Mutuo dissenso dal notaio se cambi idea dopo il rogito

• Acquirente e venditore cambiano idea dopo il rogito
• Il mutuo dissenso
• Il mutuo dissenso è un nuovo contratto di vendita?
• Come si conclude il mutuo dissenso
• La restituzione del prezzo al venditore
• Come si fa a sapere che si è sciolto il contratto
• Quanto costa il mutuo dissenso?
• Domande frequenti sul mutuo dissenso

Acquirente e venditore cambiano idea dopo il rogito

Potrebbe sembrare un’ipotesi bizzarra ma non lo è affatto. Potrebbe capitare, infatti, che dopo aver stipulato il rogito dal Notaio con il quale una parte acquirente acquisti una casa e una parte venditrice la ceda, entrambe cambino idea per qualche motivo determinato e intendano tornare alla situazione precedente al rogito. 

l venditore potrebbe per qualche ragione volere indietro la propria casa e l’acquirente, anch’egli per specifiche ragioni, dopo aver acquistato la casa, cambi idea e voglia trasferirla nuovamente al venditore.

Qualora il Notaio si trovi di fronte ad una richiesta del genere, il nostro ordinamento offre vari strumenti per adeguare la volontà delle parti e realizzare un rogito che sia rispettoso della legge. Ovviamente, parliamo delle ipotesi in cui le parti chiedono di ritornare alla situazione precedente come se il rogito non fosse mai avvenuto e non a quella, pure possibile, in cui l’acquirente rivenda al venditore la casa. Ma vediamo nel dettaglio.

Tornare indietro dopo il rogito: cosa comporta

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Il mutuo dissenso

Il Notaio può ricevere la volontà delle parti mediante uno strumento contrattuale che è definito mutuo dissenso, o mutuo consenso. In sostanza, si tratta di un contratto cosiddetto risolutorio, con il quale le parti convengono congiuntamente di risolvere, ovvero di eliminare gli effetti di un determinato contratto ristabilendo la situazione giuridica precedente al rogito.

Per poter fare un atto del genere, è necessario in primo luogo l’accordo entrambe le parti. Non è possibile, infatti, che ad esempio il venditore si rechi dal Notaio dichiarando di volere indietro la propria casa, oppure l’acquirente di non volerla più.

Quando si stipula un rogito di compravendita, le parti si sono obbligate, l’effetto si è verificato e non possono cambiare idea singolarmente. Possono invece d’accordo tra loro decidere non di rivendere e rispettivamente acquistare nuovamente, ma risolvere il precedente contratto. Ognuno è libero nel proprio privato nei limiti della liceità della legge, di sciogliere un contratto, come specifica l’art.1372 c.c.

Perché le parti dovrebbero giungere ad una decisione del genere?

Le motivazioni potrebbero essere le più varie e non è necessario per il Notaio indagarle. L’importante è che si rispettino le norme di legge.

Potrebbe accadere perché l’acquirente abbia riscontrato successivamente all’acquisto della casa dei fattori con cui non riesce a convivere e che in precedenza non aveva constatato; in corrispondenza, il venditore potrebbe avere necessità di riavere la casa per ragioni personali. Ancora, l’acquirente potrebbe avere una improvvisa necessità della liquidità precedentemente persa con l’acquisto. Indipendentemente dalle ragioni che possano spingere il venditore e l’acquirente a ritornare alla situazione precedente, occorre che entrambe siano d’accordo e prestino il consenso all’operazione.

Il mutuo dissenso è un nuovo contratto di vendita?

No. Quando le parti si recano dal Notaio e presentano una richiesta di questo tipo, si potrebbe pensare a stipulare un nuovo contratto con cui si ritrasferisca la casa, vale a dire come se si stipulasse una compravendita a parti invertite: l’acquirente diverrebbe venditore e il venditore acquirente. In realtà non è così, si tratta di un nuovo e diverso contratto, che il Notaio intitolerà proprio mutuo dissenso.

La causa è ben diversa: se nella compravendita le parti si recano dal Notaio per trasferire una casa o un altro bene immobile verso il corrispettivo di un prezzo, con il mutuo dissenso le parti intendono sciogliere il contratto e tornare alla situazione precedente al rogito.

Perché il mutuo dissenso non è una nuova vendita

Le teorie più diffuse degli studiosi del diritto tendono a considerare il mutuo dissenso, come già anticipato, come un contratto che ha lo scopo di estinguere gli effetti del precedente stipulato dal notaio.

Le ragioni derivano anche dalla legge che ammette la possibilità di stipulare contratti che, non solo facciano sorgere dei nuovi rapporti giuridici, ma li modifichino e li eliminino.

Inoltre lo scopo delle parti sarebbe proprio quello di riottenere ciò quanto precedentemente dato perché, una volta posto nel nulla il contratto stipulato in precedenza, anche il prezzo che era stato corrisposto andrebbe restituito. Ciò che bisogna sottolineare è che si incide sul contratto originario e non viene creato un nuovo rapporto giuridico indipendente.

Per il fisco, però, è un nuovo trasferimento

Sul piano fiscale la Cassazione ha preso una strada diversa. Con l’ordinanza n. 9143 dell’aprile 2026 ha confermato che il mutuo dissenso di una compravendita già eseguita, quando la casa è ormai passata all’acquirente, va trattato come un nuovo trasferimento, uguale e contrario al primo. Le conseguenze pratiche sono due: sull’atto di mutuo dissenso si pagano le imposte come su un trasferimento, e se la casa era stata comprata con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni, il mutuo dissenso fa perdere l’agevolazione, a meno che entro un anno si compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Come si conclude il mutuo dissenso

La forma con la quale eliminare il contratto precedentemente stipulato è sempre stata particolarmente discussa. Infatti non esiste una norma che preveda che forma debbano avere tutti i contratti che incidano sugli effetti di un precedente contratto, che lo integrino, lo modifichino o ne eliminino gli effetti. A tal proposito se non si considera come un nuovo trasferimento di una casa, ma semplicemente come un contratto che ha lo scopo di eliminare gli effetti prodotti, secondo gli studiosi è preferibile che abbia la stessa forma del contratto precedente. Quindi ad esempio se il contratto che si vuole porre nel nulla è stato stipulato per atto pubblico alla presenza di due testimoni, come una donazione, anche il mutuo dissenso dovrà avere questa forma.

Chi partecipa all’atto di mutuo dissenso

Come sopra anticipato, per il mutuo dissenso è necessario il consenso di entrambe le parti. Pertanto all’atto di risoluzione del contratto per mutuo dissenso dovranno partecipare tutte le parti del primo contratto, quindi nel caso in cui si voglia porre nel nulla una vendita, sia il venditore che il compratore dovranno recarsi dal notaio. Nel caso in cui o il venditore o il compratore siano deceduti, vi parteciperanno gli eredi o legatari in quanto i successori subentrano nei rapporti giuridici del defunto.

Attenzione anche ai terzi. Se chi ha comprato ha acceso un mutuo con ipoteca sulla casa, il mutuo dissenso non cancella l’ipoteca della banca: di norma bisogna prima estinguere il mutuo o trovare un accordo con l’istituto, altrimenti il venditore si ritroverebbe la casa gravata. Lo stesso vale per altri diritti nel frattempo concessi a terzi.

La restituzione del prezzo al venditore

Trattandosi di un atto dal contenuto risolutorio ed estintivo e non di una nuova compravendita, le parti procedono a ristabilire lo status quo ante, anche tramite la restituzione del prezzo. Ovviamente, occorre che vi sia un totale accordo tra le parti su questo, ovvero che il venditore sia disposto ad attribuire la somma precedentemente ricevuta.

Si tratta di un accordo molto libero, per il quale le parti possono decidere di regolarsi come meglio credono. Ad esempio, potrebbe essere passato un tale lasso di tempo da ingenerare nel venditore la non possibilità di restituire l’intero prezzo della precedente compravendita; allo stesso modo l’acquirente avrebbe avuto la casa a fini abitativi per questo periodo. In questo caso, si potrebbe convenire anche una restituzione di un prezzo pari ad una somma minore rispetto a quella data in sede di rogito.

Quanto tempo hanno a disposizione le parti per realizzare un mutuo dissenso?

Non vi è un termine previsto dalla legge per poter estinguere un precedente contratto. Tuttavia, per evitare che la situazione muti in maniera irreversibile, è opportuno farlo entro un considerevole lasso di tempo. Si pensi all’ipotesi in cui l’acquirente effettui delle variazioni alla casa tali da rendere il bene molto diverso rispetto a quello oggetto del rogito originario: in quel caso l’operazione potrebbe complicarsi, ed è bene valutarla prima con il notaio.

Cosa succede se dopo il rogito il venditore si è sposato in regime di comunione legale?

Può accadere che dopo la stipula del rogito, il venditore si sposi in regime di comunione legale. Quando ha venduto era non coniugato, successivamente secondo le regole comuni la casa che riacquista dovrebbe cadere in comunione legale. Secondo una parte degli studiosi, dato che non si tratterebbe di una rivendita ma di un contratto estintivo che ristabilisce la situazione precedente, il bene non cadrebbe in comunione legale. Dopo la presa di posizione della Cassazione sul carattere traslativo del mutuo dissenso, però, il punto è meno sicuro: è bene chiarirlo con il notaio prima dell’atto.

Come si fa a sapere che si è sciolto il contratto

Il legislatore ha previsto un sistema di pubblicità che consente di sapere a chi appartengono gli immobili e quali atti sono stati stipulati aventi ad oggetto gli stessi. Si tratta del sistema della trascrizione nei Registri immobiliari, che consiste in un adempimento post stipula di cui si occuperà il notaio che ha naturalmente un costo da sostenere.

La risoluzione di un contratto di vendita, ad esempio, sarà annotata a margine della trascrizione con cui era avvenuto il trasferimento iniziale della casa. In questo modo tutti potranno sapere che inizialmente è stata effettuata una vendita per atto pubblico notarile e successivamente le parti hanno cambiato idea, ponendo nel nulla gli effetti di quel contratto con un negozio risolutorio.

Quanto costa il mutuo dissenso?

In primo luogo, occorre pagare l’onorario del Notaio. Sebbene non sia una compravendita, tecnicamente i controlli che vengono effettuati sono i medesimi (visure ipocatastali) perché occorre verificare che la posizione giuridica delle parti non sia mutata. Vanno ripagate le spese fiscali in quanto si realizza, almeno formalmente, una nuova circolazione di un bene immobile (la casa precedentemente acquistata), per cui occorre pagare l’imposta di registro in misura proporzionale, l’imposta di bollo, quella ipotecaria e catastale. Le imposte pagate per il primo rogito, di norma, non vengono rimborsate.

Se l’acquirente aveva usufruito delle agevolazioni prima casa, dopo il mutuo dissenso non essendo più proprietario di quell’abitazione, potrebbe riacquistare un’altra casa in futuro e usufruire di nuovo di queste agevolazioni. Se però il mutuo dissenso arriva entro cinque anni dal primo acquisto, come visto sopra, l’agevolazione iniziale di norma si perde, salvo il riacquisto di un’altra casa entro un anno.

Un esempio con i numeri

Marco compra da un privato un bilocale con rendita catastale di 600 euro, con le agevolazioni prima casa: paga 1.386 euro di imposta di registro. Due anni dopo lui e il venditore decidono di tornare indietro con un mutuo dissenso, e Marco non compra un’altra casa entro l’anno. Oltre alle imposte e all’onorario del nuovo atto, perde l’agevolazione: deve pagare la differenza con l’imposta ordinaria, 6.804 euro meno i 1.386 già versati, cioè 5.418 euro, più la sanzione del 30% e gli interessi. In tutto oltre 7.000 euro, prima ancora di contare il nuovo atto. Per questo, prima di decidere, conviene chiedere al notaio un conteggio preciso: a volte un nuovo acquisto entro l’anno, o una diversa soluzione, costa molto meno. Per conoscere i costi di un atto si può chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Domande frequenti sul mutuo dissenso

Si può annullare un rogito se si cambia idea?

Una parte da sola non può. Se venditore e compratore sono entrambi d’accordo, possono sciogliere la compravendita con un atto notarile di mutuo dissenso.

Cos’è il mutuo dissenso?

È il contratto con cui le parti di una compravendita decidono insieme di scioglierla e di tornare alla situazione precedente: la casa torna al venditore e il prezzo, in tutto o in parte, torna al compratore.

Con il mutuo dissenso si pagano di nuovo le tasse?

Sì. Per il fisco il mutuo dissenso di una compravendita è un nuovo trasferimento, con le relative imposte, e le imposte del primo rogito di norma non vengono restituite.

Si perde la prima casa con il mutuo dissenso?

Se avviene entro cinque anni dall’acquisto agevolato, di norma sì, salvo che entro un anno si compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale. Lo ha confermato la Cassazione nel 2026.

Il venditore deve restituire tutto il prezzo?

Non necessariamente: le parti possono accordarsi anche per una restituzione parziale, per esempio tenendo conto del tempo in cui il compratore ha abitato la casa.

E se il compratore ha un mutuo sulla casa?

L’ipoteca della banca non si cancella con il mutuo dissenso: di norma va prima estinto il mutuo o trovato un accordo con la banca.

C’è un termine per fare il mutuo dissenso?

Non c’è un termine di legge, ma più tempo passa, più è facile che la situazione cambi, per esempio per lavori sulla casa o nuove ipoteche.