Acquistare una casa senza garanzie: perché può essere vantaggioso

• L’atto di acquisto a rischio e pericolo: di cosa si tratta?
• Per quali motivi potrebbe essere necessario un tale acquisto?
• La garanzia per l’evizione: esclusione consensuale
• La garanzia per vizi e per eventuali ipoteche
• L’acquisto per usucapione
• Mutuo e vizi, i due nodi pratici
• L’acquisto a rischio e pericolo: i vantaggi per l’acquirente
• Quanto costa l’acquisto a rischio e pericolo?

L’atto di acquisto a rischio e pericolo: di cosa si tratta?

Quando parliamo di compravendita, come l’atto notarile finalizzato all’acquisto di una casa, ci riferiamo ad un contratto ben delineato dalla legge nei suoi aspetti. Il venditore, generalmente, deve offrire all’acquirente una serie di garanzie, che possano tutelarlo da eventuali vizi o da eventuali diritti vantati da terzi.

Vedremo nel dettaglio quali sono queste garanzie. Ciò che ci si chiede è se, convenzionalmente, d’accordo tra le parti, sia possibile stipulare un contratto dove il compratore espressamente rinuncia a queste garanzie e acquista la casa a suo rischio e pericolo, pur di acquistarla in tempi brevi e a un prezzo minore.

Se l’acquirente è particolarmente interessato ad acquistare proprio quella casa e a farlo in tempi brevi, se il venditore non riesce a garantirlo del tutto, l’acquirente ottenendo anche un bel risparmio economico può procedere lo stesso.

Cosa resta a chi compra, clausola per clausola

Le formule scritte nell’atto non sono tutte uguali. Semplificando, ecco cosa può pretendere chi compra se, dopo il rogito, un terzo dimostra di avere diritti sulla casa e gliela toglie.

In ogni caso il venditore risponde dell’evizione che deriva da un fatto suo, e ogni patto contrario è nullo (art. 1487 c.c.); e il patto che esclude la garanzia per i vizi non vale se li ha taciuti in mala fede (art. 1490 c.c.). Schema semplificato e indicativo, da verificare caso per caso con il notaio.

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Per quali motivi potrebbe essere necessario un tale acquisto?

I motivi per i quali il venditore potrebbe non essere in grado di garantire l’acquirente potrebbero essere legati alla provenienza non certa del bene. Ad esempio, può risultare difficile ricostruire i passaggi di proprietà che hanno condotto al venditore, perché si tratta di provenienze molto lontane e difficili da recuperare; in secondo luogo, potrebbe trattarsi di una casa ricevuta in successione, la cui accettazione non sia stata trascritta e siano decorsi dieci anni dall’apertura della successione.

In questo caso, ad esempio, potrebbe mancare il titolo per trascrivere la successione. Ciò è importante in quanto una delle principali verifiche che viene svolta dal Notaio prima dell’atto è proprio quella relativa alla provenienza, per controllare che non vi siano formalità pregiudizievoli, domande giudiziali o altri elementi che possano inficiare l’acquisto.

La garanzia per l’evizione: esclusione consensuale

Tra le varie garanzie che normalmente vengono offerte dal venditore vi è la garanzia per evizione. Il venditore infatti garantisce che l’acquirente non sia privato in alcun modo della casa che ha acquistato da eventuali diritti fatti valere da terzi soggetti. Si verifica l’evizione quando dopo la vendita un terzo afferma di avere diritti su quel bene.

Possono esservi delle ipotesi in cui si verifichi questa evizione (art. 1483 c.c.) per cause antecedenti alla vendita: si pensi alla espropriazione della casa sulla quale anteriormente alla vendita era intervenuta già la dichiarazione di pubblica utilità. In questo caso, l’ente pubblico recrimina la titolarità della casa, ma il venditore era già a conoscenza di questo rischio pertanto garantendo l’evizione, l’acquirente potrà ottenere la restituzione del prezzo e anche il risarcimento del danno.

Evizione parziale?

Potrebbe anche esservi una evizione parziale, quando l’acquirente perde solo una parte della cosa acquistata. Un caso vicino si ha quando, dopo la vendita, viene a conoscenza che la cosa è gravata da diritti reali o altro, non apparenti e non dichiarati nel contratto, che ne diminuiscono il libero godimento (art. 1489 c.c.). In questi casi l’acquirente può domandare la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto.

La garanzia per vizi e per eventuali ipoteche

Nell’atto di compravendita il venditore dichiara di garantire l’acquirente sul fatto che la casa acquistata sia libera da pesi, vincoli, censi, ipoteche e iscrizioni e trascrizioni di qualsiasi tipo che possano metterne in discussione  il libero godimento e la libera titolarità. Se non riesce a offrire questa garanzia, per le ragioni sopra dette, potrebbe configurarsi la necessità di escluderla convenzionalmente di comune accordo.

Per chi compra c’è però un punto da tenere presente: escludere la garanzia non cancella un’ipoteca o un pignoramento. L’ipoteca segue la casa anche dopo la vendita, e il creditore può farla valere su di essa; per questo, di norma, ipoteche e pignoramenti si cancellano al rogito, come accade quando si compra una casa pignorata.

L’acquirente viene garantito anche contro eventuali vizi che dovessero essere riscontrati subito dopo l’acquisto. Ciò accade perché spesso si visiona la casa, ma un conto è vederla un conto è viverci quotidianamente. Se dopo l’ingresso nella casa, si individuano vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano il valore, l’acquirente deve essere garantito.

L’acquisto per usucapione

Anche in caso di acquisto per usucapione da parte del venditore, potrebbe essere difficile individuare con esattezza la provenienza, soprattutto qualora non vi sia stato l’accertamento giudiziale della stessa.

Ad esempio, il venditore possiede l’immobile da oltre venti anni, il precedente proprietario è deceduto e nessuno ne ha reclamato la proprietà. In questo caso, la sua proprietà non ha un titolo di acquisto ma dichiara espressamente di averlo usucapito. In questo caso, l’acquisto può avvenire perché l’usucapione si realizza di diritto con il trascorrere del tempo e non occorre una sentenza del giudice che attesti espressamente l’avvenuto acquisto della proprietà.

Ciò avviene solo qualora il presunto proprietario affermi ancora di essere tale e agisca in giudizio contro chi possiede la casa. In questa ipotesi, se l’acquirente si fida del venditore, possono andare dal Notaio e procedere con la compravendita, sebbene la provenienza non sia accertata formalmente ed espressamente. In questo caso, l’acquirente accetta il rischio.

Il rischio si riduce quando l’usucapione risulta da un titolo trascritto: una sentenza oppure, dal 2013, un accordo raggiunto in mediazione che accerta l’usucapione, con il verbale autenticato, che la legge ammette alla trascrizione (art. 2643, n. 12-bis, c.c.). Se il venditore lo ottiene prima del rogito, chi compra parte da una provenienza più solida.

Mutuo e vizi, i due nodi pratici

Si può avere il mutuo per una casa comprata senza garanzie?

Può essere difficile: prima di concedere il mutuo la banca chiede di norma al notaio una relazione sulla provenienza, e una provenienza incerta è proprio ciò che la frena. Come la valuti la singola banca, è buona norma chiederlo prima di firmare la proposta.

Entro quando si fanno valere i vizi della casa?

Se la garanzia non è stata esclusa, i vizi vanno denunciati al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.). Con la garanzia esclusa resta, di norma, solo il caso dei vizi taciuti in mala fede.

L’acquisto a rischio e pericolo: i vantaggi per l’acquirente

Il primo vantaggio che si ottiene con un acquisto di questo tipo è, di norma, il risparmio di tipo economico. Se non si ottiene alcuna garanzia, se non vi è certezza sulla provenienza o sulla consistenza del bene, il venditore si libera di una casa che avrebbe difficilmente venduto. Pertanto, si è soliti abbassare il prezzo di acquisto. Se si è particolarmente interessati alla casa, la si può acquistare ugualmente e a fronte del rischio si paga un prezzo minore. Inoltre, si potrebbe concludere l’acquisto in tempi brevi, senza attendere il tempo necessario a regolarizzare una situazione ancora incerta.

Il risparmio, però, va messo a confronto con ciò a cui si rinuncia: se la provenienza si rivelasse davvero fragile, con un acquisto a rischio e pericolo la perdita resterebbe a chi ha comprato, prezzo compreso. Per questo, prima di firmare, è buona norma farsi spiegare dal notaio quanto sia concreto il rischio nel caso specifico e se esistano strade per ridurlo, a partire dalla regolarizzazione della provenienza.

Quanto costa l’acquisto a rischio e pericolo?

Nonostante il prezzo di acquisto sia nettamente inferiore, l’acquisto a rischio e pericolo dell’acquirente si realizza con un vero e proprio contratto di compravendita. Per questo, occorre pagare l’onorario del Notaio più IVA, oltre alle regolari imposte per l’acquisto di una casa, a seconda che sia una prima casa (godendo in questo caso delle agevolazioni al 2%, calcolato, comprando da un privato, di norma sul valore catastale), o seconda casa, pagando invece l’imposta di registro al 9%. Potrebbe esservi una modifica dell’onorario in ordine alle visure ipotecarie e catastali, in ordine ad una ricerca più o meno approfondita della provenienza della casa.

Proprio perché la ricerca sulla provenienza può essere più o meno lunga, una stima dei costi dell’atto fatta sul caso concreto aiuta a confrontare il risparmio sul prezzo con le spese.