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Comprare un palazzo storico dal notaio

Comprare un palazzo storico dal notaioIl palazzo storico è una costruzione particolare, che può presentare degli aspetti interessanti da un punto di vista storico, architettonico, e culturale. Trattandosi dell’acquisto di un immobile un po’ peculiare, è opportuno conoscere bene le caratteristiche ed eventuali conseguenze.

Vediamo dunque come fare per comprare un palazzo storico dal notaio.

Acquistare palazzo storico con atto notarile

In moltissime città d’Italia, e praticamente in tutte le città d’arte, sono presenti delle zone, nelle quali gli edifici sono estremamente caratteristici.

Può trattarsi di palazzi storici, di proprietà dello Stato, oppure in mano a soggetti privati, perché magari sono stati tramandati, di padre in figlio. Non è insolito quindi, che si scelga di acquistare un palazzo storico, prediligendolo al classico immobile in corso di costruzione o all’appartamento in condominio.

Nonostante il fascino derivante da questo tipo di acquisto, ci sono delle accortezze da dover adottare, con l’aiuto del notaio che si occuperà delle fasi preliminari alla stipula dell’atto notarile, e del rogito vero e proprio.

Il palazzo storico come bene culturale

Potrebbe capitare che il palazzo storico al quale si è interessati, oltre che essere molto affascinante dal punto di vista architettonico, rientri anche nella categoria dei beni culturali.

Nel caso in cui appartenga allo Stato, alla Regione in cui si trova, o ad altri enti pubblici territoriali, si tratterà di bene culturale a prescindere da qualunque designazione. Qualora, invece appartenga ad un soggetto privato, rivestirà la qualifica di bene culturale solo nel caso in cui sia intervenuta apposita dichiarazione. La dichiarazione accerta la sussistenza dell’interesse culturale, ed è soggetta a pubblicità: questo vuol dire che emerge da appositi registri.

Nel caso in cui, il palazzo storico che si vuole acquistare, quindi sia accertato quale bene culturale, ecco quali sono i vari step da rispettare. Va precisato che, trattandosi di una disciplina legale a tutela di interessi superiori, non è possibile che non venga rispettata, o che sia disciplinata in modo diverso dalle parti.

La denuncia di trasferimento

L’atto notarile con il quale viene acquistato il palazzo, deve essere oggetto di apposita denuncia al competente Ministero, entro trenta giorni dalla stipula dell’atto. Nel nostro caso, la denuncia deve essere effettuata dal venditore, trattandosi dell’ipotesi di legge del trasferimento del diritto di proprietà a titolo oneroso. La denuncia dovrà contenere i dati identificativi delle parti, con relative sottoscrizioni, tutti gli elementi che riguardano il bene culturale oggetto del trasferimento, compresa l’indicazione del luogo, nonché i dati relativi alla natura e alle condizioni del trasferimento.

Il diritto di prelazione artistica sul palazzo

Sui beni culturali lo Stato ha un particolare diritto di prelazione: questo significa che ha diritto, a parità di condizioni, di acquistare il palazzo storico, al posto dell’acquirente realmente interessato. Tuttavia potrebbe capitare, che al palazzo storico oggetto della curiosità, non sia altresì interessato anche lo Stato. Il diritto di prelazione esiste e non può essere ignorato, ma lo Stato può benissimo decidere di non esercitarlo (e lasciarlo, in questo modo, al fortunato acquirente).

Quello che è importante è che venga espressamente menzionato all’interno dell’atto, e dunque l’atto di compravendita deve essere espressamente condizionato al mancato esercizio della prelazione artistica, entro sessanta giorni dalla ricezione della denuncia di cui sopra. Poiché, fino ha che non è scaduto il termine, il trasferimento non può essere efficace, potrebbe essere prudente adottare lo strumento del deposito prezzo della compravendita presso il notaio, qualora si voglia stare più tranquilli e avere maggiori garanzie.

Queste fasi, e questa terminologia un po’ importante, non devono spaventare, dal momento che sarà il notaio ad occuparsi di fare tutte le verifiche del caso, e di compiere l’iter necessario, per addivenire ad un corretto acquisto del palazzo.

Vincoli indiretti per il palazzo storico

Oltre a tutto il procedimento sopra menzionato, potrebbe succedere che, in relazione al palazzo storico da acquistare, il Ministero imponga delle prescrizioni di cosiddetta tutela indiretta. Si tratta di vincoli che devono essere rispettati, relativi al mantenimento di determinate distanze, misure e altre norme dirette ad evitare che possa essere messa in pericolo l’integrità del bene, la prospettiva, o siano alterate le condizioni dell’ambiente e di decoro esterno. Questi vincoli sono resi noti ai cittadini poiché riprodotti nei regolamenti edilizi e negli strumenti di urbanistica.

A differenza della prelazione, il vincolo indiretto non incide sulla commerciabilità del bene, ma ha come obiettivo la corretta conservazione della particolare tipologia di struttura.

Quali documenti servono per acquistare il palazzo storico

Nel caso in cui si voglia comprare un palazzo storico dal notaio, è necessario munirsi di determinati documenti.

Preliminarmente, bisogna specificare che comprare un palazzo, è diverso rispetto al comprare un singolo appartamento. Tuttavia ci sono alcuni documenti che non cambiano, come per esempio i documenti d’identità di tutte le parti, unitamente all’indicazione dei vari codici fiscali.

Inoltre, nonostante il notaio sia deputato a fare le visure ipocatastali e a fornire le identificazioni catastali aggiornate, è opportuno portare con sé le visure di tutto l’immobile, nonché l’atto di provenienza, col quale il venditore è diventato titolare del bene. Trattandosi di un palazzo, ogni appartamento che lo compone avrà, probabilmente, una sua identificazione in catasto, e quindi ci saranno tante visure, quanti sono gli interni che compongono l’edificio storico.

Altra documentazione occorrente

Poiché l’atto in esame è pur sempre una compravendita, va puntualizzato che è sempre necessario dotarsi, e allegare, l’attestato di prestazione energetica in corso di validità, relativo alle prestazioni energetiche dell’intero edificio.

Infine, ultimo ma non meno importante, sarà opportuno munirsi, poiché oggetto di apposita menzione urbanistica, all’interno dell’atto, di tutti i titoli edilizi relativi alla costruzione del palazzo.

Probabilmente, trattandosi di un palazzo storico, l’edificazione sarà avvenuta in un periodo anteriore al 1° settembre 1967 (quindi in atto sarà resa la dichiarazione ante 67). Tuttavia non bisogna dimenticare che devono essere citati anche i titoli edilizi che hanno dato luogo ad una trasformazione successiva, rispetto all’edificazione iniziale, come nel caso in cui siano state eseguite ristrutturazioni importanti.

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