Notaio affitto di immobile commerciale

• Stipulare il contratto di affitto di un locale commerciale dal notaio
• I documenti e le menzioni necessarie nel contratto di locazione commerciale concluso dal notaio
• Quanto può durare il contratto di locazione di un locale commerciale?
• Come si registra il contratto di affitto di locale commerciale?

Stipulare il contratto di affitto di un locale commerciale dal Notaio

Il contratto di locazione commerciale è l’accordo che viene stipulato tra due soggetti, uno di essi è il proprietario dell’immobile e quindi il locatore e l’altro è il conduttore, cioè colui che ottiene il godimento del bene.

Affinché si realizzi tale accordo è necessario che oggetto dell’affitto sia un bene destinato ad uso commerciale e cioè un immobile che abbia una destinazione diversa da quella abitativa, ad esempio, si può stipulare il contratto di locazione commerciale per immobili utilizzati per attività industriali, artigianali, lavorative, professionali e ricettive.

È, dunque, esclusa la possibilità di avvalersi di tale forma contrattuale per le abitazioni private.

Il contenuto del contratto di affitto di locale ad uso commerciale

Il contratto di locazione commerciale dal Notaio determina che con la sottoscrizione dell’accordo da parte di locatore e conduttore, quest’ultimo ottenga il godimento dell’immobile destinato ad un uso commerciale e a fronte della concessione dell’immobile, si impegna a pagare una somma di denaro ogni mese, il cosiddetto canone.

Quindi, al pari di un comune contratto di affitto di immobile ad uso abitativo, anche in tale tipologia contrattuale vi è la concessione in godimento del bene ed il pagamento di un canone mensile, ma diversamente da quest’ultimo quando si stipula un contratto di affitto avente ad oggetto immobili ad uso diverso da quello abitativo lo scopo è differente in quanto finalizzato allo svolgimento di attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale, e la cui disciplina è contenuta nella legge 392/1978 , cosiddetta legge sull’equo canone.

I documenti e le menzioni necessarie nel contratto di locazione commerciale concluso dal Notaio

La struttura del contratto di locazione ad uso commerciale deve rispettare quanto stabilito dal legislatore e quindi contenere una serie di elementi obbligatori, oltre ad altri facoltativi.

Nello specifico il contratto di affitto commerciale deve indicare al suo interno, in primo luogo i dati identificativi delle parti contraenti e cioè il locatore, proprietario dell’immobile commerciale ed il conduttore, a cui il bene è concesso in godimento; inoltre andrà identificato l’immobile quindi è necessario procurare al Notaio i documenti per la corretta descrizione dell’unità immobiliare, nonché i dati catastali che sono necessari ai fini della registrazione dell’atto mediante la presentazione di una visura catastale.

Tendenzialmente, oltre agli elementi appena elencati, è necessario che all’interno del contratto vi sia l’indicazione del canone di locazione, che il conduttore dovrà corrispondere nei tempi e con le modalità stabilite non contratto medesimo, e inoltre deve emergere chiaramente la durata della locazione.

Il contenuto facoltativo del contratto di affitto commerciale

Di norma, oltre al contenuto obbligatorio, il contratto di affitto di locale commerciale contiene alcune disposizioni a carattere facoltativo, ad esempio, sulla gestione dei miglioramenti e delle addizioni, oltre, ovviamente, alle disposizioni in tema di canone relative al mancato pagamento, o al mancato rispetto delle modalità di pagamento pattuite.

Per il resto trova applicazione anche per tale contratto la disciplina del contratto in generale e quindi la nullità in caso di accordo contrario alle norme imperative o per l’inserimento di una clausola che disponga la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile.

Quanto può durare il contratto di locazione di un locale commerciale?

Diversamente da quanto avviene per il contratto di affitto di immobile ad uso abitativo, quando la locazione riguarda un immobile commerciale la legge prevede una disciplina molto rigorosa in relazione al termine, e precisamente, stabilisce a pena di nullità la durata minima del contratto, con sostituzione automatica della clausola nulla.

La durata poi varia a seconda dell’uso dell’immobile commerciale e precisamente l’affitto deve avere una durata di sei anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico, mentre è di nove anni per immobili ad uso alberghiero.

Se si tratta, invece, di immobili di carattere transitorio la durata del contratto di affitto può essere liberamente determinata dalle parti, senza incorrere in alcuna nullità.

Le norme sulla durata rappresentano norme imperative in materia di locazione ad uso commerciale, pertanto sono nulle le clausole che prevedono una durata inferiore a quella disciplinata dalla legge, ma si tratta di una nullità parziale che comporta la sostituzione automatica delle clausole nulle con i termini di legge.

Come si registra il contratto di affitto di locale commerciale?

In ambito di contratto di locazione commerciale è previsto l’onere di registrazione entro 30 giorni dalla conclusione del contratto.

Di norma il contratto deve essere registrato online presso l’Agenzia delle Entrate, entro il suddetto termine ed in caso di ritardo o di mancata registrazione, si applicano alcune sanzioni.

Non è invece obbligatoria la registrazione se il contratto di affitto ha una durata inferiore a 30 giorni.

Come recedere dal contratto di locazione commerciale?

Entrambe le parti del contratto di affitto hanno il diritto di recedere, comunicando la disdetta va comunicata a mezzo raccomandata, dando all’altro contraente un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza, mentre il preavviso è di 18 mesi nel caso di locazione di immobile adibito ad attività alberghiera.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno 6 mesi prima con lettera raccomandata al locatore; quest’ultimo, invece, può recedere dal contratto di locazione solo in determinate condizioni e cioè qualora intenda adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona o per la sua famiglia, oppure intenda adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o da altro parente entro il secondo grado in linea retta.

Il proprietario può, altresì, recedere se è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali, oppure se ha intenzione di ristrutturare l’immobile, adeguandosi al piano comunale che rende impossibile tale operazione in presenza del conduttore.