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Inadempimento del contratto preliminare o compromesso

Che cosa è il contratto preliminare o detto anche compromesso?

cosa far in caso di inadempimento del contratto preliminare o compromessoÈ un contratto stipulato tra le parti per obbligarsi a divenire al definitivo. Il contratto preliminare, o anche detto compromesso (sono sinonimi, spesso nel gergo comune si parla di compromesso in ambito legale di contratto preliminare) è già di per sé completo in ogni sua parte essenziale e indica un termine entro il quale le parti stipuleranno il contratto definitivo.

Inadempimento del contratto preliminare: esecuzione in forma specifica

Nel caso in cui una delle parti non adempia il contratto preliminare non presentandosi al definitivo è possibile adire l’autorità giudiziaria che emetterà una sentenza in forma specifica per ottenere l’adempimento del contratto.

L’esecuzione in forma specifica nel nostro codice civile è indicata all’articolo 2932 ed è il rimedio che il legislatore ha previsto in favore del soggetto adempiente del contratto preliminare e che ha interesse alla stipula del contratto definitivo. L’articolo 2932 c.c. afferma: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Esempio di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare

Alberto e Giovanni stipulano un contratto preliminare in data 15 febbraio 2021 con obbligo di contrarre il definitivo in data 15 giugno 2021. In tale data Giovanni si presenta per acquistare l’immobile X ma Alberto non intende più vendere (magari perché nel frattempo ha ricevuto un’offerta maggiore da un altro possibile acquirente). Giovanni può adire l’autorità giudiziaria per ottenere comunque il bene come da contratto preliminare.

Risoluzione del contratto

In alternativa all’adempimento in forma specifica è possibile chiedere anche la risoluzione del contratto, una volta chiesta la risoluzione del preliminare, tuttavia, è preclusa la possibilità di  domandare l’adempimento del contratto.

La risoluzione del contratto è un rimedio previsto espressamente nel contratto preliminare dalle parti, o, in alcuni casi, dalla legge stessa per risolvere un contratto. Tale rimedio si applica normalmente prima dell’inizio dell’esecuzione del contratto.

Risarcimento del danno

E’ sempre possibile chiedere il risarcimento del danno, sia nel caso di risoluzione del contratto sia di adempimento. Il risarcimento del danno consiste nel danno subito considerando il lucro cessante ed il danno emergente, nei limiti in cui la parte che chiede il risarcimento riesca a provarne l’esistenza e l’ammontare.

Responsabilità contrattuale

L’inadempimento del contratto preliminare è disciplinato dal codice civile, in particolare l’articolo 1453 c.c., come sopra descritto, recita: ”Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

La più recente dottrina e giurisprudenza ritene che l’inadempimento del contratto preliminare comporti  una responsabilità non precontrattuale ma contrattuale  riferita, per l’appunto, all’articolo 1453 del codice civile.

Obbligo di restituzione della caparra ricevuta

Normalmente in sede di stipula del preliminare viene versata una caparra cd. confirmatoria: “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali".

La caparra confirmatoria disciplinata nel nostro codice civile all’articolo 1385 è quella somma di denaro che una parte consegna all'altra, al momento della conclusione del contratto al fine del corretto adempimento dello stesso. Normalmente la caparra viene trattenuta e computata nel prezzo di acquisto.

Se entrambe le parti sono inadempienti la caparra viene restituita, nel caso in cui, invece, la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra

Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l'ammontare del danno subito.

Se però la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, l'altra parte potrà recedere dal contratto ed esigere il pagamento del doppio della caparra. 

Acconto

L’ acconto è quella somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo di vendita. Non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti , al contrario della caparra confirmatoria, e pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere restituito all’acquirente stesso.

Nel caso in cui nel contratto preliminare non si indica quali somme sono versate a titolo di caparra queste sono da intendersi come acconto e non come caparra confirmatoria, con le tutele del caso.

Come può il Notaio tutelare?

Il notaio, in sede di contratto preliminare, per tutelare le parti, può indicare la possibilità di inserire una caparra confirmatoria, una caparra penitenziale o una clausola penale, in modo tale da ottenere una tutela nell’immediato in caso di inadempimento di una parte, si tratta per l’appunto di clausole rafforzative del contratto.

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