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Acquisto di un laboratorio C3 dal Notaio

Il  laboratorio C3: cenni generali

comprare un laboratorio c3 dal notaioIl laboratorio è un locale adibito allo svolgimento di attività lavorative generalmente autonome quali ad esempio la professione di artigiani, falegname, vetraio, pittore, ovvero qualsiasi altra attività di tipo artigianale o meno che richieda un luogo fisico nel quale svolgerla e compiere le proprie opere finalizzate alla vendita o alla prestazione di servizi. Negli stessi si provvede quindi a delle lavorazioni a carattere artigianale.

Di regola questi locali non sono adibiti anche alla vendita, ma solo alla produzione di un determinato bene anche se non di  rado può emergere anche la necessità di vendita diretta al pubblico.

Di norma non hanno gli adattamenti tipici delle botteghe. Esso viene accatastato nella categoria C3, ovvero è incluso nella categoria C che non comprende gli edifici adibiti ad uso abitativo; come, ad esempio, i depositi o i magazzini, si tratta di locali non destinati all’abitazione ma al lavoro o al deposito di merci. Rientrano nella detta categoria ad esempio anche i caseifici o i forni.

Le spese notarili per comprare un laboratorio

Oltre alle spese relative all’onorario del Notaio, occorre considerare le imposte da pagare. In primo luogo, trattandosi di un acquisto a fini non abitativi, non si potranno considerare tutte quelle agevolazioni che consentono all’acquirente di risparmiare sull’imposta di registro.

L’imposta di registro, pertanto, non potrà mai corrispondere al 2% del valore catastale, ma essa si paga sul prezzo. Non si utilizza il cosiddetto criterio del prezzo valore, bensì quello del prezzo di acquisto.

Una volta stabilito con il venditore il prezzo di acquisto, su di esso si calcola l’imposta di registro pari al 9%, pertanto giungere ad una contrattazione vantaggiosa dal punto di vista del prezzo è importante anche per quanto concerne poi il calcolo delle imposte, in quanto minore sarà il corrispettivo e minore sarà l’imposta da pagare. Se invece si acquista da impresa costruttrice che ha costruito l’immobile o ristrutturato e la vendita si conclude entro 4 anni, l’imposta è nella misura fissa di 200 euro.

Quali edifici non sono compresi in questa categoria?

In questa categoria non sono compresi i laboratori professionali: ad esempio, non sono compresi gli studi dentistici, i laboratori per esami clinici), oppure le cosiddette botteghe se hanno diretto accesso alla via pubblica.

La destinazione del laboratorio acquistato

Il laboratorio non può essere destinato ad uso abitativo per l’acquirente, infatti questo locale viene accatastato come C3 proprio perché ne ha le caratteristiche prestabilite ed è solitamente di ridotte dimensioni, senza quegli elementi tipici che costituiscono una abitazione.

L’acquisto spesso viene effettuato da un privato, oppure può essere fatto in qualità di imprenditore individuale o anche come società, per potere ottenere delle agevolazioni relative alla propria attività imprenditoriale. Altre volte viene effettuato come privato che esercita un’attività professionale, ovvero titolare di partita IVA.

Tuttavia, come accade per altre tipologie di edifici, nulla esclude in teoria che un locale adibito a laboratorio possa essere poi trasformato attraverso il cosiddetto cambio di destinazione d’uso in un’altra categoria.

Occorre però, differenziare l’ipotesi in cui si intenda trasformare il laboratorio in un locale ad uso deposito, sempre di categoria C non abitativo, dall’ipotesi in cui si voglia trasformarlo in abitazione.

Il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a deposito

É possibile richiedere il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a deposito. In questo caso, si tratterebbe di trasformare catastalmente il locale da laboratorio a deposito (C2), mantenendo però la funzione non abitativa.

Spesso accade, infatti, che si acquisti un determinato locale per uno scopo, per poi ritrovarsi a volgere un’attività diversa la quale necessita di un diverso tipo di attività. Ad esempio, si acquista un laboratorio per svolgervi la propria attività di artigianato, che però successivamente si estende e quindi il piccolo laboratorio viene utilizzato semplicemente come deposito. È importante anche a livello urbanistico e catastale qualificare l’immobile per classificarlo come la legge prevede e, eventualmente, per successive vendite.

Quando si trasforma un locale in una medesima categoria come in questo caso,  si presume che non vi siano molti lavori di ristrutturazione da svolgere, a differenza della ipotesi che ora esamineremo.

Il cambio di destinazione da laboratorio ad abitazione

Sicuramente acquistare un laboratorio e poi trasformarlo in una abitazione è un’operazione più complessa, dal punto di vista sia delle spese che dei passaggi burocratici da seguire. Si tratta di una ipotesi non rara nonostante i laboratori siano spesso di ridotte dimensioni: può capitare, infatti, che si trasformi un laboratorio in un loft o in un monolocale, soprattutto se situati in una posizione piuttosto vantaggiosa.

Il vantaggio può essere sicuramente quello di acquistare il locale a un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello che sarebbe un vero loft, sebbene successivamente si debbano affrontare le spese di trasformazione. Il primo passaggio da eseguire è quello di contattare un ingegnere o geometra che si occupi della progettazione dei lavori di ristrutturazione. Tali lavori sono quasi sempre necessari perché l’abitazione ha dei requisiti igienici che spesso il laboratorio non ha.

I passaggi da seguire per il cambio

In primo luogo, non è scontato che un laboratorio possa essere trasformato in locale a uso abitativo. Occorre, infatti, verificare se il piano regolatore di zona lo consenta. In seguito, va effettuato con l’aiuto di un perito uno studio di fattibilità, che appunto analizzi le possibilità di effettuare questa operazione.

Nello studio di fattibilità vengono esposti anche gli eventuali lavori di ristrutturazione, con i relativi provvedimenti da richiedere al Comune. Questo è il passaggio più importante in quanto evita che si realizzi un cambio di destinazione di uso abusivo, rendendo così l’immobile abitativo regolare e commerciabile.

Dopo il rilascio del titolo edilizio, ci saranno delle variazioni catastali, in quanto il locale non risulterà più classificato come categoria C, bensì nella categoria A, a seconda del tipo di abitazione.

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