Casa di lusso: imposte, IMU e prelazione quando si compra
- Cosa si intende per casa di lusso
- Come capire se una casa è di lusso
- Acquistare una casa di lusso dal notaio: accorgimenti necessari
- Chi partecipa all’atto notarile per la casa di lusso
- Spese notarili per l’acquisto dell’abitazione di lusso
- Immobili di interesse storico-artistico: cosa può succedere
- Rivolgersi al notaio quando esiste una prelazione
- Domande frequenti
Cosa si intende per casa di lusso
Notoriamente quando ci si riferisce alla casa di lusso, si immagina lo sfarzo e il prestigio che un immobile può vantare. Per chi compra, però, la domanda che conta è un’altra: per il fisco quella casa è di lusso oppure no? Dal 2016 la risposta non dipende più dai metri quadri o dalle finiture, come prevedeva un vecchio decreto del 1969, ma solo dalla categoria catastale.
La stessa casa dal costruttore: quanto pesa l’IVA
Appartamento nuovo da 800.000 euro comprato da un’impresa, a seconda di come è accatastato e di chi compra:
A questi importi si aggiungono 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. Per una casa di lusso non conta che sia prima o seconda casa: le agevolazioni non spettano in nessun caso.
Si definiscono di lusso, nell’uso comune, non solo per l’ampiezza dell’immobile in sé, o del complesso residenziale, ma soprattutto per la presenza di certe caratteristiche, tra cui:
- il costo del terreno che accede all’immobile o della pertinenza, che può essere molto elevato;
- la presenza di una serie di “accessori” come parte integrante dell’immobile (per esempio campi da tennis, piscine, parchi privati, ecc.).
Che caratteristiche ha la casa di lusso?
Si può trattare di abitazioni unifamiliari, cioè ville o casali, che godono di una vista panoramica esclusiva o di una posizione privilegiata nell’ambito del centro urbano. Ma si può trattare anche di immobili di recente costruzione, di abitazioni che rientrano in condomini, o ancora di edifici storici, il cui prestigio è dato soprattutto dal fatto di appartenere ad una certa epoca, oltre che dagli spazi e dalla ubicazione.
Resta comunque da ribadire che non tutti gli immobili di pregio sono “di lusso” per il fisco. Lo sono quelli che rientrano in tre categorie catastali:
- A/1 = abitazioni signorili;
- A/8 = ville;
- A/9 = castelli o palazzi con eminenti pregi artistici e storici.
Un appartamento grande e con finiture pregiate, se accatastato in A/2, non è di lusso ai fini delle imposte e può avere le agevolazioni prima casa. Le altre categorie sono spiegate nella pagina sull’acquisto di un appartamento.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Come capire se una casa è di lusso
Per capire se una casa sia realmente di lusso è necessario effettuare un particolare tipo di controllo al Catasto: una visura catastale. Da questo tipo di documentazione emergono tutti i dati relativi al fabbricato, tra cui la categoria catastale dell’immobile. Dalla categoria catastale emerge se si tratta di un immobile di lusso. La visura catastale viene solitamente effettuata dal notaio prima del rogito notarile di acquisto e consiste in uno di quegli adempimenti pre-stipula che consente di conoscere molteplici informazioni del fabbricato; conviene però guardarla già prima della proposta d’acquisto.
Si può trasformare un appartamento in una casa di lusso?
Un appartamento può passare a una categoria di lusso, per esempio dopo lavori importanti che ne cambiano le caratteristiche, e la categoria può anche essere rivista dal Catasto. Questo comporta una variazione catastale, da affidare a un tecnico (geometra, ingegnere, architetto). Se la categoria non corrisponde alla casa reale, è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Acquistare una casa di lusso dal Notaio: accorgimenti necessari
Se la casa di lusso da acquistare è di nuova costruzione o comunque non presenta particolari criticità, l’atto di compravendita non diverge molto rispetto a un atto che abbia ad oggetto un immobile non di lusso. Anche qui il notaio di norma svolge l’informativa pre stipula e le verifiche sulla conformità dell’immobile (conformità catastale, agibilità, conformità edilizia ecc.), cita e menziona tutte le porzioni di fabbricato che fanno parte del complesso immobiliare, e controlla che non vi siano particolari situazioni ostative, come una prelazione dello Stato sui beni vincolati.
E’ bene comunque rendersi conto di cosa si acquista quando ci si interessa di un bene di lusso: non si tratta di un semplice appartamento, ma più spesso di un complesso residenziale, ove possono coesistere più appartamenti indipendenti, più spazi, più aree adibite a parcheggio o pertinenza. Chi acquista un bene di lusso spesso non soddisfa la semplice necessità di comprare una casa, ma un desiderio di investimento. Le tasse da pagare, in ogni caso, sono più alte.
Acquistare case di lusso che necessitano di interventi di manutenzione e riqualificazione
E’ molto importante tenere in considerazione lo stato dell’immobile, al momento dell’acquisto; laddove si tratti di edifici storici, questo parametro potrebbe influire molto sul prezzo finale. Basti pensare ai lavori straordinari che potrebbero richiedere la ristrutturazione di un castello o di una villa con vista.
Si ritiene quindi doveroso procedere con perizie dettagliate da cui emerga il reale stato di conservazione e gli interventi di riqualificazione necessari a mettere in sicurezza lo stabile e renderlo conforme alla normativa odierna in materia edilizia e catastale, sia nel caso in cui l’intento sia quello di affittarlo a terzi sia nel caso si pensi ad una possibile rivendita futura.
Chi partecipa all’atto notarile per la casa di lusso
Quando si compra una casa di lusso, spesso accade che se ne occupi un’agenzia immobiliare. In presenza di un agente immobiliare che ha provveduto a curare anche parte delle trattative è opportuno comprendere chi interviene all’atto notarile. Il mediatore sebbene possa essere presente al rogito notarile, non firmerà l’atto. Nell’atto pubblico notarile vanno però riportati i suoi dati e, nel caso di società, i dati identificativi della stessa, insieme a quanto è stato pagato di provvigione, con quali mezzi di pagamento ed anche da quale parte.
Spese notarili per l’acquisto dell’abitazione di lusso
Per comprare una immobile di lusso per atto pubblico notarile è necessario tener presente che vi sono delle spese da sostenere. La definizione di abitazione di lusso a livello normativo e le relative categorie catastali sono essenziali per individuare il tipo di tassazione e le eventuali agevolazioni fiscali su questo tipo di immobili.
Le spese da sostenere riguardano anzitutto il rogito notarile, nonché l’onorario che spetta al Notaio per l’esercizio delle sue funzioni di pubblico ufficiale. Inoltre, trattandosi di acquisto di una casa, si potrebbe prevedere anche l’accensione di un mutuo, con atto sempre redatto dal notaio: l’imposta sostitutiva sul mutuo è del 2%, perché l’aliquota ridotta dello 0,25% è legata alle agevolazioni prima casa. Tuttavia è bene sapere che, quando si parla di immobili di lusso, essi non godono delle cosiddette agevolazioni prima casa. Di conseguenza, il regime di tassazione risulta essere più gravoso.
Tasse e imposte dovute
Che si parli di prima o seconda casa, non cambia nulla: il regime di tassazione è lo stesso per chiunque compri un’abitazione di lusso. Cambia invece a seconda di chi vende:
- da un’impresa che ha costruito o ristrutturato la casa da meno di cinque anni: IVA al 22% sul prezzo, più registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna;
- da un privato: imposta di registro al 9%, più ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.
C’è poi l’IMU. Le case in A/1, A/8 e A/9 la pagano anche quando sono l’abitazione principale di chi le possiede, con un’aliquota ridotta e una detrazione, fissate in parte dal Comune. Come si divide l’IMU nell’anno del rogito è spiegato nella pagina sull’IMU dopo il rogito.
Immobili di interesse storico-artistico: cosa può succedere
Se l’immobile di lusso che si vuole comprare si distingue per un certo prestigio in ambito artistico, storico o architettonico, tale da far pensare che possa avere una importanza dal punto di vista culturale, non è fuori luogo pensare che possa essere vincolato dalla Soprintendenza.
Cosa significa questo? Significa che lo Stato può esercitare un diritto di prelazione, cioè comprare l’immobile al posto dell’acquirente, allo stesso prezzo.
Il vincolo risulta da un’apposita dichiarazione che viene trascritta nei pubblici registri immobiliari. Inoltre, va specificato che questo diritto è connesso all’iniziativa negoziale delle parti: concluso l’atto di compravendita dal Notaio, la denuncia deve pervenire entro i 30 giorni successivi al Ministero della cultura, che potrà esercitare la prelazione entro i successivi 60 giorni.
In questo lasso temporale l’atto rimane privo di efficacia, perché condizionato sospensivamente al mancato esercizio della prelazione. Il compratore, dunque, acquisterà la proprietà del bene solo dopo i 60 giorni, se la prelazione non verrà esercitata. Il procedimento è spiegato nella pagina sull’acquisto di un bene culturale.
Rivolgersi al Notaio quando esiste una prelazione
Proprio perché si tratta di un momento particolare, è bene consultare fin da subito un Notaio che sappia indirizzare e consigliare la strada più efficace, qualora vi sia la concreta possibilità che lo Stato eserciti la prelazione.
In pendenza dei termini, cioè nel mentre si attende che l’organo interessato decida di esercitare o meno la prelazione, l’atto di trasferimento, pur rimanendo valido, non ha efficacia: il venditore non può consegnare il bene. Su come gestire il pagamento del prezzo in questo periodo, per esempio lasciandolo in deposito, le parti si accordano di norma con il notaio.
La sospensione perdura fino allo spirare dei 60 giorni previsti, dopo i quali, se lo Stato non ha esercitato la prelazione, l’atto produce i suoi effetti. Il compratore che si sia rivolto al pubblico ufficiale sarà in ogni caso tutelato dall’atto notarile che viene trascritto nei registri immobiliari. Per un preventivo sul proprio acquisto si può chiedere ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore. Chi valuta un appartamento all’ultimo piano trova il caso nella pagina sull’acquisto di un attico.
Domande frequenti
Come faccio a sapere se la casa è di lusso per il fisco?
Basta la visura catastale: se la categoria è A/1, A/8 o A/9 è di lusso. Metri quadri, piscina o finiture da sole non contano.
Sulla casa di lusso pago l’IMU anche se ci abito?
Sì. Per le categorie A/1, A/8 e A/9 l’esenzione per l’abitazione principale non vale, anche se si applicano un’aliquota ridotta e una detrazione.
Da un privato si paga l’IVA su una casa di lusso?
No. L’IVA al 22% si paga solo comprando da un’impresa che ha costruito o ristrutturato. Da un privato si paga l’imposta di registro al 9%, più 100 euro di imposte fisse.
Cosa succede se la villa è vincolata dalla Soprintendenza?
Dopo il rogito va fatta la denuncia al Ministero, che ha di norma 60 giorni per decidere se comprarla allo stesso prezzo. Fino ad allora la casa non passa all’acquirente. È bene chiedere al notaio prima del compromesso.
