Fideiussione: cos’è e perché serve il Notaio

La fideiussione: cos’è e a cosa serve

Fideiussione: cos’è e perché serve il NotaioQuando si parla di fideiussione si fa riferimento ad un rapporto giuridico trilaterale in cui intervengono:

– il fideiussore, che garantisce per un debito altrui, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore;

– il debitore principale che ha contratto l’obbligazione da onorare;

– il creditore, che ha diritto a ricevere la prestazione.

La fideiussione è, a tutti gli effetti, una garanzia, prestata da un soggetto terzo (il fideiussore, appunto), a favore del creditore, il quale, con il suo patrimonio, va a rafforzare ed aumentare la garanzia di           quest’ultimo.

Si tratta, quindi, di una garanzia personale e accessoria. Personale in quanto  essa esiste nei limiti in cui esiste l’obbligazione garantita, ed è valida solo se è valida l’obbligazione principale.

È accessoria perché l’entità della fideiussione non può superare il valore del debito garantito e non può essere prestata a condizioni più onerose. La fideiussione che eccede i limiti dell’obbligazione principale o che è prestata a condizioni più onerose è valida esclusivamente nei limiti dell’obbligazione principale.

Il fideiussore risulta obbligato in solido con il debitore principale, così il creditore potrebbe chiedere indifferentemente l’adempimento al fideiussore o al debitore, a meno che non sia previsto il beneficio di escussione, nel qual caso il fideiussore interviene solo dopo che sia stata esercitata l’escussione sul debitore garantito.

In base a questa particolare clausola, il fideiussore convenuto in giudizio per l’adempimento dal creditore può ottenere di non essere condannato indicando i beni del debitore principale che il creditore può sottoporre ad esecuzione.

Qualora il debito fosse garantito da più fideiussioni, i fideiussori sono tutti obbligati in solido e il fideiussore che adempie ha diritto all’azione di regresso nei confronti degli altri.

Perché la fideiussione è diversa da altre forme di garanzia?

A differenza del pegno o dell’ipoteca, la fideiussione è una garanzia ulteriore non su un bene specifico (come per esempio la casa), ma sull’intero patrimonio di una persona, il fideiussore, e rappresenta una tutela aggiuntiva per il creditore relativamente all’obbligazione assunta dal debitore.

Quando si richiede la fideiussione

La fideiussione è sicuramente molto frequente in sede di concessione di un mutuo o di un prestito, quando la banca non ritiene sufficienti le garanzie offerte dal debitore principale (la c.d. fideiussione bancaria).

In questi casi, il fideiussore si impegna a rimborsare il prestito ottenuto dal terzo a cui fa da garante. Può essere prestata sia sotto forma di atto notarile, sia sotto forma di scrittura privata, l’importante è che rivesta la forma scritta. La forma (in atto o fuori dall’atto) dipende quasi esclusivamente da scelte redazionali della Banca.

La fideiussione si rende inoltre necessaria nel caso di preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile da costruire. Per tutelare il compratore in ogni fase di questa contrattazione rischiosa, il d.lgs. 122/2005 prevede:

  • un obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di consegnare al compratore una fideiussione, di importo corrispondente alle somme (e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo) che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento; 
  • un obbligo del venditore di garantire la restituzione delle somme versate dal compratore tramite la conclusione di un contratto di fideiussione, qualora il costruttore dovesse risultare insolvente prima del compimento dell’opera.

Controllo di regolarità della fideiussione dal Notaio

Acquistare un immobile in corso di costruzione, al giorno d’oggi, è una pratica sempre più frequente. Tra gli aspetti sui quali si interroga maggiormente l’acquirente vi è la capacità del costruttore di portare a termine i lavori. Sebbene quest’ultimo rilasci numerose garanzie, rimane il dubbio sulla regolarità della fideiussione. Cosa fare allora? Affidarsi ad un Notaio è la scelta migliore.

La regolarità della fideiussione è un aspetto fondamentale che serve a tutelare il compratore ed i versamenti effettuati al costruttore per permettere l’avanzamento dei lavori. Inoltre permette il rilascio della polizza postuma che permette di coprire eventuali danni o vizi sorti successivamente alla compravendita ed ha carattere decennale.

L’acquisto di immobili “sulla carta”, pertanto, diventa più sicuro grazie alle nuove misure introdotte a livello legislativo: nello specifico, si tratta di misure cautelative a favore degli acquirenti, come disciplinato dalla legge 210/04 e dal d.lgs. 122/2005.

Cosa fa il Notaio

Aspetto fondamentale su cui è intervenuto il legislatore, come si è già accennato, è il contratto preliminare di compravendita, che richiede la forma dell’atto pubblico oppure della scrittura privata autenticata.

Il notaio avrà quindi il dovere di controllare la legalità degli obblighi a cui il costruttore è tenuto ad adempiere, in particolare:

  1. regolarità della fideiussione: deve avere un importo corrispondente al totale delle somme percepite dal costruttore fino all’avvenuto trasferimento della proprietà una volta conclusi i lavori;
  2. presenza di polizza postuma: è una garanzia stipulata a favore dell’acquirente, della durata di dieci anni, a tutela del suo investimento. Il suo scopo è proteggerlo da eventuali vizi o danni materiali che l’immobile potrebbe presentare dal momento in cui viene trasferita la proprietà.

È doveroso precisare che l’inadempimento del costruttore a tali obblighi implicherà la nullità relativa del contratto, di conseguenza al compratore sarà riconosciuta la facoltà di recedere dallo stesso.

Come si tutela il compratore

L’impegno del legislatore è rivolto principalmente alla tutela della “parte contrattuale debole”, vale a dire il compratore. Egli è definito come colui che a fronte di un beneficio futuro, il godimento del bene immobile, si impegna in data anteriore ad effettuare dei pagamenti a favore del costruttore. Pertanto, a fronte di un investimento immediato, attenderà la fine dei lavori per poter beneficiare dello stesso, elemento che lo rende “parte debole” nel contratto.

È proprio a tale scopo, dunque, che il d.lgs. 122/2005 prevede la regolarità della fideiussione. Senza questa garanzia, infatti, il rischio insito nell’attività d’impresa svolta dal costruttore ricadrebbe sul futuro proprietario dell’immobile, con la potenziale conseguenza di perdere le somme versate.

Pertanto, la delega e la fiducia attribuite al Notaio rendono il contratto di compravendita più sicuro. Il ruolo di garante della legalità rappresenta una maggiore tutela che deve essere dedicata e riconosciuta all’acquirente.

In conclusione, è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista in grado di valutare la rischiosità dell’investimento che si intende sostenere. In questo modo si eviteranno spiacevoli sorprese.

Quali rischi con la fideiussione?

La fideiussione non è sicuramente un istituto da sottovalutare, né da prendere alla leggera, in quanto il fideiussore ha un ruolo attivo nella procedura e viene inserito nella c.d. Centrale Rischi, ossia in un archivio di informazioni, conservato e tenuto dalla Banca d’Italia, che contiene tutte le segnalazioni su mutui, anticipazioni, fideiussioni e aperture di credito.

Il fideiussore rischia le stesse conseguenze che gravano sul debitore principale: se non paga il debito ne risente il suo patrimonio e verrà iscritto nelle banche dati creditizie, per essere poi segnalato come cattivo pagatore, e tale circostanza può impedire o rendere più difficile per il fideiussore accedere in futuro ad un nuovo prestito.

È difatti fuori di dubbio che la Centrale Rischi rappresenta uno degli strumenti più importanti a disposizione delle banche per valutare l’affidabilità di un soggetto in quanto da essa si evince l’esposizione debitoria complessiva dell’impresa o del privato verso il sistema finanziario.

Tipologie di fideiussione

Sono possibili diverse tipologie di fideiussione esse si distinguono a seconda della forma da adottare e del soggetto che diviene fideiussore.

Rientrano nella prima categoria e cioè in quella legata alla forma di fideiussione da adottare la fideiussione solidale, la fideiussione omnibus e la fideiussione parziale. La seconda categoria riguarda, invece, i soggetti abilitati a diventare fideiussori e determinano la distinzione tra la fideiussione bancaria, quella assicurativa e la fideiussione finanziaria, in tal caso qualora dovessero insorgere problemi da parte del debitore il fideiussore che dovrà intervenire quale garante varia a seconda della tipologia di fideiussione stipulata.

Analizziamo i vari tipi di fideiussione che possono essere inseriti nel rogito notarile quale forma di garanzia se richiesti dall’acquirente e vediamo quali sono le diverse caratteristiche.

La fideiussione solidale

La fideiussione solidale è la tipologia più diffusa, la quale prevede che il fideiussore sia obbligato a coprire l’intero ammontare del debito col proprio patrimonio, e ciò comporta il riferimento anche ai beni immobili. Trattandosi di una fattispecie solidale il creditore può rivolgersi anche direttamente al fideiussore, che funge da garante, qualora il debitore si un cattivo pagatore o nell’ipotesi in cui non abbia riposto positivamente ai solleciti del creditore.

La fideiussione Omnibus

La fideiussione viene, invece, definita omnibus quando prevede che il fideiussore garantisce il debitore non sono per i debiti presenti ma anche per quelli futuri.

Tale tipologia di fideiussione è adottabile solo se si stabilisce preventivamente un tetto massimo per la copertura del debito, e più precisamente un importo massimo garantito, proprio perché vi sono dei debiti futuri di cui ancora non si può avere contezza, cosicché esso non possa mai superare il limite stabilito.

La fideiussione parziale

La fideiussione è parziale quando il garante è obbligato a versare solo una parte del debito, pertanto nel contratto va disciplinata la parte per cui sussiste la garanzia.

Lo stesso avviene nel caso di pro-quota, che sussiste quando più fideiussori dividono in altrettante parti il debito totale, e se uno di loro dovesse venire meno, i restanti dovrebbero dividere fra di loro la parte venuta a mancare, ammortizzando il debito.

Fideiussione bancaria

La fideiussione è definita bancaria quando il soggetto abilitato a rilasciarla è una Banca, la quale si fa garante per l’intero debito e per l’erogazione del servizio tendenzialmente il tasso di interesse dell’istituto bancario è dell’1 %.

La Banca si fa garante del debito del debitore e stipula il contratto di fideiussione con il creditore, e quest’ultimo prima dovrà rivolgersi al debitore per soddisfarsi, ma qualora il suo patrimonio fosse inadempiente potrà rivolgersi all’istituto di credito.

Fideiussione assicurativa

Quando il fideiussore è un’agenzia assicurativa la fideiussione si definisce assicurativa e richiede al debitore il solo versamento di una somma di denaro, in soluzione unica o a rate. Questa somma, detta “premio”, è l’unico versamento che il debitore deve effettuare per rendere valida la stipulazione della fideiussione.

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Autore: Redazione NF questo articolo è stato realizzato con cura e attenzione da un essere umano ed è coperto dal diritto d'autore.
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