Come pagare meno imposte comprando una seconda casa
- Perché acquistare la seconda casa
- Cosa è fisso e cosa cambia nelle spese della seconda casa
- Come poter risparmiare nell’acquisto
- Seconda casa e risparmio: due dubbi prima del rogito
Perché acquistare la seconda casa
Sono molte le esigenze che possono spingere una famiglia a valutare l’opportunità di acquistare una seconda casa. Con il termine “seconda casa”, ci si riferisce ad un immobile ulteriore e aggiuntivo, rispetto alla prima casa. Quest’ultima, normalmente, è, invece, proprio la casa in cui si abita e si conduce gran parte della propria vita familiare.
Un’ipotesi in cui può risultare opportuno comprare una seconda ed ulteriore casa, è quella della persona che sia, per esigenze lavorative, una pendolare. Dunque, oltre alla normale casa di abitazione, può aver bisogno di un ulteriore appoggio, durante alcuni periodi dell’anno, o determinati giorni della settimana. Ancora un altro caso, in cui si possa valutare conveniente l’acquisto di un secondo immobile, è quello della tipica casa in zona di villeggiatura, che possa essere una casa in una località marittima, oppure una casa in montagna.
Qualunque siano le ragioni concrete, per le quali si decide di comprare la seconda casa, ecco qualche informazione utile per scegliere con i conti in mano.
Un esempio fa capire quanto pesano le scelte: su una casa al mare pagata 200.000 euro, con rendita catastale di 600 euro, le imposte del rogito possono essere circa 6.900 euro oppure oltre 18.000, a seconda di una richiesta da fare nell’atto. Più avanti trovi anche due strade che sembrano far risparmiare e spesso costano di più: comprare il box con un atto separato e scegliere la casa nuova dal costruttore pensando di pagare meno imposte.
Comprare una seconda casa in montagna
Spesso l’Italia viene associata ad una meta per le vacanze estive grazie ai suoi lunghi e meravigliosi litorali. Tuttavia non è da dimenticare lo splendido paesaggio montano che può offrire la nostra penisola.
Da nord a sud si può scegliere di comprare casa anche in montagna sia per le vacanze sia per un investimento. Si pensi ad esempio in quest’ultimo caso a coloro che decidono di comprare casa per trasformarla in un b&b.
La montagna viene scelta non solo da coloro che amano le località sciistiche, ma anche da chi ama le baite tranquille immerse nella natura che rappresentano piccoli angoli di paradiso.
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Cosa è fisso e cosa cambia nelle spese della seconda casa
Le prime informazioni, di sicura utilità, sono quelle relative ai costi e alle spese, connessi alla stipula del contratto di compravendita della seconda casa.
Nel caso in cui si acquisti la casa da un soggetto privato:
- L’imposta di registro sconterà un’aliquota pari al 9%, con un minimo di 1.000 euro;
- L’imposta ipotecaria avrà un ammontare pari a 50 euro;
- L’imposta catastale avrà un ammontare pari a 50 euro.
Nel caso in cui si acquisti la casa da costruttore, entro i 5 anni dalla fine dei lavori:
- La vendita sarà soggetta ad imposta sul valore aggiunto (IVA), con aliquota pari al 10% del prezzo, o al 22% per le case di lusso;
- L’imposta di registro sarà fissa, e avrà ammontare pari a 200 euro;
- L’imposta ipotecaria avrà un ammontare pari a 200 euro;
- L’imposta catastale avrà un ammontare pari a 200 euro;
Ai costi elencati, dovrà essere aggiunto l’onorario del notaio, che, comunque, costituisce solo una piccola fetta dell’ammontare complessivo. L’onorario notarile varia a seconda del professionista: per avere un quadro più chiaro delle spese nel loro complesso, è possibile chiedere gratuitamente un preventivo specifico, sulla piattaforma. Le imposte, invece, sono stabilite dalla legge e restano uguali qualunque notaio si scelga: su quelle si risparmia solo scegliendo bene come comprare.
Come poter risparmiare nell’acquisto
Oltre ad acquistare la seconda casa sostenendo le spese ora elencate, esistono altri modi per poter risparmiare, e su quale si adatti al caso concreto è buona norma chiedere al notaio. Vediamo nel dettaglio quali potrebbero essere alcune di queste soluzioni.
Chiedere il prezzo-valore nel rogito
La strada che di solito fa risparmiare di più è anche la meno conosciuta da chi compra. Se si compra da un privato, come persona fisica e senza agire per un’attività d’impresa o professionale, si può chiedere al notaio, nell’atto, che le imposte si calcolino sul valore catastale della casa e non sul prezzo pagato: è il prezzo-valore, che vale anche per la seconda casa. Il prezzo vero va comunque dichiarato per intero.
Le imposte su una casa al mare pagata 200.000 euro, con rendita catastale di 600 euro, comprata come seconda casa (esempio semplificato, onorario escluso):
Controllare se è davvero una seconda casa
Non sempre la casa in più è una seconda casa per il fisco. Il caso tipico è quello del pendolare: la casa nel Comune in cui si lavora può essere comprata con le agevolazioni prima casa anche senza spostare la residenza, a certe condizioni. Di norma serve che in quel Comune non si possieda già un’altra abitazione e che la casa che si ha altrove non sia stata comprata con le agevolazioni, oppure che ci si impegni a venderla entro due anni. I casi possibili sono spiegati nella pagina su come comprare la seconda casa con le agevolazioni, ed è buona norma farli verificare al notaio prima del compromesso.
Intestare la casa ad altre persone
Uno dei modi per poter risparmiare nel comprare una casa successiva alla prima, è quella di attribuire la titolarità della casa ad altri soggetti, cioè intestare la casa ad altre persone, come, per esempio, ad un figlio.
Uno strumento mediante il quale è possibile attuare questa strada è il contratto a favore di terzo, qualora non si voglia che il figlio, al quale si intesta l’immobile, debba sostenere alcuna spesa o onere. In questo caso il risparmio consiste nel fatto che, relativamente al soggetto a cui si intesta l’immobile, potrebbe trattarsi della prima casa di abitazione. Questo consentirebbe di poter godere delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa in esame, che comportano un notevole risparmio in termini di pagamento delle imposte.
Perché sia così, però, i requisiti devono esserci in capo al figlio, compresa la residenza nel Comune della casa, già presente o da trasferire entro diciotto mesi, oppure il lavoro in quel Comune: per una casa delle vacanze che il figlio non abiterà, di norma, le agevolazioni non spettano. Le altre strade sono spiegate nella pagina su come intestare casa ai figli senza donazione.
Comprare un immobile in corso di costruzione
Un’altra soluzione volta a consentire un risparmio di spesa, qualora non si voglia intestare la casa ad altri soggetti, è quella di scegliere un immobile che non sia già terminato, ma che sia ancora in corso di costruzione.
In questo modo il prezzo da pagare può essere inferiore a quello di un complesso abitativo già rifinito e completo, e la legge prevede tutele specifiche per chi compra. Sulle imposte, invece, di norma non si risparmia: dal costruttore si paga l’IVA al 10% sul prezzo, e nell’esempio della casa da 200.000 euro sono oltre 20.000 euro, contro i circa 6.900 della casa usata comprata da un privato con il prezzo-valore.
Relativamente alle tutele, nel caso in cui si acquisti dal costruttore, lo stesso sarà tenuto a premunirsi e a consegnare, questa documentazione:
- una fideiussione, che garantisca le somme che ha riscosso e dovrà riscuotere, fino a che la costruzione dell’immobile non sia completata e la proprietà dell’immobile non sia definitivamente trasferita al compratore;
- una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori di edificazione. Questa polizza servirà a coprire i danni materiali e diretti all'immobile, che possono derivare sia dalla sua rovina totale o parziale, ma anche da gravi difetti della costruzione, che si sono manifestati successivamente alla stipula del definitivo di vendita.
Queste tutele riguardano gli immobili da costruire comprati da una persona fisica, e sono spiegate nella pagina sulle tutele per chi compra dal costruttore.
Scegliere una multiproprietà
Una soluzione un po’ diversa dalle altre, ma che consente comunque di risparmiare, è quella di scegliere un immobile in regime di multiproprietà, quindi in comunione con altre persone, e sulla base di un regolamento che ne preveda il godimento a turno.
La scelta della multiproprietà è utile soprattutto nel caso in cui l’acquisto della seconda casa sia spinto dalle finalità di villeggiatura; quindi, qualora si scelga una casa che sia in una zona di mare, una zona di montagna oppure una città d’arte, a seconda del posto che si preferisce per trascorrere le vacanze, a medio e lungo termine. Prima di firmare è buona norma chiedere al notaio se si compra una quota di proprietà o solo un diritto di godimento a turni, perché tutele e costi possono cambiare.
Come trovare il notaio per comprare la seconda casa
Trovare un notaio non è un’impresa difficile, poiché la nostra penisola offre molteplici professionisti del settore notarile. Per semplificare la ricerca e contattare direttamente il professionista senza intermediari è possibile utilizzare anche questa piattaforma di NotaioFacile, indicando la zona di interesse e la tipologia di atto, in questo caso acquisto immobile residenziale, indicando nel modulo che si tratta di acquisto seconda casa ovvero senza agevolazioni fiscali previste esclusivamente per la prima casa. La richiesta non costa nulla e, di solito, le risposte dei notai arrivano in poche ore.
Con zona di interesse ci si riferisce alla zona che meglio si adatta alle esigenze del rogito, non essendo obbligatorio che il notaio venga selezionato fra i professionisti del proprio luogo di residenza, e neanche che venga scelto nel Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’eventuale contratto di compravendita, o preliminare. Il notaio, di norma, può ricevere gli atti in tutto il distretto della Corte d’Appello in cui ha sede, come spiegato nella pagina su dove può stipulare il notaio.
Perché rivolgersi al notaio da subito
Prima del rogito il notaio, di norma, effettua dei controlli sulla casa, analizzandola sotto molteplici punti di vista: verifica nei registri immobiliari ipoteche e provenienza, al catasto i dati e la planimetria, e nell’atto riporta gli estremi dei titoli edilizi dichiarati da chi vende. Per sapere se la casa è davvero conforme a quanto autorizzato dal Comune, di solito serve anche un tecnico di fiducia. Rivolgersi presto al notaio aiuta anche a risparmiare, perché prezzo-valore e agevolazioni vanno chiesti nell’atto.
Si tratta di un passaggio fondamentale prima di decidere se comprare una casa o meno: scoprire in un secondo momento che qualcosa non è andato per il verso giusto non sarebbe piacevole.
Seconda casa e risparmio: due dubbi prima del rogito
Comprare la casa al mare e il box con due atti separati fa risparmiare?
Di norma no, anzi. Se il box si compra da un privato con un atto a parte, per quel solo atto l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro, e si pagano di nuovo 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale, oltre all’onorario di un secondo atto. Comprando casa e box nello stesso rogito le imposte si calcolano insieme, e il prezzo-valore si può chiedere anche per il box, se è pertinenza della casa. Le regole sono nella pagina su come si compra una pertinenza.
Se compro la seconda casa con il mutuo posso chiedere lo stesso il prezzo-valore?
Sì, il mutuo di norma non cambia la base delle imposte dell’acquisto: si calcolano sul valore catastale anche se la perizia della banca ha stimato la casa di più. Sul mutuo si paga a parte l’imposta sostitutiva, che per la seconda casa è del 2% della somma finanziata. Se ci sono dubbi sul proprio caso, è buona norma chiedere al notaio.
