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Espromissione di pagamento per pagare casa

Dal notaio per l’espromissione di pagamento

Espromissione di pagamentoQuando si sceglie di comprare casa dal notaio, si tratta di una decisione molto importante da prendere, ma potrebbe accadere che non si abbiano le risorse sufficienti.

Qualora quindi non si voglia rinunciare, nonostante non si riesca ad avere la somma necessaria, bisogna sapere che esistono dei metodi alternativi per pagare il prezzo, all’interno dell’atto notarile di compravendita: uno fra questi è l’espromissione di pagamento.

Espromissione per saldare il prezzo della casa

Tramite lo strumento dell’espromissione di pagamento, viene attuata una successione nel debito. Questo significa che il precedente debitore (nel nostro caso l’acquirente della casa) viene sostituito da un nuovo debitore, relativamente all’obbligo del pagamento del prezzo della compravendita. Il nuovo debitore, per sua espressa scelta, quindi, avrà solo obblighi e non anche benefici. Volendo ricostruire meglio la tipologia, si tratta di un accordo espresso fra il soggetto creditore, ovvero il venditore della casa (detto espromissario), ed una persona estranea al contratto (espromittente), ma che si impegna a far fronte a tutte spese, al posto del reale debitore, cioè l’acquirente (detto espromesso) che invece resta fuori da questo accordo e da tutti gli obblighi.

Procedendo con un esempio, una persona si obbliga a pagare al posto di un’altra, ed il venditore (e creditore), dichiara di accettare questa situazione. Trattandosi quindi di un accordo solo fra questi due soggetti, si è in presenza di una situazione in cui il debitore originario risulta estraneo, cioè non dovrà esprimere alcun consenso.

Tipologie di espromissione

Normalmente vengono distinte due specie di espromissione, previste espressamente dal codice civile, cioè l’espromissione cumulativa, e l’espromissione liberatoria. La differenza è importante, per comprendere quali siano nella pratica le diverse conseguenze, con riferimento alle parti coinvolte. Se l’espromissione è cumulativa, significa che il debitore originario, ovvero l’acquirente, resta obbligato al pagamento del prezzo e di tutte le altre spese, unitamente al soggetto terzo. Dunque in questo caso è evidente che non ci sia la sua completa liberazione, ma solo un affiancamento di responsabilità.

Qualora invece l’espromissione sia ricostruita come liberatoria, avviene la completa liberazione, in favore dell’acquirente, e quindi l’unico tenuto al pagamento sarà il nuovo obbligato, cioè il soggetto terzo, che si è espressamente impegnato, col consenso del venditore, a farsi carico di tutti gli oneri.

Il notaio nell’espromissione di pagamento

Questa fattispecie emerge nel contesto dell’acquisto di una casa, proprio perché si tratta di un modo differente per pagare il prezzo. Poiché la compravendita di una casa o di un altro immobile, deve necessariamente essere stipulata per atto notarile, qualora l’espromissione avvenga all’interno dell’atto, ecco che indubbiamente viene coinvolto anche il notaio. In qualunque caso, prima della stipula, potrebbero risultare utili uno o più incontri col professionista, al fine anche di poter ricevere le informazioni su come ricostruire il tutto, sulla base delle diverse esigenze e obiettivi.

Espromissione nel testamento

Oltre che nella compravendita, con l’aiuto del notaio è possibile inserire l’espromissione di pagamento anche all’interno di un testamento. Il testatore non può intervenire direttamente, ovvero prevedere un’espromissione già efficace una volta aperta la successione. Ciò che può fare, è formulare un legato in via indiretta, mediante il quale stabilisce che venga attuata un’espromissione fra due soggetti determinati.

Quanto costa l’espromissione

Parlando di costi, innanzitutto vanno considerati quelli ordinari dell’atto di compravendita. Dunque andranno calcolati, oltre all’onorario del notaio scelto per il rogito, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale.

Relativamente all’espromissione come disposizione autonoma, essa sarà soggetta ad imposta di registro proporzionale, con aliquota al 9%, trattandosi di atto a contenuto patrimoniale, comportante l’assunzione di un’obbligazione da parte di un soggetto, in aggiunta o sostituzione del debitore originario, ma diverso da quelli espressamente disciplinati dagli altri articoli della tariffa. Invece per legge, non sono soggette ad imposta, le tipologie nelle quali la suddetta assunzione del debito, sia collegata e contestuale ad altre disposizioni, come nel caso in esame.

Qualora si voglia avere una visione più precisa dei costi complessivamente considerati, si può chiedere un preventivo, andando nella sezione apposita del sito. Una volta inoltrata la richiesta con i dettagli specifici, si riceverà una risposta in poco tempo. Inoltre il preventivo è gratuito e non obbliga in alcun modo alla stipula successiva.

Alternative all’espromissione

Esistono anche altri modi alternativi per pagare il prezzo della casa: volendo rimanere sempre nell’ambito della successione nel debito, esiste la possibilità di attuare un accollo, oppure una delegazione. L’accollo è molto simile all’espromissione, ma mentre quest’ultima è un accordo fra terzo estraneo al contratto e venditore, l’accollo è un accordo che intercorre fra l’acquirente debitore ed il soggetto estraneo al contratto. Dunque quello che stavolta resta fuori è il venditore creditore.

La delegazione, invece, è un’operazione giuridica in virtù della quale un soggetto (delegante) delega un altro (delegato) a pagare (o ad eseguire un’altra determinata prestazione), in favore di un terzo soggetto (delegatario), che nell’ipotesi in esame corrisponde al venditore.

Fideiussione

Una figura che somiglia a quella dell’espromissione, è quella della garanzia personale più diffusa, cioè la fideiussione. Nel caso della fideiussione, un soggetto garantisce di pagare per un altro, quindi è molto affine alla tipologia dell’espromissione cumulativa, in cui il terzo estraneo affianca l’acquirente tenuto al pagamento, senza però sostituirlo. Tuttavia nella fideiussione l’obiettivo principale non è tanto quello di assumere un obbligo, ma prevale la funzione di garanzia.

Adempimento del terzo

Nel caso in cui l’intento non sia solo quello di obbligarsi al pagamento, ma di eseguirlo materialmente, senza alcun accordo preventivo, la fattispecie da considerare sarà quella dell’adempimento del terzo. In questo caso la persona estranea al contratto di vendita, e che pertanto non ha alcun tipo di dovere, compirà all’interno dell’atto ed in via diretta, il pagamento di tutti gli oneri dovuti, per avvantaggiare la persona che invece sarebbe concretamente obbligata, ovvero il soggetto acquirente.

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