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Acquisto casa in separazione dei beni dal Notaio

Coniugi acquirenti di una casa

Acquistare casa in separazione dei beni dal notaioDue coniugi possono decidere di acquistare la casa da adibire alla propria residenza familiare. La scelta di intestare la casa a entrambi o solo a uno di loro non è soltanto una scelta di tipo giuridico, legata magari a chi paga la casa.

Molto spesso è legata a ragioni fiscali, essendo giustamente la titolarità dell’immobile relativa ad un incremento del reddito di ognuno dei due. È certamente possibile e legale ad esempio che solo uno dei due acquisti la casa e ne divenga proprietario e l’altro coniuge abbia il diritto di abitarla proprio in virtù del matrimonio, come appunto casa adibita a residenza familiare.

La scelta ricade sui coniugi e il Notaio potrà dare volta per volta i consigli opportuni affinché questi scelgano come procede. Mettiamo il caso che la vogliano acquistare entrambi, come funziona l’acquisto in separazione dei beni in costanza di matrimonio? Come avviene il pagamento e quali sono i risvolti fiscali?

Acquisto in separazione dei beni: caratteristiche

Acquistare in separazione dei beni richiede come presupposto il regime patrimoniale della separazione già instaurato. I regimi patrimoniali sono due: comunione legale e separazione dei beni. La comunione si instaura al momento del matrimonio qualora i coniugi non prendano un’altra decisione nel verso della separazione dei beni.

Con la comunione tutti gli acquisti diventano di entrambi, ovvero per la disposizione dei beni occorrerà il consenso di tutti e due i coniugi. Entrano a far parte di una comunione senza quote in cui entrambi sono titolari ad esempio di tutta la casa. Ne restano esclusi solo alcuni beni personali, quali quelli caduti in successione a favore di uno dei due.

Quando i coniugi sono in separazione, ognuno può ad esempio comprare una casa autonomamente, per intestarla a sé stesso senza che vada nulla all’altro coniuge.

Casa intestata ad entrambi nella separazione

Anche quando i coniugi sono in separazione possono acquistare la casa entrambi, congiuntamente nelle modalità che seguono. Se nella comunione l’acquisto è congiunto ma anche unitario, nella separazione è possibile acquistare insieme se i coniugi lo vogliono.

L’acquisto di due coniugi in separazione comporta che ciascuno di loro acquisti una quota di un mezzo come se fossero due estranei, ovvero non acquistano in comunione, ma come due comproprietari qualsiasi. Questo vuol dire ad esempio che ognuno potrebbe vendere la propria quota. Molto spesso due coniugi sono in comunione ma vogliono acquistare mantenendo ognuno la propria quota. Come si deve procedere?

Convenzione di separazione dei beni prima dell’acquisto

Se i coniugi chiedono al Notaio di voler acquistare in separazione, non basta fare il rogito notarile. Occorre che questo sia preceduto dalla convenzione con due testimoni di modifica del regime patrimoniale da comunione a separazione.

Cosa comporta l’acquisto in separazione?

Ognuno è titolare della propria quota e si instaura un rapporto di comproprietà, diverso dalla comunione legale.

Pagamento del prezzo nell’acquisto in separazione

Quando i coniugi sono in separazione dei beni oppure hanno disposto la stessa con un precedente atto di modifica del regime, ovviamente devono pagare un prezzo. Questo corrispettivo può essere pagato in differenti modi, a seconda di quello che è l’accordo preso tra le parti. In primo luogo, è possibile che entrambi paghino il prezzo in corrispondenza alla propria quota, per cui dividono in parti uguali la somma e pagano ciascuno la metà.

Si tratta dell’ipotesi classica e sicuramente che prevede meno problematiche. È tuttavia possibile anche che il prezzo sia pagato solo da uno dei due, nonostante la casa sia intestata ad entrambi, per una quota cadauno. Questa soluzione deve essere concordata tra di loro, mentre per il venditore è indifferente che paghi un coniuge, oppure l’altro o entrambi.

Cosa comporta il pagamento da parte di uno solo de coniugi?

Se paga solo un coniuge nonostante la casa sia acquistata da entrambi in separazione, in sostanza si è realizzata una donazione indiretta della metà dell’immobile attribuito al coniuge non pagante. Quest’ultimo, infatti, acquista una casa senza versare alcun prezzo, pertanto l’altro coniuge realizza nei suoi confronti un effetto liberale.

Pagamento del prezzo con mutuo intestato a entrambi i coniugi in separazione

Se non hanno a disposizione il denaro necessario per acquistare, è possibile che facciano ricorso a un mutuo. Il mutuo può essere concesso a entrambi, sia congiuntamente che separatamente.

La Banca concede il mutuo indipendentemente dalla circostanza che poi l’acquisto sia fatto in separazione o meno. L’importante è che si individuino i soggetti obbligati, i quali devono pagare le rate. Ovviamente nel caso in cui la casa sia intestata a entrambi, l’ipoteca sarà iscritta su tutto l’immobile.

Non sempre però entrambi i coniugi hanno i requisiti reddituali e lavorativi per accedere al mutuo, per cui è ben possibile che il mutuo sia intestato a uno dei due e la casa a entrambi. Anche in questo caso, si verifica una donazione indiretta a favore del coniuge che non prende il mutuo.

Profili fiscali dell’acquisto in separazione

In primo luogo, è conveniente acquistare in separazione a favore di entrambi se i coniugi possono godere delle agevolazioni prima casa. In questo modo si applicherà l’imposta del 2% sul valore catastale della casa per l’intero, mentre se solo uno dei due avesse già un’altra prima casa, dovrebbe essere applicata in parte anche l’imposta del 9%. Se invece si volesse mantenere un profilo autonomo, si potrebbe optare per una separazione dei beni che, piuttosto che realizzare l’acquisto a favore di entrambi, lo consenta solo a uno dei due.

Questo può essere utile ad esempio se uno dei coniugi è imprenditore, con conseguente maggiore rischio per i propri beni personali di ricadere nelle pretese dei creditori. Ovviamente sono valutazioni discrezionali che possono essere fatte sempre in via preventiva rispetto al rogito, scegliendo il regime patrimoniale.

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