Come acquistare dal notaio una casa pignorata, modalità e costi

• Che cos’è il pignoramento?
• Acquisto di immobile pignorato
• Tipologia di atti che il notaio può consigliare
• I dubbi di chi compra una casa pignorata
• Il costo dell’atto notarile

Che cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è l’atto con cui inizia qualsiasi forma di espropriazione e consiste in un’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti di esso [art. 492 c.p.c.].

Scopo del pignoramento è quello di individuare i beni sui quali l’ufficio esecutivo dovrà procedere, assicurandoli alla soddisfazione del creditore. La funzione principale è sottrarre alla libera disponibilità del debitore i beni di sua proprietà cosicché il non pregiudichi i diritti del creditore o dei creditori.

Come si costituisce il pignoramento

L’art. 555 c.p.c. prevede, ai fini della costituzione del pignoramento, un’attività complessa che si articola in due momenti: la notificazione del pignoramento al debitore e poi la trascrizione del pignoramento notificato nei registri immobiliari. Il pignoramento acquista efficacia nei confronti dei terzi, quindi a far data dalla sua trascrizione nei registri immobiliari.

Cosa comporta il pignoramento?

L’art. 2913 del Codice Civile stabilisce che “non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento, salvi gli effetti del possesso di buona fede per i mobili non iscritti in pubblici registri”.

Ciò non significa che il bene pignorato non possa essere venduto, ma significa che la vendita del bene pignorato non può mai pregiudicare il diritto di un creditore di soddisfare il proprio credito con la vendita dell’immobile per mezzo di un’asta.

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Acquisto di immobile pignorato

L’inefficacia della vendita del bene pignorato nei confronti del creditore non determina l’impossibilità assoluta di vendere il bene. Il debitore, infatti, rimane proprietario della casa pignorata fino al decreto di trasferimento che segue la vendita all’asta.

Nelle more dell’intero procedimento dell’esecuzione immobiliare, il debitore rimane libero di vendere la casa, o qualsiasi altro immobile. La libertà del debitore di vendere la casa sottoposta al pignoramento, però, è limitata dall’inopponibilità della vendita nei confronti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti.

All’asta o prima dell’asta: cosa cambia per chi compra

Confronto semplificato e indicativo: per il singolo caso è buona norma chiedere direttamente al notaio.

Accordo tra le parti

La trascrizione di un pignoramento comporta la necessità di dover trovare un accordo tra acquirente e venditore ma anche con il creditore procedente (il creditore che ha proceduto a trascrivere il pignoramento e ad iniziare l’esecuzione immobiliare) e i creditori intervenuti nell’esecuzione immobiliare.

L’accordo tra l’acquirente della casa pignorata e il creditore o i creditori può essere di vario genere a seconda dell’ammontare dei debiti della parte venditrice.

Chi sono i creditori

Nella maggior parte dei casi, i creditori che procedono a pignorare l’immobile sono una o più banche a cui l’immobile è stato offerto in garanzia per la concessione di un finanziamento oppure, in caso di appartamento, il condominio per il recupero delle spese condominiali non pagate.

Saldo e stralcio

Nel caso in cui i debiti siano di ammontare superiore al prezzo di acquisto dell’immobile si parla di operazione di saldo e stralcio. Con il saldo e stralcio è assolutamente necessario prevedere un accordo con il creditore o i creditori in quanto essi non vengono soddisfatti nelle ragioni creditorie in maniera totale con il ricavato della vendita, ma si devono accontentare di un valore inferiore.

Da una parte il creditore o i creditori si accontentano di un valore inferiore, dall’altra parte sono certi di un valore sicuro di realizzo che la vendita all’asta non garantisce. Dal canto suo, il debitore vede di norma estinti i suoi debiti nei confronti dei creditori, nei limiti dell’accordo, ma non incassa nulla dalla vendita del bene.

Intera soddisfazione dei creditori

Nel caso in cui i debiti del venditore siano inferiori all’ammontare del prezzo di acquisto si tratta, contrariamente a quanto avviene nel saldo e stralcio, di invitare i creditori ad incassare parte del prezzo di vendita per soddisfare le loro ragioni.

In questo caso l’accordo deve essere trovato solo con il venditore, in quanto il creditore non deve rinunciare a parte del proprio credito.

Ciò non significa, però, che il creditore non debba essere incluso nell’accordo, in quanto ad esso spetta parte del prezzo che verrà suddiviso tra il creditore o i creditori e il debitore venditore.

Cancellazione del pignoramento

Affinché la vendita sia conclusa efficacemente, è necessario che il creditore o i creditori rinuncino agli atti giudiziari dell’esecuzione immobiliare e, quindi, il giudice possa ordinare la cancellazione del pignoramento. Infatti, fino a quando il pignoramento è trascritto la vendita continua ad essere inefficace nei confronti del creditore.

Solitamente, in occasione dell’acquisto di una casa pignorata partecipano anche i creditori, i quali, a fronte della garanzia di essere soddisfatti, rinunciano agli atti e chiedono l’estinzione della procedura esecutiva e l’ordine di cancellazione del pignoramento.

Come garantire il creditore

L’estinzione della procedura esecutiva non è immediata. Infatti, seppur inviata la rinuncia agli atti contestualmente alla vendita del bene, questa non viene ricevuta immediatamente dal giudice il quale, prima di ordinare quanto necessario, deve verificare che abbiano rinunciato tutti i creditori partecipanti e che nessuno si opponga. Ciò comporta che possa trascorrere un certo tempo, che dipende anche dal tribunale.

Affinché il creditore e il debitore siano garantiti l’uno dell’esistenza della somma da ricevere e l’altro che il prezzo pagato estingua la procedura esecutiva, è possibile depositare il prezzo presso il notaio il quale, con la sua funzione, contribuisce a mettere in sicurezza l’intera operazione.

Il deposito del prezzo

L’art. 1, comma 63 della legge 147 del 2013 prevede che le parti possano depositare su uno specifico conto corrente del notaio, che rappresenta un patrimonio separato da quello personale di quest’ultimo, somme relative ad atti incaricando il notaio di svincolare dette somme solo dopo aver ricevuto un titolo idoneo per la cancellazione del pignoramento, oppure dopo aver verificato che tale gravame sia stato definitivamente annotato di cancellazione.

È possibile anche che il prezzo sia depositato fiduciariamente presso il notaio con l’incarico di svincolare immediatamente le somme a favore del creditore al fine di garantirlo fin da subito della serietà dell’acquirente e dell’esistenza della provvista per l’estinzione del debito.

Per chi compra, di norma, la tutela più ampia si ha quando le somme restano trattenute dal notaio fino a quando il pignoramento non sia ordinato di cancellazione, di modo che l’acquirente sia garantito sul fatto che non vi siano altri creditori del venditore che possano rivendicare azioni sull’immobile oggetto dell’acquisto.

Tipologia di atti che il notaio può consigliare

Le frecce nell’arco del notaio sono principalmente due e sono entrambe utilizzabili a seconda della volontà di tutte le parti.

Vendita sottoposta a condizione sospensiva

La vendita sottoposta a condizione sospensiva è una tipologia di vendita che non ha effetti se non quando si verifica l’evento dedotto in condizione. In questa tipologia di vendita, solitamente, l’evento dedotto in condizione è l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento. Una volta verificatosi l’evento, di norma le parti certificano davanti al notaio che l’evento si è verificato e che è possibile dare efficacia alla vendita.

Vendita immediatamente efficace

La vendita con efficacia immediata è quel negozio giuridico che esaurisce i suoi effetti al momento della sottoscrizione del contratto. L’acquirente diventa immediatamente proprietario del bene senza aspettare il momento in cui il pignoramento viene cancellato.

Per chi compra è anche la formula che lascia più rischio: finché il pignoramento resta trascritto, l’acquisto non è opponibile ai creditori e, se la procedura non si estinguesse, la casa potrebbe ancora essere venduta all’asta. Per questo, di solito, la si accompagna al deposito del prezzo presso il notaio.

I dubbi di chi compra una casa pignorata

Come si scopre che una casa è pignorata?

Dalle ispezioni nei registri immobiliari, dove il pignoramento è trascritto: di norma emerge nelle visure che il notaio svolge prima del rogito. Saperlo prima della proposta cambia tutto il resto, a partire da come e a chi si versa un eventuale anticipo.

Si può comprare una casa pignorata con il mutuo?

Può essere possibile, ma è un passaggio delicato: la banca di norma chiede un’ipoteca senza formalità che la precedano, quindi il pignoramento va cancellato o gestito con i creditori nello stesso percorso. Come lo valuti la singola banca è buona norma chiederlo prima della proposta.

Quanto tempo serve perché il pignoramento venga cancellato?

Non c’è un tempo fisso: dopo le rinunce dei creditori il giudice dell’esecuzione dichiara estinta la procedura e ordina la cancellazione, con tempi che dipendono dal tribunale. Per questo il prezzo resta spesso depositato presso il notaio fino all’ordine.

Cosa succede se la procedura non si estingue dopo il rogito?

Finché il pignoramento resta trascritto, l’acquisto non ha effetto verso i creditori e la casa potrebbe ancora andare all’asta. È il rischio che il deposito del prezzo presso il notaio e la vendita sotto condizione sospensiva servono a contenere.

Le agevolazioni prima casa valgono anche per una casa pignorata?

Sì, di norma: la fiscalità è quella di ogni compravendita, quindi chi ha i requisiti può chiedere le agevolazioni prima casa. Anche all’asta si applicano, dichiarando i requisiti prima del decreto di trasferimento.

Il costo dell’atto notarile

La fiscalità dell’atto di compravendita di immobile pignorato non differisce dagli altri rogiti notarili. Ma la presenza di un pignoramento comporta alcuni costi aggiuntivi.

Nel caso di acquisto sottoposto a condizione sospensiva è necessario preventivare un secondo atto notarile, ossia il c.d. verbale di avveramento della condizione.

Inoltre, anche quando la vendita ha efficacia immediata, sono da tenere in considerazione i costi relativi alla cancellazione del pignoramento, i quali ammontano di norma a 294 euro tra imposte e tassa, per un pignoramento promosso da creditori privati, oltre l’onorario del professionista incaricato di presentare in conservatoria l’adempimento, nonché l’eventuale costo che il notaio potrebbe chiedere per il deposito del prezzo presso di sé.

Sono voci che possono comparire separate in un preventivo che tenga conto del pignoramento, accanto alle imposte della compravendita e all’onorario.