Comprare una casa passiva, che vuol dire e cosa chiedere

• Comprare una casa dal notaio
• Casa passiva: che cos’è?
• Vantaggi acquisto casa passiva dal notaio
• Costi e risparmio casa passiva
• Casa passiva nell’annuncio, cosa chiedere prima del preliminare
• Classe a4, finestre, mutuo e cantiere, i dubbi su una casa passiva
• Preventivo notarile acquisto casa passiva

Comprare una casa dal notaio

La scelta di una casa da comprare può rivelarsi un passo importante, ma al tempo stesso anche complesso, in virtù della molteplicità di tipologie di case che il mercato immobiliare offre.

Con il passare degli anni, in particolare con il progredire rapido della tecnologia, anche le costruzioni delle case sono sempre più al passo con i tempi, sviluppandosi progetti molto articolati finalizzati al risparmio energetico e all’ottimizzazione delle energie.

Sono ormai diffuse terminologie non ordinarie per identificare le caratteristiche delle case in modo inequivoco, come casa smart, ecosostenibile o domotica. Tra queste vi è anche la cosiddetta casa passiva. Ma in cosa consiste? Quali sono le caratteristiche e i vantaggi? Vediamolo insieme.

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Casa passiva: che cos’è?

Non sempre si è a conoscenza delle specifiche caratteristiche di una casa passiva, sebbene oggigiorno tale nomenclatura si stia diffondendo a macchia d’olio negli annunci immobiliari, trovati sul web o presso le sedi delle agenzie immobiliari.

Si tratta di una tipologia di casa molto efficiente che di norma non ha bisogno di un impianto di riscaldamento tradizionale, in quanto il progetto, sin dall’inizio, è architettato in modo da ridurre al minimo il fabbisogno di energia in tutte le stagioni, quindi sia in estate con temperature più torride, che in inverno al freddo. Il calore arriva in buona parte dal sole, dalle persone e dagli elettrodomestici, e quello che manca può essere portato dall’aria della ventilazione o da un piccolo impianto, spesso una pompa di calore. Non va quindi confusa con una casa che non consuma energia: ne consuma poca, ma ne consuma.

Il nome viene dallo standard tedesco Passivhaus, che fa capo al Passivhaus Institut di Darmstadt. È uno standard volontario, non un obbligo di legge, e una casa può dirsi certificata solo dopo le verifiche dell’istituto o di uno dei certificatori accreditati, presenti anche in Italia, compresa una prova di tenuta all’aria fatta sulla casa finita. Lo standard non impone un materiale: una casa passiva può essere in muratura, in cemento, in legno o prefabbricata, purché rispetti i valori richiesti.

Come rendere una casa passiva

Può accadere anche che si intenda comprare una casa tradizionale dal notaio e in un secondo momento, al ricorrere dei presupposti economici, trasformarla in una casa passiva. Naturalmente ciò implica un dispendio importante delle risorse economiche proprio perché vi sono lavori strutturali non indifferenti da affrontare e, soprattutto, il coinvolgimento di ditte specializzate in materia.

Solitamente questi lavori sono curati da esperti altamente qualificati, capaci di valutare le potenzialità della casa, rendendola più completa possibile, in termini di innovazione e risparmio energetico.

Per le case esistenti il Passivhaus Institut prevede uno standard apposito, EnerPHit, con limiti meno severi di quelli delle nuove costruzioni. Se si compra una casa da ristrutturare con questo obiettivo, se e a quali costi possa arrivarci è una valutazione tecnica che di norma si fa prima del preliminare; per pagare i lavori a volte si ricorre a un mutuo per la ristrutturazione.

Vantaggi acquisto casa passiva dal notaio

L’acquisto di una casa passiva dal notaio è una scelta che chiede attenzione. Oggigiorno sempre più persone sono alla ricerca di soluzioni abitative sostenibili, per migliorare la propria qualità della vita, anche nel quotidiano. Questa scelta abbraccia anche la casa in cui si va a vivere e pertanto avere dei benefici economici, in termini di risparmio, come vedremo, nella scelta di della casa passiva, così come dei vantaggi sulla qualità dell’aria e dell’ambiente, è un aspetto da non sottovalutare.

Casa passiva e vantaggi dei comfort

Una casa passiva, ancor più di una casa tradizionale ed ordinaria, offre dei comfort per coloro che la abitano, non solo dal punto di vista economico, in virtù dei risparmi energetici che determina, ma anche dal punto di vista termico ed acustico.

Spesso l’ambiente circostante può rappresentare un problema se la casa non è sufficientemente isolata: basti pensare al traffico oppure a dintorni popolati da industrie con macchinari molto rumorosi. In tali casi, avere una casa con isolamento acustico, può essere un ottimo escamotage se non si vuole rinunciare a quella specifica abitazione.

Inoltre la casa passiva gode di un isolamento termico offerto dalla struttura con cappotti termici: in questo caso non si avvertiranno le grandi escursioni termiche che possono verificarsi nel cambio stagione.

Casa passiva e sostenibile

Un altro evidente vantaggio dell’acquisto di una casa passiva dal notaio, è l’impatto positivo che ha con l’ambiente. Nel momento in cui viene ridotto in maniera notevole il consumo di energia, si offre un contributo importante contro l’emissione di gas serra.

Pertanto diventa un gesto di altruismo e generosità anche nei confronti dell’emergenza climatica e di tutela del nostro pianeta. Inoltre l’utilizzo di particolari materiali e tecnologie, comporta anche una minore manutenzione e quindi non una necessità costante di intervenire per riparare le strumentazioni. La ventilazione meccanica richiede comunque piccoli interventi periodici, come la pulizia o il cambio dei filtri secondo le indicazioni del produttore.

Casa passiva e investimento a lungo termine

Sebbene la casa passiva possa rappresentare un tipo di investimento molto impegnativo, che richiede un importante budget iniziale, si tratta di una scelta che prevede dei benefici anche nel lungo termine. I costi iniziali possono essere ammortizzati nel corso del tempo, in una misura che dipende dal progetto, dal clima e da come si vive la casa: i risparmi di cui si legge riguardano soprattutto il riscaldamento, mentre acqua calda, elettrodomestici e luce restano voci della bolletta.

Inoltre nell’ambito del mercato immobiliare, una casa passiva può essere appetibile e quindi in caso di rivendita il ritorno economico potrebbe rivelarsi più interessante rispetto alla rivendita di una casa tradizionale; le tasse che si possono pagare rivendendo dopo pochi anni sono spiegate nella pagina sulla plusvalenza.

Costi e risparmio casa passiva

Nel momento in cui si sceglie di comprare una casa passiva bisogna far fronte a quelle che sono le spese e i costi da dover affrontare, che sono più impegnativi rispetto all’acquisto di una casa tradizionale.

In particolare colui che ha costruito una casa passiva e decide di metterla in vendita ha dovuto fronteggiare spese, non solo basilari come quelle attinenti alla realizzazione della struttura, ma anche relativamente all’isolamento di pareti, del sottotetto, degli infissi particolari, così come dell’eventuale installazione di un impianto fotovoltaico, che la versione di base dello standard non richiede, mentre le versioni Plus e Premium chiedono anche di produrre energia rinnovabile. Per tali ragioni il prezzo è di norma più alto, a fronte dei vantaggi che la casa passiva può offrire una volta comprata dal notaio; le stime sul costo in più di costruzione variano molto da un progetto all’altro.

Casa passiva nell’annuncio, cosa chiedere prima del preliminare

La casa passiva non è una categoria prevista dalla legge: la normativa italiana sull’efficienza energetica degli edifici ragiona per classi energetiche dell’APE e per edifici a energia quasi zero. In un annuncio la stessa espressione può quindi indicare una casa certificata Passivhaus oppure una casa progettata seguendo quei principi ma mai certificata, e la differenza di norma si vede solo dai documenti.

Se la casa è presentata come certificata, chi compra può chiedere di vedere già durante le trattative il certificato Passivhaus e l’esito della prova di tenuta all’aria; molti degli edifici certificati si trovano anche nel database online del Passivhaus Institut. A questi si aggiungono i documenti che di norma si guardano in ogni compravendita: l’attestato di prestazione energetica, una copia del quale va allegata al contratto, e la dichiarazione di conformità degli impianti, insieme alle istruzioni d’uso e di manutenzione della ventilazione. Quando a vendere è l’impresa che l’ha costruita, ci sono poi le tutele per chi compra dal costruttore, che cambiano a seconda che la casa sia già finita o ancora da costruire.

Quando la casa si compra proprio perché passiva, quella qualità può essere scritta nel preliminare e poi nel rogito, con il riferimento al certificato. Il Codice Civile tutela chi compra se la cosa venduta non ha le qualità promesse (art. 1497), con i termini di denuncia e di prescrizione dell’art. 1495; come formulare la clausola nel caso concreto è buona norma chiederlo al notaio.

Classe A4, finestre, mutuo e cantiere, i dubbi su una casa passiva

Una casa in classe A4 è anche una casa passiva?

Non necessariamente. La classe dell’APE misura il fabbisogno di energia non rinnovabile rispetto a un edificio di riferimento, e una casa può arrivare in A4 anche grazie al fotovoltaico, senza avere l’involucro di una casa passiva. Il certificato Passivhaus segue invece i criteri del Passivhaus Institut: sono due documenti diversi, e anche una casa passiva certificata per essere venduta ha bisogno del suo APE.

In una casa passiva si possono aprire le finestre?

Sì, le finestre si aprono come in qualsiasi casa. Non servono per cambiare l’aria, perché a questo pensa la ventilazione meccanica con recupero di calore; d’inverno, tenerle aperte a lungo fa disperdere un po’ di calore, di solito con effetti modesti sui consumi.

Con una casa passiva si ottiene un mutuo a condizioni migliori?

Dipende dalla banca. Alcune propongono condizioni dedicate agli immobili in classe energetica alta, di solito A o B secondo l’APE, che è il documento richiesto per accedervi; requisiti e sconti cambiano da banca a banca, anche per un mutuo prima casa. Le imposte del rogito, invece, non dipendono dall’efficienza della casa e restano quelle spiegate nella pagina su tasse e imposte.

Se la casa passiva è ancora in costruzione, il certificato c’è già?

Di norma no. Il certificatore può esaminare il progetto prima dei lavori, ma il certificato viene rilasciato a casa finita, dopo la prova di tenuta all’aria e le altre verifiche. Chi compra una casa su carta al preliminare ha quindi in mano il progetto e gli impegni del costruttore, che possono essere scritti nel contratto insieme al certificato da consegnare.

Preventivo notarile acquisto casa passiva

Qualora si decida di investire nell’acquisto di una casa passiva dal notaio, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile richiedere gratis, senza alcun costo di registrazione o iscrizione, e soprattutto svincolati da qualsiasi impegno, un preventivo notarile, partendo dalla scelta del tipo di atto, in modo da avere un quadro chiaro delle spese da sostenere in termini di onorario, tasse e imposte legate al trasferimento immobiliare. La risposta arriva di norma in poche ore.

È un servizio online che permette non solo di entrare in contatto diretto con il notaio, ma anche di scegliere il notaio più vicino alla propria zona, risparmiando tempo prezioso. Spesso si ricerca un notaio e non si hanno punti di riferimento né conoscenze e, per tali ragioni, tale servizio può aiutare anche a velocizzare le pratiche immobiliari finalizzate all’investimento.