Notaio: Acquistare casa da un venditore interdetto
- L’interdizione: quando si viene dichiarati interdetti
- Chi decide l’interdizione
- Differenza tra interdizione e inabilitazione
- Come essere sicuri che un soggetto sia effettivamente interdetto
- La rappresentanza dei soggetti interdetti
- Chi va dal notaio nell’acquisto casa da interdetto
- Cosa serve all'interdetto per vendere la casa
L’interdizione: quando si viene dichiarati interdetti
Prima di analizzare i rischi connessi all’acquisto di una casa di proprietà di un soggetto in stato di interdizione nonché gli accorgimenti che si possono adottare, occorre brevemente accennare all’istituto dell’interdizione in generale.
L’interdetto è colui che si trova in una condizione di abituale infermità di mente (art. 414 c.c.) che lo rende incapace di provvedere ai propri interessi, pertanto diviene destinatario di una sentenza di interdizione quando il giudice ritiene che sia necessario per assicurare loro un’adeguata protezione.
Chi decide l’interdizione
Pertanto, essere interdetti non è mai una scelta, non può individuarsi in questo un meccanismo di gestione volontaria da parte di terzi di beni dell’interdetto, bensì è il giudice stesso che per proteggere una determinata persona la tutela in questo modo. L’infermità non può essere temporanea ma deve essere abituale ed è questo che lo distingue da altre forme di incapaci quali possono essere l’inabilitato o il beneficiario dell’amministrazione di sostegno.
Differenza tra interdizione e inabilitazione
L’inabilitato è colui che si trova in una situazione di infermità il cui stato non è talmente grave da dare luogo all’interdizione. Quindi si tratta di un soggetto la cui infermità non è tale da pronunciare l’interdizione, che rimane l’ultima possibilità nei casi più gravi, che si cerca in ogni caso ove possibile di evitare.
Possono essere inabilitati coloro che per prodigalità o per abuso abituale di bevande alcoliche o stupefacenti espongono sé e la propria famiglia a gravi pregiudizi economici. Inoltre, può essere inabilitato il sordomuto e il cieco dalla nascita o dalla prima infanzia, salvo che sia possibile ricorrere all’istituto dell’amministratore di sostegno.
Cosa può fare l’inabilitato a differenza dell’interdetto?
Come vedremo, l’aspetto rilevante di queste forme di incapacità è proprio la limitazione in ordine al compimento di atti di straordinaria amministrazione, quale può essere una vendita. Mentre l’interdetto è completamente incapace, pertanto non in grado di manifestare una volontà o di scegliere di vendere una propria casa, l’inabilitato conserva una certa capacità di intendere e di volere, pertanto la sua volontà non è del tutto rappresentata da altri.
Come essere sicuri che un soggetto sia effettivamente interdetto
Quando si è interessati all’acquisto di una casa, magari trovata con un’agenzia, la prima cosa da fare è interfacciarsi con il venditore, direttamente o con un intermediario. È importante in qualche modo affidarsi anche a lui, fidarsi delle garanzie che offre all’acquirente, anche se i controlli principali li fa il Notaio.
Quando l’acquirente scopre che il venditore è destinatario di una sentenza di interdizione, potrebbe essere confuso o indeciso, pensando magari che ciò possa comportare dei rischi per il suo acquisto. Nulla di più sbagliato, in quanto, sebbene l’interdetto non possa liberamente gestire il proprio patrimonio, vi sono dei soggetti incaricati di farlo al posto suo, i quali ottengono la rappresentanza legale dell’interdetto.
Come si scopre che un soggetto è interdetto?
Vi è una particolare formalità che ruota intorno all’istituto dell’interdizione, pertanto esiste una sentenza del tribunale ordinario in composizione collegiale del luogo dove l’interdicendo ha la residenza o il domicilio. Il Notaio, verificata e letta questa sentenza, potrà essere certo dell’incapacità di agire del soggetto venditore.
La rappresentanza dei soggetti interdetti
Se l’interdetto è incapace di agire, vuol dire che non è in grado di realizzare autonomamente atti giuridici quale può essere la vendita di una casa di sua proprietà. Certamente, l’interdizione non esclude la proprietà dell’interdetto, anzi ha proprio lo scopo di tutelare il suo patrimonio, mediante la nomina di un soggetto detto tutore, il quale agisca in nome e per conto dell’interdetto.
Il tutore ha la rappresentanza legale dell’interdetto e, quindi, lo rappresenta in ogni atto necessario, anche nella compravendita dal Notaio. Il tutore deve prendere decisioni in luogo dell’interdetto che non è in grado di farlo, per cui in caso di messa in vendita di una casa, è il tutore che ha deciso nell’interesse dell’interdetto di farlo.
Per questo motivo, l’acquirente può stare tranquillo in questo senso, perché non è l’interdetto a prendere decisioni, bensì il tutore nel solo ed esclusivo interesse dell’interdetto. In sostanza, è come se l’acquirente contrattasse con una persona capace di intendere e di volere.
Chi rappresenta invece l’inabilitato?
Come sopra detto, l’inabilitato mantiene una certa capacità di agire, a differenza dell’interdetto. Pertanto, se si acquista da un inabilitato, si potrà avere la manifestazione di volontà sua e del curatore, appositamente nominato dal tribunale per assisterlo. Non vi è come nel caso del tutore, un soggetto che decide al suo posto del tutto, ma un soggetto che assiste l’inabilitato nella decisione di vendere la casa.
Chi va dal notaio nell’acquisto casa da interdetto
Come sopra anticipato, quando si compra casa da un soggetto interdetto è necessario capire chi è legittimato a compiere l’atto e chi dovrà recarsi dal notaio per firmare l’atto.
Nel caso di venditore interdetto, sarà solo il tutore a recarsi dal notaio e a firmare l’atto con le dovute autorizzazioni. Non sarà quindi l’interdetto a sottoscrivere l’atto pubblico notarile di vendita. Il tutore è un rappresentante legale e quindi non sarà necessaria la presenza dell’interdetto e naturalmente oltre alla presenza del tutore-rappresentante legale, vi sarà anche l’acquirente.
Chi va dal notaio nell’acquisto da inabilitato
Per capire al meglio la differenza tra interdetto e inabilitato è opportuno sottolineare che per l’inabilitato invece sarà necessario sia il consenso del curatore che dell’inabilitato.
Entrambi quindi dovranno recarsi dal notaio e firmare l’atto pubblico notarile di vendita, naturalmente insieme all’acquirente. La differenza fondamentale è che nell’inabilitato la sua volontà viene integrata con il consenso del curatore che ha pur sempre la funzione di tutelarlo nelle sue scelte.
Cosa serve all'interdetto per vendere la casa
Il tutore sostituisce nell’atto di compravendita l’interdetto, però non bisogna credere che possa farlo del tutto liberamente. In questo senso anche l’acquirente è tutelato e può stare tranquillo, in quanto sussiste un controllo da parte della giustizia delle scelte prese dal tutore.
In particolare, il tutore può alienare i beni dell’interdetto, ma per questo occorre l’autorizzazione del tribunale, il quale analizzato il patrimonio del tutore e la sua situazione generale, decide se autorizzare o meno. Tale documento verrà dal Notaio allegato all’atto di compravendita, consentendo così all’acquirente di essere maggiormente tutelato.
Ciò in quanto gli garantisce la certezza che successivamente nessuno, tra cui ad esempio eredi o familiari dell’interdetto, possano mettere in discussione la scelta di vendere quella determinata casa.
Vi sono pericoli nell’acquistare una casa da un interdetto?
No, non vi è alcun pericolo derivante direttamente dalla circostanza che la casa da acquistare sia di proprietà di un interdetto. Non vi è alcuna differenza rispetto a qualsiasi altro acquisto, se non per qualche tempo ulteriore che occorre attendere per ottenere l’autorizzazione. Al di là di questo, l’acquisto è completamente tutelato proprio in virtù del provvedimento del giudice di interdizione e della relativa nomina e successiva autorizzazione a vendere l’immobile.
I controlli del notaio
Il notaio prima del rogito notarile dovrà effettuare dei controlli non solo sull’oggetto della vendita, ossia sulla casa, ma anche sui soggetti che partecipano all’atto. Infatti sarà proprio il notaio a visionare e controllare il decreto di nomina del tutore e a verificare se sia stata rilasciata la relativa autorizzazione della vendita da parte del tutore in luogo della persona interdetta.
