Quanto tempo può passare dal preliminare al rogito?

• Quanto tempo passa dalla firma del compromesso o del preliminare al rogito notarile?
• Quali sono i passi per comprare un immobile?
• I controlli del notaio
• Quanto tempo ci vuole per l’istruttoria
• Quanto tempo posso prendermi?
• Come posso programmare al meglio il mio futuro acquisto?

Quanto tempo passa dalla firma del compromesso o del preliminare al rogito notarile?

Quando si compra un immobile, soprattutto se lo si fa per destinarlo ad abitazione principale, è necessario considerare che ogni fase ha le sue tempistiche.

Come la ricerca dell’immobile, l’offerta di acquisto, la firma del compromesso o del preliminare, anche l’istruttoria della pratica del notaio e della banca necessitano di tempo per essere completate.

Quindi, se avete in mente di vendere la vostra vecchia casa per entrare subito in quella che dovete acquistare, oppure dovete comunicare al vostro locatore la disdetta dell’affitto con il giusto termine di preavviso, è necessario programmare quanto più precisamente i tempi che vi porteranno dalla firma del compromesso alla firma del contratto definitivo davanti al notaio.

Ma se la fretta non è il vostro cruccio, qui vi diremo anche quanto tempo vi potrete prendere, cioè tutto il tempo in cui, una volta firmato il preliminare, nulla vi potrà impensierire.

Quali sono i passi per comprare un immobile?

Il processo di acquisto di un qualsiasi immobile, indipendentemente dalla tipologia, non è mai immediato e necessita sempre di ponderazione e di diverse fasi.

Primo passo

Sembra banale dirlo, ma il primo passo per comprare un immobile è trovarlo. La ricerca può essere più o meno lunga a seconda della fortuna o della bravura nell’individuare l’immobile perfetto, o quasi, per le proprie esigenze. Nel caso in cui la ricerca sia più complessa del previsto sarà sempre possibile affidarsi a un’agenzia immobiliare. Questa potrà offrire un ventaglio di opzioni che possono soddisfare le esigenze richieste. Naturalmente nel momento in cui si ricorre all’agenzia immobiliare bisogna tenere in considerazione che questa implica un costo ulteriore.

Secondo passo

Sia che l’immobile sia stato trovato grazie ad un’agenzia immobiliare, sia che sia stato trovato dopo una ricerca fai da te, il secondo passo è costituito dalla proposta di acquisto. Anche qui, i tempi dipendono molto, non serve nemmeno dirlo, da quanto la proposta di acquisto sia economicamente vicina alla richiesta fatta da chi vende. Più si contratta e più tendenzialmente i tempi si allungano.

Inoltre, in questa fase, una volta che la volontà delle parti abbia trovato l’accordo economico, è prassi versare una piccola somma per bloccare la trattativa, come segno di serietà e volontà di terminare l’affare.

Terzo passo

Il terzo passo è eventuale. Se l’acquisto viene intermediato da una agenzia immobiliare, con tutta probabilità avete già firmato o state per firmare il c.d. compromesso. Il compromesso altro non è che un contratto preliminare nel quale le parti si obbligano a concludere un contratto definitivo i cui caratteri essenziali sono già definiti. Nel compromesso si inseriscono la descrizione del bene, il prezzo e il termine entro cui si prevede di stipulare il definitivo.

Lo abbiamo già detto, ma è bene ricordare che il termine fissato per stipulare il contratto definitivo dal notaio non è un termine perentorio immodificabile, ma può essere oggetto di proroga, qualora necessario.

È bene precisare che compromesso e preliminare sono sinonimi, anche se il termine compromesso viene usato solitamente per distinguere l’accordo sottoscritto dalle parti, con o senza l’intervento del notaio. Qualora il notaio attesti la veridicità delle sottoscrizioni, si usa definire l’accordo come contratto preliminare che, oltre ad attestare la veridicità delle sottoscrizioni, garantisce il c.d. effetto prenotativo sul futuro acquisto, di cui si parlerà a breve, anche rispetto agli effetti.

Quarto passo

Una volta firmato il compromesso ha inizio la fase successiva, rappresentata dall’istruttoria. L’istruttoria necessaria è quella del notaio, che esamina tutta la documentazione riguardante l’immobile e svolge i controlli nei registri pubblici per verificare che non ci siano pesi o gravami che possano pregiudicare l’acquisto del futuro proprietario.

L’istruttoria eventuale è quella della banca in caso di mutuo. Da parte sua, la banca verifica i presupposti economici del richiedente il mutuo e, mediante un perito specializzato, valuta il valore dell’immobile che verrà vincolato a garanzia della somma finanziata.

È da precisarsi che l’istruttoria del notaio e l’istruttoria della banca sono inscindibilmente collegate tra loro. Infatti, la banca ed il notaio sono in contatto durante tutta l’istruttoria e la stessa banca esige dal notaio una Relazione Notarile Preliminare (RNP) con la quale il notaio espone alla banca la situazione giuridica dell’immobile indicando chi sono i proprietari, descrivendo il bene, o i beni, oggetto di acquisto, nonché attesta la presenza o meno di gravami che potrebbero pregiudicare la garanzia da costituirsi a favore della banca attraverso l’ipoteca.

I controlli del notaio

Ciò che effettua il notaio è una valutazione complessiva della casa sotto molteplici aspetti, che ha lo scopo di individuare i rischi potenziali nel caso in cui si intenda acquistare l’immobile. In virtù dell’esito dell’analisi, sarà possibile comprendere la convenienza dell’eventuale trasferimento con la previsione nel contratto di clausole che possano tutelare una o entrambe le parti.

Il notaio si presenta come una figura certamente idonea e legittimata a operare una serie di controlli che richiedono anche delle particolari competenze: si pensi ai controlli ipotecari, catastali e urbanistici

Quanto tempo ci vuole per l’istruttoria

Abbiamo dimostrato sopra che il tempo che passa dalla firma del compromesso alla firma del definitivo davanti al notaio è dedicato all’istruttoria dell’atto o anche ad altre diverse circostanze. Si pensi al caso in cui la parte potenziale acquirente non abbia ancora raggiunto una somma tale da poter pagare il prezzo, nel caso in cui non sia intenzionata a richiedere un mutuo a una Banca o a un altro istituto di credito.

Ma quanto tempo serve per l’istruttoria?

Non c’è un tempo esatto. La regola è che l’istruttoria dura meno quanto è maggiore la disponibilità delle parti a consegnare tempestivamente la documentazione necessaria. Al contrario, i tempi di questa fase si possono dilatare di molto.

È bene considerare, poi, che più è difficile per il notaio ricostruire la storia dei proprietari dell’immobile, più i tempi si potrebbero allungare.

Per di più, la banca ha una procedura interna. Quando si fa richiesta di un mutuo, questa ha un ufficio che valuta se chi richiede il mutuo ha le caratteristiche economiche per poter restituire le somme; avuto il parere favorevole, deve incaricare il tecnico per la perizia; l’ufficio preposto, dopo aver valutato tutta la documentazione deve deliberare il mutuo che può essere stipulato solo trascorso un determinato periodo di tempo.

• Se si vuole quantificare in giorni la durata di questa quarta fase è necessario distinguere la vendita con o senza mutuo.
• Se il definitivo è senza mutuo e il notaio non rileva problematiche, in media tra compromesso e definitivo possono trascorre non più di quindici giorni.
• Se chi compra sceglie di richiedere un mutuo, i tempi si allungano un po’, potendo, nelle situazioni senza problematiche, doversi attendere anche circa 40 giorni.

Ogni compravendita ha le sue esigenze e particolarità e quindi i giorni indicati sono una media, calcolata su pratiche molto veloci e pratiche meno veloci.

Quanto tempo posso prendermi?

Se spesso l’esigenza che va per la maggiore è la celerità, c’è chi vuole prendersi tutto il tempo possibile per ponderare e programmare al meglio l’acquisto di un immobile, sia esso compiuto per esigenza abitativa, di vacanza o per investimento.

Solitamente, chi ha bisogno di tempo o non ha fretta di acquistare, ma allo stesso tempo non vuole perdere l’eventuale affare, utilizza lo strumento del preliminare notarile.

Come visto sopra, il preliminare notarile ha una duplice funzione: il notaio attesta la veridicità delle sottoscrizioni e il contratto è soggetto a trascrizione che ha effetto prenotativo.

La prima funzione garantisce le parti da motivati ripensamenti. Se una delle parti si dovesse tirare indietro, l’altra potrebbe adire il giudice che si sostituisce alla parte inadempiente. La trascrizione con efficacia prenotativa tutela l’acquirente da qualsiasi vicenda che dovesse riguardare il venditore. Infatti, qualsiasi gravame dovesse essere trascritto o iscritto nei registri immobiliari dopo la trascrizione del contratto preliminare non sarebbe opponibile al promissario acquirente, che acquisterebbe l’immobile senza alcun pregiudizio.

La durata massima di questa tutela è prevista in tre anni dal giorno della trascrizione nei registri immobiliari del contratto preliminare.

Come posso programmare al meglio il mio futuro acquisto?

La risposta è molto semplice. Il miglior modo per rispettare il proprio programma è condividerlo con il notaio ed eventualmente con la banca mutuante, esponendo le proprie esigenze e, quindi, concordando le tempistiche, nel rispetto degli adempimenti necessari ed opportuni al fine di garantire un acquisto giuridicamente sicuro.

Naturalmente è sempre preferibile motivare la scelta anche all’altra parte che potrebbe invece avere interesse alla conclusione dell’operazione in tempi brevi. È proprio per questo che una consulenza notarile  in tali casi è fondamentale, in quanto il notaio saprà tutelare entrambe le parti cercando di comprendere quali siano le reali esigenze cucendo un contratto su misura rispetto alle volontà espresse.