Modificare la scadenza di un compromesso notarile
- Il compromesso: cenni generali
- Il compromesso per scrittura privata
- Il compromesso notarile
- La data di scadenza nel preliminare notarile
- Come modificare la data di scadenza di un contratto preliminare?
- Il rogito definitivo
- Domande frequenti
Il compromesso: cenni generali
Quando comunemente si parla di compromesso, si fa riferimento al contratto preliminare di compravendita. Con esso le parti si obbligano l’una nei confronti dell’altra a stipulare un successivo contratto, detto definitivo, con il quale verrà trasferita la proprietà. In sede di compromesso generalmente le parti stabiliscono il versamento di una somma di denaro, a titolo di acconto o caparra confirmatoria.
In questo contratto viene prevista una scadenza entro la quale le parti devono recarsi dal Notaio per la firma del rogito notarile di vendita. Molto spesso però questa scadenza non viene rispettata, perché ad esempio l’acquirente ha bisogno di più tempo per il mutuo, o perché mancano dei documenti della casa. Bisogna tuttavia distinguere l’ipotesi del compromesso stipulato dal notaio e trascritto da quello semplicemente redatto per scrittura privata.
Un esempio con le date
Compromesso notarile firmato e trascritto il 15 settembre 2026, con rogito previsto entro il 15 dicembre 2026.
| Rogito il 20 febbraio 2027 | Si è in ritardo sulla data, ma entro l’anno successivo: la prenotazione della trascrizione di norma è ancora valida. |
| Rogito il 10 dicembre 2027 | Ancora dentro l’anno dalla data prevista: la prenotazione di norma regge, ma il margine è finito. |
| Rogito il 20 gennaio 2028 | Oltre un anno dalla data scritta nel compromesso: la prenotazione è cessata, anche se le parti avevano rinviato d’accordo. |
In ogni caso la prenotazione non dura oltre tre anni dalla trascrizione. Se il rinvio rischia di superare questi limiti, è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
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Il compromesso per scrittura privata
Il compromesso può essere redatto per scrittura privata tra le parti. In questo caso, soprattutto se si tratta di acconti bassi, le parti possono evitare la spesa notarile fidandosi l’un l’altra e attestando la consegna del denaro attraverso una scrittura in carta semplice.
Questa scrittura privata va registrata, pagando in anticipo l’imposta di registro: una parte fissa e, sulle somme versate, lo 0,5% se sono a titolo di caparra confirmatoria oppure il 3% se sono acconti sul prezzo (quando la vendita non è soggetta a IVA), che verrà poi scalata in sede di definitivo. In questo contratto le parti stabiliscono una scadenza di comune accordo. Anche se si tratta di una scrittura privata semplice è un contratto a tutti gli effetti, con le sue conseguenze in termini di responsabilità. Se l’acquirente non vuole più acquistare, il venditore può di norma trattenere la caparra, mentre se è il venditore a cambiare idea dovrà restituirne il doppio. Ciò sempre che l’acconto sia stato versato a titolo di caparra confirmatoria.
Possono le parti cambiare la scadenza?
Sì, le parti di comune accordo possono, prima della scadenza, o anche dopo, decidere di redigere una nuova scrittura, dando atto dell’avvenuta scadenza senza aver stipulato il rogito e fissando una nuova data. Si tratta di accordi tra le parti, che le stesse possono regolare come meglio credono. L’importante è che siano entrambe d’accordo, e che l’accordo sia scritto: in caso di contestazioni, un rinvio solo a voce è difficile da provare. Se invece è una sola parte a non presentarsi, si entra nel campo dell’inadempimento del compromesso.
Il compromesso notarile
Diversamente dalla scrittura privata, il contratto preliminare stipulato dal notaio ha una maggiore formalità e di conseguenza regole in parte diverse. Da un punto di vista sostanziale il ruolo è lo stesso: le parti si recano dal Notaio per impegnarsi, attraverso un obbligo formale, a stipulare un successivo rogito definitivo.
Se il preliminare viene stipulato per atto pubblico o con firme autenticate, può avere una funzione ancora più forte: può infatti essere trascritto nei registri immobiliari, proprio come una compravendita. Questa trascrizione anche se non consente ancora di trasferire la proprietà, cosa che avverrà con il definitivo, determina un effetto prenotativo: ciò vuol dire che gli atti di vendita, le ipoteche e i pignoramenti eventualmente trascritti dopo quel preliminare e aventi ad oggetto la stessa casa di norma non sono opponibili all’acquirente, se il definitivo arriva nei termini. L’acquirente pur non avendo ancora acquistato, si assicura maggiormente il proprio acquisto e l’impegno del venditore.
Per quanto tempo dura questo effetto prenotativo?
Questo effetto prenotativo scade trascorso un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipula del rogito definitivo, senza che questo sia stato stipulato e trascritto, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Per questo motivo è importante considerare la data di scadenza. Cosa succede, legalmente, al compromesso quando la data passa è spiegato nella pagina sulla durata del compromesso.
La data di scadenza nel preliminare notarile
Nulla toglie che le parti possano cambiare idea anche dopo la stipula di un preliminare. Tuttavia, se nella scrittura privata semplice le parti possono semplicemente redigerne un’altra con una nuova scadenza, senza conseguenze di sorta, nel preliminare trascritto la situazione cambia.
Come sopra detto, gli effetti di un preliminare trascritto, la cui scadenza non sia rispettata, si ripercuotono sulla sua trascrizione, la quale è come se non fosse mai avvenuta trascorso il termine di cui sopra. Per questo motivo è opportuno fissare fin dall’inizio una data realistica, con un margine per il mutuo e i documenti.
Come modificare la data di scadenza di un contratto preliminare?
Le parti sono libere di accordarsi nel modo che ritengono più opportuno, ragion per cui nulla toglie che possano modificare la scadenza di un contratto preliminare anche stipulato dal notaio. Tra le parti una nuova data concordata per iscritto vale. Quello che una scrittura privata non cambia è l’effetto della trascrizione verso i terzi, che resta legato alla data scritta nel compromesso trascritto. Rifare un atto dal notaio comporta invece una nuova spesa, tra imposte e onorario, e non sempre serve.
Il rogito definitivo
La questione può spesso essere risolta direttamente al rogito definitivo. Riprendiamo l’esempio: compromesso notarile trascritto il 15 settembre 2026, con scadenza per il rogito definitivo entro il 15 dicembre 2026. Se all’inizio di dicembre le parti si rendono conto di non essere ancora pronte per stipulare la compravendita definitiva, hanno due strade.
La prima è quella di recarsi nuovamente dal Notaio, per modificare la scadenza con un altro atto: questa strada ha un costo e di solito conviene solo in casi particolari. La seconda è quella di rinviare il rogito con un semplice accordo scritto tra le parti. Questa strada può essere intrapresa se c’è fiducia e non vi sono aspetti di inadempimento contrattuale, e soprattutto se il nuovo rogito cade entro un anno dal 15 dicembre 2026: in questo caso la prenotazione della trascrizione di norma resta valida. Se il rinvio è più lungo, conviene chiedere al notaio come tutelarsi. Anche la pagina su come spostare la data del rogito tratta il caso.
L’acconto versato vale ancora?
Sì, l’acconto ormai versato in sede di compromesso notarile scaduto vale ugualmente. Esso è imputato specificamente a quell’immobile e a quella compravendita tra due determinate persone. Pertanto, il fatto che non sia stata rispettata la scadenza, non esclude che il versamento di una parte del prezzo sia già avvenuta. Le parti possono recarsi semplicemente dal Notaio con copia dell’assegno e dell’atto notarile già stipulato. Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Posso rinviare il rogito solo a voce?
È sconsigliato. Tra le parti conviene sempre un accordo scritto con la nuova data; e se il compromesso è trascritto, la prenotazione cessa comunque un anno dopo la data originale, qualunque cosa si sia detto a voce.
Rinviare il rogito mi fa perdere la caparra?
No, se il rinvio è concordato. La caparra resta e al rogito vale come parte del prezzo.
Serve un nuovo atto notarile per spostare la data?
Non sempre. Tra le parti basta un accordo scritto; un nuovo atto può servire se il rinvio supera i limiti della trascrizione. È bene chiedere direttamente al notaio.
