Intestare casa al convivente, le strade senza essere sposati

• Cosa si intende per conviventi
• Diritti dei conviventi
• Come garantire intestazione al convivente per acquisto casa
• Acquisto della casa da parte dei due conviventi
• Contratto di convivenza per intestare direttamente la casa al convivente
• Intestare il mutuo al convivente
• Intestare la casa al solo convivente
• Casa a nome del partner, tre dubbi prima di firmare
• Intestare un bene al convivente per testamento

Cosa si intende per conviventi

Quando due persone maggiorenni unite da un legame affettivo risiedono nello stesso luogo e, cioè, nella stessa abitazione, sono definiti conviventi di fatto e, di norma, si fa riferimento a tale circostanza quando due persone, anche dello stesso sesso, vivono insieme ma non sono sposate o unite civilmente, come ad esempio, due fidanzati che non hanno ancora o non hanno affatto intenzione di convolare a nozze.

Secondo la legge n. 76 del 2016, meglio nota come Legge Cirinnà, si intendono per conviventi di fatto due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un’unione civile (art. 1, comma 36).

Intestare casa al convivente significa fare in modo che il partner diventi proprietario della casa, tutta o in parte, anche quando a comprarla o a pagarla è uno solo dei due. Tra conviventi nulla avviene in automatico: di norma servono una clausola nel rogito, un atto di donazione, un contratto di convivenza o un testamento, ciascuno con effetti e costi diversi.

Come si registra la convivenza

Quando due persone convivono e rispettano tutti i requisiti sopra elencati possono registrare il loro stato di conviventi presentando, presso il competente ufficio anagrafe del Comune del luogo di comune residenza, una dichiarazione anagrafica che attesta che entrambi risiedono nello stesso luogo: è il riferimento previsto dalla legge per accertare la stabile convivenza (art. 1, comma 37).

Da tale dichiarazione deve emergere la volontà inequivocabile dei due di convivere allo stesso indirizzo anagrafico, al fine di ricevere dal Comune stesso, al quale hanno presentato l’apposita documentazione, il certificato di stato di famiglia ed il certificato di comune residenza. La registrazione non va confusa con il contratto di convivenza, di cui si parla più avanti.

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Diritti dei conviventi

Come è ben noto i conviventi non hanno gli stessi diritti delle coppie sposate, sia in relazione alle garanzie patrimoniali, sia in materia di conseguenze in caso di morte di uno di essi, non potendo il convivente superstite godere di alcun diritto sull’eredità del compagno quando questi muore senza avergli lasciato nulla per testamento, diversamente da ciò che succede quando a morire è una persona sposata.

Semplificando, le differenze che pesano di più su chi compra casa sono queste.

Come garantire intestazione al convivente per acquisto casa

Quando due persone sono sposate ed hanno scelto il regime patrimoniale della comunione legale dei beni ed uno solo dei due compra una casa, quest’ultima viene acquistata da entrambi perché il trasferimento di tale bene rientra negli acquisti della comunione, e la casa risulterà intestata a tutti e due i coniugi, come spiegato nella pagina su come intestare casa al coniuge.

Per i conviventi ciò non accade, o meglio, non accade direttamente che la casa risulti intestata ad entrambi se solo uno la acquista, a meno che non vi siano degli accordi tra i due sul punto, ricorrendo ad una serie di rimedi che consentono di intestare la casa anche al convivente. Di norma si distinguono per il momento in cui intervengono: al rogito, quando la casa si compra; dopo, quando la casa è già di uno dei due; per testamento, pensando a cosa accadrà alla sua morte.

Acquisto della casa da parte dei due conviventi

Se è intenzione delle parti acquistare una casa e far sì che questa risulti intestata ad entrambi di norma per sottoscrivere l’atto di compravendita del’immobile si presentano entrambi i conviventi, i quali, in mancanza di ulteriori precisazioni o accordi pregressi tra loro intercorrenti, acquistano ciascuno una quota pari alla metà della casa, trattandosi di un acquisto di quote separate (art. 1101 c.c.).

Le quote, però, si possono indicare anche diverse, per esempio in proporzione a quanto paga ciascuno. Se invece uno dei due paga anche la parte dell’altro, quella differenza è di norma una donazione indiretta, che può contare un giorno nell’eredità di chi ha pagato. Come impostare il rogito, mutuo compreso, è spiegato nella pagina sulla casa comprata da due conviventi.

Contratto di convivenza per intestare direttamente la casa al convivente

Quando i due conviventi vogliono prevedere a monte la sorte dei loro futuri acquisti, il loro regime patrimoniale ed in generale come sarà regolato il loro rapporto dal punto di vista giuridico, possono sottoscrivere un contratto di convivenza davanti al notaio, che per legge va fatto per atto pubblico o con scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato (art. 1, comma 51), da cui far emergere altresì le loro volontà in riferimento ai reciproci diritti e doveri. Attraverso tale contratto i due conviventi possono scegliere di avvalersi del regime patrimoniale della comunione legale e far sì che in caso di acquisto della casa da parte di uno solo di essi, il bene cada in comunione legale e venga intestato ad entrambi i conviventi, senza la necessità che entrambi i conviventi debbano intervenire e facendo in modo che l’acquisto non avvenga in quote separate ma in comunione. Perché la scelta valga anche verso i terzi, la legge prevede che il professionista che ha ricevuto o autenticato il contratto lo trasmetta al Comune per l’iscrizione all’anagrafe entro dieci giorni (comma 52), e il regime si può cambiare in qualunque momento con la stessa forma (comma 54).

Non necessariamente i due conviventi devono scegliere il regime patrimoniale della comunione legale, potendo anche non effettuare alcuna scelta in merito, nel qual caso tra i due non nasce alcuna comunione: in pratica, come in una separazione dei beni, qualora uno solo di essi acquisti la casa questa risulterà intestata solo all’acquirente e non anche all’altro convivente. Chi vuole anche proteggere la casa, per esempio dai creditori, trova le possibilità nella pagina su come tutelare casa e beni tra conviventi.

Intestare il mutuo al convivente

Se la decisione del convivente è quella di intestare il mutuo anche al proprio compagno, l’unica soluzione è quella di sottoscrivere entrambi il contratto di mutuo con la banca e diventare entrambi mutuatari, diversamente il mutuo risulterà a carico del solo convivente che ha firmato il contratto non potendo imputare l’obbligo nei confronti della banca anche al convivente solo in virtù del fatto che risiede nell’immobile oggetto del mutuo.

Firmare il mutuo, però, non rende proprietari: il convivente che è solo cointestatario del finanziamento non diventa titolare della casa, e per detrarre gli interessi conta di norma essere sia intestatari del mutuo sia proprietari, come spiegato nella pagina sul mutuo cointestato.

Intestare la casa al solo convivente

Quando la scelta non ricade sulla cointestazione della casa, ma riguarda la volontà di intestare la stessa unicamente al proprio convivente, vi sono una serie di atti da poter stipulare che permettano di raggiungere tale finalità. Di solito colui che acquista la casa e si reca dal notaio per la stipula dell’atto di compravendita può richiedere allo stesso professionista quale sia il mezzo più pratico per intestare la casa al proprio partner e potrà prevedersi all’interno dell’atto una clausola con cui gli effetti dell’acquisto si producano a favore del convivente mediante il contratto a favore del terzo, oppure potrà prevedersi nella compravendita la nomina da parte dell’acquirente del proprio convivente come beneficiario dell’acquisto, attraverso il contratto per persona da nominare.

Nel contratto a favore del terzo chi stipula deve avere un interesse, anche solo morale, all’acquisto per il partner (art. 1411 c.c.), e se il convivente vuole le agevolazioni prima casa, per l’Agenzia delle Entrate deve averne i requisiti e dichiarare nello stesso atto di voler profittare dell’acquisto (risposta n. 145/2024). Come funzionano le due clausole, e in cosa si differenziano, è spiegato nella pagina su come intestare casa ad un’altra persona.

Quando il convivente ha già sottoscritto il contratto di compravendita dal notaio può decidere di donare la casa comprata al convivente ponendo in essere un ulteriore rogito e cioè un atto di donazione, davanti al professionista e alla presenza di due testimoni, di modo che l’immobile possa risultare intestato solo al partner. Va messo in conto che tra conviventi la donazione costa più che tra coniugi, come si vede nelle risposte più sotto, e che una volta fatta, di norma, non si può revocare solo perché la coppia si è lasciata.

In ogni caso è buona norma chiedere al notaio quale sia lo strumento più adatto alla coppia per ottenere l’intestazione della casa a favore del convivente e quale sia il costo dell’atto: descrivere la situazione nella richiesta aiuta ad avere un preventivo per il rogito a nome del partner, gratuito e di norma pronto in poche ore.

Casa a nome del partner, tre dubbi prima di firmare

Se la casa è intestata solo a me, il mio convivente ha diritti sulla casa?

Sulla proprietà, di norma, no. Se il proprietario muore, il convivente può continuare ad abitarci per due anni, o per la durata della convivenza se superiore, fino a un massimo di cinque (art. 1, comma 42, L. 76/2016). Se la coppia ha firmato un contratto di convivenza e chi ha la casa recede, nella dichiarazione di recesso va concesso all’altro un termine di almeno novanta giorni per lasciarla (comma 61).

Se ci lasciamo, si può riprendere la casa donata al convivente?

Di norma no. La donazione si può revocare solo per ingratitudine, nei casi gravi indicati dalla legge, o per sopravvenienza di figli (artt. 800 e 801 c.c.): la fine della convivenza, da sola, non basta. È buona norma valutarlo con il notaio prima dell’atto.

Quanto costa donare la casa al convivente?

Più che tra coniugi. Tra conviventi di fatto l’imposta di donazione è dell’8% sull’intero valore, senza franchigia, mentre tra coniugi è del 4% solo oltre un milione di euro. Si aggiungono l’imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell’1%, che diventano 200 euro ciascuna se il convivente che riceve la casa ha i requisiti prima casa, oltre all’onorario del notaio. Le voci sono spiegate nella pagina su quanto costa donare una casa dal notaio.

Intestare un bene al convivente per testamento

Se, invece, l’intenzione è quella di lasciare la casa al convivente dopo la propria morte, affinché sia a lui intestata servono alcuni accorgimenti, infatti, come detto innanzi il convivente, rispetto a quello che accade quando una coppia è sposata, non ha diritti successori sull’eredità del convivente che è venuto a mancare (art. 565 c.c.). La legge Cirinnà gli riconosce però un diritto più limitato: se la convivenza di fatto è provata, di norma con la registrazione anagrafica, il convivente può rimanere nell’abitazione di proprietà del compagno per due anni o per un periodo pari alla convivenza, se questa è superiore a due anni, e comunque per un periodo massimo di cinque anni e se nella casa vi abitavano anche figli minori o disabili del convivente superstite, il diritto a continuare ad abitare nella casa non può essere inferiore ai tre anni dalla morte del partner (art. 1, comma 42). Il diritto viene meno se il convivente smette di abitarci stabilmente, si sposa, si unisce civilmente o inizia una nuova convivenza (comma 43).

Da tutto quanto enunciato sin qui si comprende che il convivente non ha altri diritti successori sulla casa, e la soluzione potrebbe essere quella di lasciargliela per testamento o istituendolo erede o attribuendogli l’immobile a titolo di legato, di modo che, una volta fatta la dichiarazione di successione ed accettata l’eredità, nel caso di nomina di erede, il convivente potrà vedersi intestata la proprietà della casa. Il legatario, invece, acquista la casa senza bisogno di accettare (art. 649 c.c.).

Due limiti vanno tenuti presenti. Se chi fa testamento ha figli, un coniuge o, in mancanza di figli, i genitori, cioè dei legittimari (art. 536 c.c.), al convivente può lasciare la casa solo nei limiti della quota disponibile. E sull’eredità il convivente paga l’imposta di successione dell’8%, senza franchigia, come per la donazione.