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Che cos’è il contratto preliminare

Il contratto preliminare di vendita è conosciuto anche come compromesso ed è un accordo ad effetti obbligatori. Che cosa vuol dire? Significa che comporta l’obbligo per le parti del contratto di prestare il consenso in un momento successivo al trasferimento del diritto di proprietà, in occasione della futura vendita.

Pertanto tutti gli effetti tipici della compravendita, come la consegna del bene, il pagamento integrale del prezzo e appunto il trasferimento della proprietà, salvo diverso accordo tra le parti, si producono con la stipula del definitivo dal notaio per atto pubblico notarile. Ma come si fa un preliminare? Chi è tenuto a registrarlo? Quanto costa la sua registrazione? Vediamolo insieme.

Come si fa un preliminare

Il contratto preliminare può essere concluso in vari modi, ossia per scrittura privata, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Naturalmente tra questi tre tipi di forme esistono delle differenze sia dal punto di vista economico, fiscale, così come giuridico.

Il legislatore ha previsto che il contratto preliminare deve avere la stessa forma del contratto che si andrà a stipulare in via definitiva: nel caso della vendita, quindi, deve necessariamente avere la forma scritta.

Esistono però dei casi in cui per legge il contratto preliminare deve avere la forma pubblica, come il contratto preliminare che ha ad oggetto il trasferimento di un immobile in corso di costruzione: quest’ultima si presenta come una novità introdotta nel 2019, nel campo della tutela degli acquirenti degli immobili che non sono stati ancora ultimati. Indipendentemente dalla forma adottata il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia immobiliare, come vedremo adesso.

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Quanto costa la registrazione del preliminare

La preoccupazione maggiore di chi sceglie di suddividere il proprio investimento immobiliare in più fasi, prevedendo in primis la stipula di un contratto preliminare e successivamente la conclusione del contratto definitivo dal notaio, in particolare nel caso della compravendita, è quali sono i costi che ne derivano.

La registrazione, così come la trascrizione del preliminare per atto pubblico notarile, determina il pagamento di alcune spese previste dalla legge, in materia fiscale: in particolare bisognerà sostenere l’imposta di registro in misura fissa pari a euro 200, l’imposta di bollo che si calcola in base alle pagine di cui è composto l’atto.

Costo registrazione preliminare in caso di caparra

Può accadere, in sede di contratto preliminare, che le parti si accordino su un anticipo del pagamento del prezzo, sottoforma di caparra confirmatoria. In questo caso, oltre alle spese sopra menzionate, legate alla registrazione del compromesso, dovranno essere sostenuti altri tipi di tributi. Analizzando nel dettaglio la fattispecie, si dovrà pagare l’imposta di registro pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, così come il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Tuttavia, non c’è da preoccuparsi in relazione alle ulteriori spese da sostenere al definitivo, in quanto l’imposta che viene pagata al momento della conclusione del preliminare, sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita che determinerà il trasferimento del diritto di proprietà.

Se l’imposta proporzionale versata per la caparra e per gli acconti è superiore rispetto all’imposta di registro per il definitivo, si avrà un rimborso della maggiore imposta sostenuta per la registrazione del contratto preliminare, su richiesta presentato all’ufficio che si è occupato di tale adempimento dopo il rogito, entro tre anni dalla registrazione del definitivo.

Quando non è obbligatoria la registrazione

Spesso si confonde il preliminare con la proposta di acquisto o con altri tipi di accordo, ma occorre precisare che sia nella proposta di acquisto, che nell’incarico di vendita che viene conferito al mediatore o anche nell’accettazione della proposta che non determini la conclusione del preliminare, non è prevista la registrazione obbligatoria.

Preliminare e registrazione dopo il rogito

Chi provvede alla registrazione del preliminare

Nel caso in cui il preliminare venga concluso per atto pubblico dal notaio, non c’è da preoccuparsi per la registrazione, in quanto sarà il notaio stesso a provvedere, rientrando nei suoi compiti e nelle sue funzioni. Qualora, invece, si provvedesse in via autonoma, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione.

Da marzo 2023 è stata introdotta la possibilità di richiedere la registrazione del preliminare anche in via telematica con il nuovo modello chiamato “Rap”, allegando la copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti come mappe, planimetrie etc.

Termine per registrare il preliminare

Indipendentemente se il preliminare sia concluso per scrittura privata, per scrittura privata autenticata o per atto pubblico notarile, esiste un termine di legge entro il quale il contratto preliminare deve essere registrato. Il termine per la registrazione del preliminare, prima del decreto legge n. 73/2022 art. 14, era di 20 giorni, mentre il termine in vigore è di 30 giorni dalla sottoscrizione dello stesso.

Preventivo notarile preliminare di vendita

Nel caso in cui si sia alla ricerca di un notaio, per avere un’idea delle spese da sostenere in tema di tasse e imposte, relative al rogito di acquisto di una casa, che preveda anche la stipula di un contratto preliminare, grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere un preventivo notarile in pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form, in modo tale da consentire al notaio di preparare un preventivo più possibile aderente al caso concreto.

Il servizio offerto, oltre ad essere totalmente gratuito, consente di entrare in contatto diretto con il notaio più vicino, senza effettuare spostamenti e perdendo tempo e denaro preziosi; è consentito, infatti, scegliere la città di riferimento più vicina in base all’elenco previsto sul sito.

Farsi assistere da un notaio, sin dall’inizio, è la scelta più saggia per essere sicuri del successo del proprio investimento immobiliare e per evitare di commettere errori grossolani che, in un secondo momento, potrebbero costare cari.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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