Intestare casa con usufrutto, quanto costa e cosa cambia

• Intestare casa dal notaio
• Intestare casa con usufrutto
• Cosa fare alla morte dell’usufruttuario
• Come intestare casa con usufrutto
• Dove risultano usufrutto e nuda proprietà
• Quanto costa intestare casa con usufrutto
• Donazione con riserva di usufrutto: tre dubbi di chi la riceve

Intestare casa dal notaio

Quando si decide di intestare la casa a una persona non esiste un’unica modalità; nell’immaginario collettivo quando si parla di intestazione di una casa si fa riferimento a un atto gratuito (come la donazione) che non preveda alcun corrispettivo, né pagamento di un prezzo, a fronte di un passaggio della proprietà che può avvenire anche solo con il consenso del proprietario della casa. In realtà non è proprio così, perché per intestare la casa a una persona ci vorrà sempre il consenso di entrambe le parti, ossia del proprietario e di chi riceve la casa.

In ambito familiare accade spesso infatti che un nonno voglia intestare una casa a un nipote oppure un genitore a un figlio: ciò realizza quindi un atto di donazione che dovrà essere stipulato dal notaio per atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.

In molti casi la volontà è quella di intestare la casa a una persona, ma di riservarsi allo stesso tempo la possibilità di usufruire della casa fino alla morte: nel gergo tecnico si parlerebbe, quindi, di riserva di usufrutto. Vediamo cosa significa e come si può realizzare.

Tre cose che si scoprono spesso solo dopo: più è anziano il genitore che si riserva l’usufrutto, più vale la nuda proprietà donata al figlio; l’usufrutto si può riservare anche al coniuge, per dopo la propria morte; e alla morte del genitore, oggi, il catasto di norma si aggiorna da solo.

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Intestare casa con usufrutto

Come già sopra anticipato il desiderio di intestare casa a un figlio o a un nipote è molto diffuso nella prassi, tuttavia al tempo stesso non ci si vuole privare della possibilità di abitare e vivere nella casa fino alla morte.

Una soluzione a questo problema esiste e consisterebbe appunto nel passaggio di proprietà con riserva di usufrutto vitalizio. Che cosa vuol dire questo? Significa che fino alla morte del genitore, il figlio sarà titolare della cosiddetta nuda proprietà e alla morte del proprio caro, l’usufrutto cesserà di esistere e il figlio diverrà pieno proprietario della casa.

Che cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che può essere fatto valere nei confronti di tutti e consente al suo titolare di utilizzare i bene e di trarne i suoi frutti. Che cosa vuol dire?

Significa che l’usufruttuario di una casa potrà decidere sia di utilizzare la casa, ma anche di dare in locazione l’immobile ed incassare mensilmente il canone di locazione (frutti cosiddetti civili).

Questo diritto non è però eterno o illimitato, in quanto ha sempre una durata che viene specificata nel contratto dal notaio: nella maggior parte dei casi la durata è commisurata alla vita dell’usufruttuario e quindi si parlerà di usufrutto vitalizio, ma non è escluso che le parti possano avere una volontà diversa e scegliere una durata differente. La durata, però, non può superare la vita dell’usufruttuario.

Quali sono i poteri dell’usufruttuario

L’usufruttuario potrà naturalmente vivere nella casa e utilizzarla a tale scopo fino alla propria morte e il figlio non potrà opporsi non avendo alcun diritto di impedirglielo.

La soluzione di riservarsi l’usufrutto può essere adottata anche per raggiungere altri scopi, uno tra questi può essere quello di evitare che il figlio sostenga determinate spese per il mantenimento della casa: il pagamento dell’IMU è infatti a carico del titolare del diritto di usufrutto, e se il genitore vi abita come abitazione principale, di norma, non è dovuto. Come si dividono le altre spese è spiegato nella pagina su nuda proprietà e usufrutto.

Cosa fare alla morte dell’usufruttuario

Alla morte dell’usufruttuario, come già anticipato, l’usufrutto si estingue e per dimostrare di essere proprietari a tutti gli effetti e poter entrare in casa liberamente e serenamente, non sarà necessario andare nuovamente dal notaio. Per effetto della morte dell’usufruttuario si diventa pieni proprietari a tutti gli effetti in maniera del tutto automatica e non ci sarà bisogno di alcuna attestazione per atto pubblico dal notaio.

Per i decessi dal 2025 il catasto, di norma, si aggiorna d’ufficio: l’Agenzia delle Entrate riunisce l’usufrutto alla nuda proprietà senza bisogno di una domanda di voltura e senza costi, e per la riunione non si paga l’imposta di successione. Fa eccezione l’usufrutto con diritto di accrescimento, per esempio tra due coniugi, per il quale va presentata una domanda entro un anno dal decesso, come spiegato nella pagina su cosa succede alla morte di uno dei due usufruttuari.

Chi fa cosa dopo l’atto, in modo semplificato:

Come intestare casa con usufrutto

Per realizzare il passaggio di proprietà della casa o più precisamente della nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto vitalizio è necessario recarsi dal notaio: questo passaggio, come già detto, può avvenire sia con una donazione, quindi gratuitamente, ma anche con una vendita e quindi prevedendo un pagamento di un prezzo. Il caso di chi compra la nuda proprietà è spiegato nella pagina su come comprare casa con usufrutto.

Cosa avviene dopo il rogito notarile

Dopo aver stipulato l’atto che attesta il passaggio di proprietà con riserva di usufrutto e raccolto tutte le firme necessarie delle parti, il notaio, di norma, registra l’atto e lo trascrive nei Registri pubblici Immobiliari. Il figlio, di norma, diventa nudo proprietario con la firma dell’atto, nonostante vi sia l’usufrutto in favore del proprio genitore, e con la trascrizione il suo acquisto diventa opponibile agli altri.

Dove risultano usufrutto e nuda proprietà

Dopo l’atto, nei Registri Immobiliari e al catasto risultano due diritti distinti: la nuda proprietà del figlio e l’usufrutto del genitore. Con una visura ipotecaria si possono verificare entrambi, insieme a tutti i passaggi di proprietà avvenuti nel corso degli anni.

Infatti, dopo il rogito notarile, uno degli adempimenti che effettua il notaio è la trascrizione dell’atto pubblico notarile nei Registri Immobiliari; lo scopo della trascrizione è proprio quello di rendere l’atto opponibile ai terzi. Cosa comporta poi diventare titolari della casa è spiegato nella pagina su cosa comporta intestarsi una casa.

Quanto costa intestare casa con usufrutto

Questo tipo di operazione richiede naturalmente dei costi da sostenere in relazione a imposte e tasse da pagare al momento del rogito notarile nelle mani del notaio, che di norma le versa poi allo Stato: più elevata sarà l’età del donante, più alto sarà il valore della nuda proprietà. Un altro importante tassello da analizzare è il grado di parentela, in quanto le spese cambieranno proprio a seconda di quest’ultimo.

Il valore dell’usufrutto si calcola con coefficienti legati al tasso di interesse legale, che cambia nel tempo: lo stesso atto, quindi, può costare in modo diverso da un anno all’altro. I conti, caso per caso, sono nella pagina su quanto costa intestare la casa.

Per avere un quadro completo, anche in relazione al proprio caso specifico, è buona norma parlarne con il notaio. Per conoscere prima il costo dell’atto si può chiedere un preventivo su NotaioFacile indicando la zona in cui si preferisce trovare un notaio: la richiesta è gratuita e, di solito, le risposte arrivano in poche ore.

Donazione con riserva di usufrutto: tre dubbi di chi la riceve

Il genitore può riservare l’usufrutto anche al coniuge, per dopo la propria morte?

Sì: la legge consente a chi dona di riservare l’usufrutto a sé e, dopo di lui, a un’altra persona o anche a più persone, ma non in una catena di passaggi successivi. Così il figlio riceve la nuda proprietà e, alla morte del genitore che ha donato, l’usufrutto passa all’altro genitore. Come scriverlo nell’atto è buona norma valutarlo con il notaio.

Dopo la donazione il genitore può riprendersi la casa?

Di norma no: la donazione è un atto definitivo, che chi dona può revocare solo nei casi previsti dalla legge, come l’ingratitudine grave di chi ha ricevuto. Se genitore e figlio sono d’accordo, possono però sciogliere la donazione con un nuovo atto dal notaio, con i costi del caso.

Se il genitore usufruttuario fa lavori in casa, a chi spettano le detrazioni?

Di norma a chi sostiene la spesa ed è titolare di un diritto sulla casa: quindi al genitore usufruttuario se paga lui, o al figlio nudo proprietario se paga il figlio. Misura e condizioni delle detrazioni cambiano con le leggi di bilancio: è buona norma verificarle prima di iniziare i lavori.