Acquisto casa in separazione dei beni: quote e chi paga

• Coniugi acquirenti di una casa
• Acquisto in separazione dei beni: caratteristiche
• Casa intestata ad entrambi nella separazione
• Si può passare dalla comunione dei beni alla separazione? in che modo?
• Pagamento del prezzo con mutuo intestato a entrambi i coniugi in separazione
• Profili fiscali dell’acquisto in separazione
• Cosa accade se muore il coniuge proprietario della casa
• Domande frequenti sull’acquisto della casa in separazione dei beni

Coniugi acquirenti di una casa

Due coniugi possono decidere di acquistare la casa da adibire alla propria residenza familiare. La scelta di intestare la casa a entrambi o solo a uno di loro non è soltanto una scelta di tipo giuridico, legata magari a chi paga la casa, ma può dipendere da altri fattori.

Molto spesso è legata a ragioni fiscali, essendo giustamente la titolarità dell’immobile relativa ad un incremento del reddito di ognuno dei due. È certamente possibile e legale ad esempio che solo uno dei due acquisti la casa e ne divenga proprietario e l’altro coniuge abbia il diritto di abitarla proprio in virtù del matrimonio, come appunto casa adibita a residenza familiare.

La scelta ricade sui coniugi e il Notaio potrà dare volta per volta i consigli opportuni affinché questi scelgano come procedere. Mettiamo il caso che la vogliano acquistare entrambi, come funziona l’acquisto in separazione dei beni in costanza di matrimonio? Come avviene il pagamento e quali sono i risvolti fiscali?

Comunione o separazione: cosa cambia per la casa

Prima di entrare nel dettaglio, un confronto semplificato tra i due regimi più diffusi, limitato a quello che interessa a chi compra casa.

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Acquisto in separazione dei beni: caratteristiche

Acquistare in separazione dei beni richiede come presupposto il regime patrimoniale della separazione già instaurato. Ciò vuol dire che o al momento della celebrazione del matrimonio i coniugi abbiano optato per la separazione dei beni, o che durante il matrimonio abbiano scelto di passare dalla comunione dei beni alla separazione dei beni con un atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.

Da ciò si desume che i regimi patrimoniali più diffusi sono due: comunione legale e separazione dei beni. La comunione si instaura al momento del matrimonio qualora i coniugi non prendano un’altra decisione nel verso della separazione dei beni.

Cosa vuol dire essere in comunione dei beni

Con la comunione legale tutti gli acquisti diventano di entrambi. Che cosa vuol dire? Significa che se si è in comunione dei beni e solo la moglie si reca dal notaio per comprare una casa, anche il marito ne diverrà proprietario. Saranno entrambi quindi titolari in comunione legale della casa.

Nel caso in cui si decida di disporre di un bene in comunione legale, ossia di venderlo, di scambiarlo con una permuta o di donarlo, entrambi i coniugi dovranno prestare il consenso: ciascun coniuge senza il consenso dell’altro non può compiere uno degli atti sopra indicati. Entrano a far parte di una comunione senza quote in cui entrambi sono titolari ad esempio di tutta la casa. Ne restano esclusi solo alcuni beni personali, che il legislatore attraverso un elenco attento e preciso esclude dalla comunione legale, ad esempio quelli caduti in successione a favore di uno dei due.

In alcuni casi previsti dalla legge anche un coniuge in comunione può comprare casa solo per sé, per esempio pagando con il ricavato della vendita di un suo bene personale, con la partecipazione dell’altro coniuge all’atto. È una strada tecnica, con limiti precisi, spiegata nella guida sull’acquisto di beni personali in comunione dei beni.

Cosa vuol dire essere in separazione dei beni

Quando i coniugi sono in separazione, ognuno può ad esempio comprare una casa autonomamente, per intestarla a sé stesso senza che vada nulla all’altro coniuge. Ad esempio se un coniuge decide comprare casa si recherà solo lui dal notaio e l’altro coniuge non sarà titolare di nulla, neanche di una quota. L’acquisto da parte di un solo coniuge coniugato in separazione dei beni determina che sia il solo titolare esclusivo di un bene o di una casa.

Casa intestata ad entrambi nella separazione

Anche quando i coniugi sono in separazione possono acquistare la casa entrambi, congiuntamente nelle modalità che seguono. Se nella comunione l’acquisto è congiunto ma anche unitario, nella separazione è possibile acquistare insieme se i coniugi lo vogliono.

L’acquisto di due coniugi in separazione comporta che ciascuno di loro acquisti una quota di un mezzo come se fossero due estranei, ovvero non acquistano in comunione, ma come due comproprietari qualsiasi. Questo vuol dire ad esempio che ognuno potrebbe vendere la propria quota: si tratta quindi di una comunione ordinaria e non di una comunione legale che non ha le stesse conseguenze.

Le quote non devono per forza essere a metà. Se uno dei due mette la maggior parte dei soldi, si può comprare per esempio al 70% e al 30%, in proporzione a quanto versa ciascuno: è una scelta che rende più lineari i rapporti futuri, anche in caso di separazione o di successione.

Si può passare dalla comunione dei beni alla separazione? In che modo?

Molto spesso due coniugi sono in comunione ma vogliono acquistare mantenendo ognuno la propria quota. L’interrogativo è se si può cambiare il regime patrimoniale. Come si deve procedere? Per realizzare questa volontà occorre innanzitutto una consulenza notarile che potrà rendere più chiara la situazione e offrire tutte le soluzioni possibili.

Convenzione di separazione dei beni prima dell’acquisto

Se i coniugi chiedono al Notaio di voler acquistare in separazione, non basta fare il rogito notarile di vendita. Occorre che questo sia preceduto dalla convenzione con due testimoni di modifica del regime patrimoniale da comunione a separazione. Quindi in sintesi il notaio prima riceverà la volontà dei coniugi di cambiare il regime patrimoniale dalla comunione legale dei beni alla separazione e nello stesso atto subito dopo provvederà a ricevere l’atto di compravendita.

Il cambio di regime vale per il futuro: i beni già comprati in comunione restano in comunione, salvo che i coniugi decidano di dividerli. Più in generale, sulle scelte tra i diversi regimi può essere utile la pagina sul regime patrimoniale.

Cosa comporta l’acquisto in separazione?

Comprare una casa, un terreno, o qualsiasi altro bene immobile in seprazione dei beni ma intestandola a entrambi significa poter fare quel che si vuole con la quota del bene senza dover consultare preventivamente l'altro coniuge: il consenso di quest'ultimo non servirebbe nè per vendere ad esempio nè per donare la propria quota.

Pagamento del prezzo nell’acquisto in separazione

Quando i coniugi sono in separazione dei beni oppure hanno disposto la stessa con un precedente atto di modifica del regime, ovviamente devono pagare un prezzo per comprare casa. Questo corrispettivo può essere pagato in differenti modi, a seconda di quello che è l’accordo preso tra le parti. In primo luogo, è possibile che entrambi paghino il prezzo in corrispondenza alla propria quota, per cui dividono in parti uguali la somma e pagano ciascuno la metà: si tratta dell’ipotesi classica e sicuramente che prevede meno problematiche.

È tuttavia possibile anche che il prezzo sia pagato solo da uno dei due, nonostante la casa sia intestata ad entrambi, per una quota cadauno. Questa soluzione deve essere concordata tra di loro, mentre per il venditore è indifferente che paghi un coniuge, oppure l’altro o entrambi.

Cosa comporta il pagamento da parte di uno solo de coniugi?

Se paga solo un coniuge nonostante la casa sia acquistata da entrambi in separazione, in sostanza si è realizzata una donazione indiretta della metà dell’immobile attribuito al coniuge non pagante. Quest’ultimo, infatti, acquista una casa senza versare alcun prezzo, pertanto l’altro coniuge realizza nei suoi confronti un effetto liberale.

Un esempio con i numeri: casa da 300.000 euro, intestata al 50% a Marco e Giulia, in separazione dei beni. Marco paga 240.000 euro, Giulia 60.000. La quota di Giulia vale 150.000 euro: la differenza di 90.000 euro è, in sostanza, un regalo di Marco. Sul piano fiscale questa liberalità, collegata a una compravendita soggetta a imposta di registro o IVA, di norma non sconta l’imposta di donazione. Può però contare nella futura successione, per esempio nei rapporti con i figli di Marco. Per questo nell’atto è bene indicare con precisione chi paga e con quali mezzi, e valutare con il notaio se non convenga intestare la casa in proporzione a quanto versato.

Pagamento del prezzo con mutuo intestato a entrambi i coniugi in separazione

Se non hanno a disposizione il denaro necessario per acquistare, è possibile che facciano ricorso a un mutuo. Il mutuo può essere concesso a entrambi, sia congiuntamente che separatamente.

La Banca concede il mutuo indipendentemente dalla circostanza che poi l’acquisto sia fatto in separazione o meno. L’importante è che si individuino i soggetti obbligati, i quali devono pagare le rate. Ovviamente nel caso in cui la casa sia intestata a entrambi, l’ipoteca sarà iscritta su tutto l’immobile.

Non sempre però entrambi i coniugi hanno i requisiti reddituali e lavorativi per accedere al mutuo, per cui è ben possibile che il mutuo sia intestato a uno dei due e la casa a entrambi. Anche in questo caso, si verifica una donazione indiretta a favore del coniuge che non prende il mutuo.

Nella pratica, quando la casa è intestata a entrambi, la banca chiede di norma che entrambi concedano l’ipoteca, anche se il mutuo è a nome di uno solo. Se in seguito la coppia si separa, dividere la casa non scioglie il debito verso la banca: è un aspetto da mettere in conto fin dall’inizio, e se ne parla nella guida sulla casa cointestata in caso di separazione.

Profili fiscali dell’acquisto in separazione

In primo luogo, è conveniente acquistare in separazione a favore di entrambi se i coniugi possono godere delle agevolazioni prima casa. In questo modo si applicherà l’imposta del 2% sul valore catastale della casa per l’intero, mentre se solo uno dei due avesse già un’altra prima casa, dovrebbe essere applicata in parte anche l’imposta del 9%. Se invece si volesse mantenere un profilo autonomo, si potrebbe optare per una separazione dei beni che, piuttosto che realizzare l’acquisto a favore di entrambi, lo consenta solo a uno dei due.

Questo può essere utile ad esempio se uno dei coniugi è imprenditore, con conseguente maggiore rischio per i propri beni personali di ricadere nelle pretese dei creditori. Ovviamente sono valutazioni discrezionali che possono essere fatte sempre in via preventiva rispetto al rogito, scegliendo il regime patrimoniale.

Per capire l’ordine di grandezza, con la casa tipo usata nelle nostre guide (rendita catastale di 600 euro, acquisto da privato) le imposte sono di circa 1.490 euro se entrambi hanno i requisiti prima casa e di circa 6.900 euro come seconda casa. Se i requisiti li ha solo uno dei due coniugi in separazione, il conto si colloca a metà strada, perché ciascuna quota segue la situazione del suo intestatario. Come funziona l’agevolazione quando si è invece in comunione lo spieghiamo nella pagina sul bonus prima casa in comunione legale; per il vostro caso concreto conviene chiedere un preventivo notarile, che spesso arriva in poche ore.

Cosa accade se muore il coniuge proprietario della casa

Sebbene si sia sposati in regime di separazione dei beni al momento della morte del coniuge proprietario della casa, l’altro è un erede necessario, è uno tra questi soggetti chiamati legittimari che la legge tutela in modo stringente in virtù del legame familiare. Il coniuge non titolare della casa ha quindi sempre diritto a una quota del patrimonio del coniuge defunto, compresa quindi una quota sulla casa. Inoltre si sottolinea che il coniuge superstite ha sempre il diritto di uso e abitazione sulla casa familiare: si tratta di un diritto che viene riconosciuto dalla legge che nessuno può sottrarre.

Domande frequenti sull’acquisto della casa in separazione dei beni

In separazione dei beni la casa comprata da uno solo è anche dell’altro?

No. In separazione dei beni la casa è di chi la compra e l’altro coniuge non ne diventa comproprietario, neanche per una quota. Resta però erede necessario in caso di morte.

Due coniugi in separazione possono comprare casa insieme?

Sì. Diventano comproprietari per quote, come due persone qualsiasi, e le quote possono anche essere diverse dal 50%, per esempio in proporzione a quanto paga ciascuno.

Se paga solo uno dei due, cosa succede?

Per la parte pagata dall’uno ma intestata all’altro si ha di norma una donazione indiretta. Collegata a una compravendita soggetta a registro o IVA, di solito non paga l’imposta di donazione, ma può contare nella successione.

Si può passare in separazione dei beni il giorno del rogito?

Sì. Il notaio può ricevere prima la convenzione di separazione dei beni, con due testimoni, e subito dopo l’atto di acquisto. Il cambio vale per il futuro e non tocca i beni già comprati in comunione.

Con la separazione dei beni si perdono le agevolazioni prima casa?

No. Le agevolazioni si valutano per ciascun acquirente: se entrambi hanno i requisiti si applicano a tutta la casa, se li ha uno solo si applicano alla sua quota.

Mutuo a nome di uno e casa a nome di entrambi si può fare?

Sì, se la banca lo accetta. Di norma chiede che entrambi i proprietari concedano l’ipoteca sulla casa. Per la parte di rate pagata a beneficio dell’altro coniuge si può configurare una donazione indiretta.

Se il coniuge proprietario muore, l’altro può restare in casa?

Sì. Il coniuge superstite ha per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare e, come erede necessario, ha diritto a una quota del patrimonio anche in separazione dei beni.