Preliminare su casa in comproprietà: chi deve firmare
- Che cos’è un preliminare
- Cosa comporta una casa in comproprietà
- Preliminare di vendita di casa in comproprietà
- Preventivo notarile preliminare casa in comproprietà
- Domande frequenti
Che cos’è un preliminare
Quando si parla di contratto preliminare di vendita dal notaio si intende un accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un altro contratto chiamato definitivo di vendita, con cui si realizzerà il trasferimento del bene.
Con il contratto preliminare pertanto il futuro potenziale acquirente non diventa titolare del diritto di proprietà della casa, non realizzandosi quindi quello che nel gergo comune viene definito come passaggio di proprietà.
Tuttavia non sempre la casa è di titolarità di una sola persona, ma può accadere che vi siano più comproprietari. In tal caso si parla di titolari di quote giuridiche: ad esempio due fratelli, titolari della quota di ½ ciascuno della casa, per averla ereditata dal padre.
Vediamo cosa c’è da sapere sul preliminare di vendita di una casa in comproprietà e quali sono le possibili problematiche eventualmente da affrontare.
Chi deve firmare, nei casi più comuni
| Di chi è la casa | Per vendere la casa intera |
|---|---|
| Fratelli o altri eredi | Tutti, di persona o con procura. Prima va di norma sistemata la successione. |
| Coniugi in comunione legale | Entrambi: nessuno dei due può vendere da solo. |
| Coniugi in separazione dei beni, o conviventi, con la casa cointestata | Entrambi. Ciascuno può vendere da solo solo la propria quota. |
Se uno dei proprietari vive lontano, può firmare con una procura fatta da un notaio della sua città. Conviene organizzarla prima del compromesso, non all’ultimo momento.
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Cosa comporta una casa in comproprietà
Quando si parla di casa in comproprietà significa che esistono più proprietari, ciascuno titolare di una quota di cui può disporre liberamente senza il consenso dell’altro.
Le quote possono essere due o più di due, assegnate ad altrettanti intestatari e pertanto, il diritto di usufruire di un immobile e la responsabilità di gestirlo sono ripartiti fra più persone.
Quando si dice che un immobile è in comunione ordinaria, ossia in comproprietà, la proprietà è divisa per quote ideali, ossia in percentuali: ogni quota si estende sull’intero immobile.
Tuttavia nel momento in cui si decide di comprare una casa dal notaio, lo scopo è quello di poterla utilizzare e nel caso in cui si comprasse solo una quota potrebbero sorgere dei problemi in relazione al suo effettivo uso, dovendola condividere con l’altro titolare della quota. Cosa comporta comprare solo una parte è spiegato nella pagina su come acquistare solo una parte di casa.
È proprio per questo che si pone il problema di che cosa comporta la conclusione di un preliminare di vendita da parte di un solo comproprietario.
Differenza tra comproprietà e comunione legale dei beni
Non va confuso un bene in comproprietà da un bene in comunione legale. In quest’ultimo caso tra i coniugi viene definita una comunione “senza quote” in quanto ciascuno dei coniugi non può disporre senza il consenso dell’altro, situazione ben diversa dalla comproprietà, in cui invece, come nell’esempio sopra esposto, anche il titolare di una sola quota potrebbe eventualmente cedere liberamente la stessa.
Esistono anche altre differenze, ma questa si presenta, nel caso di specie, come la più importante in termini di cessioni.
Preliminare di vendita di casa in comproprietà
Come abbiamo prima accennato, la conclusione di un contratto preliminare non comporta il trasferimento della casa o di qualsiasi altro bene oggetto di contratto in quanto determina solo l’assunzione di un obbligo al futuro trasferimento: in particolare il venditore si obbliga a vendere e il compratore ad acquistare il diritto di proprietà sulla casa, entro un determinato termine previsto nell’ambito del contratto.
Nel caso classico, al contratto preliminare partecipano tutte le parti che parteciperanno anche al definitivo, quindi i promittenti venditori, titolari del bene, così come il potenziale acquirente.
Può, però accadere che un preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile che, seppur spettante in comproprietà a più soggetti, venga promesso (in vendita) per l'intero e non solo per una quota, soltanto da alcuni dei proprietari.
In tal caso il contratto preliminare, sebbene contenga l’impegno della parte venditrice ad addivenire alla futura vendita avente ad oggetto la piena proprietà, non viene sottoscritto da tutti i comproprietari.
Preliminare casa in comproprietà: che succede se partecipa solo un comproprietario
La tematica del preliminare di vendita avente ad oggetto un bene in comproprietà, è stata molto discussa dagli studiosi del diritto e dagli esperti del settore, in quanto un solo comproprietario potrebbe vendere la propria quota senza il consenso dell’altro e quinid non sorgerebbe un problema giuridico come invece accade per la comunione legale.
Il problema si pone quando il potenziale acquirente sia interessato all’intero bene e non a una sola quota su di esso, proprio perché intenzionato ad esserne pieno ed esclusivo proprietario.
In questo caso, se l’altro comproprietario non firma, di norma chi compra non può pretendere la casa intera, e secondo l’orientamento prevalente non può neppure obbligare chi ha firmato a vendergli solo la sua quota, se l’accordo riguardava l’intero. Può restare la strada della richiesta dei danni verso chi aveva promesso. Le interpretazioni dei giudici non sono del tutto uniformi: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. La soluzione più sicura è semplice: far firmare il compromesso a tutti i proprietari.
E se un solo erede vende la sua quota a un estraneo?
Se la casa fa parte di un’eredità non ancora divisa e uno degli eredi vuole vendere la sua quota a una persona estranea, gli altri eredi hanno un diritto di prelazione: vanno avvisati, e possono comprarla loro alle stesse condizioni.
Preventivo notarile preliminare casa in comproprietà
Nel caso in cu si abbia la necessità di avere preventivamente un prospetto delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, relative al preliminare di vendita di una casa in comproprietà, è possibile richiedere gratis un preventivo notarile, senza dover sostenere alcun tipo di costo, né di registrazione, né di iscrizione, mediante la piattaforma di NotaioFacile.
In pochi semplici passaggi, compilando il form previsto dal sito si potrà inviare una richiesta comodamente online entrando in contatto diretto con un notaio e senza aver a che fare con intermediari: di solito la risposta arriva in poche ore.
L’ulteriore vantaggio consiste nello scegliere la città in cui si intenderebbe stipulare, chiedendo eventualmente anche un colloquio. Il caso della casa cointestata tra due persone è approfondito nella pagina sulla casa cointestata.
Domande frequenti
Per il compromesso devono firmare tutti i proprietari?
Se si vuole comprare la casa intera, sì: tutti, di persona o con procura. Se ne manca uno, di norma non si può pretendere la casa intera.
Un fratello può vendere la sua metà senza l’altro?
Può vendere la sua quota, ma non la casa intera. Se la casa è ancora in comunione ereditaria e compra un estraneo, l’altro fratello ha di norma la prelazione.
Marito e moglie in comunione dei beni: basta la firma di uno?
No. Per i beni in comunione legale servono entrambi. È bene chiedere direttamente al notaio in caso di separazione in corso.
