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Acquisto di una casa di lusso dal Notaio

Cosa si intende per casa di lusso

acquisto di una casa di lusso dal notaioNotoriamente quando ci si riferisce alla casa di lusso, si immagina lo sfarzo e il prestigio che un immobile può vantare. Si tratta infatti di abitazioni dotate di più vani costituenti alloggio padronale, per una superficie complessiva che tendenzialmente supera i 200 mq. Per quanto riguarda, invece, le unità immobiliari che le compongono (cioè le porzioni di un immobile che si possono considerare indipendenti), queste possono avere una superficie complessiva calpestabile anche superiore ai 240 mq, escludendo terrazze, balconi, cantine, scale e posti auto.

Si definiscono di lusso non solo per l’ampiezza dell’immobile in sé, o del complesso residenziale, ma soprattutto per la presenza di certe caratteristiche, tra cui:

  • il costo del terreno che accede all’immobile o della pertinenza che quasi sempre è superiore al costo dell’abitazione;
  • la presenza di una serie di “accessori” come parte integrante dell’immobile (per esempio campi da tennis, piscine, parchi privati, ecc.).

Che caratteristiche ha la casa di lusso?

Si può trattare di abitazioni unifamiliari, cioè ville o casali, che godono di una vista panoramica esclusiva o di una posizione privilegiata nell’ambito del centro urbano. Ma si può trattare anche di immobili di recente costruzione, di abitazioni che rientrano in condomini, o ancora di edifici storici, il cui prestigio è dato soprattutto dal fatto di appartenere ad una certa epoca, oltre che dagli spazi e dalla ubicazione.

Resta comunque da ribadire che non tutti gli immobili di lusso sono uguali. Si distinguono in base alla rendita, alla superficie e alla tipologia di abitazione, e rientrano in tre categorie catastali:

  • A/1 = abitazioni signorili;
  • A/8 = ville;
  • A/9 = castelli o palazzi con eminenti pregi artistici e storici.

Come capire se una casa è di lusso

Per capire se una casa sia realmente di lusso è necessario effettuare un particolare tipo di controllo al Catasto: una visura catastale. Da questo tipo di documentazione emergono tutti i dati relativi al fabbricato, tra cui la categoria catastale dell’immobile. Dalla categoria catastale emerge se si tratta di un immobile di lusso. La visura catastale viene solitamente effettuata dal notaio prima del rogito notarile di acquisto e consiste in uno di quegli adempimenti pre-stipula che consente di conoscere molteplici informazioni del fabbricato.

Si può trasformare un appartamento in una casa di lusso?

La modifica di un appartamento in una casa di lusso può avvenire se vengono acquisite le caratteristiche sopra descritte. Tuttavia ciò comporta anche una modifica al catasto, in quanto si passerebbe dalla categoria catastale delle normali unità abitative, alla categoria catastale delle case di lusso. Per effettuare questo passaggio bisognerà rivolgersi a un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che avvierà una pratica catastale e nel linguaggio tecnico si parla di modifica di destinazione d’uso.

Acquistare una casa di lusso dal Notaio: accorgimenti necessari

Se la casa di lusso da acquistare è di nuova costruzione o comunque non presenta particolari criticità, l’atto di compravendita del Notaio non diverge molto rispetto a un atto che abbia ad oggetto un immobile non di lusso, se non nell’onorario spettante al professionista. Questo significa che il notaio avrà gli stessi obblighi quanto all’informativa pre stipula e agli adempimenti che si rendono necessari per accertare la conformità dell’immobile (conformità catastale, agibilità, conformità edilizia ecc.). Sarà sempre sua premura citare e menzionare tutte le porzioni di fabbricato (cioè della costruzione) che fanno parte del complesso immobiliare, e controllare che non vi siano particolari situazioni ostative (vedi prelazione artistica).

E’ bene comunque rendersi conto di cosa si acquista quando ci si interessa di un bene di lusso: non si tratta di un semplice appartamento, ma più spesso di un complesso residenziale, ove possono coesistere più appartamenti indipendenti, più spazi, più aree adibite a parcheggio o pertinenza. Chi acquista un bene di lusso non soddisfa la semplice necessità di comprare una casa, ma un desiderio di investimento. In virtù di questa considerazione, le tasse da pagare potrebbero essere molto più alte.

Acquistare case di lusso che necessitano di interventi di manutenzione e riqualificazione

E’ di vitale importanza tenere in considerazione lo stato dell’immobile, al momento dell’acquisto; laddove si tratti di edifici storici, questo parametro potrebbe influire molto sul prezzo finale. Basti pensare ai lavori straordinari che potrebbero richiedere la ristrutturazione di un castello o di una villa con vista.

Si ritiene quindi doveroso procedere con perizie dettagliate da cui emerga il reale stato di conservazione e gli interventi di riqualificazione necessari a mettere in sicurezza lo stabile e renderlo conforme alla normativa odierna in materia edilizia e catastale, sia nel caso in cui l’intento sia quello di affittarlo a terzi sia nel caso si pensi ad una possibile rivendita futura.

Chi partecipa all’atto notarile per la casa di lusso

Quando si compra una casa di lusso, spesso accade che se ne occupi un’agenzia immobiliare. In presenza di un agente immobiliare che ha provveduto a curare anche parte delle trattative è opportuno comprendere chi interviene all’atto notarile. Il mediatore sebbene possa essere presente al rogito notarile, non firmerà l’atto. Questo è ciò che stabilisce la legge in quanto è necessario riportare nell’atto pubblico notarile solo le generalità e nel caso di società, i dati identificativi della stessa. Inoltre è importante che il notaio menzioni come venga pagato il mediatore, con quali mezzi di pagamento ed anche da quale parte.

Spese notarili per l’acquisto dell’abitazione di lusso

Per comprare una immobile di lusso per atto pubblico notarile è necessario tener presente che vi sono delle spese da sostenere. La definizione di abitazione di lusso a livello normativo e le relative categorie catastali sono essenziali per individuare il tipo di tassazione e le eventuali agevolazioni fiscali su questo tipo di immobili. 

Le spese da sostenere riguardano anzitutto il rogito notarile, nonché l’onorario che spetta al Notaio per l’esercizio delle sue funzioni di pubblico ufficiale. Inoltre, trattandosi di acquisto di una casa, si potrebbe prevedere anche l’accensione di un mutuo, con atto sempre redatto dal notaio. Tuttavia è bene sapere che, quando si parla di immobili di lusso, essi non godono delle cosiddette agevolazioni prima casa. Di conseguenza, il regime di tassazione risulta essere più gravoso.

Tasse e imposte dovute

Che si parli di prima o seconda casa, non cambia granché, poiché il regime di tassazione sarà molto più oneroso per chi decida di acquistare un’abitazione di lusso. Quel che salta subito all’occhio è l’Iva al 22% calcolata sull’importo dell’acquisto. In secondo luogo, sono dovute:

  1. l’imposta di registro al 9% (risultante dal calcolo del valore catastale);
  2. l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro;
  3. l’imposta catastale nella misura fissa di 200 euro.

Potrebbero essere dovute anche IMU e TASI per la prima casa. In particolare vi sono le imposte previste per ogni tipo di casa: l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria hanno una tassazione fissa. L’ imposta di registro, invece, viene stabilita in base all’importo della compravendita.

Immobili di interesse storico-artistico: cosa può succedere

Se l’immobile di lusso che si vuole comprare si distingue per un certo prestigio in ambito artistico, storico o architettonico, tale da far pensare che possa avere una importanza dal punto di vista culturale, non è fuori luogo pensare che possa essere vincolato alla Soprintendenza delle belle arti.

Cosa significa questo? Significa che lo Stato può esercitare un diritto di prelazione relativamente all’acquisto dell’immobile in questione.

Il diritto di prelazione deve risultare da apposita notifica che viene trascritta nei pubblici registri immobiliari. Inoltre, va specificato che questo diritto è connesso all’iniziativa negoziale delle parti: concluso l’atto di compravendita dal Notaio, la denuncia deve pervenire entro i 30 giorni successivi al Ministero dei beni culturali, che potrà esercitare la prelazione entro i successivi 60 giorni.

In questo lasso temporale l’atto rimane privo di efficacia, perché condizionato sospensivamente all’esercizio della prelazione. Il compratore, dunque, acquisterà la proprietà del bene solo dopo i 60 giorni, se la prelazione non verrà esercitata.

Rivolgersi al Notaio quando esiste una prelazione

Proprio perché si tratta di un momento particolare, è bene consultare fin da subito un Notaio che sappia indirizzare e consigliare la strada più efficace ed indolore, qualora vi sia la concreta possibilità che l’immobile venga espropriato per pubblica utilità.

In pendenza dei termini, cioè nel mentre si attende che l’organo interessato decida di esercitare o meno la prelazione, l’atto di trasferimento, pur rimanendo valido, non ha efficacia: il venditore non può consegnare il bene, mentre il prezzo della compravendita rimane depositato presso il Notaio.

La sospensione perdura fino allo spirare dei 60 giorni previsti, dopo i quali l’atto è idoneo a produrre i suoi effetti tra le parti e nei confronti dei terzi (si parla di efficacia retroattiva, perché opera come se la sospensione non fosse mai avvenuta).

Il compratore che si sia rivolto al pubblico ufficiale sarà in ogni caso tutelato dall’atto notarile che viene sempre trascritto nei registri immobiliari.

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