Intestare una casa alla società dal Notaio

• Acquisto casa da parte di società dal notaio
• Acquisto di una casa da parte di società di persone
• Acquisto di una casa da parte di una società di capitali
• Differenza tra acquisto e conferimento

Acquisto casa da parte di società dal Notaio

Una società è una persona giuridica e, così come una persona fisica, può compiere tutti gli atti giuridici che ritiene opportuni e che siano corrispondenti alla realizzazione dell’oggetto sociale. L’immobile che viene acquistato viene destinato ad esempio al fabbricato in cui svolgere l’attività di impresa.

Nel corso della sua attività, la società può decidere a seconda del tipo sociale a cui appartiene e quindi a seconda delle varie regole normative da seguire, di acquistare anche un bene immobile. Ci sono dei vincoli da rispettare e delle garanzie da offrire per poter far sì che un bene immobile entri a far parte del bilancio di una società.

Una società, infatti, deve documentare al proprio bilancio ogni spesa e ogni entrata, per cui mai come nell’ipotesi dell’acquisto di una casa si tratta di una operazione che necessita di essere seguita da un professionista quale il Notaio. Occorre considerare chi interviene al rogito e quali sono i passaggi da seguire.

Acquisto di una casa da parte di società di persone

La società di persone è un tipo sociale che si fonda in particolar modo sulle persone dei singoli soci, ai quali si dà particolare rilevanza singolarmente, sia per quanto concerne le decisioni adottate nel corso della vita sociale, sia per quanto riguarda la propria responsabilità.

Nelle società di persone, quale ad esempio la società in nome collettivo, non c’è una separazione dei patrimoni, quindi la responsabilità dei soci è illimitata. Ciò vuol dire che ognuno risponde delle obbligazioni sociali con il proprio patrimonio. In sostanza, l’acquisto di una casa da parte di una società di persone richiede il consenso di tutti i soci, i quali pagano il corrispettivo con il denaro proveniente dal fondo sociale. I creditori, quindi nel caso di specie il venditore, può richiedere il pagamento del prezzo ai singoli soci.

Nelle società di persone decisioni di questo tipo vengono prese con il consenso di tutti i soci. Pensiamo ad una snc composta da tre soci, per acquistare una casa dovrà esserci il consenso dei tre, in quanto manca quella modalità di decisione assembleare che è tipica delle società di capitali.

Chi interviene dal Notaio per acquistare?

Quando acquista una società di persone, dal Notaio devono recarsi tutti i soci i quali manifestano il proprio consenso e firmano tutti il rogito. Il pagamento viene effettuato dagli stessi con un mezzo di pagamento e una somma di denaro che proviene dal conto direttamente intestato alla società.

Acquisto di una casa da parte di una società di capitali

Quando ad acquistare è una società di capitali, la situazione giuridica è diversa in alcuni aspetti. La società di capitali è un tipo sociale nel quale i soci rispondono per le obbligazioni limitatamente alla propria quota o azione. Nei confronti dei terzi soggetti è la società che agisce come un soggetto terzo, il quale può assumere obbligazioni ed effettuare atti giuridici.

La decisione di acquistare un immobile viene presa dall’assemblea dei soci, che congiuntamente delibera di acquistare e incarica l’amministratore della società, in funzione di rappresentante legale, di intervenire nel rogito notarile di compravendita.

Per poter acquistare un immobile la società di capitali deve essere in grado di effettuare questa spesa in virtù di quanto previsto nel bilancio. Ad esempio, se la società è in perdita ciò potrebbe non essere opportuno.

Chi interviene dal Notaio per acquistare?

In caso di acquisto da parte di una società di capitali, dal Notaio dovrà recarsi l’amministratore della società (amministratore unico o presidente del consiglio di amministrazione) il quale assume il ruolo di rappresentante legale della stessa. Solo lui dovrà firmare e dichiarare di acquistare non in proprio, ma in nome e per conto della società. Egli effettua il pagamento con denaro proveniente dal bilancio della società, quindi non denaro che appartiene ai singoli soci, ma alla società nel suo complesso. Nel caso in cui si tratti di un amministratore unico non avrà bisogno di alcuna autorizzazione, che invece sarà necessaria qualora la società abbia un consiglio di amministrazione.

Allegare una perizia all’atto

Quando l’immobile entra a far parte della società, è necessario che il suo valore sia precisamente individuato anche per garantire l’integrità del capitale sociale. Per questo spesso si può allegare una perizia all’atto, che attesti il valore della casa corrispondente al corrispettivo richiesto.

Il costo dell’acquisto di un immobile da parte della società

Come in ogni altra compravendita, si paga in primo luogo l’onorario del Notaio più IVA. Inoltre, per quanto concerne le spese fiscali, occorre fare alcune differenze. Quando si parla di una società, sia essa di capitali o di persone, si tratta di una persona giuridica che esercita attività di impresa.

Per questo, la società acquirente potrebbe dichiarare tale bene come strumentale alla propria attività di impresa. Per immobili strumentali, si intendono gli immobili che siano funzionali allo svolgimento dell’attività di impresa. In questo caso l’imposta di registro va calcolata non sul valore catastale del bene, con il classico calcolo c.d. del prezzo valore, bensì proprio sul prezzo della compravendita, ovvero sul corrispettivo dato dalla società al venditore. Questo può essere anche più vantaggioso in termini di deducibilità della spesa da parte della società e quindi di risparmio.

Può usufruire delle agevolazioni prima casa una società?

Nell’acquisto di immobili solo le persone fisiche possono beneficiare delle agevolazioni prima casa, qualora ne ricorrano i presupposti. Questa possibilità è esclusa per le società che comprano sempre secondo l’aliquota prevista per le seconde case (registro o IVA, a seconda anche del tipo di immobile).

Differenza tra acquisto e conferimento

Quando si parla di intestare una casa ad una società non bisogna confondere l’acquisto dal conferimento. Il conferimento è l’apporto di ricchezza dato dal socio o anche da una terza persona che vuole entrare nella compagine sociale, alla società per potere ottenere in cambio delle azioni, nel caso della società di azioni, o delle quote nel caso delle altre società.

A fronte del trasferimento di una somma di denaro o, appunto, di un immobile nel caso del conferimento in natura, il socio riceve delle azioni ed entra a far parte della società. È,  dunque, un trasferimento dal socio alla società ed è contornato da specifici limiti legali data la particolarità dell’operazione. L’acquisto da parte della società è una regolare compravendita dove l’acquirente è una persona giuridica e avviene da un terzo venditore.