Come cancellare ipoteca giudiziale dal notaio

• Che cos’è l’ipoteca
• Debito pagato ma ipoteca non cancellata
• Cancellazione ipoteca giudiziale: come fare dal notaio

Nella vita di tutti i giorni quando si compra una casa una delle prime domande che si pone al notaio è se la casa ha tutto in regola, ossia se è libera da qualsiasi tipo di peso, ipoteche, pignoramenti, etc. per evitare in futuro di avere delle brutte sorprese.

Il notaio è una figura fondamentale in questo campo, in quanto è il soggetto preposto per controllare la storia dell’immobile che si vuole comprare, in tutte le sue sfumature. Il notaio infatti verifica in Catasto la presenza di una planimetria che corrisponda all’immobile, le eventuali ipoteche iscritte, le modalità con cui è stato acquistato l’immobile.

Una delle priorità di un compratore è quella di non avere un’ipoteca iscritta a garanzia di qualche credito. Diverse sono le modalità con cui può essere cancellata un’ipoteca.

Che cos’è l’ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore, chiamato anche creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene oggetto di ipoteca a garanzia del pagamento del suo credito, qualora non avvenga il pagamento dello stesso. Nella prassi l’ipoteca viene iscritta a garanzia della restituzione del mutuo. L’ipoteca solitamente viene concessa dal debitore (colui che deve restituire la somma mutuata) o da un terzo datore di ipoteca.

Il proprietario del bene non perde la disponibilità dello stesso, continua ad esercitare i diritti sul bene, può fittarlo o venderlo. In quest’ultimo caso il bene sarà trasferito, insieme all’ ipoteca.

Con la vendita del bene ipotecato, l’ipoteca non si estingue, ma continua ad essere iscritta sul bene. L’atto con cui si vende l’immobile non pregiudica i diritti del creditore. I beni che possono essere ipotecati sono immobili, ossia fabbricati e terreni o mobili registrati, ossia autovetture, navi, aerei.

Quanti tipi di ipoteca esistono

L’ipoteca può essere di tre tipi:

• Ipoteca volontaria: in questo caso la concessione di ipoteca trova la sua fonte nella volontà delle parti che vogliono garantire l’adempimento di un credito (come sopra accennato la banca vuole essere garantita dalla restituzione della somma data in prestito)
• Ipoteca legale: in questo caso è il legislatore che offre la possibilità di costituire l’ipoteca in delle specifiche ipotesi. I casi sono tassativi, ciò vuol dire che le parti non possono volontariamente concedere ipoteca legale al di fuori dei casi previsti dalla legge.
• Ipoteca giudiziale: in tal caso l’ipoteca nasce da un provvedimento del giudice.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale, a differenza delle altre ipoteche, si iscrive in base a una sentenza del giudice competente, che stabilisca la condanna al pagamento di una somma di denaro o al risarcimento dei danni a carico del debitore o all’adempimento di un’obbligazione. In tal caso si tratta di un titolo esecutivo che consente al giudice l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale. Questa garanzia è finalizzata alla tutela del debito verso un creditore insoddisfatto che ha ottenuto un provvedimento giudiziale. Si pensi al caso di un decreto ingiuntivo per una fattura non pagata.

Debito pagato ma ipoteca non cancellata

Spesso accade che il debitore abbia adempiuto al suo debito, pagando ad esempio la somma di denaro pretesa dal creditore. Tuttavia, una volta che si è estinto il debito non vi è la cancellazione automatica dell’ipoteca. Nei Registri immobiliari continuerà ad essere ancora iscritta sull’immobile dato a garanzia, fino a quando qualcuno non ne ordini la cancellazione. La presenza dell’ipoteca seppur solo formale, come dicono gli studiosi del diritto, rende però difficoltoso il trasferimento di un immobile.

Infatti, spesso ci si spaventa se, un professionista come il notaio, a seguito dei suoi controlli, affermi che c’è ancora un’ipoteca. Nella maggior parte dei casi chi acquista un immobile pretende che l’ipoteca, sebbene non abbia più valore, sia cancellata prima di procedere al contratto di vendita dal notaio.

A seconda della tipologia di ipoteca, il procedimento di cancellazione e i relativi costi sono differenti.

Un altro esempio di ipoteca solo formalmente iscritta, che non può essere considerato come un reale “peso” sull’immobile è l’ipoteca iscritta per oltre vent’anni. L’ipoteca infatti se non viene rinnovata da parte del creditore, si estingue dopo vent’anni. In questo caso scaduto il termine, senza che ci sia stata una rinnovazione, l’ipoteca non si cancella automaticamente, ma ci vorrà sempre un atto che ne ordini la cancellazione.

Cancellazione ipoteca giudiziale: come fare dal notaio

Per cancellare un’ipoteca giudiziale al fine di rendere libero l’immobile esistono due modi.

Il primo modo consiste nella cancellazione mediante un atto pubblico notarile: in questo caso la Banca (in caso di mutuo) o il qualsiasi altro creditore, presterà il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca e il notaio, che ha sottoscritto l’atto pubblico, provvederà a inoltrarlo all’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di un atto unilaterale, ciò significa che dal notaio dovrà recarsi solo il creditore, ossia colui che dovrebbe essere pagato, il quale esprimerà la volontà di cancellare l’ipoteca a garanzia del suo credito.

Il secondo modo consiste nell’ottenere un provvedimento dal giudice passato in giudicato nel quale ordina la cancellazione dell’ipoteca, a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore. È importante precisare che a differenza dell’ipoteca volontaria, l’ipoteca giudiziale non può essere cancellata con il procedimento semplificato di cancellazione, famoso come “cancellazione Bersani”, ma deve necessariamente provenire da un atto notarile o da un provvedimento del giudice.

Come faccio a sapere se l’ipoteca è stata effettivamente cancellata

Per capire se l’ipoteca sia stata effettivamente cancellata e l’immobile sia libero da pesi, oneri, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, può richiedersi una visura ipocatastale. Questo tipo di controllo è tipico del notaio quando deve procedere al trasferimento di una casa, di un locale commerciale o di un terreno.

In questo caso vengono forniti al notaio i dati catastali dell’immobile e si verifica se l’ipoteca è ancora iscritta. Qualora non si avessero i dati catastali del bene, è possibile individuare il soggetto con l’indicazione con nome e cognome e verificare se vi sono intestazioni in suo favore e se compaiono ipoteche.