Acquisto lastrico solare o sottotetto con atto notarile

• Il lastrico solare e il sottotetto: cenni generali
• Diritti sul lastrico solare
• Proprietà del lastrico solare
• Acquisto del lastrico solare da un terzo con atto notarile
• Il consenso dei condomini prima del rogito
• Chi interviene al rogito notarile?
• Acquisto del sottotetto dal notaio
• Domande frequenti

Il lastrico solare e il sottotetto: cenni generali

Il lastrico solare è la parte superiore di un edificio, che lo copre totalmente e può essere o meno transitabile. Nel caso in cui lo sia, si tratta della terrazza a cielo aperto. Da esso si differenzia il sottotetto, il quale è la parte di edificio che sovrasta l’ultimo piano, immediatamente sotto la copertura dell’edificio stesso. Esso isola l’ultimo piano e nei limiti in cui vedremo potrebbe essere anche recuperato a fini abitativi.

Di chi sono, di solito, lastrico e sottotetto

A differenza del sottotetto, quindi, il lastrico solare è una semplice copertura e, almeno inizialmente, non è pensato per avere una funzione abitativa o funzionale per i condomini. Le problematiche relative al lastrico solare e al sottotetto riguardano la gestione degli stessi a livello condominiale, in quanto qualora ci si riferisca ad una abitazione privata, il proprietario può utilizzare questi spazi come meglio crede. Nel condominio, invece, occorre porsi il problema di chi debba manifestare il proprio consenso.

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Diritti sul lastrico solare

In un condominio, il lastrico solare è inteso appunto come la copertura dell’edificio e si trova immediatamente sopra l’appartamento posto all’ultimo piano. La legge stabilisce la regola secondo la quale il proprietario dell’ultimo piano abbia il diritto di sopraelevazione, ovvero può elevare nuovi piani e costruire sul lastrico solare.

Allo stesso modo questa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Ciò vuol dire che è possibile che il lastrico solare condominiale appartenga a un soggetto terzo che non fa parte del condominio e, quindi, non è il proprietario dell’ultimo piano.

I condomini possono opporsi alla sopraelevazione?

Sì, i condomini possono opporsi alla costruzione se questo pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, oppure diminuisce la luce e l’aria degli edifici sottostanti. La sopraelevazione è comunque vietata se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini hanno diritto ad una indennità?

Sì, hanno diritto a una indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante (art. 1127 c.c.). 

In concreto, dunque, il calcolo dell’indennità di sopraelevazione dipende dall’entità della nuova costruzione realizzata, dalla struttura dell’edificio e dalle tabelle millesimali in vigore.

Chi decide di compiere una sopraelevazione è quindi tenuto a corrispondere agli altri condomini l’indennità, che li compensa del fatto che il suo diritto, e il valore della sua porzione immobiliare, crescono. Ciò comporta anche che le altre parti comuni dei condomini vengano modificate. Oltre all’indennità, per costruire servono sempre i permessi edilizi del Comune.

Proprietà del lastrico solare

Tali premesse sono necessarie per comprendere come la regola sia relativa alla disponibilità del lastrico solare in capo al proprietario dell’ultimo appartamento, nei limiti appena visti. Le vicende che riguardano il lastrico solare sono soggette anche al regolamento condominiale, che se contrattuale può porre limiti alla sopraelevazione. Ma occorre chiedersi a questo punto se questo lastrico solare possa essere acquistato.

Può ad esempio il proprietario del piano terra acquistarne la proprietà esclusiva? Egli potrebbe avere interesse a costruire in luogo del proprietario dell’ultimo piano, per renderlo abitativo e funzionale per sé. Oppure, è possibile che venga acquistato da un terzo non condomino? Ebbene, cercheremo di rispondere a queste domande.

Chi può essere proprietario del lastrico solare

La proprietà del lastrico solare può essere di tutti i condomini, in base ai millesimi che possiedono o anche di proprietà esclusiva di una sola persona, che può essere un titolare di un appartamento del medesimo condominio o anche una persona estranea.

Chi paga le spese del lastrico solare

A seconda di chi sia il proprietario del lastrico solare ci sono delle differenze in ordine al soggetto che è tenuto al pagamento delle spese. Siccome il lastrico solare è un bene condominiale, tutti i proprietari degli appartamenti del condominio dovranno dividere le spese relative al lastrico solare. Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva o ne è stato attribuito l’uso esclusivo a favore di un solo condomino le spese saranno divise.

La divisione avviene in questo modo, salvo accordi diversi:

• 1/3 in capo al proprietario o all’usuario esclusivo.
• 2/3 in capo ai condomini delle unità immobiliari che il lastrico copre.

Acquisto del lastrico solare da un terzo con atto notarile

Si ritiene che il lastrico solare, come qualsiasi altro bene o edificio o parte di edificio, possa formare oggetto di diritti e quindi possa essere acquistato anche da un terzo soggetto. Ciò sia che si tratti di un altro condomino, sebbene non il proprietario dell’ultimo piano, sia che si tratti di un terzo estraneo al condominio. Potrebbe esserci magari un soggetto che non avendo rinvenuto un appartamento disponibile nel condominio di riferimento, immagini di acquistare il lastrico solare e di costruirvi un appartamento, ovviamente con le dovute autorizzazioni urbanistiche del caso. In questo caso la procedura è la seguente.

Il consenso dei condomini prima del rogito

Prima di mettere in vendita il lastrico solare, di solito i condomini ne discutono in assemblea condominiale. Il punto decisivo però è un altro: se il lastrico è di tutti, ciascun condomino ne è comproprietario, e per venderlo serve il consenso di ognuno, non una semplice maggioranza. Il Notaio, di norma, verifica chi siano i proprietari e che tutti prestino il consenso nel rogito, di persona o tramite procura. Lo stesso meccanismo vale per il terrazzo, come spiegato nella pagina sull’acquisto del terrazzo condominiale.

Chi interviene al rogito notarile?

Quando si acquista un lastrico solare condominiale, chi è il venditore? Il proprietario dell’ultimo piano da solo non può vendere il lastrico, perché ha per legge il diritto di sopraelevare, ma non ne è l’unico proprietario. Pertanto, vendono tutti i condomini, ciascuno per la propria quota.

Per questo motivo, di solito tutti i condomini rilasciano una procura a vendere con atto notarile, e un procuratore (o uno dei condomini) interviene al rogito per vendere il lastrico solare in nome e per conto di tutti. La procura viene di norma allegata all’atto.

Acquisto del sottotetto dal notaio

Il sottotetto non è scoperto, ma è la parte di edificio sottostante il solaio. Per esso non esiste il diritto di sopraelevazione per il proprietario dell’ultimo piano, però vale ugualmente il discorso della possibilità di acquistarlo. Prima di tutto va capito di chi è. Il Codice Civile considera parti comuni i sottotetti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Se invece il sottotetto serve solo come camera d’aria a protezione dell’ultimo piano, di norma appartiene al proprietario di quell’appartamento, e allora non c’è nulla da comprare dal condominio. Nel dubbio è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Se il sottotetto è condominiale, qualsiasi atto di disposizione che lo riguardi richiede il consenso di tutti i condomini, sia che l’acquisto avvenga da parte di un altro condomino, sia che avvenga da parte di un terzo. Nel momento in cui viene acquistato da qualcuno, con un rogito notarile come quello sopra riferito al lastrico solare, cessa di essere condominiale e diviene esclusivo. Anche per l’acquisto del sottotetto si procede di solito con le procure a vendere di tutti i condomini.

E se il sottotetto si vuole rendere abitabile?

Comprare il sottotetto non basta per abitarlo. Il recupero a fini abitativi è regolato da leggi regionali, che fissano requisiti come l’altezza media dei locali, e richiede un titolo edilizio del Comune. Dopo i lavori va aggiornato il catasto con una variazione catastale. Chi compra un appartamento all’ultimo piano con un sottotetto già trasformato dovrebbe chiedere di vedere i permessi: senza, il sottotetto abitabile può creare problemi al rogito, come spiegato nella pagina sulla documentazione urbanistica. Le altre verifiche per chi compra in alto sono nella pagina sull’acquisto di un attico. Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Il sottotetto sopra il mio appartamento è mio?

Dipende. Se serve solo a isolare il tuo appartamento e ci si accede solo da casa tua, di norma sì. Se è destinato all’uso comune, è del condominio. Vanno controllati l’atto d’acquisto e il regolamento, ed è bene chiedere al notaio.

Chi abita all’ultimo piano può costruire sul lastrico?

La legge gli riconosce il diritto di sopraelevare, se la statica lo permette, pagando un’indennità agli altri condomini e con i permessi del Comune. Gli altri possono opporsi se la costruzione rovina l’aspetto dell’edificio o toglie aria e luce.

Un estraneo può comprare il lastrico solare?

Sì, se tutti i comproprietari sono d’accordo a venderlo e firmano, anche con procura.

Chi paga il rifacimento del lastrico a uso esclusivo?

Di norma un terzo chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi i condomini delle unità sottostanti, salvo accordi diversi.