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Come trasformare un magazzino in abitazione

Destinare il magazzino di proprietà a civile abitazione  

Come trasformare un magazzino in abitazione dal notaioIl magazzino è molto probabilmente il locale ad uso deposito più frequente, in quanto permette al venditore (o meglio all’azienda operante nel settore delle vendite) di gestire i beni che devono essere spediti, smistati o analizzati per la consegna. La logistica è un elemento imprescindibile nell’ambito delle vendite all’ingrosso, ecco perché il magazzino dà la possibilità di organizzare il lavoro in modo agevole.

Tuttavia può farsi strada una nuova esigenza: quella di riqualificare il bene immobile destinato ad uso deposito e trasformarlo in abitazione. Gli scopi che si prefigge il proprietario possono essere molteplici: si va dal semplice desiderio di cambiare attività a quello di investire nella ristrutturazione dell’immobile per destinarlo a propria abitazione principale oppure per rivenderlo.

Acquisto di un magazzino da destinare ad abitazione

Un’altra ipotesi tutt’altro che infrequente consiste nel comprare un immobile accatastato come magazzino (in disuso) per poi trasformarlo in abitazione.

La ragione di questa scelta può essere il prezzo veramente conveniente dell’immobile e quindi la volontà di cogliere l’occasione di comprarlo e cambiarne totalmente struttura e classificazione. In tal caso, l’obiettivo del soggetto è comprare casa.

Di seguito vedremo quali passaggi sono fondamentali per destinare un magazzino a civile abitazione.

Cosa si intende per cambio di destinazione d’uso

Facciamo chiarezza: per destinazione d’uso si intende la finalità o lo scopo per cui un certo bene immobile è stato costruito (per essere abitato, per svolgervi attività professionali o produttive, ecc.).

La legge prevede sette diverse categorie funzionali per gli immobili:

  1. residenziale: immobili adibiti ad abitazione, studi professionali e affittacamere.
  2. industriale/artigianale: industrie, botteghe, laboratori di riparazione, imprese edili, etc.
  3. commerciale: negozi, piccola e/o grande distribuzione, negozi all'ingrosso, mercati, ristoranti e bar.
  4. turistiche ricettive: alberghi, campeggi, residence, ostelli, etc.
  5. servizi: si tratta di banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati, ecc.
  6. deposito: magazzini
  7. agricole: aziende agricole, zootecniche, colture, aziende florovivaistiche, ecc.

Solo in presenza di certi criteri e presupposti è possibile passare da una categoria funzionale ad un’altra. Vediamo quali.

Cambio di destinazione d’uso: come si fa?

Per prima cosa occorre procedere a una valutazione generale relativa alla possibilità di apportare variazioni all’immobile compatibilmente con le disposizioni del Piano Regolatore del Comune in cui l’immobile si trova (si tratta dello studio di fattibilità). Una volta constatato questo, è necessario intervenire a livello urbanistico chiedendo - se necessario - eventuali permessi di costruire al Comune competente territorialmente (avviando la c.d. pratica urbanistica) in relazione ai lavori che devono essere svolti.

Solo successivamente si potrà effettuare il cambio di destinazione rivolgendosi all'ufficio del catasto, dove avviene l'aggiornamento della documentazione fiscale e viene registrata la modifica dello stato attraverso una variazione catastale con conseguente modifica dei valori catastali. Se è necessario effettuare interventi edilizi di ristrutturazione allora si parla di cambio di destinazione d'uso con opere e occorre richiedere i necessari permessi urbanistici al Comune.

Va precisato che si ritiene necessario richiedere l'autorizzazione al Comune solo in caso di cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, vale a dire quando si modificano le finalità di utilizzo iniziali mediante il passaggio ad una categoria funzionale differente. Un esempio è proprio dato dal passaggio da locale di deposito ad abitazione, o dalla trasformazione di un ufficio in abitazione: in entrambi i casi, infatti, le categorie di partenza e quelle risultanti dalla trasformazione sono diverse, sia dal punto di vista funzionale che tecnico.

È bene anche sapere che, per effettuare il cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione, è necessario che l'immobile sia compatibile con i requisiti richiesti per un'abitazione e che la modifica sia prevista nel Piano Urbanistico Regionale.

Le opere

Quando si parla di trasformazione da magazzino ad abitazione (e quindi di cambio di destinazione urbanisticamente rilevante), il progetto potrebbe richiedere la realizzazione di una o più opere, tra le quali:

  • l’installazione di un sistema di riscaldamento;
  • l’installazione o il rinnovo dell’impianto idrico-sanitario;
  • opere di tinteggiatura, rivestimenti a parete o a pavimento, impianti di illuminazione;
  • l’installazione di sistemi aero-illuminati, di cappotti termici;
  • opere di risanamento delle murature.

Il ruolo del Notaio nell’ambito del cambio di destinazione d’uso

Se il passaggio da magazzino ad abitazione avviene nel momento in cui si deve redigere l’atto di compravendita, il Notaio ha il compito di stipulare l'atto e il compratore dovrà, con il supporto di tecnici e geometri, valutare lo stato dell’immobile prima di procedere alla ristrutturazione e alla modifica catastale.

Altro fattore fondamentale riguarda la presenza del certificato di agibilità, che verrà rilasciato dopo il completamento delle opere richieste. Tale certificato va inviato al Notaio per l’atto di compravendita e poi depositato in Comune.

Costo Notaio per l’acquisto di un magazzino

Per quanto riguarda la compravendita dal Notaio, si rinvia a quanto detto riguardo al comprare un magazzino. A ciò si potrebbero aggiungere ulteriori oneri, se l’intenzione è quella di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Il costo del cambio di destinazione d’uso è dato dalla somma delle seguenti voci di spesa: costo delle opere di ristrutturazione (se sono state realizzate opere necessarie per la modifica degli immobili, al fine di renderli consoni alla nuova funzione); parcelle dei professionisti (ingegneri e geometri) incaricati di espletare le pratiche urbanistiche, energetiche etc.; oneri di urbanizzazione (cioè i costi relativi al rilascio dei titoli abilitativi); costo delle pratiche catastali; eventuali diritti di segreteria. Alcune voci di spesa sono fisse, altre variano a seconda degli interventi autorizzati e svolti.

Cosa succede se si vende l’immobile dopo la trasformazione?

Il compratore, dopo la riqualificazione urbanistica e catastale in conseguenza del cambio della destinazione d’uso, può decidere di rivendere l’immobile a terzi. A tal proposito l’Agenzia delle Entrate ha sostenuto che l’attività di trasformazione di un’unità immobiliare prima classificabile come C/2 (magazzino) in A/3 (abitazione) e la sua successiva vendita potrebbero configurare un’attività imprenditoriale, come tale soggetta a una tassazione che rientra nei cosiddetti “redditi d’impresa”.

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