Minuta prima del rogito, quando la firma vincola chi compra
- Fasi del contratto prima del rogito
- Trattative del contratto prima della minuta
- Che cos’è la minuta
- Perché andare dal notaio prima della minuta
- La minuta vista da chi compra
- Preventivo notarile gratis per atti dal notaio
Fasi del contratto prima del rogito
Non tutti i contratti stipulati dal notaio prevedono un iter snello e rapido, in quanto non sempre le parti sono d’accordo sin dall’inizio su ogni aspetto.
Per tali ragioni il procedimento di formazione di qualsiasi contratto, che sia una vendita, una permuta o un qualsiasi altro contratto, può richiedere più tempo e quindi articolarsi in più fasi.
Spesso si sente parlare della cosiddetta minuta del contratto, ma può accadere che non si hanno le conoscenze per poter comprendere quale sia il suo valore, se il notaio al momento della redazione del contratto ne debba tenere conto e come è preferibile procedere.
Per chi compra la domanda pratica è una: se firmo una minuta, sono già obbligato a comprare? Semplificando, dipende meno dal nome del foglio e più da cosa c’è scritto, come vedremo.
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Trattative del contratto prima della minuta
La fase precedente al rogito notarile, soprattutto nell’ambito di una compravendita immobiliare, viene anche definita fase precontrattuale che si presenta come un periodo più o meno lungo in cui le parti intercorrono delle trattative, durante l quali si scambiano dalle idee e manifestano le proprie intenzioni.
In tale fase potrebbero anche sorgere dei dissidi che potenzialmente rallentano l’iter di formazione del contratto e in questo caso, il notaio già potrebbe eventualmente svolgere un ruolo importante mediante i suoi controlli e ricercando la soluzione giuridica più adatta ad entrambe le parti.
Valore delle trattative prima della minuta
Durante la fase delle trattative, sebbene entrambe le parti manifestino delle intenzioni, non è possibile attribuire alle stesse un vero e proprio valore vincolante: ciò vuol dire che il contratto è ancora in una fase di formazione, le parti ancora non hanno sottoscritto ufficialmente alcun accordo.
Per tali ragioni prima di addivenire alla cosiddetta minuta, è bene non sottovalutare questa fase, in quanto estremamente delicata per arrivare alla conclusione del contratto: anche durante le trattative le parti devono comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.).
Che cos’è la minuta
Le trattative possono dar luogo anche ad appunti scritti o anche a un accordo denominato minuta, ma non ancora formalizzato e previsto secondo i termini di legge.
Prima di andare dal notaio il venditore e il compratore potrebbero privatamente firmare un accordo che fissi quelli che saranno i punti essenziali del contratto stipulato dal notaio in un momento successivo.
Spesso quando le parti non si rivolgono sin da subito dal notaio, si affidano a non esperti del settore per arrivare a dei semplici accordi e per mettere il cosiddetto “nero su bianco” senza comprenderne realmente il valore. Sebbene possa costituire una fase più avanzata delle trattative, la redazione di una minuta non può sostituire l’atto dal notaio, né quelli che sono i suoi effetti vincolanti tra le parti.
Minuta e preliminare: differenze
La minuta spesso viene confusa con il contratto preliminare, ma vale la pena sottolinearne le differenze per comprenderne il valore e la reale portata.
La minuta è, a differenza del contratto preliminare, di norma priva di valore vincolante ed ha il compito di documentare i punti sui quali le parti hanno raggiunto l’intesa. Si tratta, in altre parole, di uno scritto che è ancora provvisorio, che riconosce anche il diritto di recedere, fatta salva la responsabilità precontrattuale in caso di recesso ingiustificato.
Un documento scritto contenente la determinazione dell'oggetto, del prezzo, delle modalità di pagamento si può ridurre anche ad un mero elenco di dati e non può essere qualificato come preliminare di vendita, in mancanza di una volontà di obbligarsi.
Il nome scritto in cima al foglio, però, conta poco. Per capire se un documento firmato sia una semplice minuta o già un contratto si guarda a cosa c’è scritto e a quale volontà le parti hanno espresso, con le regole di interpretazione dei contratti (art. 1362 c.c. e seguenti). Secondo la Cassazione anche un testo completo e firmato da entrambi può restare una minuta, se emerge che l’accordo non era ancora definitivo (sentenza n. 3158/1994); vale però anche il contrario, e per il preliminare di una casa basta la forma scritta, anche una scrittura privata (artt. 1350 e 1351 c.c.). Per chi compra significa che un foglio chiamato minuta, se contiene casa, prezzo e tempi e mostra la volontà di impegnarsi, potrebbe essere letto come un preliminare.
Il contratto preliminare, anche chiamato compromesso, contiene, invece, l’assunzione dell’obbligo da parte del venditore di trasferire la proprietà su un immobile e quella del potenziale compratore di acquistarlo.
Tra la minuta e il compromesso c’è spesso un terzo foglio, la proposta d’acquisto firmata in agenzia. Quando il venditore la accetta e chi l’ha fatta ne viene a conoscenza, l’accordo si considera concluso (art. 1326 c.c.): per questo una proposta d’acquisto accettata, di norma, vincola già come un preliminare.
Perché andare dal notaio prima della minuta
Spesso si stringono accordi, anche scritti, in modo autonomo, mediante scrittura privata, senza rivolgersi a un notaio: ciò accade nel momento in cui si ha fretta di concludere l’investimento immobiliare per evitare che qualcuno possa comprare la casa, che il venditore non voglia più vendere o per qualsiasi altra ragione che possa rallentare o bloccare l’affare.
In realtà velocizzare la pratica di acquisto di una casa, senza dedicare le dovute attenzioni, ma soprattutto senza affidarsi a esperti del settore come il notaio, può essere particolarmente rischioso, in quanto potrebbero sorgere dei problemi in un momento successivo.
Si pensi al caso di una casa gravata da ipoteca: in tal caso è proprio il notaio, con la cosiddetta visura ipotecaria, che può riconoscere tale peso sull’immobile. Per tali ragioni è buona norma rivolgersi allo stesso prima di firmare qualsiasi accordo anche privato, per affrontare tutte le fasi della formazione del contratto in modo sereno e consapevole.
Il notaio, del resto, lo sceglie chi compra, che di norma ne sostiene le spese: lo spiega la pagina sulla scelta del notaio. E prima della firma ci sono alcuni documenti da chiedere al venditore, dall’atto di provenienza alla planimetria.
Semplificando, ecco dove si collocano i fogli che chi compra si trova davanti prima del rogito.
Di norma non vincola
Appunti, messaggi, una minuta che elenca solo alcuni punti ancora da definire. Resta il dovere di buona fede nelle trattative (art. 1337 c.c.).
Da verificare prima di firmare
Una minuta firmata con casa, prezzo e tempi, o una proposta d’acquisto che il venditore può accettare: conta ciò che c’è scritto, non il nome del foglio.
Vincola
Il compromesso firmato da entrambi obbliga a stipulare il rogito; il rogito trasferisce la casa.
Schema semplificato e indicativo: la natura di un documento dipende dal suo contenuto, ed è buona norma farlo leggere al notaio prima della firma.
La minuta vista da chi compra
Ho firmato una minuta in agenzia: sono obbligato a comprare?
Non è detto. Dipende da cosa c’è scritto: se il foglio contiene la casa, il prezzo e i tempi e mostra la volontà di impegnarsi, potrebbe essere letto come un preliminare; se elenca punti ancora da definire, resta di norma una minuta. Per una valutazione sul caso concreto è buona norma farlo leggere al notaio.
E se la proposta rinvia a un compromesso da firmare dopo?
Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 4628/2015), un accordo che impegna a firmare un successivo preliminare può essere valido, se c’è un interesse concreto a procedere per gradi: chi non lo rispetta potrebbe dover risarcire il danno, anche se il giudice non potrebbe trasferire la casa con una sentenza.
Dopo la minuta serve per forza il compromesso?
No: se i controlli sono già possibili, le parti possono andare direttamente al rogito. Il compromesso serve soprattutto quando tra l’accordo e la firma passa del tempo, e in quel caso si può anche trascriverlo per proteggere chi compra.
Preventivo notarile gratis per atti dal notaio
Come abbiamo visto, nella fase precontrattuale, il notaio può avere un ruolo determinante al fine di una conclusione dell’accordo che possa soddisfare le esigenze di entrambe le parti, ossia del venditore e del compratore.
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