Anche con l'amministratore di sostegno si può comprare casa: chi firma il rogito e quando serve l'autorizzazione dipendono dal decreto di nomina.

• Acquisto casa da parte di soggetti incapaci
• Amministrazione di sostegno: cenni generali
• Chi viene nominato come amministratore di sostegno solitamente?
• A cosa serve il decreto di nomina
• Cosa contiene il provvedimento di nomina
• L’acquisto di una casa da parte del beneficiario: come funziona?
• Per il rogito serve un’autorizzazione?
• Come il beneficiario di amministrazione di sostegno paga il venditore?
• Comprare casa con l’amministratore di sostegno: i casi concreti

Acquisto casa da parte di soggetti incapaci

Per acquistare una casa dal Notaio occorre avere la capacità di agire, ovvero la capacità di porre in essere atti di straordinaria amministrazione, che si acquista al compimento del diciottesimo anno di età. Anche dopo, vi sono situazioni in cui non si è titolari di questa capacità di agire, ma ciò non toglie che si possa diventare titolari di diritti quali la proprietà di una casa.

Si pensi, ad esempio, alla possibilità che un genitore acquisti casa a favore del proprio figlio minorenne, di cui ha la responsabilità genitoriale. Vi è addirittura la possibilità di donare una casa a favore di un nascituro (art. 784 c.c.), per il quale manifesta il consenso il futuro genitore. Spesso si presentano dal Notaio, pertanto, genitori o tutori, titolari del potere di intervenire in nome e per conto del soggetto incapace. Lo stesso vale anche per l’amministrazione di sostegno.

A seconda del singolo caso saranno presenti persone diverse con singole autorizzazioni rilasciate dai giudici competenti. Rientra di norma nei controlli del notaio accertare che le persone presenti per il rogito siano autorizzate e quindi legittimate a compiere determinati atti, ad esempio come l’acquisto di una casa.

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Amministrazione di sostegno: cenni generali

La legge n.6/2004 ha istituito l’amministrazione di sostegno, a tutela di soggetti particolarmente deboli. Il presupposto affinché ad una persona venga nominato un amministratore di sostegno è la impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi.

La nomina avviene da parte del Giudice Tutelare del luogo di residenza o domicilio del beneficiario (art. 404 c.c.), con un decreto che di norma viene consegnato al Notaio per verificare i poteri dell’amministratore di sostengo.

Il giudice tutelare deve stabilire la cura della persona e la cura del patrimonio con il minore sacrificio possibile della capacità di agire. Infatti, per legge il beneficiario conserva la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l’assistenza necessaria dell’amministratore (art. 409 c.c.).

Chi viene nominato come amministratore di sostegno solitamente?

Quando viene nominato un amministratore di sostegno è importante che il giudice tutelare analizzi anche la singola e peculiare situazione familiare in cui versa la persona che necessita di tale figura.

 Spesso l’amministratore di sostegno è una persona molto vicina al beneficiario, ad esempio un convivente, un genitore, un figlio o un fratello: la legge chiede al giudice di preferire, ove possibile, il coniuge, il convivente stabile e i familiari più stretti, o la persona designata dall’interessato stesso (art. 408 c.c.).

A cosa serve il decreto di nomina

Quando si presenta dal Notaio un beneficiario di amministrazione di sostegno, unitamente al suo amministratore, richiedendo di acquistare una casa, in primo luogo, di norma, il Notaio chiede alle parti il decreto di nomina. Si tratta del provvedimento del Giudice Tutelare con il quale questi definisce durata e contenuto dell’amministrazione, con particolare attenzione agli atti per compiere i quali il beneficiario dell’amministrazione di sostegno necessita dell’assistenza dell’amministratore.

Questo tipo di figura, infatti, non è grave come l’interdizione e l’inabilitazione, pertanto nel decreto il Giudice può inserire atti che il beneficiario può anche compiere da solo, oltre ad atti per i quali ovviamente è necessaria l’assistenza dell’amministratore.

Cosa contiene il provvedimento di nomina

Le misure che vengono adottate a tutela del beneficiario di amministrazione di sostegno rappresentano provvedimenti su misura per la persona con menomazione o disabile. Questa è la differenza con le tutele più forti previste per l’inabilitato e per l’interdetto e di conseguenza la capacità di agire è la regola e l’incapacità rappresenta l’eccezione. A seconda della gravità sarà prevista un amministratore di sostegno in funzione di rappresentanza o in funzione di assistenza.

L’amministrazione di sostegno in funzione di rappresentanza

Nel caso in cui sia nominato un amministratore di sostegno in funzione di rappresentanza, l’amministratore di sostegno può essere definito come un rappresentante legale che agisce in nome e per conto del beneficiario. Questa è la forma di tutela più forte nell’ambito dell’amministrazione di sostegno. Ciò significa che davanti al notaio per la stipula dell’atto comparirà soltanto l’amministratore di sostegno e sarà lui a firmare l’atto.

L’amministrazione di sostegno in funzione di assistenza

Nel caso in cui, invece, sia nominato un amministratore di sostegno in funzione assistenziale, la tutela può essere definita leggermente inferiore in quanto gli atti vengono compiuti dal beneficiario, ma con il consenso dell’amministratore di sostegno. Ciò vuol dire che dinanzi al notaio dovranno comparire entrambi e che serve il consenso di entrambi per la stipula degli atti notarili. Se il beneficiario firmasse da solo un atto per cui il decreto richiede l’assistenza, l’atto sarebbe annullabile (art. 412 c.c.). Per tali ragioni sia il beneficiario dell’amministrazione di sostegno che l’amministratore, dovranno firmare l’atto.

Quali atti possono essere compiuti senza assistenza, né rappresentanza?

È possibile anche che il decreto di nomina preveda che determinati atti possono essere compiuti dal solo beneficiario senza alcuna rappresentanza, né assistenza. In particolare è opportuno precisare che ci sono degli atti che vengono definiti personalissimi e che non possono prevedere alcuna forma di rappresentanza, né legale, né volontaria. Esempi di tali atti sono rinvenibili nella capacità di contrarre matrimonio, di fare testamento o di riconoscere un figlio nato fuori dal matrimonio.

In caso di acquisto di una casa, cosa conta nel decreto?

Di norma il notaio verificherebbe nel decreto se l’acquisto è un atto che l’amministratore compie in rappresentanza o con la sua assistenza: nel secondo caso all’atto sarebbero presenti entrambi.

Schema semplificato e indicativo.

L’acquisto di una casa da parte del beneficiario: come funziona?

Come abbiamo anticipato, il beneficiario dell’amministrazione di sostegno non perde del tutto la propria capacità, anzi è considerato un soggetto capace salvo eccezioni. Può trattarsi di una persona molto anziana, di una persona con una disabilità intellettiva o di chi, dopo un incidente stradale, fatica a gestire il proprio patrimonio. Per questo motivo, può acquistare una casa e decidere di farlo anche in autonomia, a seconda della gravità della sua incapacità descritta nel decreto di nomina. Per tali ragioni il decreto di nomina è fondamentale.

Quando il decreto lo prevede, per l’acquisto di una casa sarà affiancato o del tutto rappresentato dal suo amministratore, con il quale il Notaio si potrà interfacciare e definire la stipula del rogito. 

Per il rogito serve un’autorizzazione?

Per quanto concerne l’autorizzazione, occorre rifarsi al decreto di nomina. Nel decreto vengono indicati gli atti che il beneficiario può compiere da solo e gli atti, generalmente di straordinaria amministrazione quale la vendita, per cui occorre l’assistenza o la rappresentanza dell’amministratore.

Inoltre, vengono indicati anche gli atti per i quali occorre l’autorizzazione. Generalmente la compravendita è uno di questi in quanto considerato atto di straordinaria amministrazione. La legge estende all’amministratore, in quanto compatibili, le regole del tutore (art. 411 c.c.), che senza l’autorizzazione del giudice tutelare non può acquistare beni, riscuotere capitali o costituire ipoteche. È possibile che sia lo stesso amministratore a richiedere l’autorizzazione al Giudice Tutelare con un ricorso; oppure, un parente stretto del beneficiario, quando richiede la nomina dell’amministratore, può richiedere anche contestualmente l’autorizzazione. In questo caso, il Notaio riceverà la copia del decreto di nomina, contestualmente all’autorizzazione.

Dal 28 febbraio 2023 l’autorizzazione può rilasciarla anche il notaio rogante, su richiesta scritta delle parti (art. 21 del d.lgs. n. 149 del 2022): ne parla la pagina sull’autorizzazione del notaio per minori e incapaci.

Come il beneficiario di amministrazione di sostegno paga il venditore?

Così come acquista una casa, il beneficiario può essere autorizzato a prelevare del denaro ed effettuare il pagamento del prezzo.

Se si tratta, come normalmente avviene per la vendita, di una ingente somma di denaro, sarà l’amministratore autorizzato a recarsi in Banca per questo, prelevando la disponibilità che sussiste sul conto corrente del beneficiario. Se questi ha una incapacità non grave, come attestato dal decreto, potrà accompagnare l’amministratore e prelevare con la sua assistenza il denaro necessario. Al momento del rogito, sarà consegnato l’assegno o il bonifico a seconda dei casi, come in qualsiasi altro atto pubblico di compravendita.

L’ufficio di amministratore di sostegno è retribuito?

No, non è retribuito, perché non si tratta di un lavoro. È un cosiddetto ufficio di diritto privato gratuito. Nel caso in cui sia nominato un soggetto esterno rispetto alla famiglia, l’amministratore di sostegno può chiedere al giudice tutelare un’equa indennità (art. 379 c.c.).

Comprare casa con l’amministratore di sostegno: i casi concreti

Il beneficiario può comprare casa con il mutuo?

È possibile, ma mutuo e ipoteca rientrano di norma tra gli atti che richiedono l’autorizzazione (artt. 374 e 411 c.c.). Cosa serva nel singolo caso dipende dal decreto: è buona norma chiederlo al notaio.

Quanto costa il rogito se l’acquirente ha l’amministratore di sostegno?

Le imposte sono quelle di qualsiasi acquisto, stimabili con il calcolatore compravendita; l’onorario può comprendere attività in più, come l’eventuale autorizzazione notarile, che il preventivo dovrebbe indicare.

Si può modificare il decreto per consentire l’acquisto?

Sì: il giudice tutelare può in ogni tempo modificare o integrare il decreto di nomina, anche d’ufficio (art. 407 c.c.).

Chi compra casa con l’amministratore di sostegno può segnalarlo nella richiesta di preventivo: gli studi notarili della zona di norma rispondono in poche ore. Se il beneficiario vuole invece regalare un bene, se ne parla nella pagina sulla donazione del beneficiario di amministrazione di sostegno.