Intestare una casa alla società dal notaio e chi firma
- Acquisto casa da parte di società dal notaio
- Acquisto di una casa da parte di società di persone
- Acquisto di una casa da parte di una società di capitali
- Differenza tra acquisto e conferimento
Acquisto casa da parte di società dal Notaio
Una società è un soggetto di diritto distinto dai soci (una vera persona giuridica nel caso delle società di capitali) e, così come una persona fisica, può compiere tutti gli atti giuridici che ritiene opportuni e che siano corrispondenti alla realizzazione dell’oggetto sociale. L’immobile che viene acquistato viene destinato ad esempio al fabbricato in cui svolgere l’attività di impresa.
Nel corso della sua attività, la società può decidere a seconda del tipo sociale a cui appartiene e quindi a seconda delle varie regole normative da seguire, di acquistare anche un bene immobile. Ci sono dei vincoli da rispettare e delle garanzie da offrire per poter far sì che un bene immobile entri a far parte del bilancio di una società.
Una società, infatti, deve documentare al proprio bilancio ogni spesa e ogni entrata, per cui mai come nell’ipotesi dell’acquisto di una casa si tratta di una operazione che necessita di essere seguita da un professionista quale il Notaio. Occorre considerare chi interviene al rogito e quali sono i passaggi da seguire.
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Acquisto di una casa da parte di società di persone
La società di persone è un tipo sociale che si fonda in particolar modo sulle persone dei singoli soci, ai quali si dà particolare rilevanza singolarmente, sia per quanto concerne le decisioni adottate nel corso della vita sociale, sia per quanto riguarda la propria responsabilità.
Nelle società di persone, quale ad esempio la società in nome collettivo, non c’è una separazione dei patrimoni, quindi la responsabilità dei soci è illimitata. Ciò vuol dire che ognuno risponde delle obbligazioni sociali con il proprio patrimonio, anche se il creditore deve prima rivolgersi al patrimonio della società. In sostanza, l’acquisto di una casa da parte di una società di persone viene pagato con il denaro proveniente dal fondo sociale, ma se questo non basta i creditori, quindi nel caso di specie il venditore, può richiedere il pagamento del prezzo ai singoli soci.
Chi decide? Di regola gli amministratori: nella snc, salvo diversa previsione dei patti sociali, ciascun socio amministratore può agire da solo per gli atti che rientrano nell’oggetto sociale. Pensiamo ad una snc composta da tre soci, tutti amministratori con poteri disgiunti: per acquistare un immobile destinato all’attività basta, in linea di principio, la firma di uno di loro, anche se nella pratica è frequente che i patti sociali richiedano la firma congiunta per gli acquisti immobiliari. Se invece la casa non ha nulla a che vedere con l’oggetto sociale, l’acquisto tocca all’accordo di tutti i soci, in quanto manca quella modalità di decisione assembleare che è tipica delle società di capitali.
Chi interviene dal Notaio per acquistare?
Quando acquista una società di persone, dal Notaio si reca di norma il socio che ha la rappresentanza della società, come risulta dal Registro delle Imprese, oppure tutti gli amministratori se i patti sociali prevedono l’amministrazione congiunta. Il pagamento viene effettuato con un mezzo di pagamento e una somma di denaro che proviene dal conto direttamente intestato alla società.
Acquisto di una casa da parte di una società di capitali
Quando ad acquistare è una società di capitali, la situazione giuridica è diversa in alcuni aspetti. La società di capitali è un tipo sociale nel quale i soci rispondono per le obbligazioni limitatamente alla propria quota o azione. Nei confronti dei terzi soggetti è la società che agisce come un soggetto terzo, il quale può assumere obbligazioni ed effettuare atti giuridici.
La decisione di acquistare un immobile spetta di regola all’organo amministrativo, perché la gestione dell’impresa è di sua competenza; lo statuto può però richiedere un’autorizzazione dell’assemblea dei soci per gli acquisti immobiliari, e nella srl i soci possono riservarsi questo tipo di decisioni. In ogni caso a intervenire nel rogito notarile di compravendita è l’amministratore della società, in funzione di rappresentante legale.
Per poter acquistare un immobile la società di capitali deve essere in grado di effettuare questa spesa in virtù di quanto previsto nel bilancio. Ad esempio, se la società è in perdita ciò potrebbe non essere opportuno.
Chi interviene dal Notaio per acquistare?
In caso di acquisto da parte di una società di capitali, dal Notaio dovrà recarsi l’amministratore della società (amministratore unico o presidente del consiglio di amministrazione) il quale assume il ruolo di rappresentante legale della stessa. Solo lui dovrà firmare e dichiarare di acquistare non in proprio, ma in nome e per conto della società. Egli effettua il pagamento con denaro proveniente dal bilancio della società, quindi non denaro che appartiene ai singoli soci, ma alla società nel suo complesso. Nel caso in cui si tratti di un amministratore unico non avrà bisogno di alcuna autorizzazione, che invece sarà di norma necessaria, sotto forma di delibera del consiglio, qualora la società abbia un consiglio di amministrazione e il presidente non abbia già i poteri per quell’atto.
Quando serve una perizia
Se la casa viene comprata da un terzo estraneo, non serve alcuna perizia: vale il prezzo pattuito, come in ogni compravendita. Il Codice Civile prevede invece una tutela particolare per i cosiddetti acquisti pericolosi: quando una società di capitali, nei due anni dall’iscrizione nel Registro delle Imprese, acquista un bene da un socio fondatore, da un socio o da un amministratore per un corrispettivo pari o superiore al decimo del capitale sociale, occorre la relazione giurata di un esperto che attesti il valore e l’autorizzazione dei soci (art. 2343-bis c.c. per la spa, art. 2465 c.c. per la srl). Serve a garantire l’integrità del capitale sociale ed evitare che si aggiri la disciplina del conferimento in natura.
Il costo dell’acquisto di un immobile da parte della società
Come in ogni altra compravendita, si paga in primo luogo l’onorario del Notaio più IVA. Inoltre, per quanto concerne le spese fiscali, occorre fare alcune differenze. Quando si parla di una società, sia essa di capitali o di persone, si tratta di un soggetto che esercita attività di impresa.
Per questo, la società acquirente potrebbe dichiarare tale bene come strumentale alla propria attività di impresa. Per immobili strumentali, si intendono gli immobili che siano funzionali allo svolgimento dell’attività di impresa. In ogni caso, quando compra una società l’imposta di registro va calcolata non sul valore catastale del bene, con il classico calcolo c.d. del prezzo valore, che è riservato alle persone fisiche che comprano un’abitazione, bensì proprio sul prezzo della compravendita, ovvero sul corrispettivo dato dalla società al venditore. Se il venditore è un’impresa, l’acquisto può essere soggetto a IVA invece che a imposta di registro proporzionale: è una differenza che pesa, e che conviene far calcolare al notaio prima della proposta.
Può usufruire delle agevolazioni prima casa una società?
Nell’acquisto di immobili solo le persone fisiche possono beneficiare delle agevolazioni prima casa, qualora ne ricorrano i presupposti. Questa possibilità è esclusa per le società che comprano sempre secondo l’aliquota prevista per le seconde case (registro o IVA, a seconda anche del tipo di immobile).
Differenza tra acquisto e conferimento
Quando si parla di intestare una casa ad una società non bisogna confondere l’acquisto dal conferimento. Il conferimento è l’apporto di ricchezza dato dal socio o anche da una terza persona che vuole entrare nella compagine sociale, alla società per potere ottenere in cambio delle azioni, nel caso della società di azioni, o delle quote nel caso delle altre società.
A fronte del trasferimento di una somma di denaro o, appunto, di un immobile nel caso del conferimento in natura, il socio riceve delle azioni ed entra a far parte della società. È, dunque, un trasferimento dal socio alla società ed è contornato da specifici limiti legali data la particolarità dell’operazione, a partire dalla relazione di stima sul valore dell’immobile, che può accompagnare anche un aumento di capitale. L’acquisto da parte della società è una regolare compravendita dove l’acquirente è una persona giuridica e avviene da un terzo venditore.
Due domande di chi compra casa con la società
Posso intestare alla mia srl la casa in cui abito? Formalmente sì, la società può comprarla; ma l’uso personale da parte del socio ha riflessi fiscali (niente prezzo-valore, niente prima casa, possibili contestazioni sulla strumentalità) che vanno valutati con il commercialista e con il notaio prima dell’atto.
Se compro dalla società un immobile di un socio, serve per forza la perizia? Solo nel caso previsto dal codice: società di capitali iscritta da meno di due anni e prezzo pari almeno al decimo del capitale sociale. Fuori da questi limiti vale il prezzo concordato, ferma la correttezza verso gli altri soci.
