere almeno un canone mensile, salvo che intenda concederlo gratuitamente.

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