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Cosa comporta intestarsi una casa

Intestare casa dal notaio

Cosa comporta intestarsi una casaQuando si parla di intestare una casa a una persona dal notaio solitamente si intende la volontà di modificare il titolare della casa senza che vi sia alcun corrispettivo, come il pagamento di un prezzo o il trasferimento di un altro bene.

In ambito familiare accade spesso infatti che un nonno voglia intestare una casa a un nipote o un genitore a un figlio e ciò realizza, quindi, un atto di donazione che dovrà essere stipulato dal notaio per atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni. In generale ciò che è importante comprendere è che sarà sempre necessaria la volontà del proprietario per intestare una casa a un’altra persona e non è possibile quindi procedere autonomamente.

Cosa accade quando si intesta una casa ad un’altra persona

Quando si realizza il trasferimento della proprietà dal donante al donatario (ossia colui che riceve la donazione) vi è un cambio di intestazione della casa e quindi il nuovo proprietario comparirà nei confronti dei terzi (compreso il Fisco) come l’unico responsabile del pagamento di qualsiasi spesa e di tutto ciò che può accadere alla casa.

Intestare casa: conseguenze con il Fisco

Una volta che sia stata conclusa l’operazione di intestazione della casa con la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell’atto notarile, è necessario capire cosa comporta diventarne proprietario.

Dal punto di vista fiscale tutte le imposte immobiliari graveranno sul nuovo intestatario del bene: quando si realizza il passaggio di proprietà con la donazione ad esempio, sarà proprio colui che riceve la casa ad affrontare tutte le relative spese, come il pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria. Naturalmente nel caso in cui la persona che riceve la casa non abbia mai avuto case intestate, potrà usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa in cui l’imposta di registro è al 2% e non al 9%.

Spese ordinarie del nuovo intestatario

Oltre alle spese che dovranno essere sostenute per il rogito notarile, il nuovo intestatario della casa dovrà affrontare anche il pagamento dell’IMU e della TARI, ossia la tassa della spazzatura. Non si paga l’Imu sull’«abitazione principale»; se quindi il donatario vi fissa la residenza e vi risiede abitualmente sarà esonerato da tale imposta. Nel caso si tratti, infatti, di prima casa è bene sapere che il proprietario intestatario della casa ha diritto all’esenzione dal pagamento dell’Imu e della Tari.

Stando, infatti, a quanto stabilito dalle leggi in vigore, le prime case, ad eccezione delle case di lusso e di pregio, sono esenti dal pagamento dell’Imu che deve, invece, essere pagata dai proprietari di tutti gli altri immobili e in due rate, che sono generalmente una di acconto a giugno e una di saldo a dicembre. Ciò significa che se la casa intestata è la seconda casa, chi la l’ha intestata è tenuto obbligatoriamente al pagamento dell’Imu, imposta dovuta sul possesso dell’immobile.

Intestarsi casa dal notaio: spese condominiali

Nel momento in cui si diventa titolari di una casa bisogna tener conto, nel caso in cui si trovi all’interno di un condominio, anche delle spese condominiali, ossia delle spese delle parti comuni della casa con l’intero fabbricato di cui fa parte.

Chi vende i diritti di proprietà sulla casa dal notaio rimane obbligato in solido con colui che acquista per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto notarile che comporta il trasferimento di tale diritto. Cosa significa? Vuol dire che nel caso in cui cambi l’intestatario dell’immobile il nuovo proprietario sarà responsabile in solido con il venditore, ossia entrambi saranno responsabili per il pagamento delle spese dovute dal venditore, con riferimento a quelle dell’anno in corso e a quello precedente al cambio di intestazione.

Tale disposizione è inderogabile e, pertanto, le parti non possono pattuire in maniera diversa dinanzi al notaio. Per l’anno in corso non si intende l’anno solare, ma l’anno di gestione e pertanto, né il regolamento, né l’assemblea, possono ampliare la responsabilità solidale oltre i due anni stabiliti dalla legge.

Chi paga le spese condominiali in caso di cambio di intestazione della casa

Per poter rispondere a tale domanda è necessario porre una differenza tra le spese ordinarie e straordinarie che siano state deliberate prima o dopo del passaggio di proprietà dal notaio.

Ad esempio, se la delibera che abbia approvato le spese per determinati lavori sia stata adottata prima del trasferimento dal notaio, a chi competono le spese e gli oneri condominiali che ne derivano? La questione non è semplice in quanto è particolarmente discussa.

Nel caso delle spese ordinarie condominiali risponderà chi era il proprietario al tempo dell’esecuzione dei lavori, anche nel caso in cui la delibera sia stata approvata quando era proprietario il venditore. Nel caso delle spese straordinarie, invece, l’obbligo di pagare le spese è a carico di chi era il proprietario del diritto di proprietà nel momento in cui è stata assunta la delibera.

Casa con abuso: conseguenze per il nuovo proprietario

Quando successivamente al rogito notarile si scopre un abuso edilizio il nuovo intestatario non subirà delle conseguenze in quanto non è la persona responsabile del compimento dell’illecito. Infatti l’unico responsabile sarà la persona che lo ha realizzato. Può però accadere che il nuovo titolare possa subire un ordine di demolizione, pur non essendo colui che ha materialmente realizzato l’abuso.

Come verificare che è stata intestata la casa

Per avere la certezza che il procedimento per l’intestazione della casa si sia concluso nel migliore dei modi, basterà consultare i Registri Immobiliari grazie a una visura ipotecaria effettuata dal notaio con cui si potranno verificare tutti i passaggi di proprietà avvenuti nel corso degli anni. Infatti dopo il rogito notarile uno degli adempimenti che effettua il notaio è la trascrizione dell’atto notarile nei Registri Immobiliari. Con la trascrizione si rende l’atto opponibile ai terzi, ciò significa che nessuno potrà contestare la nuova titolarità della casa divenendone ufficiale il passaggio di proprietà.

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