Casa con soppalco, i permessi e le altezze prima del rogito

• Comprare casa dal notaio
• Che cos’è un soppalco
• Soppalco abusivo, altezze e prima casa
• Vantaggi acquisto casa con soppalco
• Cosa controllare di una casa con soppalco
• Preventivo notarile per acquisto casa con soppalco

Comprare casa dal notaio

Quando si decide di comprare una casa dal notaio, è importante chiarirsi le idee sulla tipologia di unità abitativa che si sta ricercando. Questo fattore potrebbe essere considerato banale e di poco conto, ma in realtà rappresenta un nodo cruciale: avere un preciso desiderio sul tipo di casa in cui andare a vivere, è molto importante per capire anche quale sia il budget a disposizione da considerare.

Una villetta a schiera ha costi e caratteristiche differenti da una casa in condominio, così come da una casa con soppalco. Quest’ultima soluzione abitativa, ossia la casa con soppalco, rappresenta una scelta molto diffusa. Vediamo insieme quali sono i vantaggi e gli svantaggi, così come i problemi che potrebbero sorgere.

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Che cos’è un soppalco

Quando si parla di un soppalco si intende un vano aggiuntivo situato sopra il livello principale di una stanza, spesso aperto o con chiusura in vetro o metallo per creare una sensazione di spaziosità. I soffitti alti e le ampie finestre, spesso associati alle case con soppalco, contribuiscono a creare una sensazione di spazio e luminosità.

Tuttavia la casa con soppalco ha delle precise connotazioni che possono essere più o meno favorevoli per il proprio stile di vita. È utile, quindi, un’analisi attenta dei pro e dei contro e del possibile utilizzo che potrebbe avere il soppalco: tale riflessione può essere accompagnata dall’assistenza di un tecnico, per gli aspetti strutturali, e di un notaio, per quelli giuridici, che possono analizzarne le caratteristiche e le eventuali problematiche.

Soppalco abusivo, altezze e prima casa

Si può comprare una casa con un soppalco abusivo?

L’atto di norma resta valido se la casa ha un titolo edilizio reale indicato nel rogito (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 8230/2019), ma l’abuso passa a chi compra con le sue conseguenze, fino all’ordine di rimozione. Se il soppalco si possa sanare (artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001) è un punto da far valutare a un tecnico prima del compromesso.

Una camera sul soppalco conta come una stanza in più?

Solo se il soppalco è abitabile secondo il titolo edilizio e rispetta altezze e requisiti, che fissano Regioni e Comuni partendo dalla regola generale dei 2,70 metri per i locali abitabili (DM 5 luglio 1975); il decreto Salva casa ammette fino a 2,40 metri solo con l’asseverazione di un progettista e a precise condizioni (art. 24, comma 5-bis, DPR 380/2001). Un soppalco nato come deposito resta tale anche se l’annuncio lo presenta come camera.

Si può fare un soppalco dopo aver comprato la casa?

Di norma sì, con il titolo edilizio richiesto, che dipende da dimensioni e uso: da una pratica minore per un soppalco modesto e accessorio fino al permesso di costruire per uno esteso e abitabile. In condominio, poi, i lavori nella propria casa non devono pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio (art. 1122 c.c.).

Un soppalco grande può far perdere le agevolazioni prima casa?

Di norma no: dal 2014 per l’imposta di registro, e dal 13 dicembre 2014 anche per l’IVA, la casa di lusso si individua solo dalla categoria catastale A/1, A/8 o A/9, non più dalla superficie. Le sentenze che contavano il soppalco nei 240 metri quadri del DM 2 1969 riguardano la vecchia regola.

Vantaggi acquisto casa con soppalco

La casa con soppalco può avere numerosi vantaggi e rappresenta un investimento da considerare in alcuni casi davvero profittevole. In primis avere una casa con soppalco significa avere un’area distaccata rispetto alle altre stanze che può essere utilizzata in svariati modi: c’è chi preferisce utilizzarla come camera da letto, chi invece ritagliare uno spazio per le proprie passioni, chi la considera una stanza ulteriore da poter considerare come ripostiglio.

In virtù della varietà di funzioni che può avere una casa con soppalco, si può affermare che di fatto aumenta lo spazio a disposizione e di conseguenza anche il valore dell’immobile, se il soppalco è regolare, in quanto il volume effettivo disponibile della casa lo si guadagna in altezza.

Svantaggi acquisto casa con soppalco

Analizzare le caratteristiche di una casa con soppalco significa anche scorgere gli eventuali svantaggi dell’investimento immobiliare.

La presenza di un soppalco, indipendentemente dal suo utilizzo può creare dei problemi di privacy in quanto non sono delle stanze ben definite dal punto di vista strutturale, ma sono appunto ricavate dall’altezza del fabbricato.

Pertanto se si decide, ad esempio, di adibire il soppalco a camera da letto è importante fare delle valutazioni prodromiche e comprendere realmente se si tratti di una buona idea o meno.

Un altro elemento da considerare è quello relativo al controllo termico: infatti negli spazi alti il calore tende a salire rendendo, quindi, l’ambiente del soppalco, più caldo rispetto ad altre zone e lo stesso discorso vale per l’isolamento acustico che potrebbe non essere ottimale.

Cosa controllare di una casa con soppalco

Quando si compra una casa con il soppalco è buona norma affidarsi al notaio così come a un tecnico specializzato per comprendere se sia tutto in regola. Il soppalco, infatti, è una stanza all’interno della stessa abitazione che dall’esterno della casa non si evince e non emerge.

Pertanto è buona norma verificare se sia stato regolarmente costruito, con le dovute autorizzazioni rilasciate dal Comune in cui è sito. Può accadere, in particolar modo nelle case piccole, che i soppalchi siano abusivi e che quindi non siano stati costruiti regolarmente seguendo l’iter prescritto dalla legge. Per tali ragioni, un’indagine approfondita dal punto di vista urbanistico, anche con il certificato di stato legittimo, e catastale, può essere di particolare importanza e può aiutare ad evitare di perdere tempo in pratiche immobiliare non possibili.

Semplificando, le verifiche su un soppalco seguono di norma quest’ordine.

Percorso semplificato e indicativo: altezze e superfici dei soppalchi le fissano Regioni e Comuni, ed è buona norma farle verificare a un tecnico prima del compromesso.

Casa con soppalco e benefici prima casa

Un punto molto importante da chiarire quando si compra casa con soppalco è se sia possibile usufruire delle agevolazioni fiscali in tema di bonus prima casa.

Come sappiamo, non tutte le unità abitative possono beneficiare della possibilità di risparmiare al momento del rogito di acquisto, in quanto gli immobili considerati di lusso non accedono a tali agevolazioni fiscali.

Il problema affrontato in passato dagli studiosi del diritto attiene al fatto di considerare la superficie effettivamente utilizzabile, ricavata dall’altezza della casa o la superficie priva di soppalco.

In tema di agevolazioni c.d. prima casa, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorreva fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva del DM 2 1969 e ciò è quanto affermato dalla Cassazione. Secondo la Suprema Corte costituisce parametro idoneo la cosiddetta utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro abitabilità: le stanze, come soppalchi, sono computabili nella superficie complessiva. Quel criterio, però, oggi non conta più per la prima casa: il lusso dipende dalla sola categoria catastale, come spiegato più sopra.

Preventivo notarile per acquisto casa con soppalco

Una volta intrapresa la scelta di comprare casa con soppalco dal notaio, valutati i pro e i contro dell’investimento immobiliare, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile avere un quadro chiaro delle spese da sostenere richiedendo un preventivo gratuito notarile dalla pagina di richiesta dei preventivi per la casa con soppalco, al fine di non incorrere in spiacevoli sorprese il giorno del rogito.

Il notaio, oltre ad essere il pubblico ufficiale che appone la firma in calce all’atto, è di norma colui che riceve il denaro dalle parti per le imposte dell’atto e lo versa al Fisco.

Fornendo le giuste informazioni e rispondendo alle domande offerte dal form si potrà avere un’idea dei costi da dover affrontare in tema di imposte e tasse per l’acquisto casa; se chi compra ne ha i requisiti si potrà anche risparmiare usufruendo delle agevolazioni prima casa. Le risposte dei notai arrivano di norma in poche ore.