Acquisto a corpo o a misura: che vuol dire e cosa comporta
- Comprare una casa dal notaio
- Comprare a corpo o a misura?
- Vendita a corpo: che cos’è?
- Cosa si intende per vendita a misura
- Come capire se la vendita è a corpo o a misura
- Errore nella misurazione: che succede?
- Revisione del prezzo
- Domande frequenti sull’acquisto a corpo o a misura
Comprare una casa dal notaio
Comprare una casa o un terreno è una scelta che richiede una dovuta riflessione in virtù dei costi che dovranno sostenersi si al rogito notarile, sia nel corso degli anni. Sin dal primo momento in cui si decide di acquistare casa è sempre consigliabile una consulenza notarile. Il notaio, anche prima di firmare un compromesso, può verificare nei registri se vi siano problemi come ipoteche o pignoramenti; per eventuali abusi edilizi, o per controllare le misure reali della casa, conviene affiancargli un tecnico.
È importante stabilire prima di addivenire al rogito se la vendita sia a corpo o a misura in quanto può rappresentare una differenza sul pagamento del prezzo che può variare a seconda della scelta. Ma che cosa significa? Quali sono le differenze?
A corpo o a misura: le differenze in una tabella
| A corpo | A misura | |
|---|---|---|
| Come si fissa il prezzo | Per la casa nel suo insieme | A tanto al metro quadrato |
| Se la casa è più piccola | Riduzione solo se la differenza supera un ventesimo, cioè il 5% | Riduzione in proporzione alla differenza |
| Se la casa è più grande | Supplemento solo oltre il 5%; chi compra può scegliere di recedere | Supplemento; chi compra può recedere se l’eccedenza supera il 5% |
| Entro quando far valere il diritto | Un anno dalla consegna dell’immobile | |
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Comprare a corpo o a misura?
Un fabbricato, come una casa o un locale commerciale, così come un terreno, possono essere comprati a corpo o a misura. Esistono delle importanti differenze tra questi due tipi di modalità della vendita ed è importante che nel rogito notarile sia specificato quale sia stata scelta.
La precisazione è necessaria anche per evitare che dopo l’atto pubblico notarile di compravendita vi possano essere delle controversie tra il venditore e il compratore.
Vendita a corpo: che cos’è?
Quando si parla di vendita a corpo si intende la vendita di un immobile, sia fabbricato che terreno, nella sua globalità e interezza. In questi casi il prezzo viene quindi deciso dalle parti considerando il bene della vendita come unitario, a prescindere dalla sua dimensione o estensione. Anche se nel rogito notarile vengono indicate ad esempio le misure del terreno, queste non saranno determinanti per la fissazione del prezzo. Ciò significa che un eventuale metro in più di terreno non avrebbe comportato un innalzamento del prezzo, perché il bene viene considerato per l’intero e non per la sua specifica misurazione. Non esiste quindi un diretto collegamento tra il prezzo pattuito e le dimensioni del fabbricato o del terreno.
Nella compravendita di appartamenti, di norma, la vendita a corpo è la formula più diffusa: si compra quella casa, con quelle stanze, a quel prezzo.
Cosa si intende per vendita a misura
La vendita a misura, a differenza della vendita a corpo, collega la determinazione del prezzo all’estensione del fabbricato o del terreno. Il prezzo quindi viene stabilito in base a un calcolo matematico prendendo in considerazione la superficie. Ad esempio se un appartamento viene venduto a misura, nel momento in cui il prezzo da versare sia stabilito per 1000 euro al mq, a fronte di un appartamento di 110 mq, sarà possibile calcolare la cifra del prezzo da versare per euro 110 mila. Il prezzo, quindi, si ottiene moltiplicando il costo della casa per il numero di mq.
Come capire se la vendita è a corpo o a misura
Si tratta di un’importante differenza in quanto può determinare una variazione del prezzo come già anticipato. È proprio per questo che di norma il notaio lo specifica nel rogito notarile per far sì che tutto sia definito e trasparente in modo da evitare delle problematiche dopo il rogito. Naturalmente quando viene stipulato un atto pubblico notarile di compravendita avente ad oggetto il trasferimento di un immobile (sia terreno, casa o locale commerciale) l’immobile viene descritto riportando i dati catastali che si attingono dal Catasto grazie ad una visura catastale. Se quindi viene indicata la cifra nel suo complesso senza alcuna specificazione sulle misure, si tratterà di una vendita a corpo.
Un esempio: i metri quadri dell’annuncio
Laura compra a corpo un appartamento per 250.000 euro. Nell’annuncio era “di 100 mq”, ma quella era la superficie commerciale, che comprende muri, balconi e quota di cantina; i metri calpestabili sono circa 85. Se nel preliminare e nel rogito non è indicata alcuna misura, o è indicata quella commerciale e corrisponde, di norma Laura non ha diritto a sconti: ha comprato quella casa, a corpo. Se invece nel contratto è scritto 100 mq e, misurando con lo stesso criterio, la casa risulta più piccola di oltre il 5%, può chiedere una riduzione del prezzo, entro un anno. Il consiglio pratico è far misurare la casa da un tecnico prima del preliminare e far scrivere nel contratto quale superficie si sta indicando.
Errore nella misurazione: che succede?
Può capitare che prima di stipulare il rogito notarile di vendita le parti decidano di firmare un compromesso attraverso il quale si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita in un secondo momento entro un determinato termine stabilito di comune accordo tra le parti. Si pensi al caso in cui il compratore debba ancora ottenere il mutuo dalla Banca e necessiti ancora di tempo. In questo caso potrebbe accadere che in un momento successivo ci si accorga che la misura dichiarata nel preliminare sia diversa rispetto a quella prevista per il definitivo e ciò potrebbe comportare una variazione del prezzo. In questi casi emerge la differenza se si è stipulati una vendita a corpo o a misura. Vediamo in che modo.
Revisione del prezzo
La revisione del prezzo di vendita può essere necessaria quando vi è una differenza tra la misurazione del bene rispetto a quella che viene indicata nel contratto. Si pensi al caso in cui la superficie del terreno sia maggiore: in questo caso il venditore ha diritto a un supplemento del prezzo, mentre se è inferiore è possibile richiedere una riduzione. A seconda però se si tratti di vendita a corpo o a misura ci saranno delle differenze.
Revisione prezzo nella vendita a corpo
Quando le parti decidono di stabilire che il prezzo sia determinato considerando l’immobile nel suo complesso e non in base alla sua misurazione, non si avrà alcuna rettifica del prezzo, salvo in un caso eccezionale previsto dalla legge.
Se la misura dell’immobile sia superiore o inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, anche in questo caso si potrà effettuare una modifica del prezzo. Il compratore potrà quindi rivolgersi al venditore e richiedere una riduzione del prezzo, e il venditore potrà chiedere un supplemento, solo ed esclusivamente nel caso sopra descritto, altrimenti qualsiasi variazione, sia inferiore che maggiore, sarà assolutamente irrilevante. Se a chi compra viene chiesto un supplemento, può scegliere se pagarlo o recedere dal contratto.
Revisione prezzo vendita a misura
Se, invece, la vendita è fatta a misura il compratore potrà richiedere la riduzione del prezzo nel caso in cui dimostri che la misura dell’immobile effettiva sia inferiore a quella indicata nel contratto. Quindi lo “sconto” spetta in misura proporzionale alla differenza delle superfici. In quanto come sopra detto, il prezzo si basa proprio sulla misurazione degli immobili.
Ovviamente nel caso in cui le dimensioni del terreno o del fabbricato siano superiori rispetto a quanto riportato nel contratto colui che compra dovrà corrispondere un supplemento. Può anche decidere di recedere dal contratto se l’eccedenza è superiore a un ventesimo della misura dichiarata, ossia supera il 5%.
Attenzione ai tempi
In entrambi i casi i diritti alla riduzione, al supplemento o al recesso si prescrivono in un anno dalla consegna dell’immobile. Secondo la Cassazione, se la casa è stata consegnata già al momento del preliminare, l’anno decorre comunque dal rogito definitivo. Chi si accorge di una differenza di misura, quindi, non deve aspettare. Per impostare bene il contratto, e sapere quanto costa il rogito, si può chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sull’acquisto a corpo o a misura
Che differenza c’è tra vendita a corpo e a misura?
Nella vendita a corpo il prezzo è fissato per l’immobile nel suo insieme; in quella a misura è calcolato sui metri quadrati. Cambia soprattutto cosa succede se le misure reali sono diverse da quelle indicate nel contratto.
Le case di solito si comprano a corpo o a misura?
Nella compravendita di appartamenti di norma a corpo. La vendita a misura è più frequente per terreni o per accordi particolari.
Se la casa è più piccola di quanto scritto posso chiedere uno sconto?
Nella vendita a corpo solo se la differenza rispetto alla misura indicata nel contratto supera un ventesimo, cioè il 5%. Nella vendita a misura la riduzione è proporzionale alla differenza.
I metri quadri dell’annuncio contano?
Di norma conta la misura indicata nel contratto, non quella dell’annuncio. Per questo conviene far scrivere nel preliminare quale superficie si indica, commerciale o calpestabile.
Entro quanto tempo si può chiedere la riduzione del prezzo?
Entro un anno dalla consegna dell’immobile. Se la casa è stata consegnata prima del rogito, secondo la Cassazione l’anno decorre dal rogito definitivo.
Se la casa è più grande devo pagare di più?
Nella vendita a misura sì; in quella a corpo solo se la differenza supera il 5%. In entrambi i casi chi compra può, a certe condizioni, scegliere di recedere invece di pagare il supplemento.
