Diritto di superficie su terreno agricolo: registro al 9%
- Atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli: tassazione e imposta di registro
- Diritto di superficie: che cos’è
- Tassazione degli atti costitutivi: il quadro normativo
- Cassazione del 2024: cosa è cambiato
- Qual è la tassazione per la costituzione del diritto di superficie?
- Atto costitutivo e diritto di superficie dal notaio
- Domande frequenti sulla tassazione del diritto di superficie
Atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli: tassazione e imposta di registro
Nel panorama immobiliare italiano, il diritto di superficie rappresenta uno strumento particolarmente utile per gestire separatamente la proprietà del suolo da quella delle costruzioni sovrastanti. La sua rilevanza emerge ancor di più in ambito agricolo, dove le esigenze operative e fiscali richiedono una particolare attenzione. Proprio alla tassazione degli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, ai fini dell'imposta di registro, sono dedicate importanti precisazioni normative e giurisprudenziali, che è bene conoscere.
Costituzione o trasferimento: l’aliquota in breve
| Atto | Aliquota di registro |
|---|---|
| Costituzione del diritto di superficie su terreno agricolo, a pagamento | 9%, secondo la Cassazione e, dal 2025, anche secondo l’Agenzia delle Entrate |
| Trasferimento di un terreno agricolo a chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale | 15% |
| Trasferimento di terreni agricoli a coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali | Regole agevolate, da verificare con il notaio |
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Diritto di superficie: che cos’è
Partiamo dalla definizione. L'istituto del diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice Civile . In particolare, l'articolo 952 riconosce al proprietario la possibilità di concedere a terzi il diritto di edificare e mantenere una costruzione su un terreno oppure di alienare separatamente la proprietà della costruzione già esistente, mantenendo per sé la titolarità del suolo. In sostanza, la norma contempla due diverse situazioni: da un lato, la possibilità per il proprietario del suolo di costituire a favore di un terzo il diritto di edificare e mantenere una costruzione distinta dal suolo stesso; dall'altro, la possibilità di vendere soltanto la costruzione già realizzata, separatamente dal fondo su cui essa insiste.
In entrambe le ipotesi, si realizza una separazione tra la proprietà del terreno e quella della costruzione. Tuttavia, questa separazione non implica un frazionamento della titolarità giuridica del suolo, che rimane in capo al concedente. Ciò che viene compresso è il pieno diritto di proprietà, che si adatta alla nuova situazione derivante dalla concessione del diritto di superficie.
Tassazione degli atti costitutivi: il quadro normativo
Dal punto di vista fiscale, l'imposta di registro trova disciplina nel Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. L’articolo 43, comma 1, lettera a), stabilisce che la base imponibile, per gli atti costitutivi di diritti reali, è rappresentata dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto.
Per quanto riguarda l’aliquota da applicare, l’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, dispone che sono soggetti a imposta di registro con l’aliquota del 9% gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e gli atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento. Tuttavia, la stessa norma prevede, in un successivo inciso, che se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale, l’imposta di registro si applica con l’aliquota più elevata del 15%.
Questo meccanismo ha dato luogo, negli anni, a dubbi interpretativi sull'esatto trattamento fiscale da riservare agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, soprattutto in presenza di finalità diverse da quelle strettamente agricole, come, ad esempio, la realizzazione di impianti fotovoltaici.
Dibattito interpretativo: chiarimenti e oscillazioni
In passato, la prassi amministrativa, in particolare la circolare 36/E del 19 dicembre 2013, aveva indicato per l'atto di concessione del diritto di superficie su un terreno agricolo l'applicazione dell'aliquota più elevata prevista per i terreni agricoli, oggi del 15%. Documenti di prassi successivi e risposte a interpelli hanno mantenuto questa impostazione, alimentando per anni un contenzioso con i contribuenti.
Un intervento decisivo in tal senso è giunto dalla Corte di Cassazione, che, con la ordinanza n. 27293 del 22 ottobre 2024, ha affrontato la questione in modo chiaro.
Cassazione del 2024: cosa è cambiato
La Corte di Cassazione ha stabilito che, nel caso di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, deve essere applicata l'aliquota ordinaria prevista dal primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa (all’epoca dei fatti l’8%, oggi il 9%), e non quella più elevata del 15%. Secondo la Suprema Corte, il termine “trasferimento” utilizzato nella norma si riferisce agli atti che comportano un passaggio di proprietà o di un diritto reale di godimento da un soggetto a un altro. La semplice costituzione di un diritto reale di godimento, come il diritto di superficie, invece, crea un nuovo diritto in capo al superficiario senza che si verifichi un trasferimento.
Questa interpretazione chiarisce che l’atto di costituzione di un diritto di superficie determina una compressione del diritto di proprietà del concedente, ma non implica la cessione o il trasferimento di una parte della proprietà stessa. Pertanto, non ricadendo nella nozione di "trasferimento" delineata dal legislatore per l’applicazione dell’aliquota maggiorata, l'aliquota corretta da applicare resta quella ordinaria del 9%.
L’orientamento espresso nell’ordinanza del 2024 si inserisce in linea di continuità con precedenti pronunce, come l’ordinanza n. 3461 dell’11 febbraio 2021, la quale, sempre con riferimento a un diritto di superficie su terreni agricoli, aveva richiamato quanto già affermato per la costituzione di una servitù: tali atti non determinano un trasferimento di diritti, ma una compressione del diritto di proprietà del fondo.
Il 2025: l’Agenzia delle Entrate si allinea
Con la risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025 l’Agenzia delle Entrate ha recepito l’orientamento della Cassazione e ha considerato superate le indicazioni dei documenti di prassi precedenti, compresa la circolare del 2013: per gli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli si applica il 9%. Resta aperta, per chi in passato ha pagato il 15%, la questione dei possibili rimborsi, che dipende dai termini e dalla situazione di ciascun atto: è un tema da valutare con un professionista.
Qual è la tassazione per la costituzione del diritto di superficie?
La pronuncia della Cassazione ha un impatto significativo sulla pratica notarile e immobiliare. In effetti, agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli dovrà applicarsi l'aliquota del 9% prevista per gli atti traslativi a titolo oneroso e costitutivi di diritti reali di godimento, secondo quanto stabilito nel primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa allegata al TUR.
Diversamente, l’aliquota del 15% continuerà a trovare applicazione esclusivamente nei casi in cui vi sia un vero e proprio trasferimento della proprietà di terreni agricoli o del diritto reale di godimento, a favore di soggetti che non siano coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.
Un esempio con i numeri
Un agricoltore concede a una società il diritto di superficie per vent’anni su un suo campo, per installare un impianto fotovoltaico, a fronte di un corrispettivo di 60.000 euro. Con l’aliquota del 9% l’imposta di registro è di 5.400 euro; con il 15% sarebbe stata di 9.000 euro. Se invece l’agricoltore vendesse il campo a chi non è coltivatore diretto, il trasferimento sconterebbe il 15%. Le regole generali sull’acquisto dei terreni sono nella guida su come comprare un terreno dal notaio.
Questa distinzione è di fondamentale importanza non solo per la corretta applicazione delle imposte, ma anche per la pianificazione fiscale delle operazioni immobiliari che coinvolgano terreni agricoli, ad esempio nella realizzazione di progetti di impianti fotovoltaici, serre o strutture destinate ad attività agricole innovative.
E chi compra una casa in diritto di superficie?
Il diritto di superficie non riguarda solo i terreni agricoli. Molte case costruite in edilizia convenzionata, per esempio nei piani di zona dei Comuni, sono in diritto di superficie: si compra l’appartamento, ma il suolo resta del Comune. In questi casi le imposte seguono di norma le regole della compravendita di abitazioni, ma ci sono vincoli su prezzo e durata da verificare prima del preliminare. Il tema è approfondito nella pagina sull’acquisto di casa in edilizia convenzionata.
Atto costitutivo e diritto di superficie dal notaio
La recente evoluzione normativa e giurisprudenziale offre finalmente un quadro chiaro: gli atti costitutivi del diritto di superficie su terreni agricoli, ai fini dell’imposta di registro, scontano l’aliquota del 9%.
È essenziale che i professionisti del diritto, i notai, i tecnici del settore e gli imprenditori agricoli tengano in debita considerazione questa impostazione interpretativa. Una corretta valutazione della natura dell'atto da stipulare e della qualità soggettiva delle parti coinvolte consentirà non solo di rispettare la normativa vigente, ma anche di ottimizzare il carico fiscale derivante dalle operazioni immobiliari. Per un atto di costituzione del diritto di superficie si può chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sulla tassazione del diritto di superficie
Quanto si paga di imposta di registro per costituire un diritto di superficie su un terreno agricolo?
Il 9% del valore del diritto. Lo ha stabilito la Cassazione nel 2024, e dal 2025 lo riconosce anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 23/E.
Perché non si applica il 15% dei terreni agricoli?
Perché il 15% riguarda il trasferimento di terreni agricoli a chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. Costituire un diritto di superficie non trasferisce il terreno, ne limita la proprietà.
Vale anche per gli impianti fotovoltaici?
Sì. Le pronunce della Cassazione riguardavano proprio diritti di superficie costituiti su terreni agricoli per realizzare impianti fotovoltaici.
Chi ha pagato il 15% in passato può chiedere il rimborso?
Dipende dai termini e dalla situazione di ciascun atto: la questione è aperta e va valutata con un professionista.
Se vendo il terreno agricolo invece di concedere la superficie?
In quel caso c’è un trasferimento: se chi compra non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale si applica di norma il 15%.
Una casa in diritto di superficie si compra con le stesse imposte di una casa normale?
Di norma le imposte seguono le regole della compravendita di abitazioni, ma nelle case di edilizia convenzionata ci sono vincoli specifici da verificare con il notaio prima del preliminare.
