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Acquisto casa a figlio maggiorenne dal Notaio

Acquistare casa a un figlio dal notaio: le diverse soluzioni

Come acquistare casa a un figlio maggiorenne dal notaioL’acquisto di una casa per un figlio è uno dei passi più importanti nella vita di una famiglia.

Fondamentale è comprendere quale sia la scelta migliore, più vantaggiosa e meno rischiosa, ponderando le possibili strade che un professionista come il notaio può prospettare.

Il notaio, infatti, assume un’importanza notevole, in quanto potrà offrire un ventaglio di soluzioni più confacenti alle esigenze sia dei genitori che del figlio. Ciascuna soluzione ha una propria struttura, ma costituiscono tutte donazioni dirette o indirette in favore del figlio che potrebbero determinare delle problematiche al momento dell’apertura della successione.

Contratto di compravendita a favore del figlio

Una delle soluzioni possibili, potrebbe essere stipulare un contratto a favore del figlio. Questo schema contrattuale rientra nel cosiddetto contratto a favore del terzo previsto, nel nostro ordinamento dal legislatore, nell’art. 1411 c.c.

Si tratta di un contratto che consente mediante un’unica operazione giuridica di realizzare un doppio trasferimento: il primo dal titolare del diritto di proprietà dell’immobile in favore del genitore, il secondo che prevede la deviazione gli effetti del contratto, da parte del genitore, in favore del figlio.

Questa soluzione consente l’acquisto automatico in favore del figlio.

In altre parole, i genitori pagano il prezzo, ma neanche per un secondo divengono titolari del bene, in quanto il bene non entrerà a far parte del loro patrimonio.

Dinanzi al notaio dovranno necessariamente comparire il proprietario dell’immobile (venditore) e i genitori.

Non è necessario che il figlio compaia in atto dinanzi al notaio, in quanto gli effetti si produrranno immediatamente in suo favore. L’eventuale presenza del figlio ha solo lo scopo di stabilizzare gli effetti del contratto, blindando l’acquisto in suo favore. I genitori non potranno più revocare la stipulazione in favore del figlio se questi dichiara di volerne profittare. Questa dichiarazione può avvenire contestualmente all’acquisto dinanzi al notaio o può essere resa in un momento successivo sempre dinanzi al notaio in quanto l’atto dovrà avere la medesima forma.

Il figlio, tuttavia, potrebbe anche decidere di rifiutare l’acquisto e questo determinerebbe la produzione degli effetti del contratto in favore dei genitori che diverrebbero titolari del diritto di proprietà dell’immobile. Il notaio provvederà alla trascrizione del contratto direttamente in favore del figlio. La trascrizione è un sistema di pubblicità di determinati atti che ha lo scopo di renderli opponibili ai terzi.

Pagamento del prezzo da parte dei genitori

Un’altra soluzione possibile che il notaio può fornire, è quella di far acquistare l’immobile al figlio attraverso il pagamento del prezzo della vendita da parte dei genitori. Presenta, però, delle differenze con la soluzione precedentemente fornita. Infatti, in questo caso davanti al notaio si presenteranno: il venditore del diritto di proprietà del bene immobile, i genitori e il figlio, che acquista la casa. La presenza del figlio in questo caso è fondamentale in quanto i genitori pagheranno soltanto il prezzo pattuito tra le parti.

Può accadere però che il venditore si opponga al pagamento effettuato dai genitori e che pretenda che sia il figlio a dover corrispondere la somma di denaro. Devono però sussistere delle ragioni oggettive. Potrebbe anche accadere che il figlio si opponga al pagamento della casa da acquistare da parte dei genitori.

In linea di principio i genitori che adempiono l’obbligo al posto del figlio eseguono la stessa prestazione prevista nel contratto. Ciò non esclude che potrebbero pattuire una diversa prestazione attraverso l’istituto della prestazione in luogo dell’adempimento disciplinata dall’art. 1197 del codice civile. Naturalmente in questo caso, deve esserci l’accordo di entrambe le parti, in quanto ad esempio può accadere che l’obbligo di pagare la somma di denaro a titolo di prezzo può essere sostituito dal trasferimento del diritto di proprietà di un terreno.

Questa fattispecie dal punto di vista normativo trova il suo fondamento nell’art. 1180 c.c. rubricato adempimento del terzo (in tal caso dei genitori).

Acquisto da parte dei genitori e donazione in favore del figlio

Altra soluzione prospettabile è la previsione di un duplice contratto: un contratto di vendita stipulato dal venditore e dai genitori in qualità di parti acquirenti e un successivo atto di donazione da parte dei genitori in favore del figlio che non dovrà essere necessariamente contestuale.

In questo caso il secondo contratto costituirebbe una donazione diretta.

Tuttavia tale ipotesi determinerebbe un costo più alto rispetto alle soluzioni sopra prospettate configurandosi un doppio trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile che andrebbe al figlio.

Rischi possibili che potrebbero determinarsi

Le soluzioni sopra prospettate si presentano tutte come delle donazioni sia dirette che indirette che potrebbero determinare dei problemi nel caso in cui vi siano altri legittimari, ossia vi siano altri figli al momento della morte dei genitori. Per donazione indiretta si intende un atto simile alla donazione che produce gli stessi effetti di quest’ultima, ossia il depauperamento dal punto di vista patrimoniale da parte dei genitori e un arricchimento da parte del figlio.

La donazione, sia diretta che indiretta, si presenta come un acquisto instabile in determinati casi, in quanto può essere oggetto di:

  • revocazione per ingratitudine e per sopravvenienza di figli,
  • collazione in natura tra i coeredi,
  • azione di riduzione e restituzione in favore dei legittimari lesi o pretermessi.

Nella prassi, gli immobili con provenienza donativa non circolano facilmente, in virtù anche della riluttanza da parte degli istituti di credito di accettare come garanzia un’ipoteca iscritta su un immobile oggetto di donazione.

Non tutte le donazioni hanno il medesimo grado di rischio. È necessaria un’analisi caso per caso che valuti in modo concreto la singola fattispecie avendo a riguardo non solo la situazione attuale ma anche quella dell’ipotetica sopravvenienza di eredi o di delazioni.

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