Trasformare un magazzino in abitazione: si può e come fare
- Destinare il magazzino di proprietà a civile abitazione
- Acquisto di un magazzino da destinare ad abitazione
- Cosa si intende per cambio di destinazione d’uso
- Il ruolo del notaio nell’ambito del cambio di destinazione d’uso
- Costo notaio per l’acquisto di un magazzino
- Cosa succede se si vende l’immobile dopo la trasformazione?
- Domande frequenti sulla trasformazione di un magazzino in abitazione
Destinare il magazzino di proprietà a civile abitazione
Il magazzino è molto probabilmente il locale ad uso deposito più frequente, in quanto permette al venditore (o meglio all’azienda operante nel settore delle vendite) di gestire i beni che devono essere spediti, smistati o analizzati per la consegna. La logistica è un elemento imprescindibile nell’ambito delle vendite all’ingrosso, ecco perché il magazzino dà la possibilità di organizzare il lavoro in modo agevole.
Tuttavia può farsi strada una nuova esigenza: quella di riqualificare il bene immobile destinato ad uso deposito e trasformarlo in abitazione. Gli scopi che si prefigge il proprietario possono essere molteplici: si va dal semplice desiderio di cambiare attività a quello di investire nella ristrutturazione dell’immobile per destinarlo a propria abitazione principale oppure per rivenderlo.
Magazzino in casa: quando si può
| Si può? | Situazione |
|---|---|
| ✔ | Singola unità in un edificio in centro o in zona già edificata, con altezze e luce da abitazione, se il Comune non ha posto limiti |
| ⚠ | Magazzino al piano terra o seminterrato: le regole le fissa la legge regionale, e cambiano molto da zona a zona |
| ⚠ | Locale basso o poco illuminato: servono i requisiti igienico-sanitari di un’abitazione, da verificare con un tecnico |
| ✘ | Cambiare solo la categoria al catasto senza pratica in Comune: la casa non diventa regolare |
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Acquisto di un magazzino da destinare ad abitazione
Un’altra ipotesi tutt’altro che infrequente consiste nel comprare un immobile accatastato come magazzino (in disuso) per poi trasformarlo in abitazione.
La ragione di questa scelta può essere il prezzo veramente conveniente dell’immobile e quindi la volontà di cogliere l’occasione di comprarlo e cambiarne totalmente struttura e classificazione. In tal caso, l’obiettivo del soggetto è comprare casa.
Un esempio con i numeri
Sara trova un magazzino C/2 a 80.000 euro, in un edificio residenziale di città, e vuole farne la sua prima casa. Al rogito, però, il bene è ancora un magazzino: comprando da un privato, di norma paga l’imposta di registro del 9% sul prezzo, cioè 7.200 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Il calcolo sul valore catastale, più conveniente, riguarda le abitazioni e le loro pertinenze, e anche le agevolazioni prima casa sono pensate per chi compra un’abitazione. Chi compra un magazzino da trasformare, insomma, deve mettere in conto imposte più alte di chi compra una casa già abitabile. Prima di firmare il compromesso conviene far verificare a un tecnico se la trasformazione è possibile, e chiedere al notaio come impostare l’atto: per esempio con una condizione legata all’esito della verifica.
Di seguito vedremo quali passaggi sono fondamentali per destinare un magazzino a civile abitazione.
Cosa si intende per cambio di destinazione d’uso
Facciamo chiarezza: per destinazione d’uso si intende la finalità o lo scopo per cui un certo bene immobile è stato costruito (per essere abitato, per svolgervi attività professionali o produttive, ecc.).
Il Testo unico dell’edilizia prevede cinque categorie funzionali per gli immobili:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
Solo in presenza di certi criteri e presupposti è possibile passare da una categoria funzionale ad un’altra. Vediamo quali.
Cambio di destinazione d’uso: come si fa?
Per prima cosa occorre procedere a una valutazione generale relativa alla possibilità di apportare variazioni all’immobile compatibilmente con le disposizioni del Piano Regolatore del Comune in cui l’immobile si trova (si tratta dello studio di fattibilità). Una volta constatato questo, è necessario intervenire a livello urbanistico chiedendo - se necessario - eventuali permessi di costruire al Comune competente territorialmente (avviando la c.d. pratica urbanistica) in relazione ai lavori che devono essere svolti.
Solo successivamente si potrà effettuare il cambio di destinazione rivolgendosi all'ufficio del catasto, dove avviene l'aggiornamento della documentazione fiscale e viene registrata la modifica dello stato attraverso una variazione catastale con conseguente modifica dei valori catastali. Se è necessario effettuare interventi edilizi di ristrutturazione allora si parla di cambio di destinazione d'uso con opere e occorre richiedere i necessari permessi urbanistici al Comune.
Va precisato che si ritiene necessario richiedere l'autorizzazione al Comune solo in caso di cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, vale a dire quando si modificano le finalità di utilizzo iniziali mediante il passaggio ad una categoria funzionale differente. Un esempio è proprio dato dal passaggio da locale di deposito ad abitazione, o dalla trasformazione di un ufficio in abitazione: in entrambi i casi, infatti, le categorie di partenza e quelle risultanti dalla trasformazione sono diverse, sia dal punto di vista funzionale che tecnico.
È bene anche sapere che, per effettuare il cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione, è necessario che l'immobile sia compatibile con i requisiti richiesti per un'abitazione e che la modifica sia consentita dagli strumenti urbanistici del Comune e dalla legge regionale.
Cosa è cambiato con il Salva Casa
Il decreto Salva Casa del 2024 ha reso più semplice il cambio d’uso tra alcune categorie, compresa quella residenziale, per una singola unità immobiliare che si trova nelle zone già edificate dei centri abitati, fermo restando il potere del Comune di fissare condizioni specifiche. Per le unità al piano terra o seminterrate, però, la disciplina è demandata alle leggi regionali: proprio la situazione di molti magazzini. Restano in ogni caso i requisiti igienico-sanitari di una casa, come altezze, superfici, aria e luce, che il Salva Casa ha in parte ammorbidito a precise condizioni. Come si applica al vostro immobile è una verifica da fare con un tecnico prima di comprare.
Le opere
Quando si parla di trasformazione da magazzino ad abitazione (e quindi di cambio di destinazione urbanisticamente rilevante), il progetto potrebbe richiedere la realizzazione di una o più opere, tra le quali:
- l’installazione di un sistema di riscaldamento;
- l’installazione o il rinnovo dell’impianto idrico-sanitario;
- opere di tinteggiatura, rivestimenti a parete o a pavimento, impianti di illuminazione;
- l’installazione di sistemi aero-illuminati, di cappotti termici;
- opere di risanamento delle murature.
Il ruolo del Notaio nell’ambito del cambio di destinazione d’uso
Se il passaggio da magazzino ad abitazione avviene nel momento in cui si deve redigere l’atto di compravendita, il Notaio di norma si occupa dell’atto e delle verifiche sulla provenienza e sulla regolarità dell’immobile, mentre il compratore dovrà, con il supporto di tecnici e geometri, valutare lo stato dell’immobile prima di procedere alla ristrutturazione e alla modifica catastale. Nell’atto il bene viene descritto per quello che è in quel momento, cioè un magazzino, con i suoi titoli edilizi e la sua conformità urbanistica e catastale.
Altro fattore fondamentale riguarda l’agibilità. Finiti i lavori, oggi di norma non si attende più un certificato del Comune: il tecnico presenta una segnalazione certificata di agibilità. Chi un domani comprerà la casa trasformata vorrà vedere questo documento, insieme al titolo edilizio del cambio d’uso.
Costo Notaio per l’acquisto di un magazzino
Per quanto riguarda la compravendita dal Notaio, si rinvia a quanto detto riguardo al comprare un magazzino. A ciò si potrebbero aggiungere ulteriori oneri, se l’intenzione è quella di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile. Per sapere quanto costa l’atto nel vostro caso potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Il costo del cambio di destinazione d’uso è dato dalla somma delle seguenti voci di spesa: costo delle opere di ristrutturazione (se sono state realizzate opere necessarie per la modifica degli immobili, al fine di renderli consoni alla nuova funzione); parcelle dei professionisti (ingegneri e geometri) incaricati di espletare le pratiche urbanistiche, energetiche etc.; oneri di urbanizzazione (cioè i costi relativi al rilascio dei titoli abilitativi); costo delle pratiche catastali; eventuali diritti di segreteria. Alcune voci di spesa sono fisse, altre variano a seconda degli interventi autorizzati e svolti.
Cosa succede se si vende l’immobile dopo la trasformazione?
Il compratore, dopo la riqualificazione urbanistica e catastale in conseguenza del cambio della destinazione d’uso, può decidere di rivendere l’immobile a terzi. A tal proposito l’Agenzia delle Entrate ha sostenuto che l’attività di trasformazione di un’unità immobiliare prima classificabile come C/2 (magazzino) in A/3 (abitazione) e la sua successiva vendita potrebbero configurare un’attività imprenditoriale, come tale soggetta a una tassazione che rientra nei cosiddetti “redditi d’impresa”.
Anche fuori da questi casi, chi rivende entro cinque anni dall’acquisto può dover pagare le tasse sulla plusvalenza, salvo che la casa sia stata la sua abitazione principale per la maggior parte del tempo. Prima di mettere in vendita è bene fare i conti con il notaio o con un commercialista.
Domande frequenti sulla trasformazione di un magazzino in abitazione
Si può trasformare un magazzino in abitazione?
Sì, se lo consentono gli strumenti urbanistici del Comune e la legge regionale e se il locale ha i requisiti igienico-sanitari di una casa. Serve un titolo edilizio in Comune e poi l’aggiornamento del catasto.
Basta cambiare la categoria catastale da C/2 ad A/3?
No. La variazione catastale da sola non rende il magazzino una casa regolare: prima serve la pratica urbanistica in Comune, poi l’aggiornamento del catasto.
Cosa cambia con il decreto Salva Casa?
Ha semplificato il cambio d’uso di singole unità nelle zone già edificate, ma per i locali al piano terra o seminterrati decidono le leggi regionali, e il Comune può porre condizioni. Va verificato caso per caso con un tecnico.
Comprando un magazzino da trasformare ho le agevolazioni prima casa?
Di norma no, perché le agevolazioni riguardano l’acquisto di abitazioni e al rogito il bene è ancora un magazzino. È un punto da verificare con il notaio prima del compromesso.
Quanto costa comprare un magazzino da un privato?
Di norma l’imposta di registro è del 9% sul prezzo, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale, oltre all’onorario del notaio.
Dopo i lavori serve l’agibilità?
Sì. Oggi di norma si presenta una segnalazione certificata di agibilità tramite il tecnico, documento che servirà anche per vendere la casa in futuro.
Se rivendo la casa trasformata pago tasse?
Se si vende entro cinque anni può essere dovuta l’imposta sulla plusvalenza, salvo che la casa sia stata abitazione principale per la maggior parte del tempo. Operazioni ripetute possono essere considerate attività d’impresa.
