Quando si paga l'IVA per l'acquisto di una casa: 4, 10, 22%
- Comprare casa dal notaio: tasse e imposte
- Come capire quali tasse pagare per acquisto casa
- Quando si paga l’iva per comprare casa dal notaio
- Quando non si paga l’iva per comprare casa dal notaio
- Preventivo notarile online gratis per acquisto casa
- Domande frequenti
Comprare casa dal notaio: tasse e imposte
L’acquisto di una casa dal notaio implica delle spese che non sono legate solo al prezzo da corrispondere al venditore, ma si riferiscono anche alle tasse e alle imposte da pagare per il trasferimento immobiliare.
Il notaio incassa e versa all’erario, nei termini di legge, le imposte del rogito: registro, ipotecaria e catastale. L’IVA, quando è dovuta, si paga invece all’impresa che vende, insieme al prezzo e con regolare fattura.
Per l’acquisto di una casa esistono diversi tipi di tasse e imposte da dover pagare, ma quando si paga l’IVA? A quanto ammonta? Esistono delle agevolazioni fiscali? Vediamo cosa c’è da sapere e quali sono i casi in cui la si deve pagare e i casi in cui non è previsto il pagamento.
IVA o registro: lo stesso bilocale, quattro conti diversi
Bilocale da 200.000 euro, rendita catastale 600 euro. Imposte indicative, onorario del notaio escluso.
| Chi vende | Prima casa | Non prima casa |
|---|---|---|
| Impresa costruttrice, entro 5 anni dalla fine dei lavori | IVA 4% sul prezzo, 8.000 euro, più 600 euro di imposte fisse: 8.600 euro | IVA 10%, 20.000 euro, più 600: 20.600 euro |
| Privato | Registro 2% sul valore catastale, più 100 euro: circa 1.490 euro | Registro 9% sul valore catastale, più 100 euro: circa 6.900 euro |
La differenza non sta tanto nelle aliquote quanto nella base: l’IVA si calcola sul prezzo pagato, il registro, di norma, sul valore catastale, che per una casa comune è molto più basso del prezzo.
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Come capire quali tasse pagare per acquisto casa
Nel caso in cui si decida di comprare una casa dal notaio, per capire quali sono le imposte da pagare ed effettuare la scelta giusta è importante analizzare anche il profilo tributario.
Pianificare dal punto di vista fiscale l’investimento immobiliare è un aspetto da non sottovalutare, in quanto dovranno analizzarsi due elementi: in primis il tipo di immobile da comprare, ossia se si tratti di un immobile ad uso abitativo, ad uso strumentale oppure di un immobile di lusso e in secondo luogo, il soggetto venditore deve essere posto sotto la lenta di ingrandimento proprio perché sussistono delle notevoli differenze in materia fiscale, per l’applicazione delle tasse e delle imposte da sostenere. L’applicazione delle imposte indirette legate all’acquisto di immobili è, quindi, legata alla diversa combinazione di queste variabili.
Quando si paga l’IVA per comprare casa dal notaio
Non tutte le cessioni di immobili ad uso abitazione dal notaio prevedono il pagamento dell’IVA e pertanto occorre prospettare una distinzione quando è previsto tale pagamento e quando, invece, il legislatore ha previsto un’esenzione.
L’IVA si paga quando si compra da un’impresa costruttrice, o da un’impresa che ha ristrutturato l’immobile, entro cinque anni dalla fine dei lavori. Dopo i cinque anni l’impresa può scegliere di applicarla comunque, dichiarandolo nell’atto. Le aliquote sono tre:
| Tipo di acquisto | IVA | Registro, ipotecaria, catastale |
|---|---|---|
| Prima casa, non di lusso | 4% | 200 euro ciascuna |
| Non prima casa, non di lusso | 10% | 200 euro ciascuna |
| Casa di lusso (A/1, A/8, A/9) | 22% | 200 euro ciascuna |
Acquisto prima casa dal notaio e IVA
Nel caso in cui la casa da comprare dal notaio sia la prima, al ricorrere di determinati presupposti previsti dalla legge, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa: si tratta di un regime agevolato che consente di pagare imposte in misura inferiore rispetto a quelle dovute in un caso ordinario.
Se il soggetto venditore è un’impresa costruttrice e l’atto di compravendita viene concluso entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’operazione è soggetta a IVA, ma in misura ridotta, con un’aliquota pari al 4% invece del 10%. A questa si aggiungono imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna. L’IVA al 4% si applica anche a una pertinenza per ciascuna categoria, cantina (C/2), box o posto auto (C/6) e tettoia (C/7), come spiegato nella pagina sulle pertinenze della casa. Cosa controllare prima di firmare con un costruttore è spiegato nella pagina su comprare casa da un costruttore.
Acquisto immobile di lusso dal notaio e IVA
Quando si decide di comprare una casa dal notaio, è importante indagare su tutte le caratteristiche della stessa, in particolare sulla categoria catastale. Perché è così importante tale informazione? L’appartenenza a una determinata categoria catastale influisce sulle imposte da pagare: per le categorie A/1, A/8 e A/9 il legislatore non consente di accedere alle agevolazioni fiscali, nonostante si tratti di una prima casa. Pertanto, nei casi in cui è previsto il pagamento dell’IVA, quest’ultima dovrà essere corrisposta per un ammontare pari al 22% nel caso di immobili di lusso.
Quando non si paga l’IVA per comprare casa dal notaio
Fino ad adesso abbiamo analizzato tutti i casi, anche specifici, in cui bisogna pagare l'IVA, ma il pagamento della stessa non è sempre dovuto, in quanto esistono dei casi disciplinati dal legislatore in cui vengono pagate solo altre imposte.
In particolare, nel caso in cui la casa appartenga a un privato o a un’impresa non costruttrice, oppure ad impresa costruttrice dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori che non opta per l’IVA, non è previsto il pagamento dell’IVA e si applicherà l’imposta di registro pari al 9%, o al 2% con le agevolazioni prima casa, con un minimo di 1.000 euro, più ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se chi compra è una persona fisica, il registro si calcola di norma sul valore catastale e non sul prezzo: è il cosiddetto prezzo-valore. Le altre imposte sono spiegate nella pagina sull’imposta catastale e ipotecaria.
Preventivo notarile online gratis per acquisto casa
Nel caso in cui si desideri avere un prospetto delle spese da dover sostenere per l’atto pubblico notarile di acquisto casa, è possibile richiedere un preventivo notarile gratis online, con NotaioFacile, che mette in contatto diretto con il notaio: di solito rispondono in poche ore.
Maggiori saranno le informazioni, più aderente al singolo caso concreto sarà il preventivo notarile preparato dal notaio. Come abbiamo visto è importante conoscere non solo il fabbricato, ma anche le caratteristiche del venditore, in quanto possono variare i tributi da versare all’erario: la prima differenza, infatti, attiene proprio alla differenza tra acquisto da privato e acquisto da impresa costruttrice. Per una prima stima si può usare anche il calcolatore della compravendita.
Domande frequenti
Quanta IVA si paga comprando casa dal costruttore?
Il 4% sul prezzo se è prima casa, il 10% se non lo è, il 22% se la casa è di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). In più registro, ipotecaria e catastale fisse, 200 euro ciascuna.
Si paga l’IVA comprando casa da un privato?
No. Tra privati si paga l’imposta di registro, del 2% con le agevolazioni prima casa o del 9% altrimenti, di norma sul valore catastale, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale.
Conviene comprare dal costruttore o da un privato?
Sulle imposte, di solito conviene il privato: su un bilocale da 200.000 euro con rendita 600, prima casa, circa 1.490 euro contro 8.600 euro con l’IVA al 4%. La scelta però dipende anche da stato dell’immobile, garanzie e prezzo.
A chi si paga l’IVA sull’acquisto della casa?
All’impresa che vende, insieme al prezzo e con fattura. Al notaio si pagano invece registro, ipotecaria e catastale, che lui versa all’erario.
Se il costruttore vende dopo cinque anni si paga l’IVA?
Di norma no: la vendita è esente e si paga il registro. L’impresa può però scegliere di applicare l’IVA, dichiarandolo nell’atto. Conviene chiederlo prima del compromesso: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
