Registrazione del compromesso: costi, termini e chi la fa
- Cosa si intende per contratto preliminare di vendita o compromesso
- si deve fissare la data del definitivo?
- Quanto tempo dura il preliminare di vendita o compromesso
- Domande frequenti
Cosa si intende per contratto preliminare di vendita o compromesso
Il contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, è un tipo di contratto che ha come scopi principali fissare e “prenotare” l’affare - il più delle volte relativo al trasferimento di un bene immobile - in modo tale da svolgere nella maniera più meticolosa possibile tutti gli adempimenti prodromici al passaggio di proprietà (generalmente si tratta di controlli catastali, urbanistici, provenienze dell’immobile, autorizzazioni amministrative, mutuo ecc.).
Quanto dura un compromesso, caso per caso
| Situazione | Cosa succede, semplificando |
|---|---|
| Compromesso con la data del rogito | Superata la data, di norma il contratto resta valido: si può chiedere il rogito o concordare una proroga. Il diritto a ottenere il definitivo si prescrive in dieci anni. |
| Compromesso senza data | Chi ha interesse può chiedere il rogito in tempi ragionevoli; anche qui vale la prescrizione di dieci anni. |
| Data dichiarata “essenziale” | Scaduta, il contratto di norma si scioglie, salvo che la parte interessata chieda subito di eseguirlo. |
| Compromesso trascritto | La “prenotazione” nei registri immobiliari vale fino a un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. |
Con questo contratto, le parti si impegnano non solo a rispettare il contenuto del preliminare (e quindi a non ostacolare tutti i passaggi necessari per addivenire a una chiara fotografia dell’immobile che si deve vendere) ma anche a concludere il successivo contratto definitivo, entro la data fissata di comune accordo.
Anche se ancora non vi è passaggio di proprietà, trattandosi comunque di un atto che incide sulla sfera soggettiva delle parti, deve avere la stessa forma del contratto definitivo, vale a dire la forma scritta. In questo senso, al fine di garantire il trasferimento successivo e un adeguato controllo, è buona norma rivolgersi al Notaio, il quale può redigere il preliminare nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
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Si deve fissare la data del definitivo?
Le parti possono eventualmente fissare una data entro la quale dovranno sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita, in modo tale da circoscrivere temporalmente l’impegno ed i reciproci obblighi. Tuttavia non si considera essenziale ai fini della validità del contratto; va comunque rilevato che, in assenza di un termine, la parte che ne abbia interesse può esigere l’immediata esecuzione del contratto, compatibilmente con la valutazione di congruità del tempo intercorso tra contratto preliminare e richiesta, alla luce di quanto previsto dall’art. 1183 c.c.
Anche qualora le parti abbiano stabilito un termine, questo si ritiene non vincolante né essenziale: potrà ritenersi tale solo quando le parti lo abbiano scritto espressamente, oppure quando, all’esito di un’indagine riservata al giudice competente - da condurre peraltro in base alle volontà espresse dai contraenti e tenendo conto della natura e dell’oggetto del contratto - risulti inequivocabile la considerazione che l’accordo non abbia più utilità economica, a causa dell’infruttuoso decorso del termine.
Da ciò si deduce che (salvo certi casi che possono legittimare anche la risoluzione del contratto), in presenza di un impedimento oggettivo che impedisca di rogitare il definitivo entro la data fissata, le parti possano chiedere una proroga, purché congrua e tale da non pregiudicare l’utilità della prestazione. Come si sposta la data è spiegato nella pagina su come modificare la scadenza di un compromesso.
Quanto tempo dura il preliminare di vendita o compromesso
A questo punto ci si chiede: dato che il termine per la stipula del contratto definitivo non è vincolante né essenziale, il preliminare di vendita ha una scadenza?
In quanto tale, il compromesso si definisce “contratto ad effetti obbligatori”, perché fa sorgere in capo a chi lo stipula obblighi relativi alla eventuale e futura conclusione della compravendita. Per sua natura, compatibilmente con la legge che rifiuta situazioni di incertezza, i diritti che ne nascono si prescrivono in dieci anni. Di norma il termine decorre da quando il diritto può essere fatto valere: dalla data fissata per il rogito, se c’è, altrimenti dalla firma del compromesso. Su un caso concreto è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Se il contratto preliminare è stato trascritto, oltre al termine di prescrizione decennale si terrà conto anche di un termine più breve: gli effetti della trascrizione cessano se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per il rogito, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Come funziona e quando conviene è spiegato nella pagina su come trascrivere il compromesso dal notaio.
Sulla prescrizione del contratto preliminare
Si è detto che il contratto preliminare, in assenza di iniziative delle parti, è soggetto al termine decennale di prescrizione.
Si parla di prescrizione perché - giova ribadirlo - il compromesso genera, oltre che diritti, delle obbligazioni a carico delle parti in relazione alla futura stipula del contratto definitivo, ed esse non vengono meno solo in virtù dell’autonomia contrattuale (che può, in caso di mancato accordo, condurre alla risoluzione per inadempimento o al recesso).
La giurisprudenza peraltro concorda nel ritenere sempre esperibile l’azione prevista dall’art. 2932 c.c., che riguarda l’esecuzione, mediante sentenza del giudice, dell’obbligo di concludere il contratto (nel caso specifico, il contratto definitivo), qualora uno dei contraenti si possa considerare inadempiente, cioè non intenda collaborare alla sua conclusione. Cosa si può fare in questi casi è spiegato nella pagina sull’inadempimento del compromesso.
Da ciò si deduce che la parte interessata può sempre far valere tale diritto, purché non sia spirato il termine di prescrizione. Si prescrivono non solo i diritti e gli obblighi nascenti dal contratto preliminare, ma anche (e soprattutto) il diritto di richiedere una sentenza ai sensi dell’art. 2932 cc sostitutiva degli effetti del contratto.
Dal momento in cui si apre questa fase giudiziaria, la prescrizione si considera interrotta, secondo quanto stabilito dall’art. 2943 c.c., ultimo comma.
Registrazione e costi del compromesso
Il compromesso va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Si paga un’imposta di registro fissa di 200 euro, più lo 0,5% sulle somme versate come caparra confirmatoria o come acconto sul prezzo: dal 1° gennaio 2025 anche gli acconti pagano lo 0,5%, mentre prima pagavano il 3%. Con una caparra di 20.000 euro, per esempio, sono 200 euro più 100. Quanto versato in percentuale viene poi scalato dall’imposta di registro dovuta sul rogito, e non può superarla. Se la vendita è soggetta a IVA, sugli acconti si paga solo l’imposta fissa. Se il compromesso è fatto con l’agenzia immobiliare, di solito è l’agenzia a registrarlo.
Cosa può suggerire il Notaio
Anche nel passaggio tra il compromesso e il contratto definitivo di compravendita, il Notaio ha un ruolo importante nell’indirizzare le scelte dei suoi clienti verso la soluzione più efficace, anche in termini di garanzia e certezza nella circolazione dei beni. Ecco perché il professionista può suggerire la previsione di un termine per il rogito del definitivo, in modo tale che si sappia, più o meno, a cosa far riferimento nei tempi futuri.
Oltre che registrato, il compromesso fatto dal notaio può anche essere trascritto nei registri immobiliari, in modo tale che sia opponibile a eventuali terzi che abbiano iniziato a contrattare col promittente venditore per lo stesso bene. La trascrizione, quindi, tutela in massima parte il futuro compratore da ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli successive, e mai come in questo caso è doveroso prevenire comportamenti che possono cagionare un danno (non solo patrimoniale) allo stesso. Per le case da costruire, dal 16 marzo 2019, il preliminare notarile e la sua trascrizione sono obbligatori. Per sapere quanto costa un preliminare notarile si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
SENTENZE: Cass. civ. sez. II, n. 10009 del 15 maggio 2015; Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 32224 del 10 dicembre 2019.
Domande frequenti
Quanto dura un compromesso?
Non ha una scadenza fissa: se la data del rogito passa, di norma il contratto resta valido e si può chiedere di stipulare o concordare una proroga. I diritti che ne nascono si prescrivono in dieci anni.
Cosa succede se la data del rogito scade?
Di solito nulla di automatico: la data non è essenziale, salvo che il compromesso lo dica espressamente. Si può fissare una nuova data o, se una parte non collabora, chiedere al giudice una sentenza che tenga luogo del rogito.
Il compromesso va trascritto?
Non è obbligatorio, salvo che per le case da costruire. Si può trascrivere solo se fatto dal notaio, e protegge chi compra da ipoteche e pignoramenti successivi. La prenotazione vale fino a un anno dopo la data del rogito, comunque non oltre tre anni.
Entro quanto va registrato il compromesso e quanto costa?
Entro 30 giorni dalla firma, con 200 euro di imposta fissa più lo 0,5% su caparra e acconti. Quanto pagato in percentuale viene poi scalato dalle imposte del rogito.
Da quando si contano i dieci anni di prescrizione?
Di norma dalla data fissata per il rogito, oppure dalla firma se una data non c’è. Su un caso concreto è sempre buona norma contattare direttamente il notaio.
