Comprare un terreno industriale: cosa si può fare sul lotto

• Comprare un terreno dal notaio
• Che cos'è un terreno industriale
• Dove comprare un terreno industriale
• Comprare terreno industriale con fabbricato
• Costo terreno industriale
• Preventivo notarile acquisto terreno industriale
• Zona industriale e casa: tre risposte prima di firmare

Comprare un terreno dal notaio

L’acquisto di un terreno rappresenta uno degli atti più frequenti che vengono ricevuti da un notaio. Quando si parla di terreno si intende un appezzamento di terra che può avere un diverso utilizzo e una differente destinazione: può trattarsi di un terreno agricolo finalizzato alla produzione di prodotti agricoli, di un terreno edificabile su cui è possibile costruire dei fabbricati, così come un terreno industriale. Ma quali sono le caratteristiche di un terreno industriale? Cosa è importante sapere prima di decidere se effettuare o meno questo tipo di investimento immobiliare? Vediamolo insieme attraverso un’analisi attenta delle varie fattispecie che possono presentarsi.

Pensiamo, per esempio, a chi cerca un lotto per il proprio laboratorio, magari con l’abitazione accanto, o a chi trova un terreno in zona industriale a un prezzo basso e pensa di costruirci casa. Gli altri atti e controlli sui terreni sono raccolti nella pagina sui servizi notarili per i terreni.

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Che cos'è un terreno industriale

Quando si parla di terreno industriale si intende un appezzamento di terra il cui utilizzo è finalizzato ad attività di tipo commerciale ed industriale. Le caratteristiche possono essere diverse in virtù dell’attività che viene svolta e a seconda anche dell’ubicazione, ma anche degli scopi che si intendono raggiungere da parte di chi ne è proprietario.

A stabilirlo è il piano regolatore del Comune, che spesso colloca questi terreni in zona D: il decreto ministeriale 1444 del 1968 la descrive come la parte del territorio destinata a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati. Cosa vi si possa costruire, con quali indici e per quali attività, lo dicono poi le norme tecniche di ciascun Comune.

Come capire le caratteristiche di un terreno

Un’informazione molto importante è quella relativa al rapporto ambientale del terreno. Al di là del fatto se sia edificabile o agricolo, conoscere l’ambiente ed il clima in cui è inserito un terreno, può risultare utile al fine di pianificare e ottimizzare il suo impiego. Avere un quadro chiaro delle qualità del terreno può essere importante, nel caso in cui si voglia sfruttare l’energia ecosostenibile e installare, ad esempio, impianti fotovoltaici che possano essere utili proprio per la produzione industriale.

In un mondo ormai sempre più propenso all’energia green, può essere di particolare rilevanza la predisposizione o meno a determinati lavori e a infrastrutture ecosostenibili.

Dove comprare un terreno industriale

Scegliere e in che zona comprare un terreno dal notaio rappresenta un punto fondamentale da tenere in considerazione per l’investimento immobiliare. Analizzare in modo attento e meticoloso, anche grazie all’ausilio di esperti del settore, quale sia la localizzazione più conveniente è importante per lo sviluppo della propria attività strettamente collegata al terreno che si intende comprare.

In particolare la vicinanza a dei centri logistici, ai fornitori, ai mercati può essere di grande aiuto per il successo dell’acquisto. Per tali ragioni, lasciarsi affascinare da prezzi più bassi, non è sempre la scelta più saggia proprio perché è necessario tenere in considerazione anche altri fattori per evitare di pentirsi in un secondo momento.

Cosa serve per comprare un terreno industriale

Una delle documentazioni più importanti quando si compra un terreno dal notaio è il certificato di destinazione urbanistica del terreno che viene rilasciato dal Comune in cui è sito. È un documento fondamentale per il rogito in quanto la legge chiede che sia allegato all’atto di vendita, a pena di nullità (art. 30 del DPR 380/2001); con gli altri documenti per comprare un terreno va preparato prima del rogito.

Esistono dei casi in cui il cdu non è obbligatorio, a seconda del tipo di atto e delle caratteristiche del terreno: per esempio l’area sotto i 5000 mq che è pertinenza di un edificio già censito al catasto urbano. Nel dubbio è buona norma chiedere al notaio quando serva, per procedere all’acquisto in sicurezza.

Letto insieme alle norme tecniche del piano, il certificato aiuta a rispondere a tre domande, in modo semplificato:

Se il lotto fa parte di un piano per insediamenti produttivi ed è stato assegnato in origine dal Comune, il regolamento o la convenzione possono prevedere limiti alla rivendita: anni in cui non si può vendere, autorizzazione del Comune, requisiti di chi compra. Un atto che non li rispetta può portare alla revoca dell’assegnazione o essere nullo, ed è un punto da chiarire prima del compromesso.

Comprare terreno industriale con fabbricato

Comprare un terreno industriale dal notaio con dei fabbricati preesistenti sullo stesso può essere molto conveniente: il vantaggio consiste nell’avere già a disposizione determinate strutture da cui poter attingere energia elettrica, servizi, come ad esempio una connessione Internet.

In un sistema tutto informatizzato, avere la possibilità di sfruttarne la massima potenzialità può essere conveniente anche qualora il costo dovesse essere superiore rispetto ad un terreno senza infrastrutture idonee all’attività da svolgere.

Con un fabbricato sul lotto, però, ai controlli sul terreno si aggiungono quelli sull’edificio: i titoli edilizi, che l’atto deve indicare, e la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto. Chi compra un piccolo laboratorio con l’alloggio al piano di sopra, per esempio, ha interesse a sapere se quell’alloggio risulta autorizzato come abitazione e non come ufficio o magazzino; i casi più comuni sono nella pagina sui controlli urbanistici per chi compra.

Servitù per accesso a terreno industriale

È buona abitudine, quando si compra un terreno, analizzare anche le zone circostanti. Che cosa significa? Vuol dire che capire dove è sito il terreno e soprattutto quale sia il suo accesso può essere rilevante ai fini del rogito notarile. Se il terreno non prevede un ingresso autonomo ed è necessario transitare su un altro terreno sarà necessario tenerne conto anche per la costituzione di una servitù dal notaio.

Se l’accesso c’è ma non basta, per esempio è troppo stretto per i furgoni del laboratorio e non si può allargare, la legge consente di chiedere il passaggio sul fondo vicino anche per le esigenze dell’industria (art. 1052 del Codice Civile ), come spiega la pagina sul terreno intercluso.

Anche attraverso l’analisi del titolo di provenienza, ossia dell’atto con cui il venditore ha comprato il terreno, sarà possibile scorgere eventuali problematiche relative all’accesso al terreno.

Costo terreno industriale

I costi di un terreno industriale possono dipendere da numerosi fattori, in primis la dimensione. Un terreno molto vasto utilizzato per produzioni o depositi, può avere un costo superiore rispetto a un appezzamento dalla metratura ridotta.

Un altro fattore che può influenzare il costo è anche l’ubicazione, se sito quindi nei pressi di una zona industriale o in una zona più isolata. In ogni caso, prima di comprendere se sia o meno un investimento conveniente, è importante capire quali siano le proprie esigenze dettate dall’utilizzo che si intende farne.

Al prezzo si aggiungono le imposte, che per un terreno industriale seguono le regole delle aree edificabili. Se vende un privato si paga di norma il 9% di imposta di registro, con un minimo di mille euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale; se vende un’impresa, l’IVA al 22% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse, di 200 euro ciascuna.

Preventivo notarile acquisto terreno industriale

Per avere un preventivo notarile gratuito nel momento in cui si decide di comprare un terreno industriale dal notaio e capire quali sono i costi da dover sostenere, non solo relativi al prezzo da corrispondere al venditore, ma anche per le tasse e le imposte connesse, è possibile tramite questa piattaforma richiedere gratuitamente un preventivo notarile.

Non sarà necessario pagare alcun costo di iscrizione o registrazione alla piattaforma, ma basterà compilare il modulo offerto dal sito di NotaioFacile ed inserire gli elementi necessari per consentire al professionista nella persona del notaio, di redigere un preventivo in base ai dati forniti. Con Comune, superficie, prezzo e l’eventuale fabbricato, le risposte dei notai arrivano in genere in poche ore.

Zona industriale e casa: tre risposte prima di firmare

Ho trovato un terreno industriale a buon prezzo: posso costruirci la mia casa?

Di norma no. In zona industriale le abitazioni non sono previste, salvo l’alloggio del custode o del titolare dove il piano lo ammette, con superfici limitate e legato all’attività. Per una casa autonoma servirebbe una variante del piano regolatore, che dipende dal Comune e non è mai scontata, come spiega la pagina sul cambio di destinazione di un terreno.

Sul terreno c’è ancora un agricoltore che lo coltiva in affitto: ha la prelazione agraria?

No, se il piano regolatore, anche non ancora approvato, destina il terreno a uso industriale: in quel caso la legge esclude la prelazione agraria (art. 8 della legge 590/1965). Il contratto di affitto in corso, però, è un tema a parte, da chiarire prima del compromesso.

Al catasto risulta un seminativo, ma il Comune lo indica come zona industriale: quali imposte si pagano?

Quelle dei terreni edificabili, perché ai fini fiscali conta la destinazione data dal piano regolatore adottato dal Comune, non la qualità catastale. Da un privato, quindi, di norma si paga il 9% di imposta di registro, e non il 15% previsto per i terreni agricoli comprati da chi non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale.