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Acquisto lastrico solare o sottotetto con atto notarile

Il lastrico solare e il sottotetto: cenni generali

Acquisto lastrico solare o sottotetto dal notaio con atto notarileIl lastrico solare è la parte superiore di un edificio, che lo copre totalmente e può essere o meno transitabile. Nel caso in cui lo sia, si tratta della terrazza a cielo aperto. Da esso si differenzia il sottotetto, il quale è la parte di edificio che sovrasta l’ultimo piano, immediatamente sotto la copertura dell’edificio stesso. Esso isola l’ultimo piano e nei limiti in cui vedremo potrebbe essere anche recuperato a fini abitativi.

A differenza del sottotetto, quindi, il lastrico solare è una semplice copertura e, almeno inizialmente, non è pensato per avere una funzione abitativa o funzionale per i condomini. Le problematiche relative al lastrico solare e al sottotetto riguardano la gestione degli stessi a livello condominiale, in quanto qualora ci si riferisca ad una abitazione privata, il proprietario può utilizzare questi spazi come meglio crede. Nel condominio, invece, occorre porsi il problema di chi debba manifestare il proprio consenso.

Diritti sul lastrico solare

In un condominio, il lastrico solare è inteso appunto come la copertura dell’edificio e si trova immediatamente sopra l’appartamento posto all’ultimo piano. La legge stabilisce la regola secondo la quale il proprietario dell’ultimo piano abbia il diritto di sopraelevazione, ovvero può elevare nuovi piani e costruire sul lastrico solare.

Allo stesso modo questa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Ciò vuol dire che è possibile che il lastrico solare condominiale appartenga a un soggetto terzo che non fa parte del condominio e, quindi, non è il proprietario dell’ultimo piano.

I condomini possono opporsi alla sopraelevazione?

Sì, i condomini possono opporsi alla costruzione se questo pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, oppure diminuisce la luce e l’aria degli edifici sottostanti.

I condomini hanno diritto ad una indennità?

Sì, hanno diritto a una indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante (art. 1117 c.c.).

Proprietà del lastrico solare

Tali premesse sono necessarie per comprendere come la regola sia relativa alla disponibilità del lastrico solare in capo al proprietario dell’ultimo appartamento, che se ne può servire sempre con il consenso o il mancato dissenso degli altri condomini. Le vicende che riguardano il lastrico solare, pertanto, sono soggetto al regolamento condominiale, che può anche dal principio vietarne del tutto la sopraelevazione. Ma occorre chiedersi a questo punto se questo lastrico solare possa essere acquistato.

Può ad esempio il proprietario del piano terra acquistarne la proprietà esclusiva? Egli potrebbe avere interesse a costruire in luogo del proprietario dell’ultimo piano, per renderlo abitativo e funzionale per sé. Oppure, è possibile che venga acquistato da un terzo non condomino? Ebbene, cercheremo di rispondere a queste domande.

Acquisto del lastrico solare da un terzo con atto notarile

Si ritiene che il lastrico solare, come qualsiasi altro bene o edificio o parte di edificio, possa formare oggetto di diritti e quindi possa essere acquistato anche da un terzo soggetto. Ciò sia che si tratti di un altro condomino, sebbene non il proprietario dell’ultimo piano, sia che si tratti di un terzo estraneo al condominio. Potrebbe esserci magari un soggetto che non avendo rinvenuto un appartamento disponibile nel condominio di riferimento, immagini di acquistare il lastrico solare e di costruirvi un appartamento, ovviamente con le dovute autorizzazioni urbanistiche del caso. In questo caso la procedura è la seguente.

Il consenso dei condomini prima del rogito

Prima di mettere in vendita il lastrico solare, i condomini devono deciderlo in assemblea condominiale, dando atto del fatto che il proprietario dell’ultimo piano non ha edificato né abbia intenzione di farlo in futuro. Qualora un acquirente si presenti dal Notaio per stipulare un rogito di acquisto del lastrico, il Notaio richiederà gli esiti di questa assemblea, appurando che vi sia il consenso unanime dei condomini all’acquisto da parte di un terzo estraneo. Ciò deve essere conforme a quanto previsto nel regolamento di condominio in ordine agli aspetti architettonici e l’acquirente deve impegnarsi per iscritto a edificare nel rispetto di questi criteri.

Chi interviene al rogito notarile?

Quando si acquista un lastrico solare, chi è il venditore? Tecnicamente il venditore non è assolutamente il proprietario dell’ultimo piano, in quanto quest’ultimo ha solo il diritto di sopraelevare per legge (ovvero di edificare sul lastrico solare) ma non ne ha la proprietà. Pertanto, colui che vende è proprio il condominio ovvero tutti i condomini congiuntamente.

Per questo motivo, tutti i condomini faranno procura a vendere con regolare atto pubblico e un terzo procuratore ( o uno dei condomini) interverrà al rogito notarile con questa procura per vendere il lastrico solare. La procura in originale va allegata all’atto e il Notaio richiede una copia del verbale di assemblea di condominio, da non allegare.

Lo stesso discorso vale per il sottotetto?

Il sottotetto non è scoperto, ma è la parte di edificio sottostante il solaio. Per esso non esiste il diritto di sopraelevazione per il proprietario dell’ultimo piano, però vale ugualmente il discorso della possibilità di acquistarlo.  Il sottotetto fa parte delle parti comuni dell’edificio, pertanto qualsiasi atto di disposizione che lo riguardi deve essere avere il consenso unanime di tutti i condomini. Ciò sia che l’acquisto avvenga da parte di un altro condomino, sia che avvenga da parte di un terzo.

Nel momento in cui viene acquistato da qualcuno, con un rogito notarile come quello sopra riferito al lastrico solare, cessa di essere condominiale e diviene esclusivo. Anche per l’acquisto del sottotetto, il Notaio richiede una procura speciale a vendere ad opera di tutti i condomini, seguita ad una assemblea condominiale nella quale abbiano tutti manifestato il proprio consenso.

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