Cosa comporta comprare la seconda casa, al rogito e dopo
- Cosa sapere per comprare la seconda casa dal notaio e quali sono le conseguenze dell'acquisto
- Cosa fare prima del rogito
- Fissare un budget per comprare casa
- Quali tasse pagare per la seconda casa
- Tasse per mantenere la seconda casa
- Perché è importante la consulenza notarile
- Dopo l’acquisto della seconda casa: tre conseguenze da sapere
Cosa sapere per comprare la seconda casa dal notaio e quali sono le conseguenze dell'acquisto
Quando si compra una casa è necessario sapere sin dall’inizio che si dovranno affrontare differenti spese che vengono sintetizzate in una cifra complessiva richiedendo un preventivo al notaio. Nel preventivo redatto dal pubblico ufficiale sono inglobate diverse voci, infatti non solo le imposte indirette e le tasse, ma anche l’onorario notarile e tutti i costi relativi agli adempimenti per stipula che sono stati effettuati dal notaio per controllare la casa.
Quando si compra la prima casa, al ricorrere di specifici presupposti indicati dalla legge, che verificherà il notaio, sarà possibile risparmiare, mentre per l’acquisto di una seconda casa è necessario sapere che i costi saranno più elevati.
Comprare una seconda casa, in concreto, comporta tre cose: imposte più alte al rogito e sul mutuo, imposte che continuano negli anni e, se la si rivende entro cinque anni, la possibile plusvalenza.
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Cosa fare prima del rogito
Prima di decidere di comprare una casa può essere utile una consulenza notarile, ancor prima di firmare una proposta di acquisto o un compromesso, in quanto potrebbero esservi dei problemi legati all’abitazione tali da non essere subito individuati, ma che un esperto del settore specializzato come il notaio può aiutare a scoprire.
Il notaio infatti prima del rogito notarile provvede di norma a una serie di controlli che riguardano le parti e la casa (ad esempio la presenza di ipoteche, gli estremi dei titoli edilizi dichiarati dal venditore e la conformità della planimetria allo stato in cui si trova la casa). Tali verifiche sono di primaria importanza per consentire a chi compra casa di procedere sereno e spedito nell’acquisto.
Chi sceglie il notaio
Così come quando si compra la prima casa, anche per la seconda casa, sebbene non vi sia una legge che lo imponga, la parte che compra è colei che sceglie il notaio. Si tratta di una prassi notarile consolidata in quanto sarà proprio l’acquirente a dover pagare il prezzo concordato, ma anche a sostenere tutte le spese del rogito notarile (tasse, imposte, onorario notarile). Quindi l’usanza rimane la stessa e non si pone alcuna differenza solo perché si stia comprando una seconda casa. Le spese del rogito, salvo patto diverso, sono a carico di chi compra anche per legge (art. 1475 c.c.).
Fissare un budget per comprare casa
Siccome i costi per comprare una seconda casa possono essere elevati, rispetto a quando si compra la prima, è opportuno stabilire un budget prima di compiere un passo così importante. Spesso accade che non si abbia la necessaria somma di denaro e si debba ricorrere a un mutuo, ossia a un prestito presso un istituto di credito o una Banca. In questi casi quindi bisognerà tenere in conto anche delle spese per il mutuo ella concessione di ipoteca a garanzia della restituzione dei soldi dati in prestito e quindi anche del relativo rogito notarile.
Per la seconda casa, poi, l’imposta sostitutiva sul mutuo è del 2% della somma finanziata, invece dello 0,25% della prima casa: su 150.000 euro sono 3.000 euro invece di 375.
Messo in fila, il conto della seconda casa ha tre momenti:
Quali tasse pagare per la seconda casa
Quando si compra la seconda casa in sede di rogito bisognerà affrontare delle imposte che purtroppo sono più alte dell’acquisto prima casa. Se si compra da un privato, il caso più frequente, si pagano l’imposta di registro del 9%, con un minimo di 1.000 euro, e 50 euro ciascuna di ipotecaria e catastale; con il prezzo-valore il 9% si calcola sul valore catastale e non sul prezzo. La regola generale se si acquista da impresa è che la cessione sia esente da Iva. In questo caso quindi si pagherà l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa per euro 50 e l’imposta catastale, anch’essa fissa, per euro 50. Nel caso in cui sia dovuta l’iva, comprando da un’impresa, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Per quanto riguarda l’Iva sarà al 10% nel caso si tratti di abitazioni anche in corso di costruzione, non ultimate, mentre sarà al 22% per gli immobili di lusso, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, abitazioni in ville e di tipo signorile.
Tasse per mantenere la seconda casa
Quando si compra una seconda casa oltre alle tasse che devono essere pagate in sede di rogito notarile, bisogna tenere in considerazione le tasse da pagare nel corso degli anni per il mantenimento della seconda casa.
Infatti appartengono a questa categoria l’IMU e la TARI, che si pagano ogni anno. Quando si parla di IMU si intende l’imposta municipale propria, che ha natura patrimoniale il cui presupposto per il pagamento consiste nell’essere in possesso o in proprietà della casa.
È un tipo di tassa che ha subito numerose evoluzioni nel corso degli anni per questo è sempre utile richiedere una consulenza per restare sempre aggiornati prima di contemplarla tra le spese da sostenere. Attualmente l’Imu non viene pagato sulla prima casa, ad eccezione delle case di lusso, delle abitazioni in villa, di tipo signorile e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici. Per l’IMU, però, prima casa vuol dire abitazione principale, con residenza e dimora abituale: la seconda casa, di norma, la paga, con le aliquote del Comune.
La TASI, invece, veniva pagata al Comune per i servizi pubblici resi: introdotta dal 2014, insieme all’Imu e alla Tari costituiva l’Imposta Unica Comunale, ma dal 2020 è stata abolita e assorbita nella nuova IMU. Resta la TARI, la tassa sui rifiuti, che si paga anche sulla seconda casa, con le riduzioni per l’uso stagionale che alcuni Comuni prevedono.
Proprio perché si tratta di un’imposta comunale, per l’IMU non è prevista un’aliquota unica: ogni Comune può decidere, entro i limiti di legge, di variarla, azzerarla o innalzarla.
C’è poi l’IRPEF: se la seconda casa resta sfitta, di norma la sostituisce l’IMU, salvo che si trovi nello stesso Comune dell’abitazione principale.
Variazioni tasse in caso di locazione
Le tasse che attengono alla seconda casa possono variare se questa viene concessa in locazione. L’Imu deve essere pagata dal proprietario della casa (anche se concessa in locazione) e quindi tendenzialmente non varia, salvo la riduzione del 25% prevista per i contratti a canone concordato. La TARI, con un contratto di almeno sei mesi, la paga invece l’inquilino. Sul canone si pagano l’IRPEF oppure, a scelta, la cedolare secca: la casa affittata paga quindi sia l’IMU sia le imposte sul canone, ovunque si trovi.
Perché è importante la consulenza notarile
Prima di decidere di comprare casa, in particolare la seconda perché richiede dei costi più elevati, è quindi opportuno informarsi dal notaio sui costi che dovranno sostenere che, come abbiamo visto, cambiano anche a seconda del tipo di casa che si intende comprare e dell’uso che si intende fare. Conoscere sin dall’inizio a cosa si va incontro è sicuramente un passo importante che consente a chi compra di acquistare in modo sereno e consapevole. Per il rogito, il modo più semplice è un preventivo notarile gratuito, con imposte e onorario, che di solito arriva in poche ore.
Dopo l’acquisto della seconda casa: tre conseguenze da sapere
Avere una seconda casa impedisce di comprare poi con le agevolazioni prima casa?
Dipende da dove si trova. Se è nello stesso Comune in cui si vorrà comprare la nuova prima casa, sì, a meno di venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Se è in un altro Comune ed è stata comprata senza agevolazioni prima casa, di norma no.
Se la seconda casa resta vuota si paga l’IRPEF?
Di norma no, perché l’IMU la sostituisce. L’eccezione è la casa sfitta nello stesso Comune dell’abitazione principale: oltre all’IMU, la rendita aumentata di un terzo entra nell’IRPEF per il 50%.
Se poi sposto la residenza nella seconda casa, non pago più l’IMU?
Se ci si trasferisce davvero, con residenza e dimora abituale, per l’IMU diventa abitazione principale e di norma non si paga, salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. Le imposte pagate al rogito, invece, restano quelle: le agevolazioni prima casa dipendono dai requisiti al momento dell’acquisto.
