Casa signorile A/1, cosa cambia per chi compra dal notaio
- Comprare casa dal notaio
- Che cos’è una casa signorile
- Come capire che si tratta di una casa signorile
- Quanto costa una casa signorile
- Palazzo signorile, mutuo e box con una casa a/1
- Preventivo notarile acquisto casa signorile
Comprare casa dal notaio
L’acquisto di una casa è un momento molto importante nella vita di una persona e rappresenta spesso il coronamento di un sogno, frutto di sacrifici economici e rinunce protratte nel corso degli anni.
Scegliere il tipo di casa adatto alle proprie esigenze non è sempre molto semplice in virtù delle numerose diciture tecniche utilizzate negli annunci immobiliari che, solo grazie all’assistenza di un esperto del settore immobiliare, è possibile comprendere a pieno.
Esistono diversi tipi di abitazioni da dover considerare e valutare prima di comprare casa e spesso non si hanno le competenze giuste per comprenderne le differenze e le peculiarità. È proprio per questo che può essere utile confrontarsi per tempo con il notaio, che di norma esamina il fabbricato sotto molteplici punti di vista prima del rogito. Vediamo cosa si intende, quando si parla di casa signorile, quali sono le sue caratteristiche e le tasse e imposte da dover sostenere.
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Che cos’è una casa signorile
Può capitare che negli annunci immobiliari visionabili sul web, su piattaforme specializzate o presso agenzie immobiliari, sia indicata la dicitura “casa signorile”.
Non sempre si conoscono le caratteristiche, ma soprattutto le differenze da un punto di vista fiscale tra le case signorili e, ad esempio, le case popolari. Innanzitutto c’è da precisare che si tratta di immobili che di norma si distinguono per le loro grandi dimensioni, l’utilizzo di materiali di costruzione pregiati, nonché l’utilizzo di tecnologia avanzata.
Il catasto descrive la categoria A/1, quella delle abitazioni di tipo signorile, come unità in fabbricati situati in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture superiori a quelle dei normali fabbricati residenziali. Negli annunci, invece, la parola signorile può riferirsi allo stabile, alla zona o alle finiture: per le imposte conta solo la categoria scritta nella visura dell’unità che si compra.
Dove si legge in visura se la casa è signorile
| Foglio | Particella | Sub. | Categoria | Classe | Consistenza | Rendita |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 21 | 408 | 12 | A/1 | 2 | 10 vani | Euro 3.150,00 |
1Categoria: A/1 indica l’abitazione di tipo signorile. Con A/2 la casa è di tipo civile, anche se l’annuncio parla di stabile signorile.
2Rendita: con il prezzo valore il 9% si calcola sul valore catastale, qui 3.150 × 1,05 × 120 = 396.900 euro, cioè 35.721 euro di imposta di registro.
3Classe e consistenza: misurano la redditività e l’ampiezza in vani, non i materiali o le finiture citati nell’annuncio.
Dati di fantasia, esempio semplificato e indicativo: una visura reale riporta anche indirizzo e intestatari dell’immobile.
Come capire che si tratta di una casa signorile
La casa signorile non è un tipo di casa qualsiasi, ma ha una sua precisa identificazione catastale. Che cosa significa questo? Vuol dire che tutti i fabbricati sono identificati al Catasto, con i cosiddetti dati catastali, elementi identificativi, descrittivi degli immobili, che li rendono individuabili nella loro specificità. Inoltre sono raffigurati in una planimetria, ossia una rappresentazione grafica che li rappresenta nella loro interezza.
Per comprendere che si tratti di una casa signorile, basterà effettuare una visura catastale e controllare la cosiddetta categoria catastale: la casa signorile, infatti, è identificata nella categoria catastale A/1.
Se la categoria in visura non corrisponde a quella indicata nell’annuncio o nella proposta, è buona norma chiarirlo con il notaio prima di firmare il preliminare: dalla categoria dipendono le imposte e la possibilità di chiedere le agevolazioni prima casa. Nell’atto chi vende dichiara inoltre, come richiede la legge, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, un controllo che pesa di più quando la casa è stata ristrutturata.
Quali sono gli altri immobili di lusso?
Oltre alle case signorili esistono anche altri immobili, definiti di lusso, che hanno una precisa identificazione catastale e sono le categorie catastali A/8 e A/9 che denotano, rispettivamente, le ville e i castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
Pertanto è molto importante comprendere che nel caso in cui nell’annuncio immobiliare vi sia scritto immobile di lusso, non è detto che si faccia riferimento a una casa signorile, ma potrebbe essere anche un’altra tipologia di abitazione.
Per tutti gli immobili di lusso, indipendentemente dal fatto che siano categorie catastali differenti, si applicherà il medesimo regime fiscale, sia relativo alle tasse e imposte da pagare in sede di rogito notarile di acquisto, sia in relazione alle tasse patrimoniali.
Le regole su IMU e IVA comuni alle tre categorie sono raccolte nella pagina dedicata alla casa di lusso; qui ci si concentra su ciò che cambia per chi compra una casa signorile.
Quanto costa una casa signorile
Il costo di una casa di tipo signorile non è possibile fissarlo con precisione, proprio perché il prezzo può variare per numerosi fattori che devono essere valutati prima del rogito notarile di acquisto.
Una casa signorile generalmente è una soluzione molto ambita che permette di vivere in una casa di grande qualità. Tuttavia il valore commerciale di tale tipo di abitazione è più elevato di altre case ordinarie e residenziali e può essere diverso per vari motivi come, ad esempio, la zona in cui si trova: una casa signorile in centro storico avrà un costo diverso rispetto a una casa sita in periferia.
Tasse e imposte acquisto casa signorile
Come abbiamo sopra analizzato, una casa signorile è un immobile di lusso e ciò determina delle differenze notevoli in termini di tasse e imposte da pagare all’erario.
Infatti nel caso di acquisto di casa signorile, non si potrà richiedere di beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa. Entrando nel dettaglio della materia, in via ordinaria, per le cessioni immobiliari non soggette a IVA, l'imposta di registro ammonta al 9%, con un minimo di 1.000 euro, e l'imposta catastale e ipotecaria in misura fissa a 50 euro cadauna; se il trasferimento è soggetta a IVA sono dovute, oltre all'IVA, che per le categorie A/1, A/8 e A/9 è del 22%, l'imposta di registro fissa di 200 euro, l'imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l'imposta catastale fissa di 200 euro. Con le agevolazioni prima casa, invece non previste per gli immobili di lusso, si paga, per le cessioni non soggette a IVA, per l'imposta di registro, dalla percentuale del 9% alla percentuale del 2%.
Quando a vendere è un privato, il 9% può essere calcolato sul valore catastale invece che sul prezzo, se chi compra è una persona fisica e lo chiede al notaio nell’atto: è il sistema del prezzo valore, che vale anche per le case A/1, come nell’esempio della visura più sopra.
Palazzo signorile, mutuo e box con una casa A/1
Un appartamento in un palazzo signorile è una casa signorile per il fisco?
Non necessariamente. Per le imposte conta la categoria catastale della singola unità che si compra, non la descrizione dell’annuncio o il pregio dello stabile: un appartamento accatastato A/2 in un palazzo d’epoca resta un’abitazione di tipo civile e, se ci sono i requisiti, può avere le agevolazioni prima casa.
Con il mutuo per una casa A/1 si paga l’imposta sostitutiva della prima casa?
Di norma no. L’aliquota dello 0,25% sull’importo del mutuo è legata alle agevolazioni prima casa; per una casa A/1, che non può averle, si applica di norma il 2% (art. 18 DPR 601/1973). Su un mutuo di 400.000 euro sono 8.000 euro invece di 1.000. È buona norma chiederne conferma alla banca e al notaio prima della firma.
Il prezzo valore si può chiedere anche per una casa signorile?
Sì, se la vendita non è soggetta a IVA, come di norma quando vende un privato, e chi compra è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività commerciale, artistica o professionale. La richiesta va fatta al notaio nell’atto: il 9% si calcola allora sulla rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 120, e nell’atto va comunque indicato il prezzo pattuito.
Box e cantina comprati con una casa A/1 hanno le aliquote della prima casa?
No. Per la legge sull’imposta di registro le pertinenze seguono il regime della casa a cui servono, quindi con una casa A/1 anche box e cantina restano fuori dalle aliquote della prima casa. Lo stesso vale per un box comprato dopo, con atto separato: le agevolazioni sulle pertinenze spettano solo se servono una casa comprata con le agevolazioni prima casa.
Preventivo notarile acquisto casa signorile
Informarsi sulle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, è un importante step da dover tenere in considerazione, per evitare di perdere tempo nel considerare investimenti immobiliari che non siano accessibili.
Tramite la piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere gratis, senza alcun costo di registrazione o iscrizione, un preventivo notarile per l’acquisto di una casa signorile, così come di qualsiasi altro tipo di immobile, entrando in contatto diretto con un notaio, senza alcun intermediario. Rispondendo alle domande offerte dal form e fornendo, quindi le informazioni basilari per consentire al notaio di preparare il preventivo, si potrà avere una risposta, di norma in poche ore.
Il servizio, oltre ad essere gratuito e a non implicare l’assunzione di alcun tipo di impegno permette di scegliere il notaio più vicino: infatti, la piattaforma dà la possibilità di scegliere proprio la città in cui si intende concludere il contratto di compravendita, evitando inutili e lunghi spostamenti alla ricerca di un notaio.
