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Modificare la scadenza di un compromesso notarile

Il compromesso: cenni generali

modificare la scadenza di un contratto preliminare, cosiddetto compromesso, stipulato per atto pubblico notarileQuando comunemente si parla di compromesso, si fa riferimento al contratto preliminare di compravendita. Con esso le parti si obbligano l’una nei confronti dell’altra a stipulare un successivo contratto, detto definitivo, con il quale verrà trasferita la proprietà. In sede di compromesso generalmente le parti stabiliscono il versamento di una somma di denaro, a titolo di acconto o caparra confirmatoria.

In questo contratto viene prevista una scadenza entro la quale al massimo le parti devono recarsi dal Notaio per la firma del rogito notarile di vendita. Molto spesso però questa scadenza non viene rispettata, perché ad esempio l’acquirente ha bisogno di più tempo per recuperare i soldi, o semplicemente perché ha cambiato idea. Bisogna tuttavia distinguere l’ipotesi del compromesso stipulato per atto pubblico da quello semplicemente redatto per scrittura privata.

Il compromesso per scrittura privata

Il compromesso può essere redatto per scrittura privata tra le parti. In questo caso, soprattutto se si tratta di acconti bassi, le parti possono evitare la spesa notarile fidandosi l’un l’altra e attestando la consegna del denaro attraverso una scrittura in carta semplice.

Questa scrittura privata in alcuni casi può essere anche registrata pagando in anticipo l’imposta sull’acconto, che verrà detratta in sede di definitivo. In questo contratto le parti stabiliscono una scadenza di comune accordo. Anche se si tratta di una scrittura privata semplice è un contratto a tutti gli effetti, con le sue conseguenze in termini di responsabilità. Se l’acquirente non vuole più acquistare, il venditore può trattenere la caparra, mentre se è il venditore a cambiare idea dovrà restituirne il doppio. Ciò sempre che l’acconto sia stato versato a titolo di caparra.

Possono le parti cambiare la scadenza?

Sì, le parti di comune accordo possono, prima della scadenza, o anche dopo, decidere di redigere una nuova scrittura, dando atto dell’avvenuta scadenza senza aver stipulato il rogito. Si tratta di accordi tra le parti, che le stesse possono regolare come meglio credono. L’importante è che siano entrambe d’accordo, in quanto se è solo una ad essere inadempiente scatta la responsabilità civile.

Il compromesso notarile

Diversamente dalla scrittura privata, il contratto preliminare stipulato per rogito notarile ha una maggiore formalità e di conseguenza regole in parte diverse. Da un punto di vista sostanziale il ruolo è lo stesso: le parti si recano dal Notaio per impegnarsi, attraverso un obbligo formale, a stipulare un successivo rogito definitivo.

Se il preliminare viene stipulato per atto pubblico, esso ha una funzione ancora più forte. Esso, infatti, viene trascritto nei registri immobiliari, proprio come una compravendita. Questa trascrizione anche se non consente ancora di trasferire la proprietà, cosa che avverrà con il definitivo, determina un effetto prenotativo: ciò vuol dire che tutti gli atti di vendita eventualmente trascritti dopo quel preliminare e aventi ad oggetto la stessa casa non hanno effetto. L’acquirente pur non avendo ancora acquistato, si assicura maggiormente il proprio acquisto e l’impegno del venditore.

Per quanto tempo dura questo effetto prenotativo?

Questo effetto prenotativo scade trascorso un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipula del rogito definitivo, senza che questo sia stato stipulato e comunque non oltre tre anni. Per questo motivo è importante considerare la data di scadenza.

La data di scadenza nel preliminare notarile

Nulla toglie che le parti possano cambiare idea anche dopo la stipula di un preliminare. Tuttavia, se nella scrittura privata semplice le parti possono semplicemente redigerne un’altra con una nuova scadenza, senza conseguenze di sorta, nel rogito pubblico la situazione cambia.

Come sopra detto, gli effetti di un preliminare pubblico, la cui scadenza non sia rispettata, si ripercuotono sulla sua trascrizione, la quale è come se non fosse mai avvenuta trascorso il termine di cui sopra. Per questo motivo è opportuno decidere di stipulare un preliminare per atto pubblico solo qualora si sia realmente motivati a completare la pratica e, ovviamente, quando l’acconto dato è alto.

Come modificare la data di scadenza di un contratto preliminare?

Le parti sono libere di accordarsi nel modo che ritengono più opportuno, ragion per cui nulla toglie che possano modificare la scadenza di un contratto preliminare anche stipulato per atto pubblico. Ma data la forma scelta, anche la modifica dovrebbe avvenire nello stesso modo. Non si può modificare la scadenza di un compromesso notarile con una scrittura privata, perché ormai il primo è stato trascritto e prevarrebbe comunque sulla scrittura privata. Per modificarla con un nuovo compromesso si realizzerebbe un ulteriore dispendio economico, perché dovrebbero pagarsi nuovamente le imposte oltre che l’onorario del Notaio. Questa strada, pertanto, non è conveniente.

Il rogito definitivo

La questione può essere risolta direttamente al rogito definitivo. Ad esempio le parti hanno stipulato un compromesso notarile in data 30 ottobre 2021, con scadenza per il rogito definitivo entro il 30 gennaio 2022. Se entro il 20 gennaio 2022 le parti si rendono conto di non essere ancora pronte per stipulare la compravendita definitiva, hanno due strade.

La prima è quella di recarsi nuovamente dal Notaio, per modificare la scadenza con un altro atto: questa strada è, tuttavia, esosa e non consigliata. La seconda, è quella di rinviare semplicemente con un accordo verbale la stipula del rogito definitivo. Ovviamente questa strada può essere intrapresa se c’è fiducia tra le parti e non vi sono aspetti di inadempimento contrattuale. In questo caso, anche se si stipula con qualche mese di ritardo, l’effetto relativo all’impegno di stipula vale lo stesso.

L’acconto versato vale ancora?

Sì, l’acconto ormai versato in sede di compromesso notarile scaduto vale ugualmente. Esso è imputato specificamente a quell’immobile e a quella compravendita tra due determinate persone. Pertanto, il fatto che non sia stata rispettata la scadenza, non esclude che il versamento di una parte del prezzo sia già avvenuta. Le parti possono recarsi semplicemente dal Notaio con copia dell’assegno e dell’atto notarile già stipulato.

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