Acquisto casa a figlio maggiorenne, tre strade a confronto
- Acquistare casa a un figlio dal notaio: le diverse soluzioni
- Contratto di compravendita a favore del figlio
- Pagamento del prezzo da parte dei genitori
- Acquisto da parte dei genitori e donazione in favore del figlio
- Rischi possibili che potrebbero determinarsi
- Che cosa cambia per il figlio, in pratica
Il primo appartamento di un figlio che lavora da poco, pagato in tutto o in parte da mamma e papà: è uno dei casi più frequenti dal notaio. Le strade sono tre, e cambiano chi firma, chi risulta proprietario anche solo per un momento, quanti atti servono e che cosa succederà alla successione dei genitori.
Acquistare casa a un figlio dal notaio: le diverse soluzioni
L’acquisto di una casa per un figlio è uno dei passi più importanti nella vita di una famiglia.
Fondamentale è comprendere quale sia la scelta migliore, più vantaggiosa e meno rischiosa, ponderando le possibili strade che un professionista come il notaio può prospettare.
Il notaio, infatti, assume un’importanza notevole, in quanto potrà offrire un ventaglio di soluzioni più confacenti alle esigenze sia dei genitori che del figlio. Ciascuna soluzione ha una propria struttura, ma costituiscono tutte donazioni dirette o indirette in favore del figlio che potrebbero determinare delle problematiche al momento dell’apertura della successione.
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Contratto di compravendita a favore del figlio
Una delle soluzioni possibili, potrebbe essere stipulare un contratto a favore del figlio. Questo schema contrattuale rientra nel cosiddetto contratto a favore del terzo previsto, nel nostro ordinamento dal legislatore, nell’art. 1411 c.c.
Si tratta di un contratto che consente mediante un’unica operazione giuridica di far acquistare la casa direttamente al figlio: il venditore trasferisce l’immobile, i genitori pagano e gli effetti dell’acquisto si producono in favore del figlio, senza un passaggio intermedio dai genitori (art. 1411 del Codice Civile ).
Questa soluzione consente l’acquisto automatico in favore del figlio.
In altre parole, i genitori pagano il prezzo, ma neanche per un secondo divengono titolari del bene, in quanto il bene non entrerà a far parte del loro patrimonio.
Dinanzi al notaio di norma dovranno comparire il proprietario dell’immobile (venditore) e i genitori.
Non è necessario che il figlio compaia in atto dinanzi al notaio, in quanto gli effetti si produrranno immediatamente in suo favore. L’eventuale presenza del figlio ha solo lo scopo di stabilizzare gli effetti del contratto, blindando l’acquisto in suo favore. I genitori non potranno più revocare la stipulazione in favore del figlio se questi dichiara di volerne profittare. Questa dichiarazione può avvenire contestualmente all’acquisto dinanzi al notaio o può essere resa in un momento successivo sempre dinanzi al notaio in quanto l’atto dovrà avere la medesima forma.
Il figlio, tuttavia, potrebbe anche decidere di rifiutare l’acquisto e questo determinerebbe la produzione degli effetti del contratto in favore dei genitori che diverrebbero titolari del diritto di proprietà dell’immobile. Di norma il notaio provvederà alla trascrizione del contratto direttamente in favore del figlio. La trascrizione è un sistema di pubblicità di determinati atti che ha lo scopo di renderli opponibili ai terzi.
Pagamento del prezzo da parte dei genitori
Un’altra soluzione possibile che il notaio può fornire, è quella di far acquistare l’immobile al figlio attraverso il pagamento del prezzo della vendita da parte dei genitori. Presenta, però, delle differenze con la soluzione precedentemente fornita. Infatti, in questo caso davanti al notaio si presenteranno: il venditore del diritto di proprietà del bene immobile, i genitori e il figlio, che acquista la casa. La presenza del figlio in questo caso è fondamentale in quanto i genitori pagheranno soltanto il prezzo pattuito tra le parti.
Può accadere però che il venditore si opponga al pagamento effettuato dai genitori e che pretenda che sia il figlio a dover corrispondere la somma di denaro. Devono però sussistere delle ragioni oggettive. Potrebbe anche accadere che il figlio si opponga al pagamento della casa da acquistare da parte dei genitori.
In linea di principio i genitori che adempiono l’obbligo al posto del figlio eseguono la stessa prestazione prevista nel contratto. Ciò non esclude che potrebbero pattuire una diversa prestazione attraverso l’istituto della prestazione in luogo dell’adempimento disciplinata dall’art. 1197 del Codice Civile . Naturalmente in questo caso, deve esserci l’accordo di entrambe le parti, in quanto ad esempio può accadere che l’obbligo di pagare la somma di denaro a titolo di prezzo venga sostituito dal trasferimento del diritto di proprietà di un terreno.
Questa fattispecie dal punto di vista normativo trova il suo fondamento nell’art. 1180 c.c. rubricato adempimento del terzo (in tal caso dei genitori).
Per l’imposta di donazione, il denaro dei genitori usato per comprare la casa del figlio di norma non paga nulla, perché la liberalità è collegata a un acquisto già soggetto a imposta di registro o IVA (art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990), come spiegato nella pagina su come intestare la casa ai figli senza donazione. Cosa scrivere nell’atto quando pagano i genitori è spiegato nella pagina su come comprare casa con i soldi dei genitori.
Nelle prime due strade il figlio compra con le proprie agevolazioni, se ne ha i requisiti. Un esempio dalla pagina sui notai di Rimini: per un bilocale a Marina Centro con rendita catastale di 400 euro, comprato da un privato, NotaioFacile calcola 1.100 euro di imposte come prima casa, perché scatta il minimo di 1.000 euro di registro, e 4.636 euro come seconda casa. La stessa pagina ricorda che le esenzioni per chi ha meno di 36 anni non sono più in vigore: oggi anche i figli più giovani comprano con le normali agevolazioni prima casa.
Acquisto da parte dei genitori e donazione in favore del figlio
Altra soluzione prospettabile è la previsione di un duplice contratto: un contratto di vendita stipulato dal venditore e dai genitori in qualità di parti acquirenti e un successivo atto di donazione da parte dei genitori in favore del figlio che non dovrà essere necessariamente contestuale.
In questo caso il secondo contratto costituirebbe una donazione diretta.
Tuttavia tale ipotesi determinerebbe un costo più alto rispetto alle soluzioni sopra prospettate configurandosi un doppio trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile che andrebbe al figlio.
Sulla donazione tra genitori e figli l’imposta si paga solo oltre 1 milione di euro per ciascun figlio, con l’aliquota del 4%, ma restano le imposte ipotecaria e catastale del 2% e dell’1% del valore, o di 200 euro ciascuna se il figlio ha i requisiti prima casa, oltre al secondo onorario. Serve inoltre l’atto pubblico con due testimoni.
Tre strade a confronto, viste dal figlio
| Strada | Firma il figlio? | Genitori proprietari? | Atti |
|---|---|---|---|
| Contratto a favore del figlio | No, può aderire dopo | No | Uno |
| Compra il figlio, pagano i genitori | Sì | No | Uno |
| Comprano i genitori e poi donano | Sì, alla donazione | Sì, fino alla donazione | Due |
In tutte e tre le strade la casa conta nella successione dei genitori. Schema semplificato e indicativo: la soluzione adatta dipende dal caso concreto, ed è buona norma parlarne con il notaio prima del compromesso.
Rischi possibili che potrebbero determinarsi
Le soluzioni sopra prospettate si presentano tutte come delle donazioni sia dirette che indirette che potrebbero determinare dei problemi nel caso in cui vi siano altri legittimari, ossia vi siano altri figli al momento della morte dei genitori. Per donazione indiretta si intende un atto simile alla donazione che produce gli stessi effetti di quest’ultima, ossia il depauperamento dal punto di vista patrimoniale da parte dei genitori e un arricchimento da parte del figlio.
La donazione, sia diretta che indiretta, si presenta come un acquisto instabile in determinati casi, in quanto può essere oggetto di:
- revocazione per ingratitudine e per sopravvenienza di figli,
- collazione in natura tra i coeredi,
- azione di riduzione e restituzione in favore dei legittimari lesi o pretermessi.
Nella prassi, gli immobili con provenienza donativa non circolano facilmente, in virtù anche della riluttanza da parte degli istituti di credito di accettare come garanzia un’ipoteca iscritta su un immobile oggetto di donazione.
Per la donazione indiretta, quando cioè i genitori pagano il prezzo della casa intestata al figlio, la Cassazione (sentenza n. 11496 del 2010) ha escluso che gli altri legittimari possano chiedere la restituzione dell’immobile: possono ottenerne di norma solo il valore. È uno dei motivi per cui le prime due strade sono spesso preferite, ma è buona norma valutarlo con il notaio nel caso concreto.
Non tutte le donazioni hanno il medesimo grado di rischio. È necessaria un’analisi caso per caso che valuti in modo concreto la singola fattispecie avendo a riguardo non solo la situazione attuale ma anche quella dell’ipotetica sopravvenienza di eredi o di delazioni.
Per sapere quanto costa ciascuna strada si può fare una richiesta di preventivo per l’acquisto della casa del figlio, indicando chi paga il prezzo e se ci sarà un mutuo: le risposte arrivano di solito in poche ore.
Che cosa cambia per il figlio, in pratica
Quale delle tre strade costa meno?
Di norma le prime due, perché c’è un solo atto: si pagano le imposte dell’acquisto, con le agevolazioni prima casa se il figlio ne ha i requisiti, e un solo onorario. Con l’acquisto dei genitori seguito dalla donazione gli atti diventano due, con le imposte ipotecaria e catastale della donazione e un secondo onorario.
Il figlio maggiorenne deve essere presente dal notaio?
Dipende dalla strada. Se compra lui e pagano i genitori, sì, perché è lui l’acquirente, anche tramite procura. Con il contratto a suo favore può non esserci e aderire anche dopo; con la donazione deve accettarla, di norma nello stesso atto, davanti al notaio e a due testimoni.
