Acquisto laboratorio C3 dal notaio, imposte e cambio d'uso
- Il laboratorio c3: cenni generali
- Le spese notarili per comprare un laboratorio
- La destinazione del laboratorio acquistato
- Il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a deposito
- Il cambio di destinazione da laboratorio ad abitazione
- Come si fa il cambio di destinazione d'uso
- Laboratorio c3, tre situazioni da chiarire prima del compromesso
Chi compra un laboratorio, per esempio il locale a piano terra sotto casa dove un falegname o un ceramista lavora da anni, compra un immobile strumentale: niente agevolazioni prima casa, imposte calcolate sul prezzo e una categoria catastale, la C3, da confrontare sempre con quanto autorizzato dal Comune. Qui vediamo come leggere la categoria, quanto si paga dal notaio e quando il laboratorio può diventare un deposito, un negozio o una casa.
Il laboratorio C3: cenni generali
Il laboratorio è un locale adibito allo svolgimento di attività lavorative generalmente autonome quali ad esempio la professione di artigiani, falegname, vetraio, pittore, ovvero qualsiasi altra attività di tipo artigianale o meno che richieda un luogo fisico nel quale svolgerla e compiere le proprie opere finalizzate alla vendita o alla prestazione di servizi. Negli stessi si provvede quindi a delle lavorazioni a carattere artigianale.
Di regola questi locali non sono adibiti anche alla vendita, ma solo alla produzione di un determinato bene anche se non di rado può emergere anche la necessità di vendita diretta al pubblico.
Come capire se un immobile è adibito a laboratorio
Per comprendere se un immobile sia adibito a laboratorio e non ad esempio ad uso abitativo, occorre verificare la sua categoria catastale. La categoria catastale rientra tra i cosiddetti dati catastali ed è rinvenibile mediante uno specifico controllo eseguito al Catasto del Comune in cui si trova il fabbricato. Il laboratorio ha una specifica categoria catastale: esso viene accatastato nella categoria C3, ovvero è incluso nella categoria C che non comprende gli edifici adibiti ad uso abitativo; come, ad esempio, i depositi o i magazzini, si tratta di locali non destinati all’abitazione ma al lavoro o al deposito di merci. Rientrano nella detta categoria ad esempio anche i caseifici o i forni.
Perché è importante la visura catastale
La visura catastale è di fondamentale importanza in quanto oltre a stabilire a quale categoria appartiene l’immobile, contiene anche i dati dell’intestatario, la rendita catastale, l’indicazione della grandezza della casa ed altre particolari annotazioni. Tutti questi punti sono da tenere in considerazione ai fini dell’acquisto dal notaio, in quanto influiranno non solo sulla scelta, ma anche sulla determinazione del prezzo.
Chi fa la visura catastale
La visura catastale rientra di norma in uno degli adempimenti pre-stipula del notaio. Il notaio, infatti, prima di procedere con il rogito notarile effettua dei controlli di primaria importanza e tra questi la visura catastale è sicuramente uno dei primi, in quanto permette di comprendere le caratteristiche dell’immobile; per questo è utile consultarla anche prima di accordarsi sul prezzo e su ogni altro aspetto dell’atto pubblico notarile.
Categoria C3: quali immobili rientrano?
Quando si parla di categorie catastali è importante sapere che per alcune vi sono anche delle agevolazioni fiscali nel caso in cui il fabbricato si comprasse dal notaio insieme ad una casa. Sono però solo le pertinenze accatastate in C2, C6 e C7, come cantine, box e tettoie: il laboratorio C3 non rientra tra queste.
Per questo nell’ambito della categoria catastale C3 vi sono laboratori e locali in cui gli artigiani svolgono l’attività di lavorazione e di trasformazione dei prodotti semilavorati, rendendoli pronti per la vendita. In questa categoria rientrano senza dubbio falegnami, vetrai e calzolai.
Quali immobili sono esclusi dalla categoria C3?
Quando si parla di laboratori compresi nella categoria catastale C3 non si intendono i laboratori professionali. Ad esempio, per i laboratori medici di analisi l’inquadramento catastale va verificato caso per caso. Di norma non sono compresi nella categoria C3 neanche quei locali che hanno un ingresso diretto dalla via pubblica e caratteristiche simili ai locali per bottega, dove prevalgono l’esposizione e la vendita.
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Le spese notarili per comprare un laboratorio
Oltre alle spese relative all’onorario del Notaio, occorre considerare le imposte da pagare. In primo luogo, trattandosi di un acquisto a fini non abitativi, non si potranno considerare tutte quelle agevolazioni che consentono all’acquirente di risparmiare sull’imposta di registro.
L’imposta di registro, pertanto, non potrà mai corrispondere al 2% del valore catastale, ma essa si paga sul prezzo. Non si utilizza il cosiddetto criterio del prezzo valore, bensì quello del prezzo di acquisto.
Una volta stabilito con il venditore il prezzo di acquisto, su di esso si calcola l’imposta di registro pari al 9%, pertanto giungere ad una contrattazione vantaggiosa dal punto di vista del prezzo è importante anche per quanto concerne poi il calcolo delle imposte, in quanto minore sarà il corrispettivo e minore sarà l’imposta da pagare. Se invece si acquista da un’impresa, l’imposta di registro è nella misura fissa di 200 euro, ma l’ipotecaria e la catastale sono pari al 3% e all’1% del prezzo; l’IVA si aggiunge quando a vendere è l’impresa che ha costruito o ristrutturato il laboratorio da meno di cinque anni, o quando l’impresa sceglie di applicarla. Le stesse regole valgono per negozi e uffici, come spiegato nella pagina sull’acquisto di un ufficio.
Come riferimento, secondo i valori indicativi pubblicati da NotaioFacile, a Firenze l’onorario per la compravendita di una seconda casa va da 1.450 a 10.050 euro, come si vede nella pagina sui notai di Firenze; per un laboratorio la cifra dipende soprattutto dal prezzo e da chi vende. Per il proprio caso si può domandare un preventivo per il laboratorio ai notai della provincia: la richiesta tramite NotaioFacile è gratuita e di solito le risposte arrivano in poche ore.
La destinazione del laboratorio acquistato
Il laboratorio non può essere destinato ad uso abitativo per l’acquirente, infatti questo locale viene accatastato come C3 proprio perché ne ha le caratteristiche prestabilite ed è solitamente di ridotte dimensioni, senza quegli elementi tipici che costituiscono una abitazione.
L’acquisto spesso viene effettuato da un privato, oppure può essere fatto in qualità di imprenditore individuale o anche come società, per potere ottenere delle agevolazioni relative alla propria attività imprenditoriale. Altre volte viene effettuato come privato che esercita un’attività professionale, ovvero titolare di partita IVA.
Tuttavia, come accade per altre tipologie di edifici, nulla esclude in teoria che un locale adibito a laboratorio possa essere poi trasformato attraverso il cosiddetto cambio di destinazione d’uso in un’altra categoria.
Occorre però, differenziare l’ipotesi in cui si intenda trasformare il laboratorio in un locale ad uso deposito, sempre di categoria C non abitativo, dall’ipotesi in cui si voglia trasformarlo in abitazione.
Perché è importante conoscere la destinazione di un immobile
Conoscere la destinazione d’uso di un locale è importante in quanto eviterà di avere delle spiacevoli sorprese una volta acquistato. Potrebbe accadere infatti che un locale con categoria catastale C3 sia dichiarato come C2 o C1 o viceversa.
Queste categorie presentano delle notevoli differenze in ordine alle attività che è possibile svolgere all’interno di un locale: per esempio un locale C1 nasce come negozio o bottega, aperto alla vendita, mentre un locale C2 è un magazzino o un deposito. Da ciò quindi ne discendono delle importanti differenze che è opportuno conoscere. Ciò che si può fare nel locale, però, dipende dalla destinazione d’uso autorizzata dal Comune, che il catasto registra dopo: per questo, prima di addivenire al rogito notarile, è buona norma farla verificare a un tecnico e chiedere al notaio cosa risulta dai documenti.
Dal laboratorio C3 a un altro uso: cosa aspettarsi
Il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a deposito
É possibile richiedere il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a deposito. In questo caso, si tratterebbe di trasformare catastalmente il locale da laboratorio a deposito (C2), mantenendo però la funzione non abitativa.
Spesso accade, infatti, che si acquisti un determinato locale per uno scopo, per poi ritrovarsi a svolgere un’attività diversa la quale necessita di un diverso tipo di locale. Ad esempio, si acquista un laboratorio per svolgervi la propria attività di artigianato, che però successivamente si estende e quindi il piccolo laboratorio viene utilizzato semplicemente come deposito. È importante anche a livello urbanistico e catastale qualificare l’immobile per classificarlo come la legge prevede e, eventualmente, per successive vendite.
Quando si trasforma un locale in una medesima categoria come in questo caso, si presume che non vi siano molti lavori di ristrutturazione da svolgere, a differenza della ipotesi che ora esamineremo.
Il cambio di destinazione da laboratorio ad abitazione
Sicuramente acquistare un laboratorio e poi trasformarlo in una abitazione è un’operazione più complessa, dal punto di vista sia delle spese che dei passaggi burocratici da seguire. Si tratta di una ipotesi non rara nonostante i laboratori siano spesso di ridotte dimensioni: può capitare, infatti, che si trasformi un laboratorio in un loft o in un monolocale, soprattutto se situati in una posizione piuttosto vantaggiosa.
Il vantaggio può essere sicuramente quello di acquistare il locale a un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello che sarebbe un vero loft, sebbene successivamente si debbano affrontare le spese di trasformazione.
Chi fa il cambio di destinazione d’uso?
Per il cambio di destinazione d’uso è necessario rivolgersi a dei tecnici esperti nel settore, come ingegneri, architetti etc. Il primo passaggio da eseguire è quello di contattare un ingegnere o geometra che si occupi della progettazione dei lavori di ristrutturazione. Tali lavori sono quasi sempre necessari perché l’abitazione ha dei requisiti igienici che spesso il laboratorio non ha.
Come si fa il cambio di destinazione d'uso
In primo luogo, non è scontato che un laboratorio possa essere trasformato in locale a uso abitativo. Occorre, infatti, verificare se il piano regolatore di zona lo consenta e, per i locali al piano terra o seminterrati, cosa prevede la legge regionale. In seguito, va effettuato con l’aiuto di un perito uno studio di fattibilità, che appunto analizzi le possibilità di effettuare questa operazione.
Nello studio di fattibilità vengono esposti anche gli eventuali lavori di ristrutturazione, con i relativi provvedimenti da richiedere al Comune. Questo è il passaggio più importante in quanto evita che si realizzi un cambio di destinazione di uso abusivo, rendendo così l’immobile abitativo regolare e commerciabile.
Dopo il titolo edilizio e i lavori, ci saranno delle variazioni catastali, in quanto il locale non risulterà più classificato come categoria C, bensì nella categoria A, a seconda del tipo di abitazione.
Laboratorio C3, tre situazioni da chiarire prima del compromesso
Posso comprare il laboratorio insieme alla mia prima casa, come pertinenza agevolata?
Di norma no: l’agevolazione prima casa si estende solo alle pertinenze accatastate in C2, C6 e C7, una per categoria. Un laboratorio C3 comprato insieme alla casa paga quindi le imposte ordinarie, come spiegato anche nella pagina sul box comprato con le agevolazioni prima casa.
Il laboratorio è affittato a un artigiano: può comprarlo al posto mio?
Dipende dall’attività. La prelazione dell’inquilino spetta di norma solo se nel locale si lavora a contatto diretto con il pubblico, per esempio un calzolaio che riceve i clienti; per un laboratorio senza clientela in sede di norma non spetta. Le regole sono nella pagina sulla prelazione negli immobili commerciali.
Il locale è C3 ma il venditore lo usava come negozio: è un problema?
Può esserlo, perché conta l’uso autorizzato dal Comune e non quello di fatto. È buona norma far verificare a un tecnico le pratiche edilizie prima del compromesso: se l’uso che si vuole fare è diverso da quello autorizzato, potrebbe servire una regolarizzazione prima di aprire l’attività.
