Quanto tempo può passare dal preliminare al rogito?

• Quanto tempo passa dalla firma del compromesso o del preliminare al rogito notarile?
• Quali sono i passi per comprare un immobile?
• I controlli del notaio
• Quanto tempo ci vuole per l’istruttoria
• Quanto tempo posso prendermi?
• Come posso programmare al meglio il mio futuro acquisto?
• Domande frequenti

Quanto tempo passa dalla firma del compromesso o del preliminare al rogito notarile?

Quando si compra un immobile, soprattutto se lo si fa per destinarlo ad abitazione principale, è necessario considerare che ogni fase ha le sue tempistiche.

Come la ricerca dell’immobile, l’offerta di acquisto, la firma del compromesso o del preliminare, anche l’istruttoria della pratica del notaio e della banca necessitano di tempo per essere completate.

Dal compromesso al rogito: cosa succede e cosa rallenta

Quindi, se avete in mente di vendere la vostra vecchia casa per entrare subito in quella che dovete acquistare, oppure dovete comunicare al vostro locatore la disdetta dell’affitto con il giusto termine di preavviso, è necessario programmare quanto più precisamente i tempi che vi porteranno dalla firma del compromesso alla firma del contratto definitivo davanti al notaio.

Ma se la fretta non è il vostro cruccio, qui vi diremo anche quanto tempo vi potrete prendere, cioè per quanto tempo, una volta firmato il preliminare, la legge vi protegge.

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Quali sono i passi per comprare un immobile?

Il processo di acquisto di un qualsiasi immobile, indipendentemente dalla tipologia, non è mai immediato e necessita sempre di ponderazione e di diverse fasi, descritte anche nella pagina sulle fasi per comprare casa.

Primo passo

Sembra banale dirlo, ma il primo passo per comprare un immobile è trovarlo. La ricerca può essere più o meno lunga a seconda della fortuna o della bravura nell’individuare l’immobile perfetto, o quasi, per le proprie esigenze. Nel caso in cui la ricerca sia più complessa del previsto sarà sempre possibile affidarsi a un’agenzia immobiliare. Questa potrà offrire un ventaglio di opzioni che possono soddisfare le esigenze richieste. Naturalmente nel momento in cui si ricorre all’agenzia immobiliare bisogna tenere in considerazione che questa implica un costo ulteriore.

Secondo passo

Sia che l’immobile sia stato trovato grazie ad un’agenzia immobiliare, sia che sia stato trovato dopo una ricerca fai da te, il secondo passo è costituito dalla proposta di acquisto. Anche qui, i tempi dipendono molto, non serve nemmeno dirlo, da quanto la proposta di acquisto sia economicamente vicina alla richiesta fatta da chi vende. Più si contratta e più tendenzialmente i tempi si allungano.

Inoltre, in questa fase, una volta che la volontà delle parti abbia trovato l’accordo economico, è prassi versare una piccola somma per bloccare la trattativa, come segno di serietà e volontà di terminare l’affare.

Terzo passo

Il terzo passo è eventuale. Se l’acquisto viene intermediato da una agenzia immobiliare, con tutta probabilità avete già firmato o state per firmare il c.d. compromesso. Il compromesso altro non è che un contratto preliminare nel quale le parti si obbligano a concludere un contratto definitivo i cui caratteri essenziali sono già definiti. Nel compromesso si inseriscono la descrizione del bene, il prezzo e il termine entro cui si prevede di stipulare il definitivo.

È bene ricordare che il termine fissato per stipulare il contratto definitivo dal notaio di norma non è un termine perentorio immodificabile, ma può essere oggetto di proroga, qualora necessario. Cosa succede, legalmente, quando la data passa è spiegato nella pagina sulla durata del compromesso.

È bene precisare che compromesso e preliminare sono sinonimi, anche se il termine compromesso viene usato solitamente per distinguere l’accordo sottoscritto dalle parti, senza l’intervento del notaio. Qualora il notaio riceva l’atto o autentichi le firme, si parla di solito di preliminare notarile, che può essere trascritto e ottenere così il c.d. effetto prenotativo sul futuro acquisto, di cui si parlerà a breve.

Quarto passo

Una volta firmato il compromesso ha inizio la fase successiva, rappresentata dall’istruttoria. L’istruttoria necessaria è quella del notaio, che di norma esamina la documentazione riguardante l’immobile e svolge i controlli nei registri pubblici per verificare che non ci siano pesi o gravami che possano pregiudicare l’acquisto del futuro proprietario.

L’istruttoria eventuale è quella della banca in caso di mutuo. Da parte sua, la banca verifica i presupposti economici del richiedente il mutuo e, mediante un perito specializzato, valuta il valore dell’immobile che verrà vincolato a garanzia della somma finanziata.

L’istruttoria del notaio e l’istruttoria della banca sono strettamente collegate tra loro. Di solito la banca e il notaio sono in contatto durante l’istruttoria e la banca chiede al notaio una relazione notarile preliminare con la quale espone la situazione giuridica dell’immobile, indicando chi sono i proprietari, descrivendo il bene, o i beni, oggetto di acquisto, e segnalando la presenza o meno di gravami che potrebbero pregiudicare la garanzia da costituirsi a favore della banca attraverso l’ipoteca.

I controlli del notaio

Ciò che effettua il notaio è, semplificando, una valutazione complessiva della casa sotto molteplici aspetti, che ha lo scopo di individuare i rischi potenziali nel caso in cui si intenda acquistare l’immobile. In virtù dell’esito dell’analisi, sarà possibile comprendere la convenienza dell’eventuale trasferimento con la previsione nel contratto di clausole che possano tutelare una o entrambe le parti.

Il notaio si presenta come una figura idonea e legittimata a operare una serie di controlli che richiedono anche delle particolari competenze: si pensi ai controlli ipotecari, catastali e urbanistici.

Quanto tempo ci vuole per l’istruttoria

Il tempo che passa dalla firma del compromesso alla firma del definitivo davanti al notaio è dedicato all’istruttoria dell’atto o anche ad altre diverse circostanze. Si pensi al caso in cui la parte potenziale acquirente non abbia ancora raggiunto una somma tale da poter pagare il prezzo, nel caso in cui non sia intenzionata a richiedere un mutuo a una Banca o a un altro istituto di credito.

Ma quanto tempo serve per l’istruttoria?

Non c’è un tempo esatto. La regola è che l’istruttoria dura meno quanto è maggiore la disponibilità delle parti a consegnare tempestivamente la documentazione necessaria. Al contrario, i tempi di questa fase si possono dilatare di molto.

È bene considerare, poi, che più è difficile ricostruire la storia dei proprietari dell’immobile, più i tempi si potrebbero allungare.

Per di più, la banca ha una procedura interna. Quando si fa richiesta di un mutuo, questa ha un ufficio che valuta se chi richiede il mutuo ha le caratteristiche economiche per poter restituire le somme; avuto il parere favorevole, deve incaricare il tecnico per la perizia; l’ufficio preposto, dopo aver valutato tutta la documentazione deve deliberare il mutuo, che può essere stipulato solo dopo un certo periodo di tempo. Quanto passa di solito dalla relazione del notaio al rogito è spiegato nella pagina sul tempo tra relazione notarile e rogito.

Se si vuole quantificare in giorni la durata di questa quarta fase è necessario distinguere la vendita con o senza mutuo. Le stime che seguono sono indicative e riguardano pratiche senza problemi:

• se il definitivo è senza mutuo e il notaio non rileva problematiche, tra la consegna dei documenti e il rogito possono trascorre anche solo una quindicina di giorni;
• se chi compra sceglie di richiedere un mutuo, i tempi si allungano, e anche nelle situazioni senza problematiche si può arrivare a circa 40 giorni o più.

Ogni compravendita ha le sue esigenze e particolarità e quindi i giorni indicati sono una media, calcolata su pratiche molto veloci e pratiche meno veloci. Per questo nel compromesso conviene fissare una data con un margine ragionevole.

Quanto tempo posso prendermi?

Se spesso l’esigenza che va per la maggiore è la celerità, c’è chi vuole prendersi tutto il tempo possibile per ponderare e programmare al meglio l’acquisto di un immobile, sia esso compiuto per esigenza abitativa, di vacanza o per investimento.

Solitamente, chi ha bisogno di tempo o non ha fretta di acquistare, ma allo stesso tempo non vuole perdere l’eventuale affare, utilizza lo strumento del preliminare notarile, che può essere trascritto.

La trascrizione ha efficacia prenotativa e tutela l’acquirente dalle vicende che dovessero riguardare il venditore: di norma i gravami trascritti o iscritti nei registri immobiliari dopo la trascrizione del contratto preliminare non sono opponibili al promissario acquirente, se il definitivo viene poi trascritto nei termini. Resta poi, per qualsiasi compromesso scritto, anche non notarile, la possibilità di chiedere al giudice una sentenza che tenga luogo del rogito, se una delle parti si tira indietro.

La tutela della trascrizione ha però una durata: cessa se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data prevista per il rogito, e comunque entro tre anni dal giorno della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

Come posso programmare al meglio il mio futuro acquisto?

La risposta è molto semplice. Il miglior modo per rispettare il proprio programma è condividerlo con il notaio ed eventualmente con la banca mutuante, esponendo le proprie esigenze e, quindi, concordando le tempistiche, nel rispetto degli adempimenti necessari ed opportuni al fine di garantire un acquisto giuridicamente sicuro.

Naturalmente è sempre preferibile motivare la scelta anche all’altra parte che potrebbe invece avere interesse alla conclusione dell’operazione in tempi brevi. Una consulenza notarile in questi casi può aiutare a capire le reali esigenze di entrambe le parti e a costruire un contratto su misura. Per iniziare si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Quanto passa di solito dal compromesso al rogito?

Dipende dal caso: senza mutuo e con i documenti in ordine bastano poche settimane, con il mutuo di solito di più. La data la fissano le parti nel compromesso, ed è meglio lasciare un margine.

Cosa allunga di più i tempi?

Le difformità catastali o edilizie da sistemare, le successioni non trascritte, i documenti del reddito incompleti per la banca e le ipoteche del venditore da estinguere.

Se il rogito slitta, perdo la caparra?

Di norma no, se il ritardo non è colpa di chi compra e la data non era stata dichiarata essenziale. Conviene però concordare per iscritto la nuova data. È bene chiedere direttamente al notaio.