Comprare casa in condominio: errore tabelle millesimali
- Comprare casa in condominio dal notaio
- Cosa sono le tabelle millesimali
- Errori tabelle millesimali
- Come si correggono le tabelle millesimali
- Revisione tabelle millesimali: chi paga il tecnico?
- Approvazione modifica tabelle millesimali
- Preventivo notarile acquisto casa in condominio
- Domande frequenti
Comprare casa in condominio dal notaio
L’acquisto di una casa dal notaio è un investimento importante ed impegnativo che da sempre richiede un’attenta riflessione su molteplici aspetti, che spaziano dalla tipologia di casa, alla zona in cui si compra, alla grandezza giusta.
Comprare casa all’interno di un condominio prevede un’ulteriore analisi da effettuare, che attiene alle spese comuni. Infatti vivere in condominio vuol dire anche condividere degli spazi, come le scale, l’androne, l’ascensore, il parcheggio, che possono essere anche più impegnativi, come la piscina o la palestra.
Quanto pesa un errore di pochi millesimi
Un esempio. L’appartamento che state per comprare ha 45 millesimi, ma per superficie e posizione dovrebbe averne 60. Il condominio ha appena deliberato il rifacimento della facciata per 100.000 euro: con i millesimi attuali la vostra quota è di 4.500 euro, con quelli corretti sarebbe di 6.000. In questo caso l’errore vi favorisce, ma può succedere anche il contrario, e allora pagate di più per anni, su ogni spesa. Per questo le tabelle vanno guardate prima della proposta, insieme al regolamento e all’elenco delle spese dell’ultimo anno.
Informarsi, quindi, sulle cosiddette spese condominiali, è opportuno proprio perché rappresentano una spesa periodica che può essere anche elevata in alcuni casi. Vediamo cosa c’è da sapere sulle tabelle millesimali e perché sono così determinanti quando si compra una casa in condominio e cosa fare in caso di errore.
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Cosa sono le tabelle millesimali
Sebbene all’interno di un condominio esistano diversi appartamenti, appartenenti a differenti proprietari, vi sono anche delle aree comuni, ossia delle zone utilizzate da tutti i condomini di cui sono titolari in comproprietà.
Ogni condomino (proprietario di uno o più appartamenti) detiene una quota della proprietà dell’intero immobile, proporzionata al valore di quanto posseduto, in relazione al complessivo dell’edificio. Tale valore è usualmente diviso in mille parti e a ciascun condomino viene attribuita una quota di tali millesimi che è proporzionata al valore della sua unità immobiliare.
Ma come si definisce la proprietà delle parti comuni? La risposta è mediante le tabelle millesimali, solitamente allegate al Regolamento di condominio, che servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari. Le altre verifiche da fare quando si compra in un palazzo sono nella pagina sull’acquisto di un appartamento in condominio.
Tipi di tabelle millesimali
Siccome non tutti utilizzano nello stesso modo le parti comuni esistono diverse tabelle millesimali oltre a quella generale come, ad esempio, la tabella per le scale e la tabella per l’ascensore, spesso indicate con delle lettere, o la tabella per il riscaldamento, ma non è escluso che vene siano delle altre e ciò dipende dal tipo di condominio in cui si vuole comprare casa dal notaio. Chi abita al piano terra, per esempio, di solito partecipa meno alle spese dell’ascensore.
Le tabelle millesimali sono indispensabili per le assemblee condominiali: sono utilizzate per calcolare le maggioranze in assemblea ai fini della votazione e approvazione dei punti all’ordine del giorno, nonché per distribuire le spese relative alle parti comuni e ai servizi dello stabile.
Errori tabelle millesimali
Può accadere che prima del rogito notarile di acquisto dell’appartamento in condominio, ci si accorga di un errore nelle tabelle millesimali; questi possono essere di vario tipo e rivelarsi, ad esempio, nella destinazione d’uso, nella misurazione della cubatura, così come della superficie dell’appartamento. Capita spesso quando un appartamento è stato ampliato, o un sottotetto trasformato, senza che le tabelle venissero aggiornate.
Correggere l’errore prima del rogito è difficile: chi compra non è ancora condomino, e una revisione richiede un tecnico, un’assemblea e tempo. Nella pratica le strade sono due. Il venditore, che è condomino, può chiedere all’amministratore di avviare la correzione; oppure chi compra ne tiene conto nel prezzo e chiede la revisione dopo il rogito, quando sarà diventato condomino. In entrambi i casi conviene parlarne già al compromesso.
Come si correggono le tabelle millesimali
Una volta rilevato l’errore e convocata l’assemblea per procedere alla modifica, bisognerà incaricare un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali. Una volta ricevuto l’incarico il professionista dovrà effettuare dei controlli, consistenti anche in sopralluoghi dei singoli appartamenti: si pensi al caso in cui l’errore risieda nella misurazione e si necessiti di un rilevamento all’interno dell’appartamento. Pertanto l’accesso all’appartamento, in casi come questi, non può essere evitato, in quanto rappresenterebbe un ostacolo alla risoluzione del problema.
Revisione tabelle millesimali: chi paga il tecnico?
La revisione delle tabelle millesimali effettuata dal tecnico incaricato avviene in base a dei parametri ben definiti, denominati coefficienti. Solo a seguito di un’attenta analisi della fattispecie, potrà essere messa in atto la modifica.
Una delle problematiche principali attiene al profilo economico: ci si chiede infatti chi debba sostenere la spesa del tecnico incaricato alla revisione. Nel caso in cui si tratti di un mero errore, la spese dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini, sempre in proporzione ai rispettivi millesimi. Se, invece, la revisione dipende da una modifica di uno degli appartamenti, per esempio un ampliamento, le spese dovranno essere sostenute dal condomino che ha causato la modifica.
Approvazione modifica tabelle millesimali
Successivamente al lavoro effettuato dal tecnico, è necessario proporre la revisione all’assemblea di condominio che dovrà provvedere all’approvazione. La regola si trova nell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile , riscritto dalla riforma del condominio del 2012.
| Basta la maggioranza qualificata dell’assemblea | Serve il consenso di tutti |
|---|---|
| Se le tabelle contengono un errore | Negli altri casi, e quando si vuole un criterio di divisione delle spese diverso da quello dei millesimi |
| Se, per un ampliamento o una sopraelevazione, il valore di un’unità è cambiato di oltre un quinto |
Se l’assemblea non approva, il singolo condomino può chiedere la revisione al giudice. Il caso della sopraelevazione è spiegato nella pagina sull’acquisto di lastrico solare o sottotetto. Sul proprio caso è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Preventivo notarile acquisto casa in condominio
Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per l’acquisto di una casa in condominio, è possibile richiederlo, in via del tutto gratuita, mediante la piattaforma di NotaioFacile, compilando il form e rispondendo alle domande offerte.
Maggiori saranno le informazioni fornite, maggiore sarà il grado di precisione della cifra che si dovrà spendere per il rogito notarile di acquisto; il servizio, oltre ad essere comodamente online, è totalmente gratuito e permette di entrare in contatto diretto con un notaio, senza alcun tipo di intermediazione: di solito si riceve risposta in poche ore.
Inoltre per agevolare e facilitare la richiesta, è possibile anche scegliere la città più vicina, anche nell’ipotesi in cui si richieda un colloquio per aver maggiori delucidazioni in merito al proprio caso specifico. Per capire come i millesimi entrano nel costo complessivo di un appartamento si può vedere anche la pagina sull’acquisto di un appartamento.
Domande frequenti
Come capisco se le tabelle millesimali sono sbagliate?
Confrontando i propri millesimi con quelli di appartamenti simili nello stesso palazzo. Se un appartamento più grande ne ha meno del vostro, o c’è stato un ampliamento mai registrato, vale la pena farle controllare a un tecnico.
Serve l’unanimità per correggere le tabelle?
No, se si tratta di un errore o di un cambiamento di oltre un quinto del valore di un’unità: basta la maggioranza qualificata. Negli altri casi servono tutti.
Chi paga la revisione delle tabelle?
Se c’era un errore, tutti i condomini secondo i millesimi. Se la revisione nasce dall’ampliamento di un appartamento, di norma paga chi l’ha ampliato.
