Villino A/7 o villa A/8, cosa cambia per chi compra la casa

• Comprare un villino dal notaio
• Comprare un villino con le agevolazioni fiscali prima casa
• Comprare un villino come seconda casa
• Il costo del notaio per il rogito di acquisto di un villino
• Come scegliere il notaio per comprare un villino?
• Prima casa, imu e affitti brevi nel villino

Comprare un villino dal Notaio

Quando parliamo di acquisto di un villino facciamo riferimento generalmente ad un tipo di abitazione di ampie dimensioni dotato di norma da un giardino, che può svilupparsi su più piani ed essere abitato anche da più di una famiglia; più precisamente, per il catasto, per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente le caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

Tendenzialmente si tratta di un’abitazione composta da più vani e di ampie dimensioni, ma non tali da poter rientrare nella categoria di un villa, con una rendita catastale che non è ridotta, ma ciò dipende dall’ubicazione, potendo trovare anche un villino con una rendita più bassa, che dà quindi la possibilità di risparmiare dal punto di vista delle imposte sull’acquisto.

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Comprare un villino con le agevolazioni fiscali prima casa

Decidere di comprare un villino dal Notaio può essere molto vantaggioso soprattutto se si è titolari dei requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa al momento in cui si effettua l’acquisto.

È bene precisare che tale tipo di immobile, definito a destinazione ordinaria, di norma rientra nella categoria catastale A/7 e quindi è a tutti gli effetti un bene che può essere comprato da chi non sia proprietario, ma nemmeno usufruttuario, sia esclusivo che in comunione legale con il proprio coniuge, di un’altra abitazione che si trovi nello stesso Comune di quello in cui si trova il villino che ha intenzione di acquistare. Inoltre, il compratore non deve essere né proprietario, né usufruttuario, né titolare di altri diritti reali, come il diritto di abitazione o il diritto di uso, nemmeno per quota, di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa.

Tendenzialmente il villino che si intende comprare deve essere ubicato nel Comune di residenza del compratore, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, ma il compratore può anche non avere la residenza in quel dato comune purché si impegni a trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto.

Quando non si applicano le agevolazioni fiscali prima casa all’acquisto del villino dal Notaio?

Non è però sempre possibile usufruire delle suddette agevolazioni fiscali e precisamente quando il villino viene classificato come bene di lusso e quindi rientra in una delle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 il compratore non potrà godere dei benefici fiscali e dovrà corrispondere l’imposta di registro ordinaria e non in forma ridotta.

Per le imposte conta la categoria catastale scritta in visura, non il nome usato nell’annuncio: un villino ampio e con un grande giardino, se è accatastato A/7, resta fuori dal lusso, mentre una villa accatastata A/8 non può avere le agevolazioni, come spiegato nella pagina sulla casa di lusso.

Comprare un villino come seconda casa

Spesso capita che si decida di acquistare un villino non per adibirlo ad abitazione principale ma per comprare una seconda casa dal Notaio, magari decidendo di scegliere tale immobile per trascorrere le vacanze estive ed invernali oppure per metterlo a reddito dandolo in locazione a terzi.

Tale tipo di immobile si presta facilmente ad essere locato a più unità familiari, consentendo al compratore di darlo in locazione a più famiglie nei periodi di maggior affluenza, se il villino si trova in una rinomata località turistica di montagna o al mare, così come può decidere di utilizzarlo come casa vacanze per la propria famiglia quando c’è necessità di staccare dalla routine quotidiana.

A tal proposito è importante ricordare che trattandosi di un acquisto seconda casa i costi sono più elevati in quanto le imposte e le tasse sono maggiori in assenza di agevolazioni, pertanto è importante ponderare la propria scelta prima di fare un simile investimento per comprendere se si tratta di un acquisto alla portata delle proprie tasche.

Il costo del Notaio per il rogito di acquisto di un villino

Tendenzialmente il prezzo di un villino è più elevato rispetto ad un appartamento in condominio, ma ci sono tanti fattori di cui tenere conto tra cui le dimensioni, l’ubicazione e soprattutto la rendita catastale, ma ciò che più preoccupa chi compra è il costo del Notaio.

È bene precisare che l’onorario del Notaio varia da professionista a professionista anche a seconda della complessità del rogito da stipulare, non esiste infatti un listino prezzi o quello che più precisamente viene definito tariffario minimo, per questo per avere un’idea dei costi che bisogna affrontare facendo tale tipo di investimento immobiliare è utile richiedere un preventivo gratuito al Notaio per il rogito del villino, ma attenzione non sempre il minor costo notarile equivale al miglior risparmio.

Tasse e imposte per comprare un villino dal Notaio

Il costo dell’acquisto di un villino non si compone solo dell’onorario del Notaio, infatti la fetta più grande delle spese che derivano da tale tipo di compravendita sono rappresentate dalle tasse e dalle imposte che chi compra deve allo Stato ed in particolare l’imposta di registro o dell’Iva a seconda che si stia comprando da un privato o da un’impresa costruttrice.

Tendenzialmente quando si compra un villino da un privato bisogna corrispondere l’imposta di registro che ammonta al 2% in caso di acquisto della prima casa e al 9% in caso di acquisto di una seconda casa, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro ciascuna di imposta ipotecaria e catastale. Se chi compra è una persona fisica e lo chiede al notaio nell’atto, l’imposta si calcola sul valore catastale invece che sul prezzo, con il sistema del prezzo valore. Lo stesso vale quando si acquista da un’impresa costruttrice che abbia terminato i lavori di costruzione da più di cinque anni, salvo che l’impresa scelga di applicare l’IVA.

Quando, invece, chi vende il villino è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o di ristrutturazione da meno di cinque anni, il compratore in luogo dell’imposta di registro, deve pagare l’Iva che è pari al 4% in caso di acquisto di prima casa, al 10% in caso di acquisto di seconda casa e al 22% nel caso in cui il villino venga classificato come di lusso, più 200 euro ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale. Quando l’IVA è dovuta e come si calcola è spiegato nella pagina su quando si paga l’IVA per l’acquisto di una casa.

Come scegliere il Notaio per comprare un villino?

Tendenzialmente se non si è pratici della zona in cui si intende comprare il villino il web funge da grande alleato, attraverso il servizio NotaioFacile è possibile indicare nel menù a tendina la provincia dove si vuole acquistare e l’atto che si intende stipulare, in tal caso la compravendita immobiliare.

Inserendo tutti i dati e la documentazione di cui si dispone il primo Notaio disponibile della zona potrà fornire un preventivo gratuito, rendendo possibile un contatto diretto ed immediato con il professionista il quale potrà fissare un appuntamento per una consulenza di modo da avere uno scambio iniziale con il Notaio prima della stipula. Gratuito è il preventivo: tempi e costi di un’eventuale consulenza si concordano direttamente con lo studio.

I vantaggi di comprare un villino dal Notaio

Acquistare un villino seppure può determinare un costo più elevato rispetto alla compravendita di un appartamento determina una serie di vantaggi, primo tra tutti quello di poter godere di uno spazio all’aperto di uso esclusivo, essendo tali immobili caratterizzati dalla presenza di giardini e terrazzi non sempre presenti in case condominiali, inoltre per una famiglia numerosa può essere una soluzione adatta, disponendo il villino non solo di più piani ma anche di più vani rendendolo piacevolmente abitabile da tutti i componenti. Cosa controllare sul giardino al momento del rogito è spiegato nella pagina sulla casa indipendente.

Prima casa, IMU e affitti brevi nel villino

Un appartamento in un villino diviso in più unità può essere accatastato A/7?

Sì. Per il catasto il villino è un fabbricato anche se suddiviso in unità immobiliari, purché tutte o parte delle unità abbiano aree esterne ad uso esclusivo, quindi anche il singolo appartamento può risultare A/7. Conta la categoria scritta nella visura di quella unità; per le parti in comune con le altre case valgono le indicazioni della pagina sulla villetta bifamiliare.

Chi ha già una prima casa agevolata può comprare un villino con le agevolazioni?

Sì, se la casa già comprata con le agevolazioni viene venduta entro due anni dal nuovo acquisto e ricorrono gli altri requisiti; se la vendita non avviene in tempo, le agevolazioni sul villino decadono. I requisiti completi sono nella pagina su chi ha diritto alle agevolazioni prima casa.

Sul villino in cui si abita si paga l’IMU?

Di norma no. L’abitazione principale, cioè quella in cui chi la possiede ha residenza anagrafica e dimora abituale, è esclusa dall’IMU salvo le categorie A/1, A/8 e A/9: un villino A/7 non la paga, una villa A/8 sì, con aliquota ridotta e una detrazione di 200 euro.

Per affittare il villino ai turisti cosa serve?

Per le locazioni brevi e per finalità turistiche serve il codice identificativo nazionale (CIN), da indicare in ogni annuncio ed esporre all’esterno dello stabile, e la casa deve avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori a norma (art. 13 ter DL 145/2023). Le regioni possono prevedere regole proprie, ed è buona norma verificarle prima di comprare.

Con il prezzo valore quanto si paga di registro su un villino?

Si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 negli altri casi. Con una rendita di 1.200 euro il valore catastale è 138.600 euro e il registro al 2% è di 2.772 euro; da seconda casa il valore è 151.200 euro e il registro al 9% è di 13.608 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale in entrambi i casi. Esempio indicativo, valido quando si compra da un privato come persona fisica e lo si chiede nell’atto.