Compromesso non rispettato: cosa fare se l'altro non firma
- Che cosa è il contratto preliminare o detto anche compromesso?
- Esempio di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare
- Risoluzione del contratto
- Risarcimento del danno
- Responsabilità contrattuale
- Obbligo di restituzione della caparra ricevuta
- Acconto
- Domande frequenti sull’inadempimento del preliminare
Che cosa è il contratto preliminare o detto anche compromesso?
È un contratto stipulato tra le parti per obbligarsi a divenire al definitivo. Il contratto preliminare, o anche detto compromesso (sono sinonimi, spesso nel gergo comune si parla di compromesso in ambito legale di contratto preliminare) è già di per sé completo in ogni sua parte essenziale e indica un termine entro il quale le parti stipuleranno il contratto definitivo.
L’altra parte non firma: le strade possibili
| Strada | Cosa si ottiene | Da sapere |
|---|---|---|
| Recesso con la caparra | Si trattiene la caparra o se ne chiede il doppio | È la via più rapida, ma chiude l’affare: la casa non si compra |
| Sentenza che trasferisce la casa | Il giudice fa ciò che il definitivo non ha fatto | Serve una causa; conviene trascrivere subito la domanda |
| Diffida ad adempiere | Scaduto il termine, il contratto si risolve | Termine di norma non inferiore a quindici giorni |
| Risoluzione e danni | Il contratto si scioglie e si chiede il risarcimento | I danni vanno provati; chiesta la risoluzione, non si può più chiedere l’adempimento |
Inadempimento del contratto preliminare: esecuzione in forma specifica
Nel caso in cui una delle parti non adempia il contratto preliminare non presentandosi al definitivo è possibile adire l’autorità giudiziaria che emetterà una sentenza in forma specifica per ottenere l’adempimento del contratto.
L’esecuzione in forma specifica nel nostro Codice Civile è indicata all’articolo 2932 ed è il rimedio che il legislatore ha previsto in favore del soggetto adempiente del contratto preliminare e che ha interesse alla stipula del contratto definitivo. L’articolo 2932 c.c. afferma: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Chi compra e chiede la sentenza deve di norma pagare o offrire il prezzo, se era già dovuto; se invece il saldo era previsto al momento del rogito, secondo la Cassazione basta impegnarsi a versarlo. C’è poi un passaggio pratico che fa la differenza: trascrivere la domanda giudiziale nei registri immobiliari. Se la causa viene vinta, la sentenza prevale su vendite, ipoteche o pignoramenti trascritti dopo la domanda. Se anche il preliminare era stato trascritto dal notaio, la tutela risale ancora più indietro, entro i limiti di tempo previsti dalla legge.
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Esempio di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare
Alberto e Giovanni stipulano un contratto preliminare in data 15 febbraio 2021 con obbligo di contrarre il definitivo in data 15 giugno 2021. In tale data Giovanni si presenta per acquistare l’immobile X ma Alberto non intende più vendere (magari perché nel frattempo ha ricevuto un’offerta maggiore da un altro possibile acquirente). Giovanni può adire l’autorità giudiziaria per ottenere comunque il bene come da contratto preliminare.
Con i numeri: se la casa costava 200.000 euro e Giovanni aveva versato 20.000 euro di caparra confirmatoria, ha davanti due strade. Può recedere e chiedere ad Alberto 40.000 euro, il doppio della caparra, chiudendo la vicenda senza dover provare altri danni. Oppure può fare causa per ottenere la casa, trascrivendo subito la domanda, e chiedere in più il risarcimento dei danni che riesce a dimostrare. La prima strada è più veloce, la seconda è quella da scegliere se vuole davvero quella casa. Quale convenga nel caso concreto è una valutazione da fare con un avvocato, partendo da ciò che c’è scritto nel preliminare.
Risoluzione del contratto
In alternativa all’adempimento in forma specifica è possibile chiedere anche la risoluzione del contratto, una volta chiesta la risoluzione del preliminare, tuttavia, è preclusa la possibilità di domandare l’adempimento del contratto.
La risoluzione per inadempimento è prevista dalla legge per tutti i contratti con prestazioni corrispettive, e di norma si chiede al giudice, che valuta se l’inadempimento è abbastanza grave. Le parti possono anche inserire nel preliminare una clausola risolutiva espressa, che fa sciogliere il contratto se un certo obbligo non viene rispettato. C’è infine la diffida ad adempiere: chi subisce l’inadempimento intima per iscritto all’altra parte di firmare entro un termine, di norma non inferiore a quindici giorni, e se il termine passa inutilmente il contratto si risolve senza bisogno del giudice.
Risarcimento del danno
E’ sempre possibile chiedere il risarcimento del danno, sia nel caso di risoluzione del contratto sia di adempimento. Il risarcimento del danno consiste nel danno subito considerando il lucro cessante ed il danno emergente, nei limiti in cui la parte che chiede il risarcimento riesca a provarne l’esistenza e l’ammontare.
Responsabilità contrattuale
L’inadempimento del contratto preliminare è disciplinato dal Codice Civile , in particolare l’articolo 1453 c.c., come sopra descritto, recita: ”Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.
La più recente dottrina e giurisprudenza ritene che l’inadempimento del contratto preliminare comporti una responsabilità non precontrattuale ma contrattuale riferita, per l’appunto, all’articolo 1453 del Codice Civile .
Obbligo di restituzione della caparra ricevuta
Normalmente in sede di stipula del preliminare viene versata una caparra cd. confirmatoria: “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali".
La caparra confirmatoria disciplinata nel nostro Codice Civile all’articolo 1385 è quella somma di denaro che una parte consegna all'altra, al momento della conclusione del contratto al fine del corretto adempimento dello stesso. Normalmente la caparra viene trattenuta e computata nel prezzo di acquisto.
Se il contratto salta senza che si possa addebitare l’inadempimento a una sola parte, di norma la caparra viene restituita a chi l’ha versata.
Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l'ammontare del danno subito.
Se però la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, l'altra parte potrà recedere dal contratto ed esigere il pagamento del doppio della caparra.
Acconto
L’ acconto è quella somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo di vendita. Non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti , al contrario della caparra confirmatoria, e pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere restituito all’acquirente stesso.
Nel caso in cui nel contratto preliminare non si indica quali somme sono versate a titolo di caparra queste sono da intendersi come acconto e non come caparra confirmatoria, con le tutele del caso.
Ritardo o inadempimento?
Non ogni ritardo è un inadempimento. Se il rogito slitta di qualche settimana perché la banca non ha ancora deliberato il mutuo, e le parti sono d’accordo, basta fissare una nuova data per iscritto: come fare è spiegato nella pagina su come spostare la data del rogito. L’inadempimento vero è quando una parte non vuole più firmare, o non si presenta senza un motivo serio.
Come può il Notaio tutelare?
Il notaio, in sede di contratto preliminare, per tutelare le parti, può indicare la possibilità di inserire una caparra confirmatoria, una caparra penitenziale o una clausola penale, in modo tale da ottenere una tutela nell’immediato in caso di inadempimento di una parte, si tratta per l’appunto di clausole rafforzative del contratto. Per sapere quanto costa un preliminare fatto dal notaio, anche trascritto, potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sull’inadempimento del preliminare
Cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?
Il compratore può recedere e chiedere il doppio della caparra confirmatoria, oppure fare causa per ottenere una sentenza che gli trasferisca la casa, chiedendo anche i danni che riesce a provare.
Cosa succede se è il compratore a non presentarsi?
Il venditore può recedere e trattenere la caparra confirmatoria, oppure chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto con il risarcimento dei danni.
Cos’è l’esecuzione in forma specifica?
È la sentenza, prevista dall’art. 2932 del Codice Civile , che produce gli stessi effetti del rogito non firmato. Serve una causa, e conviene trascrivere subito la domanda nei registri immobiliari.
Serve un avvocato o basta il notaio?
Per la causa serve un avvocato, ed è consigliabile farsi assistere anche per la diffida. Il notaio può aiutare prima, impostando il preliminare con clausole che tutelano meglio, per esempio caparra e penale.
Cos’è la diffida ad adempiere?
È un’intimazione scritta a firmare entro un termine, di norma non inferiore a quindici giorni. Se il termine passa inutilmente, il contratto si risolve.
Se ho versato un acconto e non una caparra?
L’acconto di norma va restituito se l’affare salta; i danni vanno chiesti e dimostrati. Se nel preliminare non è indicato altro, la somma si considera un acconto.
Un ritardo di qualche giorno è inadempimento?
Di norma no, soprattutto se c’è un motivo serio e il termine non era essenziale. Conviene concordare per iscritto una nuova data.
