Espromissione di pagamento, quando un altro paga la casa

• Dal notaio per l’espromissione di pagamento
• Espromissione per saldare il prezzo della casa
• Il genitore che si impegna a pagare il saldo al venditore
• Alternative all’espromissione
• Prima di firmare l’espromissione, tre punti da chiarire
• Quanto costa l’espromissione

Dal notaio per l’espromissione di pagamento

Quando si sceglie di comprare casa dal notaio, si tratta di una decisione molto importante da prendere, ma potrebbe accadere che non si abbiano le risorse sufficienti.

Qualora quindi non si voglia rinunciare, nonostante non si riesca ad avere la somma necessaria, bisogna sapere che esistono dei metodi alternativi per pagare il prezzo, all’interno dell’atto notarile di compravendita: uno fra questi è l’espromissione di pagamento.

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Espromissione per saldare il prezzo della casa

Tramite lo strumento dell’espromissione di pagamento, una persona estranea alla compravendita si assume verso il venditore il debito del prezzo. Questo significa che il precedente debitore (nel nostro caso l’acquirente della casa) viene di norma affiancato, e non sostituito, da un nuovo debitore, relativamente all’obbligo del pagamento del prezzo della compravendita: chi compra resta obbligato insieme a lui, salvo che il venditore dichiari espressamente di liberarlo (art. 1272 c.c.). Il nuovo debitore, per sua espressa scelta, quindi, avrà solo obblighi e non anche benefici. Volendo ricostruire meglio la tipologia, si tratta di un accordo espresso fra il soggetto creditore, ovvero il venditore della casa (detto espromissario), ed una persona estranea al contratto (espromittente), ma che si impegna a far fronte al pagamento del prezzo, al posto del reale debitore, cioè l’acquirente (detto espromesso) che invece resta fuori da questo accordo.

Procedendo con un esempio, una persona si obbliga a pagare al posto di un’altra, ed il venditore (e creditore), dichiara di accettare questa situazione. Trattandosi quindi di un accordo solo fra questi due soggetti, si è in presenza di una situazione in cui il debitore originario risulta estraneo, cioè non dovrà esprimere alcun consenso. È proprio questa iniziativa del terzo, senza alcun incarico di chi compra, a distinguere l’espromissione dalla delegazione di pagamento.

Tipologie di espromissione

Normalmente vengono distinte due specie di espromissione, ricavate dal Codice Civile , cioè l’espromissione cumulativa, e l’espromissione liberatoria. La differenza è importante, per comprendere quali siano nella pratica le diverse conseguenze, con riferimento alle parti coinvolte. Se l’espromissione è cumulativa, significa che il debitore originario, ovvero l’acquirente, resta obbligato al pagamento del prezzo e di tutte le altre spese, unitamente al soggetto terzo. Dunque in questo caso è evidente che non ci sia la sua completa liberazione, ma solo un affiancamento di responsabilità. È anche la regola: per la legge il terzo è obbligato in solido con chi compra, se il venditore non dichiara espressamente di liberarlo.

Qualora invece l’espromissione sia ricostruita come liberatoria, avviene la completa liberazione, in favore dell’acquirente, e quindi l’unico tenuto al pagamento sarà il nuovo obbligato, cioè il soggetto terzo, che si è espressamente impegnato a farsi carico di tutti gli oneri. Perché accada serve però una dichiarazione espressa del venditore che liberi chi compra; con la liberazione si estinguono anche le garanzie annesse al credito, se chi le ha prestate non consente espressamente a mantenerle (art. 1275 c.c.).

Il notaio nell’espromissione di pagamento

Questa fattispecie emerge nel contesto dell’acquisto di una casa, proprio perché si tratta di un modo differente per pagare il prezzo. Poiché la compravendita di una casa, per essere trascritta nei registri immobiliari, richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.), qualora l’espromissione avvenga all’interno dell’atto, ecco che indubbiamente viene coinvolto anche il notaio. In qualunque caso, prima della stipula, potrebbero risultare utili uno o più incontri col professionista, al fine anche di poter ricevere le informazioni su come ricostruire il tutto, sulla base delle diverse esigenze e obiettivi.

Il genitore che si impegna a pagare il saldo al venditore

Per chi compra casa il caso più vicino è quello del saldo pagato dopo il rogito. Il venditore accetta di ricevere una parte del prezzo più avanti, magari a rate, ma vuole accanto a chi compra un secondo debitore: un genitore, per esempio, si obbliga direttamente verso di lui a pagare quella parte. Di norma l’espromissione è cumulativa, quindi il venditore potrà chiedere il saldo all’uno o all’altro. Per il prezzo non pagato al rogito il venditore ha inoltre, di norma, l’ipoteca legale sulla casa venduta (art. 2817 c.c.), che viene iscritta d’ufficio salvo che vi rinunci nell’atto (art. 2834 c.c.).

Tra genitore e figlio conta poi che cosa vogliono. Se il genitore intende fare un regalo, si tratta di una liberalità, che pesa nella successione (art. 809 c.c.). Se invece il figlio deve restituire quanto pagato, l’operazione è onerosa: in un caso simile, con l’obbligo di restituzione scritto nell’atto, la Cassazione ha ritenuto dovuta l’imposta di registro del 3% (Cass. 30677/2024). In ogni caso nell’atto si indicano in modo analitico i mezzi di pagamento del prezzo (art. 35, comma 22, DL 223/2006), come spiegato nella pagina su come si paga una casa dal notaio. È buona norma chiarire tutto questo con il notaio prima della firma.

Alternative all’espromissione

Esistono anche altri modi alternativi per pagare il prezzo della casa: volendo rimanere sempre nell’ambito della successione nel debito, esiste la possibilità di attuare un accollo, oppure una delegazione. L’accollo è molto simile all’espromissione, ma mentre quest’ultima è un accordo fra terzo estraneo al contratto e venditore, l’accollo è un accordo che intercorre fra l’acquirente debitore ed il soggetto estraneo al contratto. Dunque quello che stavolta resta fuori è il venditore creditore, che può però aderire all’accordo (art. 1273 c.c.).

La delegazione, invece, è un’operazione giuridica in virtù della quale un soggetto (delegante) delega un altro (delegato) a pagare (o ad eseguire un’altra determinata prestazione), in favore di un terzo soggetto (delegatario), che nell’ipotesi in esame corrisponde al venditore.

Fideiussione

Una figura che somiglia a quella dell’espromissione, è quella della garanzia personale più diffusa, cioè la fideiussione. Nel caso della fideiussione, un soggetto garantisce di pagare per un altro, quindi è molto affine alla tipologia dell’espromissione cumulativa, in cui il terzo estraneo affianca l’acquirente tenuto al pagamento, senza però sostituirlo. Nella fideiussione, però, l’obiettivo principale non è tanto quello di assumere un obbligo, ma prevale la funzione di garanzia: l’obbligazione del fideiussore è accessoria a quella di chi compra, mentre quella dell’espromittente è propria.

Adempimento del terzo

Nel caso in cui l’intento non sia solo quello di obbligarsi al pagamento, ma di eseguirlo materialmente, senza alcun accordo preventivo, la fattispecie da considerare sarà quella dell’adempimento del terzo. In questo caso la persona estranea al contratto di vendita, e che pertanto non ha alcun tipo di dovere, compirà all’interno dell’atto ed in via diretta, il pagamento del prezzo e degli oneri dovuti, per avvantaggiare la persona che invece sarebbe concretamente obbligata, ovvero il soggetto acquirente (art. 1180 c.c.).

Prima di firmare l’espromissione, tre punti da chiarire

Serve il mio consenso perché un altro si impegni a pagare il venditore al posto mio?

No: nell’espromissione il terzo si accorda direttamente con il venditore, senza alcun incarico di chi compra (art. 1272 c.c.). Se però l’impegno è scritto nel rogito, chi compra di norma è comunque presente all’atto, e i rapporti tra lui e chi paga, regalo o prestito, dipendono dai loro accordi.

Espromissione o fideiussione: cosa cambia per chi compra?

Il fideiussore garantisce il debito di chi compra e la sua obbligazione è accessoria: non è valida se non è valida quella principale (art. 1939 c.c.) ed è solidale, salvo che si sia pattuito il beneficio dell’escussione (art. 1944 c.c.). L’espromittente, invece, si assume il debito come proprio (Cass. 609/1973). Quale strada seguire è una scelta delle parti, ed è buona norma valutarla con il notaio.

Se mio padre paga il prezzo al rogito, è un’espromissione?

Di norma no: se il genitore paga subito al rogito si parla di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.), perché non si obbliga a pagare in futuro ma paga. L’espromissione serve quando il pagamento, o una sua parte, resta da fare dopo l’atto. Il caso dei genitori che pagano al rogito è spiegato nella pagina su come comprare casa con i soldi dei genitori.

Quanto costa l’espromissione

Parlando di costi, innanzitutto vanno considerati quelli ordinari dell’atto di compravendita. Dunque andranno calcolati, oltre all’onorario del notaio scelto per il rogito, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, che cambiano se si compra da un’impresa con IVA, come spiegato nella pagina su tasse e imposte.

Relativamente all’espromissione come disposizione autonoma, essa sarà soggetta ad imposta di registro proporzionale, con aliquota al 3%, trattandosi di atto a contenuto patrimoniale, comportante l’assunzione di un’obbligazione da parte di un soggetto, in aggiunta o sostituzione del debitore originario, ma diverso da quelli espressamente disciplinati dagli altri articoli della tariffa. Per legge, invece, non sono soggetti ad imposta gli accolli di debiti collegati e contestuali ad altre disposizioni: se questa regola valga anche per l’espromissione scritta nello stesso rogito dipende da come è costruito l’atto, ed è buona norma chiederlo al notaio.

Qualora si voglia avere una visione più precisa dei costi complessivamente considerati, si può chiedere, andando nella sezione apposita del sito, un preventivo che tenga conto anche dell’espromissione. Una volta inoltrata la richiesta con i dettagli specifici, si riceverà una risposta di norma in poche ore. Inoltre il preventivo è gratuito e non obbliga in alcun modo alla stipula successiva.