Venditore straniero, cosa controlla il notaio per chi compra
- Acquisto casa da venditore cittadino straniero
- Atti notarili con parti stranieri
- La legittimazione: il primo controllo del notaio
- La lingua
- La legge applicabile al rogito
- Pagamento e codice fiscale, due domande di chi compra da uno straniero
- Come comportarsi se si intende acquistare casa da un venditore extracomunitario
Acquisto casa da venditore cittadino straniero
Nell’operazione di acquisto di una casa, occorre porre molta attenzione alla figura del venditore. Il venditore è colui che dispone del proprio bene e deve avere tutti i requisiti di legge affinché possa realizzare questa operazione. Per questo motivo, prima della stipula il Notaio di norma richiede una serie di documenti che riguardano anche la sua persona, per potere effettuare i dovuti controlli atti a tutelare l’acquisto dell’acquirente.
Ad esempio, chiede se questi sia coniugati in comunione legale, al fine di far intervenire anche il coniuge; oppure, effettua le visure ipotecarie e catastali per controllare che non vi siano formalità pregiudizievoli alla buona riuscita della vendita. Tra i primi documenti che vengono richiesti alle parti vi sono, ovviamente, i documenti di identità. Se il venditore ha cittadinanza straniera, l’acquirente potrebbe avere dei problemi? Vediamo nel dettaglio.
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Atti notarili con parti stranieri
Il Notaio può tranquillamente ricevere anche atti in cui sono presenti soggetti stranieri. Per i cittadini europei non si pone il problema, in quanto in Italia sono equiparati ai cittadini italiani, come i cittadini di Islanda, Liechtenstein e Norvegia. Per i cittadini extracomunitari, invece, occorre effettuare degli ulteriori adempimenti.
Per questo motivo, se si trova una casa da acquistare di proprio interesse e si hanno tutti i requisiti anche economici per comprarla, non deve preoccupare la circostanza, magari scoperta in corso di trattative, che il venditore sia straniero. È certo possibile che un cittadino con cittadinanza non italiana sia titolare di una casa situata in Italia, magari ricevuta in eredità oppure frutto di un precedente investimento. Il Notaio segue di norma tutti i passaggi, affinché si possa ottenere una maggiore certezza e affidabilità dell’operazione, presentando la stessa caratteristiche di internazionalità.
È un problema per l’acquirente la lontananza del venditore?
No. La presenza del venditore può aiutare, almeno per potere consegnare e spiegare la propria posizione giuridica: questo però non è assolutamente necessario, potendo il venditore intervenire per procura, fatta davanti a un notaio del suo Paese con apostille o legalizzazione e traduzione. Come vedremo, quindi, non è un problema per l’acquirente la lontananza del venditore.
La legittimazione: il primo controllo del Notaio
Il venditore e l’acquirente si recano dal Notaio per perfezionare l’atto di compravendita. Qual è il primo controllo che il Notaio effettua, di norma, per poter consentire al venditore extracomunitario di intervenire al rogito? Se per l’acquirente cittadino italiano non vi sono problemi, per il venditore occorre che vi sia la legittimazione ad intervenire.
Questa legittimazione si ottiene in primo luogo con il permesso di soggiorno. Di norma il Notaio chiederà al venditore il permesso di soggiorno, o la carta di soggiorno, che deve essere in corso di validità e rilasciato per uno dei motivi considerati dalla legge, come lavoro, famiglia o studio, e ne riporterà gli estremi nell’atto. Si tratta, quindi, di un documento che legittima il venditore a presentarsi davanti al Notaio per il rogito. Lo straniero regolarmente soggiornante, infatti, gode dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano (art. 2 del D.Lgs. 286/1998).
Cosa può fare l’acquirente se il venditore dichiara di non essere in possesso di permesso di soggiorno?
Può succedere che il venditore sia privo del permesso di soggiorno, ma l’acquirente voglia a tutti i costi completare la propria operazione e acquistare casa. In questo caso di norma il Notaio verifica la cosiddetta condizione di reciprocità, ovvero controlla se nonostante l’assenza di permesso di soggiorno, il cittadino straniero possa intervenire all’atto. Come la regola si applichi a chi vende una casa che già possiede è un punto delicato: è buona norma parlarne con il notaio prima del compromesso.
Cosa si intende per condizione di reciprocità?
Se non vi è un permesso di soggiorno, o esso sia scaduto, di norma il Notaio verifica che sia rispettata questa condizione prevista dalla legge (art. 16 delle preleggi). Essa sussiste se nel Paese di cittadinanza, anche un cittadino italiano possa compiere un atto come quello da rogitare, oppure che vi sia un trattato internazionale che consenta tale intervento in atti pubblici al fine di realizzare una compravendita. Il Ministero degli Esteri pubblica indicazioni per Paese, che però non hanno valore legale; cosa significhi in pratica è spiegato anche a proposito dell’acquisto di casa da parte di uno straniero.
La lingua
Oltre a controllare quanto sopra elencato, il Notaio di norma chiede alla parte straniera se sia in grado di comprendere la lingua italiana.
Qualora lo sia, non vi sono problemi di sorta e l’atto può essere rogato normalmente in lingua italiana. È possibile che il venditore non conosca la lingua italiana, e l’acquirente sia entrato in suo contatto mediante un’agenzia immobiliare. In questo caso, se il Notaio non conosce la lingua parlata da lui, l’atto si riceve con l’intervento di un interprete scelto dalle parti, che presta giuramento e traduce l’atto rogato in lingua italiana al comparente straniero (art. 55 della legge notarile). Alla fine dell’atto verrà riportata anche questa traduzione. Pertanto, affidandosi ad un Notaio di fiducia, anche da questo punto di vista l’acquirente può stare tranquillo.
La legge applicabile al rogito
Di norma il Notaio effettua questi tre macro controlli. In primo luogo, la legittimazione, data principalmente dal permesso di soggiorno; in secondo luogo, la lingua e infine la legge applicabile. Per la compravendita in sé, quando la casa si trova in Italia e le parti non scelgono diversamente, si applica di norma la legge italiana (art. 4 del regolamento UE 593/2008, detto Roma I).
Può invece cambiare, ad esempio, il regime patrimoniale della famiglia del venditore sposato: quale legge regoli i suoi beni dipende dalla cittadinanza o dalla residenza dei coniugi e dalle loro eventuali scelte, ed è da quella che si capisce se al rogito serve anche la firma del coniuge. Come si ricostruisce è spiegato a proposito del regime patrimoniale del matrimonio estero.
Se poi la casa è arrivata al venditore da un’eredità regolata in un altro Paese dell’Unione, tra i documenti può comparire il certificato successorio europeo previsto dal regolamento UE 650/2012, applicato dal 17 2015: non è obbligatorio, ma è un documento idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari italiani. Quali documenti servano nel caso concreto, come per ogni casa con provenienza successoria, è buona norma chiederlo al notaio.
Pagamento e codice fiscale, due domande di chi compra da uno straniero
Si può pagare il prezzo su un conto estero del venditore?
Di norma sì, con un bonifico, perché il pagamento resta tracciabile: nell’atto le parti dichiarano le modalità di pagamento del prezzo (art. 35, comma 22, del DL 223/2006). Se il prezzo deve restare in deposito presso il notaio fino alla trascrizione, tempi e modalità del bonifico estero è buona norma concordarli prima con lo studio.
Il venditore straniero deve avere il codice fiscale italiano?
Sì. Nelle richieste di registrazione va indicato il codice fiscale delle parti (art. 6 del DPR 605/1973). Chi possiede già una casa in Italia di norma lo ha; altrimenti chi vive all’estero può chiederlo al consolato italiano competente per la sua residenza, oppure tramite un delegato con procura presso l’Agenzia delle Entrate.
Come comportarsi se si intende acquistare casa da un venditore extracomunitario
Come specificato, la tutela del proprio acquisto, oltre che la possibilità di completarlo, passa da controlli di legge che spetta al Notaio svolgere e che un comune cittadino difficilmente può individuare da solo: se ci si trova in questa situazione, è buona norma chiedere informazioni al professionista di riferimento, anche attraverso un colloquio preventivo, nel quale vengono esposti tutti gli elementi di internazionalità del rogito da compiere.
Gli stessi elementi, cittadinanza del venditore, eventuale procura e lingua, si possono indicare già nella richiesta di preventivo per comprare da un venditore straniero: è gratuita, e di norma la risposta del notaio arriva in poche ore.
