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Preliminare di compravendita: fallimento dell’impresa edile

Preliminare di compravendita o compromesso casa da costruire impresa edile

tutele acquirente in caso di compromesso o preliminare di compravendita se l'impresa edile fallisceSpesso quando si decide di acquistare una casa prima ancora che questa sia costruita, la si visiona sul progetto del costruttore e si conclude con l’impresa un preliminare di compravendita o compromesso. Questo contratto, stipulato dal Notaio, porta con sé una serie di garanzie per l’acquirente, il quale deve assicurarsi che effettivamente il costruttore porti a termine il suo lavoro e consegni la casa nella data fissata per la stipula del contratto definitivo.

Trattandosi, tuttavia, di un’impresa, come tutte le altre può essere soggetta a situazioni di crisi che possono condurla anche al fallimento. Considerando che l’acquirente in sede di contratto preliminare versa un acconto a volte anche notevole, deve essere garantito in tutti i modi contro l’eventuale fallimento del venditore costruttore. Per questo motivo il D.lgs. 122/2005 ha previsto una serie di prescrizioni a cui conformare il contratto preliminare di compravendita, per porre l’acquirente al riparo da possibili pregiudizi nella fase esecutiva.

La fideiussione

Il primo elemento da prendere in considerazione per la tutela dell’acquirente è la fideiussione. Si pone, infatti, in capo al venditore l’obbligo di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate fino al momento del trasferimento della proprietà della casa. E’ necessario perché scatti quest’obbligo che la casa acquistata sia un c.d. “immobile da costruire”, ovvero un immobile per cui sia stato già richiesto il permesso di costruire o un altro titolo edilizio abilitativo e la cui costruzione sia ancora in corso e non sia stata ultimata, al punto da richiedere il certificato di agibilità.

La fideiussione deve essere consegnata al momento dell’atto dal costruttore, il quale ne avrà chiesto il rilascio a una Banca o a un’altra società autorizzata (es. imprese esercenti le assicurazioni). L’importo della stessa deve essere corrispondente alle somme che il costruttore ha già riscosso, nonché a quelle che, come pattuito nel contratto dovrà riscuotere successivamente. Spesso, infatti, si prevede in caso di preliminare di casa da costruire la consegna di una somma di denaro come acconto al momento dell’atto, nonché altri acconti in corrispondenza dei vari SAL (stati di avanzamento lavori). Dovendo il preliminare essere stipulato per atto pubblico sarà il Notaio a verificare che il contenuto della fideiussione corrisponda al modello ministeriale.

Cosa garantisce la fideiussione?

Garantisce l’acquirente per l’ipotesi in cui il venditore versi in una situazione di crisi oppure per l’ipotesi in cui non sia stata rilasciata la polizza indennitaria che ora vedremo.

Cosa succede se non viene rilasciata la fideiussione?

Non è possibile scegliere se rilasciarla o meno, ma si tratta di un obbligo posto dalla legge pertanto il contratto preliminare privo di questa fideiussione è affetto da nullità relativa che può essere fatta valere dall’acquirente.    

La polizza assicurativa indennitaria

L’ulteriore garanzia offerta all’acquirente concerne la polizza assicurativa indennitaria che ha durata decennale a far data dalla ultimazione dei lavori da parte del costruttore. Lo scopo è garantire l’acquirente dai danni materiali all’immobile, compresi quelli causati da terzi. Si tratta di una garanzia importante in quanto, in caso di mancato rilascio della stessa, sarà la fideiussione rilasciata ai sensi di cui sopra a garantire anche il mancato rilascio della polizza, oltre alla situazione eventuale di crisi del costruttore.

Cosa succede in caso di fallimento?

In caso di fallimento del costruttore, sono varie le strade che possono essere intraprese dall’acquirente, tutte tendenti a tutelare la propria posizione. La prima riguarda proprio la fideiussione, che può essere escussa (quindi l’acquirente può ottenere il denaro che ha anticipato più gli interessi).

In particolare, tale fideiussione può essere utilizzata a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, sempre che l’acquirente dichiari di voler recedere dal contratto. Ciò vuol dire che l’acquirente, una volta venuto a conoscenza della possibilità di fallimento dell’impresa costruttrice, può decidere di chiudere i rapporti con la stessa e preferire la restituzione di quanto versato in acconto, piuttosto che la prosecuzione dei lavori da parte dell’organo che subentra nel contratto.

Quale tutela oltre all’escussione della fideiussione?

Se il promissario acquirente si è impegnato ad acquistare una casa da destinare ad abitazione per sé o per la propria famiglia oppure all’esercizio della propria impresa, il contratto non si scioglie nonostante l’impresa che lo stava costruendo si trova in una situazione di crisi.

Quando ciò accade, si apre una procedura molto complessa che vede la partecipazione di alcuni organi giurisdizionali (come il giudice delegato) nonché di altri soggetti (quali ad esempio il curatore) che si occupano di amministrare i beni nonché di subentrare nei contratti di cui era parte il costruttore. L’acquirente che si era impegnato con la stipula di un contratto preliminare di compravendita dal Notaio, dunque, può scegliere di recedere da questo contratto e sfruttare la fideiussione oppure può scegliere di chiederne l’esecuzione.

Come si può chiedere l’esecuzione del preliminare ?

Di regola quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, ci si obbliga al trasferimento definitivo con un atto definitivo dal Notaio, da stipularsi entro una data determinata. Se il costruttore promittente venditore nel frattempo si trova ad affrontare una situazione di crisi, a causa della quale non può portare a termine la propria costruzione, l’acquirente può chiedere che la vendita definitiva venga stipulata lo stesso.

In questo caso il costruttore viene sostituito nell’atto notarile dal curatore (in passato curatore fallimentare – oggi solo curatore) e ottiene il trasferimento della casa nello stato in cui si trova.

Cosa conviene di più all’acquirente?

Di regola, occorre considerare lo stato della costruzione. Se il costruttore fallisce quando i lavori sono ancora in fase iniziale, non conviene chiederne l’esecuzione e ottenere il trasferimento dell’immobile, ma conviene più ottenere grazie alla fideiussione quanto versato a titolo di acconto. Se, invece, il costruttore fallisce quando la casa si trova in uno stato di costruzione avanzato, residuando solo pochi lavori da ultimare, all’acquirente potrebbe convenire richiederne il trasferimento con atto pubblico notarile da parte del curatore.

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