Cantina comprata dopo la casa, quando ha la prima casa

• Acquisto cantina dal notaio
• Acquisto cantina e agevolazioni prima casa
• Comprare una cantina, quattro casi pratici
• Il costo del notaio per l’acquisto di una cantina

Acquisto cantina dal Notaio

La cantina è in genere un locale adibito alla conservazione di cibi e molto spesso alla maturazione del vino, tendenzialmente interrato, per intero o in parte, che si presta spesso ad essere adibito a pertinenza di un’unità abitativa principale.

Non sempre però si decide di comprare insieme la casa e la pertinenziale cantina, provvedendo all’acquisto di quest’ultima in un momento successivo oppure decidendo di acquistare la cantina indipendentemente dall’acquisto di una casa.

Quale cantina risulta davvero nei documenti

Prima di firmare è utile capire come la cantina compare in catasto. Può essere un’unità a sé, con un proprio subalterno e di norma la categoria C/2, oppure far parte dell’appartamento ed essere disegnata nella sua planimetria. Nel primo caso nell’atto va indicata come bene distinto, con i suoi dati; nel secondo segue l’appartamento. In entrambi i casi la planimetria dovrebbe corrispondere alla cantina che si usa davvero, perché per le unità urbane la legge chiede di dichiararne la conformità nell’atto (art. 29, comma 1 bis, della legge 52/1985).

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Acquisto cantina e agevolazioni prima casa

La legge disciplina in costanza di determinati requisiti la possibilità per chi compra di risparmiare per l’acquisto della prima casa dal Notaio con l’opportunità di usufruire delle cosiddette agevolazioni fiscali prima casa.

Si tratta di un modo per favorire il mercato immobiliare al fine di incrementare gli acquisti e di conseguenza la circolazione degli immobili, ma è possibile solo se il compratore abbia, o porti entro diciotto mesi, la residenza nel Comune in cui si trova la casa (oppure vi lavori) e non sia già proprietario, da solo o con il coniuge, di un’altra abitazione che si trovi nello stesso Comune di quello in cui ha intenzione di acquistare.

Inoltre, il compratore non deve essere né proprietario, né usufruttuario, né titolare di altri diritti reali, come il diritto di abitazione o il diritto di uso, nemmeno per quota, di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo venderla entro due anni dal nuovo acquisto.

Quando si può comprare una cantina con le agevolazioni fiscali prima casa?

Acquistare una cantina dal Notaio può essere molto vantaggioso soprattutto se si è titolari dei requisiti per poter usufruire delle suddette agevolazioni prima casa al momento in cui si effettua l’acquisto.

È bene precisare che tale tipo di immobile, di norma rientra tra le principali tipologie di pertinenza, venendo ricompreso tra una delle seguenti categoria catastale quali C/2, C/6 e C/7, di cui fanno parte, insieme alle cantine, anche le soffitte, i locali deposito, le autorimesse, ed i posti auto; la cantina, in particolare, è di norma accatastata in C/2.

Per conoscere a quale categoria appartenga la cantina che si vuole comprare è necessario effettuare una visura catastale, la quale rientra tra gli adempimenti preordinati alla stipula che il Notaio di norma effettua e che consente di avere una precisa e dettagliata descrizione dell’immobile che si vuole comprare, di modo da conoscerne gli esatti dati catastali.

Le agevolazioni prima casa sono concesse anche per l’acquisto delle pertinenze dell'abitazione principale, cioè dei locali destinati a uso accessorio, quale è appunto la cantina, alla quale si applica lo stesso trattamento fiscale previsto per la prima casa, anche se essa è acquistata con atto separato e successivo a quello di compravendita della prima casa, purché sia destinata a servizio della casa comprata con le agevolazioni e chi compra abbia ancora, al momento dell’acquisto della cantina, i requisiti della prima casa.

Quando non si applicano le agevolazioni fiscali prima casa all’acquisto della cantina dal Notaio?

La legge consente di usufruire delle agevolazioni per la compravendita di una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali sopra citate.

E' possibile, dunque, acquistare la cantina usufruendo delle agevolazioni in oggetto solo se si tratta dell’unica pertinenza in categoria C/2 della prima casa: un box in C/6 o una tettoia in C/7 non la escludono.

Ciò comporta che se la cantina costituisce una seconda pertinenza della stessa categoria, non si potrà usufruire degli sgravi fiscali, in quanto questi saranno già stati concessi per la prima pertinenza acquistata.

Altresì non è possibile usufruire dei benefici fiscali se la cantina che si vuole comprare è pertinenza di un immobile che funge da seconda casa per il compratore, per cui sarà necessario corrispondere per intero le imposte dovute sull’acquisto.

Semplificando, il percorso per capire se la cantina può avere la prima casa è questo.

Percorso semplificato e indicativo: servono anche gli altri requisiti della prima casa al momento del rogito, e il caso concreto va verificato con il notaio.

Comprare una cantina, quattro casi pratici

Quanto si paga di imposte per una cantina comprata da sola?

Con un atto separato l’imposta di registro non scende sotto i 1.000 euro, sia con la prima casa sia senza, salvo eventuali crediti d’imposta (circolare dell’Agenzia delle Entrate 2/E/2014), e si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Su una cantina con un valore catastale basso, il 2% o il 9% resterebbero sotto quella soglia: per questo il risparmio della prima casa, comprando la cantina da sola, può ridursi o sparire.

Si può comprare con la prima casa una cantina in un altro palazzo?

Dipende: per l’Agenzia delle Entrate la pertinenza deve essere davvero al servizio della casa e trovarsi vicino a essa (circolari 38/E/2005 e 18/E/2013), e la giurisprudenza valuta il legame caso per caso. Per una cantina lontana dalla casa è buona norma chiedere al notaio prima del compromesso.

Una cantina si può trasformare in tavernetta o in una stanza?

In catasto la cantina è di norma un deposito, in categoria C/2: usarla come stanza abitabile richiede un cambio d’uso autorizzato e i requisiti delle abitazioni, come altezze e finestre, con regole che per i locali seminterrati dipendono anche dalle leggi regionali. I dettagli sono nella pagina su come trasformare un magazzino in abitazione.

E se la cantina che usa il venditore non è quella indicata nell’atto?

È un punto da chiarire prima del rogito: l’atto indica i dati catastali della cantina venduta, e la planimetria dovrebbe corrispondere a quella reale. Se nel condominio le cantine sono state scambiate negli anni senza aggiornare gli atti, di norma la situazione va sistemata prima, ad esempio con un atto tra i proprietari interessati; è buona norma segnalarlo subito al notaio.

Il costo del Notaio per l’acquisto di una cantina

Tendenzialmente il prezzo di compravendita di una cantina non è elevato come quello di acquisto di una casa, ma ci sono tanti fattori di cui tenere conto tra cui le dimensioni, l’ubicazione e soprattutto la rendita catastale, che può influire sulla spesa complessiva dell’atto.

A ciò si aggiunga il costo del Notaio che, è bene precisare, varia da professionista a professionista, anche a seconda della complessità del rogito da stipulare, non esistendo un tariffario minimo, per tale ragione, per avere un’idea dei costi che bisogna affrontare facendo tale tipo di investimento immobiliare è possibile richiedere un preventivo per la sola cantina o per casa e cantina insieme, che di norma indica il costo dell’atto per il caso concreto: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.

Le tasse dovute quando si compra una cantina

Una voce che pesa molto quando si decide di acquistare una cantina è rappresentata dalle spese che derivano da tale tipo di atto, e precisamente dalle tasse e dalle imposte che chi compra deve allo Stato.

Si tratta in particolare dell’imposta di registro oppure dell’Iva, a seconda che chi compra stia acquistando da un privato o da un’impresa costruttrice.

Tendenzialmente quando si compra una cantina da un privato bisogna corrispondere l’imposta di registro che ammonta al 2% del valore catastale dell'immobile in caso di acquisto di pertinenza a cui poter applicare le agevolazioni prima casa, al 9% in caso di acquisto come ulteriore pertinenza della prima casa o come pertinenza di una seconda casa. In entrambi i casi l’imposta non può essere inferiore a 1.000 euro e si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale: per questo una cantina comprata da sola, con un atto separato, paga spesso il minimo, mentre comprata insieme alla casa nello stesso rogito aggiunge di norma solo la propria imposta. Il conto completo, con gli esempi, è nella pagina sull’acquisto di box, cantina e tettoia.

Quando, invece, a vendere la cantina è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o di ristrutturazione da meno di cinque anni, il compratore, al posto dell’imposta di registro proporzionale, deve pagare l’Iva che è pari al 4% in caso di acquisto della cantina come pertinenza di prima casa e al 10% in caso di acquisto come pertinenza di una seconda casa, più 200 euro ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale.

I vantaggi di comprare una cantina dal Notaio

L’acquisto di una cantina determina una serie di vantaggi, primo tra tutti quello di poter godere di uno spazio ulteriore di uso esclusivo, in cui riporre conserve o vini, che fa sempre comodo di questi tempi.

Inoltre la cantina rientra nelle categorie catastali che consentono di usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, e tale vantaggio sussiste sia nel caso di acquisto contestuale all’abitazione principale, sia se la compravendita si realizzi in un momento successivo, purché la casa sia stata comprata con le agevolazioni, potendo ottenere uno spazio ulteriore alla propria casa senza dover pagare per intero le imposte; con un atto separato, però, il minimo dell’imposta di registro può ridurre di molto il risparmio.