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Cosa si intende per vendita in blocco?

vendita in blocco appartamenti e vendita cumulativaLa vendita in blocco si realizza quando l’acquisto riguarda una pluralità di beni immobili, i quali non sono considerati singolarmente ma come parti di un blocco, un unico complesso inscindibile, inteso diversamente dalla somma dei singoli beni.

Esempio: Tizio intende acquistare tre appartamenti, posti rispettivamente al piano terra, primo e secondo di una palazzina facente parte di un gruppo di palazzine a schiera. I singoli appartamenti sono accatastati separatamente e costituiscono, dunque, differenti beni immobili, acquistabili anche singolarmente.

Tizio intende acquistare tutta la palazzina, non considerando l’acquisto come avente ad oggetto i tre appartamenti intesi singolarmente, ma il bene inteso nel suo complesso.

In questo caso è possibile vendere questi appartamenti considerandoli dotati di un'unica identità funzionale e strutturale, anche dal punto di vista architettonico e abitativo; al contrario, è possibile venderli anche singolarmente, non come un unico blocco, ma come insieme di singoli beni. In quest’ultimo caso si parla, invece, di vendita cumulativa.

Qual è il ruolo del Notaio e quali sono le indagini che svolge?

Il notaio dovrà, in primis, indagare la volontà delle parti per comprendere quale sia l’interesse sotteso alla vendita e quale sia la configurazione del bene immobile in oggetto.

Per dare vita a una vendita in blocco, non occorre necessariamente che i tre appartamenti siano accatastati unitamente con i medesimi dati; al contrario, la questione si pone proprio quando i tre appartamenti sono risultanti al catasto con diversi dati, quindi ipoteticamente vendibili anche singolarmente.

Il “blocco” viene individuato dal Notaio sulla base di criteri di natura oggettiva e soggettiva relativi all’immobile. I criteri di natura oggettiva concernono la destinazione dell’immobile, la sua capacità intrinseca di costituire un unico bene funzionalmente parlando. È come se si considerasse l’oggetto della vendita unico, sebbene nella realtà si tratti di tre oggetti separati a livello di identificazione urbanistica e catastale.

Ad esempio, nel caso di cui sopra, Tizio acquistando i tre appartamenti può dare vita ad un’unica abitazione per sé e per la propria famiglia, a tre piani: i tre appartamenti, dunque, sono funzionalmente collegati tra loro per questo. In seguito all’acquisto, Tizio diventerà proprietario di una palazzina, unitariamente considerata, e non di tre appartamenti intesi separatamente.

È possibile che in un unico contratto si acquistino diversi appartamenti non in blocco?

, un atto di compravendita può avere ad oggetto anche più immobili, ognuno dei quali avrà un prezzo e degli accordi contrattuali differenti, seppur riuniti nel medesimo atto notarile.

In questo caso, si parla infatti di vendita cumulativa, per intendere una vendita avente ad oggetto differenti beni, accomunati solo dall’essere trasferiti attraverso un unico atto notarile.

Quali sono le differenze tra un atto notarile di vendita in blocco e un atto notarile di vendita cumulativa.

In primo luogo, in ordine al prezzo, generalmente quando si parla di vendita in blocco il prezzo è unico e inteso per tutto il bene complessivamente considerato. Il Notaio può anche specificare il valore complessivo dei singoli appartamenti per una maggiore specificazione, ma il prezzo resta unico.

Nel caso sopra descritto, Tizio acquista i tre appartamenti facenti parte della palazzina dall’impresa costruttrice per il prezzo complessivo di 500.000 euro.

In secondo luogo, in relazione alla documentazione urbanistica, il Notaio richiederà tutta la documentazione riferita alla costruzione della palazzina, se è stato rilasciato un unico provvedimento urbanistico, che verrà allegato all’atto.

Infine, importante sarà il rilascio dell’Attestato di prestazione energetica che anche in caso di vendita in blocco concerne tutti gli appartamenti singolarmente. Nel caso di specie, dunque, le parti dovranno portare tre Attestati che verranno allegati all’atto.

In caso di vendita cumulativa, quali differenze ci sono in ordine al prezzo di vendita?

Ciò che conta è la qualificazione del bene come un unico complesso inscindibile, a prescindere dall’effettiva modalità di redazione della clausola del prezzo.

In una vendita cumulativa, avente ad oggetto singoli beni immobili separatamente considerati, di regola il prezzo viene indicato per ogni singolo bene, sebbene nessuna norma esclude che il Notaio possa indicarlo anche complessivamente, soprattutto se si tratta dello stesso venditore e dello stesso acquirente per tutti i beni.

Perché è utile distinguere tra vendita cumulativa e vendita in blocco?

La differenza rileva principalmente nell’ipotesi in cui uno degli appartamenti oggetto della vendita sia condotto in locazione, commerciale o abitativa.

La Legge n. Legge 392/1978 prevede che qualora il locatore proprietario di un immobile adibito a locale commerciale intenda trasferirlo, deve darne comunicazione al conduttore con un atto notificato, in cui specifica il prezzo, le altre condizioni della vendita, nonché l’invito ad esercitare, qualora sia interessato, il diritto di prelazione.

Il conduttore, infatti, deve essere preferito a terzi nell’acquisto del bene e ha sessanta giorni di tempo per comunicare al venditore la sua intenzione.

La legge 431/1998 prevede ugualmente un diritto di prelazione qualora l’immobile sia locato ad uso abitativo e intenda venderlo a terzi, dopo avere dato regolare disdetta prima della scadenza del contratto al conduttore.

Se la vendita è in blocco, la prelazione non opera. Se la vendita è cumulativa, sì.

Ciò in quanto per applicare la prelazione occorre che vi sia identità tra il bene oggetto di vendita e il bene condotto in locazione. Nell’esempio di cui sopra, è venduta una palazzina composta da tre appartamenti, di cui solo uno è condotto in locazione. Qualora venisse venduto solo il singolo appartamento, opererebbe la prelazione e dovrebbe essere data la possibilità al conduttore di esercitare il proprio diritto di acquistarla.

Se invece si vende tutta la palazzina, considerata come unico bene inscindibile, dando vita ad una vendita in blocco, la prelazione non opera. Il proprietario potrà, dunque, vendere la palazzina senza che il conduttore vanti il diritto di acquistarla con priorità.

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